臺北高等行政法院判決

102年5月1日辯論終結

原告

賴秀卿

訴訟代理人

吳貞良律師

被告

臺北市政府

代表人

郝龍斌（市長）

訴訟代理人

張天欽律師

訴訟代理人

張雨新律師

訴訟代理人

張巧玟

參加人

元大建設開發股份有限公司

代表人

黃振國（董事長）

訴訟代理人

陳國雄律師

參加人

華之影有限公司

代表人

陳文彬（董事）

參加人

郝愛琍

　　　　　　孫照臨

　　　　　　宗緒南

　　　　　　姚婉瑩

　　　　　　林肇宏

　　　　　　林肇勳

　　　　　　張和鈞

　　　　　　江俊明

　　　　　　張正道

上列當事人間都市更新事件，就本院100 年度訴更一字第86號部分，前經本院裁定駁回，最高行政法院發回更審；就本院100 年度訴字第1776號部分，原告不服內政部中華民國100 年8 月23日台內訴字第1000119923號訴願決定（案號：0000000000），提起行政訴訟。本院就上開二案合併判決，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序事項：按「分別提起之數宗訴訟係基於同一或同種類之事實上或法律上之原因者，行政法院得命合併辯論。」行政訴訟法第127 條第1 項定有明文。本院100 年度訴字第1776號、100 年度訴更一字第86號都市更新事件，係基於同一之事實上及法律上之原因而分別提起之數宗訴訟，爰予命合併辯論並合併判決之，合先敘明。

二、事實概要：

㈠被告前於民國（下同）95年8 月24日以府都新字第09570894602 號函准參加人元大建設開發股份有限公司（下稱元大公司）擬定之「臺北市○○區○○段○○段679 、679-1 、680 地號等3 筆土地（原勝利大廈基地）都市更新事業計畫及權利變換計畫」（下稱系爭都更案）予修定後核定實施，並以95年8 月24日府都新字第09570894600 號公告在案。原告係更新土地所有權人之一，對被告就系爭都更案核定公告不服，提起訴願，訴願駁回核定都市更新事業計畫部分，就權利變換計畫部分不受理，原告不服，提起行政訴訟，本院96年度訴字第2763號判決駁回，並經最高行政法院以99年度判字第668 號判決上訴駁回確定。

㈡原告對系爭都更案中權利變換計畫書中權利價值有異議部分，經被告召開都市更新及爭議處理審議調解不成立，被告以98年8 月13日府都新字第09830985000 號函復原告：「……

三、旨揭案件前經本府以95年8 月24日府都新字第09570894600 號函核定公告實施，臺端針對前開核定內容提出異議事項，涉及權利價值部分，業於98年7 月6 日提經臺北市都市更新及爭議處理審議會第21次會議審決，本案實施者元大建設開發股份有限公司應依都市更新條例第32條第3 項規定以現金找補予臺端新台幣（下同）9,253,500 元整。」原告對該函不服，經訴願駁回後，復提起行政訴訟，經本院以99年度訴字第420 號判決駁回，原告上訴，復經最高行政法院101 年度判字第534 號判決駁回上訴。

㈢參加人元大公司就系爭都更案取得被告所屬都市發展局96年建字第203 號建造執照，嗣因建築設計有所變動，須辦理更新計畫變更，參加人元大公司乃以97年7 月3 日元建（都更）字第39號函擬具系爭都更案變更案報請核定，被告認無涉及權利關係人之權益及面積更動，而以97年8 月7 日府都新字第09730693602 號函准予核定實施。參加人元大公司建築工程實施完竣後，取得被告所屬都市發展局99年4 月23日核發99使字第139 號使用執照，參加人元大公司即向臺北市大安地政事務所申請建物第1 次測量，檢附測量結果，依都市更新條例第29條之1 第1 款第5 目及都市更新權利實施變換辦法第23條規定，於99年5 月11日向被告申請「變更臺北市○○區○○段○○段679 、679-1 、680 地號等3 筆土地（原勝利大廈基地）都市更新權利變換計畫釐正權利變換分配結果案」（下稱系爭釐正案）核定實施，經被告以99年7 月20 日 以府都新字第09930856300 號函（下稱原處分㈠）核定，原告認原處分㈠核定之釐正權利變換分配結果與原經被告核定之權利變換計畫不符，致原告分配建物面積減少而有不法，遂於99年8 月18日向內政部提起訴願（同時向被告提起審議核復，救濟過程另於後述），內政部以99年10月29日台內訴字第0990208779號函將原告訴願視為對權利價值異議，移請被告辦理，原告則以其提起訴願已逾3 月，內政部迄未為訴願決定，而向本院提起行政訴訟，經本院100 年1 月5 日以99年度訴字第2553號裁定認內政部已將原告訴願視權利價值異議，非該當於行政訴訟法第4 條第1 項「提起訴願逾3 個月不為決定」得逕行起訴之要件，乃以原告未經訴願前置程序，起訴不合法而駁回其之訴。原告不服，提起上訴，經最高行政法院100 年5 月19日以100 年度裁字第1243號裁定以內政部應就原告訴願依訴願程序加以審議，未於3 個月內為決定，原告逕為撤銷訴訟之提起，乃屬有據，而將原裁定廢棄，發回本院更為審理，本院以100 年度訴更一字第86號案件繫屬。

㈣原告另就系爭釐正案有關權利價值之爭議，依都市更新條例第32條第1 項規定，向被告提起異議請求審議核復，經被告於100 年2 月8 日以府都新字第10030048300 號函為審議核復處分（下稱原處分㈡）駁回原告異議，原告提起訴願，經內政部以100 年8 月23日台內訴字第1000119923號訴願決定（下稱本案訴願決定）駁回，並於理由中敘明訴願決定範圍限於因原處分㈡維持系爭釐正案造成原告權利價值變動，損及權益部分；至於原告更新前權利價值之評價部分，非屬系爭釐正案所造成之權利變動（其爭執前經本院以99年度訴字第420 號判決、最高行政法院以101 年度判字第534 號判決確定），原告就此部分再為爭執，非其訴願審議範圍。原告不服，遂提起行政訴訟，經本院以100 年度訴字第1776號案件繫屬。

㈤原告於本院以100 年度訴更一字第86號案件、100 年度訴字第1776號案件所聲明訴請撤銷之原處分㈠、原處分㈡及本案訴願決定，同係就系爭釐正案核定適法予否為爭議，乃同一之事實上及法律上之原因之數宗訴訟，本院爰命合併辯論並判決。

三、原告聲明求為判決原處分㈠、原處分㈡及本案訴願決定均撤銷。並主張如下：

㈠依據都市更新權利變換實施辦法第23條第2 項規定，地政機關針對都市更新事件之建築物測量，必須根據權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖辦理，此與非都市更新之一般建物測量程序尚有不同。且釐正圖冊之要件，必須是以與測量有關為前提。故都市更新之主管機關若要以釐正圖冊方式變更權利變換計畫，自應先查核地政測量成果圖正確與否，所標註之建物尺寸及面積，與權利變換計畫之書圖內容相符與否，不符之原因是否與測量有關？可否以釐正圖冊方式變更權利變換計畫？

㈡被告以原處分㈠釐正圖冊之方式，變更原核定之權利變換計畫，減少原告分配1 樓A 戶及1 樓B 戶之建物面積，顯有違法。

1.按原告因都市更新所應分配之建物面積，早在95年間業經被告核定，並載明於權利變換計畫之建築物分配清冊。嗣被告雖曾在97年間變更權利變換計畫，但更新後原告應分配之建物面積，並無變動。然被告於99年間卻以原處分㈠釐正圖冊方式，變更95年原核定之權利變換計畫，減少原告分配之1 樓A 戶面積6.94㎡、1 樓B 戶1.57㎡，合計減少8.51㎡。又更新後全棟建物共17層樓、33戶，唯獨原告1 樓A 戶與B 戶面積減少，其餘31戶面積卻都有增加，就連1 樓C 戶面積亦有增加，申請變更權利變換計畫之參加人分配面積還大幅增加。

2.被告以原處分㈠減少原告分配之建物面積，顯有違誤：

⑴本案更新建物之使用執照記載總樓地板面積14473.23㎡，與被告95年8 月原核定權利變換計畫所載之總樓地板面積14473.23㎡，完全相同。若如被告所言，釐正圖冊係依使用執照竣工平面圖轉繪計算而來，何以被告95年8 月原核定之權利變換計畫與完工後建物之使用執照所載總樓地板面積完全相同，但變更後，卻唯獨原告的1樓2 戶建物面積減少，其餘31戶面積都有增加，顯違常理。

⑵地政測量成果圖所標註之1 樓主建物尺寸，與竣工圖不符。被告以不正確之測量成果圖，執為原處分㈠以釐正圖冊方式變更權利變換計畫之依據，顯有違誤：

①原告經向臺北市建築管理工程處調來1樓建物竣工圖，赫然發現測量成果圖與竣工圖標註之建物尺寸不符。僅舉1 樓A 戶主建物室內面積為例：依竣工圖標註之尺寸，1 樓A 戶與大樓門廳之牆心線為6.2 公尺（4.65+1.55=6.2 ），但測量成果圖卻標示邊長為6.10公尺，短少10公分，顯有違誤。若對照原核定之權利變換計畫產權面積攤算圖所標註該部分之邊長為6.24公尺（4.65+1.59=6.24），更短少14公分。且建物共同壁之牆心線，不涉及牆之外緣，尺寸不該有差異，被告所舉1 樓A 戶與大樓門廳之牆心線，竣工圖標註尺寸為6.2 公尺（4.65+1.55=6.2 ），但測量成果圖卻標示邊長為6.10公尺，短少10公分，可見測量成果圖所標註之建物牆心線尺寸有誤。尺寸有誤，面積之計算自不可能正確。被告以錯誤之測量成果圖，變更原核定之權利變換計畫，減少原告分配之建物面積，顯有違誤。

②況建築技術規則與地籍測量實施規則，行之多年，被告95年8 月核定本件都市更新事業計畫之建築設計圖與權利變換計畫之建物產權面積攤算圖，已依建築技術規則與地籍測量實施規則，分別計算建築面積及產權登記面積。此見原核定之權利變換計畫書圖所載之建物尺寸，早就依地籍測量實施規則，將事業計畫核定之建築設計圖（以牆心線為準），轉繪計算產權登記面積（以牆之外緣為界），也因此才會有權利變換計畫的產權登記面積攤算圖。被告及參加人元大公司稱權利變換計畫之產權面積攤算圖只是概算，並非可採。

⑶測量成果圖轉繪之原告1 樓A 戶建物騎樓面積，竟比使用執照及竣工圖標示之騎樓面積還少，可證測量成果圖有誤：原告經調閱使用執照竣工圖，赫然發現竣工圖所載之騎樓面積為79.45 平方公尺（與被告95年核定及97年變更之權利變換計畫所載面積相同），但測量成果圖卻無故短少為77.12 平方公尺，可證測量成果圖有誤。另使用執照亦載明「騎樓面積：79.45 ㎡」，可證測量成果圖有誤。被告竟以錯誤之測量成果圖，用釐正圖冊方式變更權利變換計畫，減少原告1 樓A 戶之騎樓面積，顯有違誤。且測量成果圖所標示原告分配之A1室內面積與騎樓面積，二者均有減少，並無被告所言室內面積因計算到牆外緣而變多、以致騎樓面積變少。使用執照、竣工圖及權利變換計畫產權面積攤算圖，均係被告各相關單位所核定，測量成果圖與之不符、更明顯有誤。

⑷被告以釐正圖冊方式變更權利變換計畫，減少原告1 樓A 戶與B 戶之公四（專用機房）面積，顯有違法：按原核定權利變換計畫所載原告分配1 樓A 戶與B 戶之公四（專用機房）面積為23.25 ㎡，嗣遭被告以原處分變更為21.58 ㎡，而有減少。有被告95年及97年核定之權利變換計畫建築物分配清冊、與權利變換結果圖冊可稽。被告與參加人元大公司所稱公四面積係為配合油水分離槽設備擺放空間云云，惟此部分面積之調整，顯與地政測量無關，殊非以釐正圖冊方式所能變更！原告1樓A 戶與B 戶之公四面積，既經被告於95年8 月核定在案，非經踐行都市更新條例第29條準用第19條規定之公開展覽、公聽會及審議等法定程序，不得變更。被告竟以釐正圖冊方式減少原告該部分之面積，不僅違反都市更新條例第29條之1 （按此部分面積之減少，與地政測量無關，不符該條規定得以釐正圖冊方式變更），更違反同條例第29條第1 項規定。遑論原告1 樓A 戶與B 戶之公四面積，雖係地下1 樓專用機房，但與油水分離槽無關，且1 樓油水分離槽位置亦非在地下1 樓專用機房。不論油水分離槽設備所需空間多少，與地下1 樓專用機房之面積並無關聯，參加人元大公司無權擅自減少原告地下1 樓專用機房之面積，被告未予究明，即以釐正圖冊方式減少原告之公四面積，顯有違法。

⑸被告以釐正圖冊方式減少原告公三面積，顯有違法。

①按地政測量範圍，僅及於主建物與附屬建物之面積；公共設施之比例與面積，係依主建物與附屬建物之面積比例攤算，並非測量之範圍。若要變更原告分配建物公共設施之比例與面積，理應循都市更新條例第29條規定之程序辦理，但被告卻將無關測量之事項，以釐正圖冊方式變更，已有違法。

②雖被告稱原告公三面積減少，係因此部分乃依各層主建物面積之比例計算持分，故各層主建物面積有增減時，其共有部分之持分比例與面積亦隨之增減，茲因2 樓以上增列外露柱，以致連帶影響原告公三共有部分之持分比例與面積減少，參加人元大公司則稱「使用執照核發並辦理第一次保存登記時，二樓以上始有大部分外露柱面積之設計出現」，故方予補登該部分面積。然果若此，則外露柱之設計，既係使用執照核發後始發生，此涉及變更原都市更新事業計畫與權利變換計畫之書圖，顯非以釐正圖冊方式所能變更。被告未循都市更新條例第19條與第29條規定辦理，即以釐正圖冊方式變更，顯有違法。

③參加人元大公司嗣雖改稱建築設計未變更，是因登記法令變更，所以補登，然查其所言不僅前後不一，登記法令縱有變動，亦與測量無關，被告未循變更都市更新事業計畫及權利變換計畫之法定程序審議，卻用釐正方式偷渡，造成原告1 樓A 戶與B 戶之公三（公共設施）面積因持分比例下降而減少，更非適法允洽。且參加人96年11月14日建造執照第1 次變更之後段記載「建築面積經計算後無誤仍為830.03㎡」，顯然建築物之面積並未因此而有改變。另由99年使用執照所載之總樓地板面積，與被告95年核定權利變換計畫之總樓地板面積完全相同，更可證明主建物之樓地板面積並無變動，原告主建物面積殊無減少之理。參加人元大公司不提該項變更後段記載建築面積經計算後仍屬無誤，竟斷章取義稱該項變更與嗣後增加「外露柱」面積有關云云，顯與事證不符，殊非可採。

④有關雨遮部分，若如被告所言，97年間之計畫變更未涉及建物面積變動者，何以被告在99年間又突然以雨遮係97年計畫變更時補註於平面圖上，而於99年釐正圖冊時增加雨遮面積？被告所言，顯自相矛盾。況參加人元大公司所提96年11月14日建造執照第1 次變更時之第11項記載可知早在96年11月14日建造執照第1次變更時，地上各層陽台外雨遮，已於修正後取消。則參加人元大公司於97年10月24日第2 次建照變更時，即不得以原權利變換平面圖未標示雨遮為由，將雨遮補標註，更無於99年間領取使用執照後，申請建物第1 次測量時，突將雨遮補登記之情事。就此部分，被告與參加人檢具事證詳實說明，其言自難憑採。

㈢本案更新建物『元大柏悅』位於臺北市○○○路○○○路口之三角窗黃金地段，二側分別面對24小時營業敦南誠品、頂級百貨Sogo敦南館，商業鼎盛，臨近捷運板南線忠孝敦南站，乃臺北市○○○○○○○段。樓上層每坪市價超過200 萬元、1 樓每坪市價超過600 萬元以上，被告以過時且遠低於市價的6 年前評價基準日（93年1 月6 日）1 坪幾十萬元為補償基準，與市價天差地遠。原告房屋面積不該減少、卻被減少，應該增加的沒有增加，所受之損害，遠遠超過參加人元大公司補償之金額。反觀參加人因原處分㈠之核定變更，增加分配面積162.25㎡，市價超過1 億元以上，整體獲利更超過20億元以上，對照被告審定本件都市更新計畫之實施者損益為零元，不僅諷刺，更證被告審議不公。縱被告稱以評價基準日之權利價值補償，乃都市更新權利變換實施辦法第25條所明定，然上開條文僅是行政命令，並無法律具體明確之授權，以之作為限制、剝人民財產權之依據，顯已違司法院釋字第709 號解釋意旨。

四、被告聲明求為判決駁回原告之訴，並主張如下：

㈠原處分㈡屬都市更新主管機關即被告之行政判斷餘地，應受司法機關之尊重：關於本市都市更新權利變換計畫之審查，係由被告依臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2 點規定為審查，屬專為審查都市更新權利變換計畫所組成之不可替代性、專業性及法律授權之專屬性合議性組織。因都市更新事業權利變換計畫之審認，事涉層面甚廣，審議會所代替被告審查之審議決議具屬高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，屬於判斷餘地之範疇。本案因參加人元大公司辦理權利變換計畫釐正圖冊之記載，所造成之權利價值變動部分，經審議會99年10月25日開會審查後認定原告權利價值差額價金之計算，符合都市更新權利變換實施辦法第25條所規定以評價基準日計算之規定，已兼顧原告權益詳予審議，亦無任何違誤之處。

㈡原告並無權利或法律上利益受有損害，起訴欠缺訴之利益：1.本案釐正圖冊程序為系爭都更案其中一環，原告是自始同意參與系爭更新單元之住戶，系爭都更案之進行符合其意願目的，當不能於已領取差額價金後再主張撤銷原處分㈠。原處分㈠做成後，後續已完成產權移轉登記之執行完竣狀態，該更新案並已成果備查完畢（都市更新條例第57條參照），已無回復原狀可能，最高行政法院99年度10月份第1 次庭長法官聯席會議要旨之見解，因已無撤銷訴訟之標的存在，原告並無權利保護必要，自應駁回其訴。

2.原告係依都市更新條例第32條規定所提出審議核復申請，經被告作成原處分㈡審議結果處分。然都市更新條例第4項之法律效果已明定由當事人相互以現金找補，並無原告得請求撤銷該處分之依據，原告所主張之撤銷訴訟請求鈞院撤銷原處分㈡及本案訴願決定，即因不符合有效權利保護原則，自應以不合法駁回其訴。

㈢原處分㈠之作成經被告所屬機關權責分工審查：

1.依都市更新條例施行細則第9 條之1 規定所要求被告就一般更新計畫案之審查應在6 個月內完成審核。至本案之簡化程序釐正圖冊案件，因都市更新條例規定依地政機關之測量結果辦理，被告並無在所屬地政機關測量後，再就測量結果進行重複審查，否則即有違都更簡化程序辦理之意旨。關於都市更新案件之受理、審查及監督執行，因事涉都市計畫、更新計畫、建築、地政及稅捐之法令，而各該法令之監督與執行，係由被告所屬各該權責機關依業務種類分工辦理，俾提高行政效率，達成行政目的。

2.系爭都更案自96年5 月3 日由參加人元大公司取得建造執照、開工後，在建築過程中各樓層均有被告所屬建管人員進行各層樓版勘驗，以確保該更新建築物按圖施工，於該建築物興建完成取得使用執照後，再由地政機關依使用執照及竣工平面圖予以轉繪計算應登記之產權面積。嗣後，參加人元大公司取得地籍測量及建物測量結果圖，為使產權登記之結果與都更計畫名實相符，參加人元大公司再以都市更新條例第29條之1 規定為依據，向被告申請辦理釐正圖冊，被告再依參加人元大公司所檢附之釐正圖冊權利變換結果進行審查，並要求參加人元大公司就審查疑義逐項說明，經參加人元大公司修正釐正權利變換圖冊後，始予核定。至參加人元大公司向被告申請權利變換計畫釐正圖冊時，應檢附之文件為建築物測量成果圖及權利變換分配結果清冊，此觀內政部97年所訂都市更新作業手冊十七、釐正權利變換結果圖冊（三）資料內容所載，即明。該等文件即為被告審核之內容。

㈣原處分㈠部分：

⒈參加人元大公司辦理建造執照變更及97年辦理變更都更計畫，符合都市更新條例規定。

⑴系爭都更計畫係於95年8 月24日經被告核定參加人元大公司實施本案都市更新事業計畫及權利變換計畫。參加人元大公司取得被告上開核定書函後，於95年10月27日掛件申請建造執照。參加人元大公司取得建造執照後，因被告所屬建管單位進行抽查（99年6 月29日），查核後有計44項建築設計不符規定項目（各細項詳本案建照第一次變更說明），參加人元大公司遂著手辦理建照變更設計。嗣後，被告所屬建管單位再進行建照抽查（96年12月31日），查核後有15項建築設計項目不符規定（各細項詳本案建照第二次變更說明），參加人元大公司並於該次建照變更程序併案辦理建築圖說變更。其中併案建築圖說變更並將雨遮位置修正平面補註標示有案（第二次變更建照執照附表（三）2） 。

⑵故因如上二次建照變更之結果，因建築設計已有所更動，須辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之變更，參加人元大公司即依都市更新條例第19條之1 規定向被告提出申請變更都市更新事業計畫及權利變換計畫，經被告認定不影響原核定之都市更新事業計畫（如陽臺飾板變更、車道尺寸調整、外雨遮取消等僅是建築細項調整），故變更案經審議會審議後，再經被告核定。

⑶綜上，本件參加人元大公司是因被告所屬建管單位建照抽查之結果，發現有不符建築設計部分，要求參加人元大公司辦理變更建照執照手續，復因建築設計有所更動，已異於原核准建築設計圖說，參加人元大公司即向被告申請變更都市更新事業計畫及權利變換計畫，此即有核定版與變更版都市更新事業計畫來由，容先陳明。

⒉本案雨遮以附屬建物測繪登記，本屬有據：

⑴雨遮附屬建物之測繪登記，係依地籍測量實施規則第273 條第3 款規定，除實施建築管理前建造之建物外，其竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨遮等突出部分者，應以其外緣為界，以附屬建物辦理測量。從而，建物使用執照竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨遮者，登記機關自應依上開規定，以附屬建物辦理測繪登記。

⑵本件更新案之雨遮部分已由參加人於平面圖補標註於各層平面圖，並於都更計畫圖說上有雨遮之標示，該更新後建築物3 樓以上住戶於產權登記上自得以附屬建築物登記，其登記後使整體建築物總價值增加，各住戶（含原告）再依其更新前權利價值之比例分享之。

⑶合上，系爭都更案縱有補登雨遮面積之情，然僅涉及更新後整體建築物總價值增加，不因此變動原告更新前之權利價值比例。

⒊本案建築完成後，由參加人元大公司以轉繪方式辦測量，並無任何違法或不當：

⑴更新案建物之測量與一般建案之測量並無不同，地政機關亦無就更新建案另訂測量規定。建物面積之測量係依據地籍測量實施規則第273 條、第276 條及臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置免再測勘測建物平面圖作業要點規定，由地政機關辦理轉繪平面圖，復因轉繪之平面圖與建築竣工圖所採面積計算基礎不同，故二者面積自不相同。

⑵都市更新案件由參加人元大公司負責實施，在建物建築完成後之建物測量，得自行選擇實地測量或轉繪方式辦理，並無強制必以實地測量方式。

⒋本案參加人元大公司辦理釐正權變圖冊之記載，核屬有據：

⑴都市更新權利變換實施辦法第23條第3 項所稱釐正相關圖冊之記載，係指依地政機關測量之結果來釐正都市更新權利變換計畫圖冊。此乃因都市更新案件之權利變換計畫須依法記載更新後土地及建築物分配面積（都市更新權利變換實施辦法第3 條第15款參照），故實務上在更新過程中會有如下三組Ｘ、Ｙ、Ｚ面積之數字:X. 權變計畫面積，此為實施者參照地政機關以牆之外緣所預先攤算而得之面積；Y.建築圖說面積，即以牆心線計算而得之面積；Z.地政測量成果之面積，即以牆之外緣計算之面積。簡言之，在更新案是由實施者先行概算各權利關係人更新後建築物日後分配之面積（即Ｘ），並於建築完成進行地政產權登記時（即Ｚ），如登記內容（即Ｚ）與權變計畫（即Ｘ）不符，即應進行權變計畫圖冊之釐正。至Y 與Ｚ之面積不同理由，請鈞院參照大安地政事務所就本案測量事宜回復函文所載。

⑵再依內政部所訂都市更新權利變換實施辦法第23條立法理由二所示，權利變換後實際分配之土地或建築物之面積如有不符，應以測量結果為準，即法已明定權變圖冊最終仍須以測量結果為準據，制度上再輔以差額價金找補之方法，多退少補面積上差異。況且，一般常見之建築物預售案件，本允許有建築面積差異之找補機制存在，相較於都市更新案件，亦是如此。

㈤原處分㈡依評價基準日評定之更新後權利價值，計算差額價金，並無錯誤：依都市更新權利變換實施辦法第25條規定意旨，更新後建築物及其土地應有部分，因測量後之面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，即應依地籍測量或建築物測量結果，釐正相關圖冊之記載，並按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金。本案原告所應分配二單元之差額價金10,990,338元計算，係以釐正後2 樓以上主建物登記面積增加之價值，依原告權利價值比例，可分配價值為7,224,498 元及原告所分配1 樓主建物登記面積減少，應發給差額價金3,765,840 元，合計後計算而來（7,224,498 元+3,765,840元=10,990,338 元），並無錯誤，被告作成維持實施者計價結果之處分，並無違法或不當。上開金額再加上原告依原權利變換計畫可領取分配差額價金947,806 元，總計為11,938,144元（10,990,338元+947,806元=11,938,144 元），此即為原告自參加人元大公司領取之差額價金款項。原告主張以市價計算之損失至少3 千萬元以上，因與上開辦法第25條所規定「按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金」不符，並無可採。

五、參加人元大公司主張如下：

㈠參加人元大公司於「都市更新權利變換計畫」所擬具之選配房地面積清冊（即更新後分配之土地與建築物面積），係依經核定之「建築設計」圖面進行概算而來（尚未申辦建築執照），因而，概算所得誠難期待其與日後辦理建物第一次測量之結果分毫未差，故更新後選配房地之土地與建物產權登記面積，即需依地籍測量實施規則第261 條、第279 條等規定（及「臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置圖免再勘測建物平面圖作業要點」第3 條第（二）項第1 款規定等），申辦建物第一次測量，並應依最終之建物測量成果圖辦理登記，始稱合法。從而，依「都市更新權利變換計畫」所概算之選配房地面積清冊，倘與建物第一次測量所得之建物應登記面積有所誤差時，都市更新權利變換實施辦法第23條第3 項乃就此明定：各級主管機關應依地籍測量或建築物測量結果，釐正相關圖冊之記載。換言之，鑒於可能發生之合理面積誤差，係都市更新權利變換過程無法全然避免之事，法制上遂需藉由「釐正」以使名實相符，並據此課令實施者辦理差額價金之找補，而計算找補則係依都市更新權利變換實施辦法第6 條與第8 條規定，就該誤差按評價基準日評定更新後之權利價值計算之。

㈡前陳各情，實與房地預售買賣關係中，契約明定面積誤差找補約款之緣由，如出一轍（詳內政部100 年3 月24日內授中辦地字第1000723995號公告修正之預售屋買賣契約書範本第六條「房屋面積誤差及其價款找補」規定）。預售屋買賣契約書「房屋面積誤差及其價款找補」（稱前者）之規定，與權利變換實施辦法所明文之「釐正」與誤差找補規定（稱後者），顯然均容許合理面積之誤差，並就如何調整權利義務關係予以事先規制，以為圭臬。足證，此兩者之立法緣由與宗旨，有系出同源之本質。況，系爭都更案主建物面積因釐正結果而增加登記之「外露柱」面積、附屬建物面積因釐正結果而增加登記之「雨遮」面積，均與原告所選配之1 樓無關，惟釐正後本案2 樓以上各樓層所增加之面積價值，仍由原告按權利價值比例分享7,224,498 元，1 樓之公設比21%更遠低於其他樓層之30% 。

㈢原告於本案受分配之房地各項面積與權變總面積差異，分項說明如下：

⒈本案原告受分配之房地分別係1 樓之A 戶與B 戶，該二戶之產權不僅各自獨立，戶別亦有大小之分，且登記之細項面積種類有異，承此，前開二戶之產權登記面積各自與權變計畫所概算之選配房地面積差異值，核即有應分別說明，以資區別之必要。原告獲配之1 樓B 戶總面積差異比（-0.68%），不但遠低於1%，而其「主建物」項之面積差異比，更僅僅0.16% ，俱在誤差容許值範圍，係都市更新權利變換過程無法全然避免之事。

⒉原告1 樓A 戶權變面積與產權登記面積肇生差異之主要緣由，說明如下：

⑴共有部分面積：按區分所有人就區分所有建築物共有部分之面積，原則上係依專有部分面積之比例而定，民法第799 條第4 項規定參照。本案2 樓以上之「主建物面積」，始發生因釐正而將2 樓以上之「外露柱」（即結構柱）面積增入「主建物面積」登記之結果，因此，2 樓以上之區分所有人就區分所有建築物共有部分之面積，勢必因前情而擴增比例，相對使1 樓之區分所有人對建築物共有部分之持分比例對應減少。此即原告受分配之1 樓A 戶「共有部分」面積減少2.28平方公尺、1 樓B 戶「共有部分」面積減少0.68平方公尺之原因所在。

⑵約定專用機房面積：本機房係供1 樓A 、B 戶餐廳使用油水分離槽設備之擺放空間，實際空間以該設備所需尺寸做調整，其登記面積較權變預估面積減少，肇因於此。

⑶主建物面積：本案若不發生前述釐正2 樓以上「外露柱」面積增入「主建物面積」登記之情，則全案之「主建物」登記面積較權變面積為少之情，非獨本案1 樓A 戶有之，核有下表可參，此凸顯以「概算」方式計出之權變面積，其著實有發生合理誤差之可能性，更係都市更新權利變換程序所必然要應對之問題，「釐正」制度遂因應而生。

⒊本案之「雨遮」（按3 樓以上始有雨遮之設置）亦列入建築物產權面積登記，然原告應分攤之共同負擔費用不但未因此而增加，且因釐正後本案2 樓以上各樓層所增加之面積價值，仍由原告按權利價值比例分享之故，從而原告尚且額外分得7,224,498 元（即釐正後應分配權利價值342,315,444 元－原核定之權利變換計畫應分配權利價值335,090,946 元＝7,224,498 元）。有關原告於本案依法所應領取之差額價金與找補款業經其於99年7 月27日領取並出具證明書於參加人元大公司。

⒋經權利變換完成後，依法乃依評價基準日評定後價值及權利價值比例計算應繳納或補償之差額價金（都市更新權利變換辦法第25條規定參照），並非如原告所言：計算可分得的坪數，再按現今之市價計算。準此，本案係按評價基準日評定更新後之權利價值，計算差額價金為新臺幣10,990,338元，業經被告提請99年10月25日臺北市都市更新及爭議處理審議會第53次會議決議維持實施者計價結果，按上開審議核復之審議委員成員係由主管機關及有關機關代表和都市計畫等專家學者所組成，所為之審議核復決議具有高度屬人性、專業性、經驗性之專業判斷，屬於「判斷餘地」事項，核其審查並無恣意濫用及其他違法情事，其專業認定亦應予尊重。審議期間，被告已秉權責與專業，依法定程序於兼顧異議人即原告權益與公共利益下詳予審議，並無違誤。

㈣系爭都更案權變時，2 樓以上建物部分祇有小部分「外露柱」之設計，因此，被告及參加人元大公司皆依建物概算計出整棟面積，原告及2 樓以上住戶之建物面積比例皆同，惟因使照核發並辦理第一次保存登記時，2 樓以上始有大部份「外露柱」面積之設計出現（一樓並無「外露柱」），參加人元大公司基於全體住戶之利益，方予補登二樓以上大部分之「外露柱」面積，才造成分配一樓之原告因無「外露柱」之補登面積，從而有本案之一樓之權變面積與登記面積少許之合理誤差之短少。然本案於辦理都市更新權變時，被告及參加元大公司人皆無上開之2 樓以上大部分「外露柱」面積（及3 樓以上之「雨遮」）嗣後增加登記面積之預知與認知，衡情，自無以事後之補登面積情事來咎責被告與參加人元大公司之理。

㈤系爭都更案原始提具之建築規劃設計圖說獲經建管機關審查後，準據審查指正意見而相應辦理第一次與第二次（含併案辦理建築圖說變更）變更設計之緣由與說明如下：

⒈系爭都更案於95年10月27日第一次申請建造執照提出圖面與95年原始權利變換計畫圖面相同，惟95年之原始權利變換建築圖說，原係參加人元大公司提出送交建管機關審查者，此圖說嗣經建管機關為審查後，提出部分設計規劃不符法規、有誤寫誤算等情之指正，致相應辦理第一次、第二次變更設計，惟全案建築總樓地板面積並未更動，變更後經以97年8 月7 日府都新字第09730693602 號函核備變更都市更新事業計畫及權利變換計畫。說明如下：

⑴第一次變更：奉臺北市都市發展局96年6 月29日北市都建字第09662741500 號抽查結果，計44項不符規定而辦理變更設計，另第14.15 項審查結果認定法令解釋有疑義而應申請另案辦理【此第14.15 項嗣再經97年01月17日抽查會審決議，最後依北市都建字第09762692200 號准予取消列管，詳見第二次變更之變更說明（一）所載】有臺北市政府都市發展局建造執照（建字第0203號）存根附表（一）欄中第一次變更之變更概要說明一01~44項所分示。

①第8 項：建築面積檢討有誤（獨立柱未計入……）（重新檢討後為建築面積計算示意圖有誤）。該項所指與系爭都更案主建物面積因釐正結果而增加登記之「外露柱」面積乙情有關。

②第11項：地上各層陽臺外雨遮請取消（修正後取消）。按雨遮不計樓地板面積且應設置於窗戶開口上方及兩側50公分範圍內，陽台外依規定不得設置，是即前述「地上各層陽臺外雨遮請取消」之緣由，惟不影響樓地板面積。

③第43項：地上5-16層免計容積樓地板梯廳面積檢討有誤。（檢討後即梯廳算式有誤，但面積合計無誤。算式已修正）。

⑵上開第8 項所指與系爭都更案主建物面積因釐正結果而增加登記之「外露柱」面積乙情有關。第11項則因雨遮不計樓地板面積且應設置於窗戶開口上方及兩側50公分範圍內，陽臺外依規定不得設置，是即前述「地上各層陽臺外雨遮請取消」之緣由，惟不影響樓地板面積，亦可參見第43項「面積合計無誤」之記載。

⑶第二次變更：

①依臺北市都市發展局96年12月31日北市都建字第09662910200 號，不符規定項目（計01~15 項）辦理變更，且依據府都新字第0973063602號此次變更內容已於都市更新事業計畫及權利變換計畫案審核通過。

②併案辦理建築圖說變更：變更項目01~07 。懇請鈞院惠審其中兩項之修正指示：第1 項：依95年04月12日北市都新第09531332300 號，1F餐飲業外牆柱依都市更新事業計畫案審查意見辦理變更為扁方柱並移至與牆結合。第2 項：依立面圖標示雨遮位置修正平面補註標示。（原核准平面圖說未標示，依立面圖補標註於各層平面圖說。）

⒉原告於系爭都更案所分取之一樓建物，其建築配置與設計圖面，起自「核定版」之都市更新權利變換計畫案，次至「變更版」之都市更新權利變換計畫案，再至95年10月27日掛件送審建照設計圖，嗣奉臺北市都市更新審議委員會97年6 月9 日第96次委員會決議「同意本變更都市更新事業計畫暨權利變換計畫案依幹事會意見修正通過，後續請實施者於3 個月內檢具修正後計劃圖送都市發展局辦理報府核定，逾期應再重新提會審議。」等旨辦理，迄97年10月24日取得臺北市政府都市發展局核印變更設計發照章止，於99年4 月23日取得使照竣工圖，均一致而無因前述變更設計而遭改變乙情。

㈥承上而證，系爭都更案原始建築規劃設計圖準據審查指正意見而相應辦理修正變更之處，恆與原告所獲配之一樓建物設計與原定權益無關。系爭更新案建物竣工辦理保存登記，時因登記法令允許將建物2 樓以上之外露柱面積增入「主建物面積」登記，允許建物3 樓以上「雨遮」列入建築物產權面積登記，參加人元大公司依法著辦「釐正」乙情，復說明如下：

⒈「雨遮」之土地登記沿革與「雨遮」計入登記面積之爭議：

⑴「雨遮」之土地登記沿革與「雨遮」計入登記面積之爭議，核有摘錄自網路之高雄市政府地政處鹽埕地政事務所99年9 月16日「雨遮計入建物所有權第一次測量登記之探討」乙文可稽，內政部就此亦發布有95年12月14日台內地字第0950193520號函、90年11月29日台(90)內地字第9066208 號函令解釋在案。

⑵系爭都更案於原權利變換平面圖並未標示「雨遮」，於第二次變更時補標註【詳前述建字第0203號建造執照存根附表併案辦理建築圖說變更「02項目」之記載】。參加人元大公司領取99使字第0139號使用執照後，依地籍測量實施規則第261 條、第279 條規定，檢附使用執照（含竣工平面圖），並依「臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置圖免再勘測建物平面圖作業要點」第三條第（二）項第1 款規定所轉繪之平面圖（即於使用執照竣工平面圖上以紅實線繪明區分範圍及註明門牌後，所予以轉繪之平面圖），向建物所在地登記機關（臺北市大安地政事務所）申請建物第一次測量乙案，於99年5月6日辦理登記完竣。

⑶承上而知，本案辦理建物所有權第一次登記時，雖有「雨遮」得否計入登記面積之疑義，惟依當時建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3 之規定，本案建物使用執照竣工平面圖載明之「雨遮」，仍得以「附屬建物」辦理登記完竣。鑒於前開建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3 規定，地籍測量實施規則第273條已有規定，為避免重覆，內政部嗣且於100 年6 月15日以內授中辦地字第1000724746號令刪除本點規定，併此敘明。故系爭都更案「雨遮」經登記為產權面積，當時確實於法有據，且因「雨遮」計入登記面積之結果，將使建物之價值增益且屬均益於系爭都更案全體住戶權益之事，參加人元大公司遂即順應法令規定而為，此即系爭都更案中附屬建物面積因釐正結果而增加登記「雨遮」面積之由來。

⒉前述「地上各層陽臺外雨遮請取消」乙情，僅指原設計中坐落於地上各層陽臺外雨遮，取消之原因係因雨遮不計樓地板面積且應設置於窗戶開口上方及兩側50公分範圍內，陽台外依規定不得設置，是其情與系爭都更案辦理建物所有權第一次登記時經登記為產權面積之「雨遮」設計相異，原就此提出之指摘，核因誤解所致。

㈦系爭都更案建物因登記法令所許而使「主建物面積」（建物2 樓以上之外露柱面積）與「附屬建物面積」（建物3 樓以上「雨遮」面積）增入產權登記面積，參加人元大公司遂應都市更新權利變換實施辦法第23條規定著辦「釐正」圖冊之責；而在系爭都更案採「權利變換」方式實施之下，建物2樓以上各樓層所增加之面積價值，自仍由原告按權利價值比例分享而無等差，最終仍由原告按權利價值比例分享7,224,498 元之多（即釐正後應分配權利價值342,315,444 元－原核定之權利變換計畫應分配權利價值335,090,946 元＝7,224,498 元）。亦即「權利變換」之本質乃在以更新前各所有權人之權利價值比分配更新後之權利價值，因此而生之應分配面積如有誤差，法且明定應依「評價基準日」評定後價值及權利價值比例計算應繳納或補償之差額價金，絕非以此計算可分得之坪數若干，再按市價計算應繳納或補償之差額價金。

六、參加人華之影有限公司、郝愛琍、孫照臨、宗緒南、姚婉瑩、林肇宏、林肇勳、張和鈞、江俊明、張正道等未於言詞辯論期日到庭，亦未以文書為陳述。

七、本院判斷如下：

㈠都市更新為都市計畫之一環，乃用以促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。都市更新條例即為此目的而制定，除具有使人民得享有安全、和平與尊嚴之適足居住環境之意義外，並作為限制財產權與居住自由之法律依據。都市更新之實施涉及政治、經濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量，本質上係屬國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍應為必要之監督及審查。

㈡依都市更新條例之規定，都市更新事業除由主管機關自行實施或委託都市更新事業機構、同意其他機關（構）實施外，亦得由土地及合法建築物所有權人在一定條件下經由法定程序向直轄市、縣（市）主管機關申請核准，自行組織更新團體或委託都市更新事業機構實施（本條例第9 條、第10條、第11條規定參照）。而於土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體或委託都市更新事業機構實施之情形，主管機關對私人所擬具之都市更新事業概要（含劃定更新單元，以下同）所為之核准（本條例第10條第1 項規定參照），以及對都市更新事業計畫所為之核定（本條例第19條第1 項規定參照），乃至於以權利變換方式實施都市更新時，對實施者擬具權利變換計畫（含變更權利變換計畫）之核定，均係主管機關依法定程序就都市更新事業概要、都市更新事業計畫及私人間權利變換方式，賦予法律上拘束力之公權力行為，其法律性質均屬就具體事件對特定人所為之行政處分。其中，規範私人以權利變換方式實施都市更新事業，其實係都市更新條例立法核心，也是目前都市更新制度中最常被實際操作者，其強烈干預受憲法保障之私法財產權利，乃至影響其他基本權利，甚至在一定情形下喪失其權利，並被強制遷離其居住處所（本條例第31條第1 項、第36條第1 項等規定參照）。從而，權利變換內容，必須立基於都市更新事業實施，具有公共利益，始得對於土地私權強制干預。而公共利益，並不當然是整個社群或其中大部分成員利益的總合，普遍是各個成員事實上利益，經由複雜的交互影響過程，所形成理想的整合狀態，是涉及公益判斷是否正確，自不能任憑國家機關甚或實施者之主觀意見，而應以客觀公正避免錯誤之認知為之，故在多元社會必要時尚須透過公開討論俾能形成共識，賴依循一定之正當法律程序（告知、資訊公開、公開聽證、理由說明以回應評論），形成居民之整體意志、共識，以確立之（司法院釋字第709 號解釋、本條例第29條第1 項參照）。申言之，主管機關就實施者所擬具之權利變換計畫為核定時，必須就計畫之擬定是否踐行相應之正當程序為實質審查及監督。

㈢權利變換計畫變更，無異於權利變換計畫重新擬具，自然應再次踐行正當程序。固然，權利變換計畫「變更」之內容，有時並不涉及公益與私益之衝突，而僅為若干私權交換或變動，基於成本因素，其程序當可簡化，尚無須透過公展、公聽等程序為居民共識之凝聚（本條例第29之1 條參照）。但其變更苟仍對私權有所干涉，其變更之作成，必須有「實質正當性」為其基礎，主管機關就此應為實質審核，嚴格把關，避免有假簡化作業程序之名，而為暴力分配私權之實者。尤其，私人之都市更新事業實施者，缺乏政府主導，事實上往往是以增加不動產價值、獲得開發利益、追求營利（私益）為其實施事業之主要目的，以致現行都市更新實施之公共性已備受質疑。少數不同意參與權利換方式都市更新事業之土地所有權人等，必須被強制共同參與。參與後，又因實施者援引「鑑於權利變換計畫，如無論變更幅度或範圍大小，均需重新依第19條規定程序辦理，將影響更新案之推動時程，爰增訂權利變換計畫變更之簡化作業程序，以符實際作業所需」（以上為都市更新條例第29之1 立法理由）為由，就都市更新條例第29之1 條所定各款目事由，不問是否實質影響參與都市更新者權利，一律採用簡化作業程序，以致若干變更後之權利分配結果，與參與都市更新之際所期待者有實質差異，形同藉都市更新公益之名再次對私權為剝奪。此種「簡化作業程序」是否具有實質正當性，當不能仰賴實施者自由判斷，主管機關淪為背書地位，而應由主管機關實質審核資以確保正確性，此責無旁貸之義務，更非得任主管機關以「尊重所屬各該權責機關依業務種類分工辦理」等詞，而怠於審查，合先敘明。

㈣如事實欄所載，由參加人擔任實施者之系爭都更案業經被告核定於95年8 月24日公告實施，嗣參加人元大公司擬具系爭都更案變更案，亦經被告認無涉及權利關係人之權益及面積更動，而核定實施。參加人元大公司工程實施完竣後，取得被告所屬都市發展局99年4 月23日核發99使字第139 號使用執照，參加人元大公司向臺北市大安地政事務所申請建物第1 次測量，檢附測量結果，就系爭釐正案申請核定實施。經「釐正」結果，原告分配建物面積減少8.51平方公尺，其他參與權利變換者所分配面積均有所增加，參加人元大公司則增加分配面積162.25平方公尺，而此經原告以原處分㈠核定之，原告不服，提起訴願並同時提起審議核復。內政部將原告訴願部分視為權利價值異議，移請被告辦理，原告則以其提起訴願已逾3 月，內政部迄未為訴願決定，而向本院提起行政訴訟求為撤銷原處分㈠；另原訴願經內政部移請被告審議，復經被告以原處分㈡駁回，原告對之訴願，經內政部以本案訴願決定駁回，原告仍不服，起訴求為判決撤銷原處分㈡及本案訴願決定等節，為兩造所不爭執，並有被告95年8月24日府都新字第09570894602 號函、95年8 月24日府都新字第09570894600 號公告、97年8 月7 日府都新字第09730693602 號函、被告所屬都市發展局99年4 月23日99使字第139 號使用執照、原處分㈠、系爭釐正案釐正權變換結果圖冊、內政部99年10月29日台內訴字第0990208779號函、原處分㈡及本案訴願決定等件影本在卷為憑，自屬為實。兩造爭執被告就系爭釐正案之核定是否合法，核其等陳述，爭點在於︰1.系爭都更案之釐正經原處分㈠核定，後續已完成產權移轉登記，並經參加人元大公司依都市更新條例第57條規定，送請被告為計畫完成之備查，原告起訴爭執該核定之合法性，是否欠缺權利保護必要？2.原處分㈠及㈡以簡化作業程序變更原權利變換計畫，是否具有實質正當性？3.苟經釐正程序，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，就應如何計算繳納或補償其差額價金？茲依序論述如下。

㈤本案起訴有其利益：

1.系爭釐正核定變更參加系爭都更案權利分配人原權利變換結果，影響原告分配單元面積，致其權利範圍減縮，原告就該釐正核定處分求為撤銷，其訴自有值得權利保護之利益存在。

2.又，原處分㈠及㈡係就系爭釐正案權利分配結果之法律關係為確認，乃確認系爭都更案權利變換人就系爭權利變換工程所分配單元之權利位置、面積此一私法關係之處分，其效力非經撤銷，原則上始終存在，也始終執行，並無所謂執行行完畢之概念，也無不可回復原狀的問題﹔蓋並無任何權利主體或客體因原處分㈠及㈡之執行而滅失，其權利狀態均屬可回復。原處分㈠及㈡苟經撤銷，所產生之釐正案未經核定即為權利變換人間之產權分配，因此衍生重行釐正、核定，以及因此所可能產生之權利變換工程分配單元產權移轉登記回復或變更內容之程序，容或手續極為繁瑣，容或成本極高，但均屬法律上可能，並無被告或參加人元大公司所稱因釐正案產權移轉登記已完成，即不可能回復原狀。基此，原告就原處分㈠及㈡提起撤銷訴訟，要無訴之利益欠缺，亦無經執行完畢而無可回復，必須轉換訴訟類型為確認訴訟之必要。

㈥系爭釐正案之核定，欠缺實質正當性。

1.按「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」「（第1 項）以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項；變更時，亦同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。（第2 項）……（第3 項）權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之。」「權利變換計畫之變更，得採下列簡化作業程序辦理：一、有下列情形之一而辦理變更者，得逕由各級主管機關核定發布實施之，免依第十九條規定舉辦公開展覽、公聽會及審議：㈠……㈤依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊。㈥……。」為都市更新條例第2 條第29條第1 項、第3 項及第29之1 條第1 款第5目分別所明文。據上開條例第29條第3 項授權，內政部制定有「都市更新權利變換實施辦法」，其中第23條規定：「（第1 項）權利變換計畫核定發布實施後，實施者得視地籍整理計畫之需要，申請各級主管機關囑託該管登記機關辦理實施權利變換地區範圍邊界之鑑界、分割測量及登記。（第2 項）權利變換工程實施完竣，實施者申領建築物使用執照時，並得辦理『實地埋設界樁』，『申請各級主管機關囑託該管登記機關』依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，辦理地籍測量及建築物測量。（第3 項）前項測量後之面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，各級主管機關應依地籍測量或建築物測量結果，釐正相關圖冊之記載。」核上開實施辦法之規定，無逾母法授權範圍，並合於母法規範意旨，自應援用。

2.徵諸前揭實施辦法第23條第2 項規定，明白揭示都市更新權利變換工程實施完竣後，必須「實地埋設界樁」，由「各級主管機關囑託該管登記機關」為地籍及建築物測量，踐行上開測量程序後所得之權利位置、面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，始得依該辦法同條第3項規定由「主管機關」釐正相關圖冊之記載。其理由在於：

⑴都市更新權利變換計畫之擬具，攸關在地居民之權益，須經嚴格程序而為謀合，取得共識，其變更亦如是。都市更新條例第29條之1 第1 款第5 目之所以「依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊」得以簡化作業程序為權利變換計畫變更，而不用再度踐行變更程序，理由當在於：或基於地形地貌之自然變動，或基於都市更新工程施作之誤差，權利變換工程實施完竣，土地與建物之實際情狀與原權利變換計畫擬定時之圖說已有不符，除依實際狀況為釐正外，別無它途為權利之記載及分配，是無庸再為謀合之程序，逕依「實際」情狀而為權利分配即可（但因此所生分配面積差異，必須透過繳納或補償差額價金為衡平），特設簡化作業程序以因應之。是故，該款目以釐正圖冊為準據而為權利變化計畫變更，其基礎在於：釐正圖冊表彰「事實」。而此事實認定正確性，上開辦法透過「實地埋設界樁」（亦即實地測繪），及「各級主管機關囑託該管登記機關為地籍及建築物測量」而非實施者申請測量（亦即禁止當事人片面接觸）雙重擔保之立法設計以為確認。簡言之，上開辦法之規定在於確立主管機關對於釐正圖冊之主導地位，以確保以簡化作業程序變更權利變換計畫之正確性。

⑵又，現行地政機關辦理建物第一次測量，實務上大致有實地測量或轉繪二類。內政部以94年12月14日台內地字第0940079210號函釋謂：「……本部為辦理革新建物測量業務，於91年9 月26日以台內地字第0910064207號令修正『簡化建物第一次測量作業要點』，業已開放領有使用執照及竣工平面圖之合法建物，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專業技師依使用轉繪建物平面圖、位置圖﹐地政機關亦可依前開要點之規定受理轉繪建物平面圖、位置圖。是本案申請人申辦建物第一次測量，自可依其主張，自由選擇採取實地測量或轉繪方式，繪製建物位置圖及平面圖。」經被告及參加人元大公司引以為據，主張都市更新權利變換工程實施完竣後，申辦建物第一次測量，以轉繪方式為之，亦非不可云云。然則，一般建物第一次測量，無非申請人據以確認其權利範圍全部，而都市更新權利變換工程之地籍及建物第一次測量，則係「多數所有參加都市更新權利變換者」據以分配權利之依據，其間並有權益之衝突，除非透過實地測量確認原圖冊與事實現狀不符，否則並無權利變換計畫變更之正當化依據，更何況得依簡化作業程序逕而為之。是權利變換計畫工程實施完竣後，所為之地籍及建物測量必須依權利變換計畫中之土地及建築物分配清冊、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖，逐一就各分配單元以「實地測繪」為限，並無疑義。

⑶此外，地籍及建物測量乃高度技術性之業務，埋樁設界，定分畫線，稍有誤差即失之千里，於權利範圍認定有重大影響；而其測量復具有高度專業性，正確與否（誤差是否在容許範圍內）又非一般民眾所得檢驗；是而，地籍及建物測量人員專業性及中立性，乃地籍及建物測量正確之首要擔保。據此，都市更新權利變換工程實施完竣後，實施者並不能逕向登記機關為建物第一次測量之申請，必須「申請各級主管機關囑託該管登記機關」，辦理地籍測量及建築物測量（都市更新權利變換實施辦法第23條第2 項）﹔與一般建物之第一次測量，建物起造人向主管建築機關申請建物使用執照時，得同時檢附建造執照、設計圖、申請使用執照之相關證明文件及其影本，即自行向登記機關申請建物第一次測量（地籍測量實施規則第279 條第2 項參照），有所不同。其間規定之所以如此差異，仍在於一般建物測量，所涉及者僅限於建物起造人就建物權利範圍之認定；而都市更新權利變換之建物測量，則涉及「多數所有參加都市更新權利變換者」彼此分配單元權利範圍之限界衝突。實施者與各該其他參與都市更新權利人間，相互就權利分配有經濟上利益糾葛，為避免由實施者或任一權利變換人逕為申請地籍及建物第一次測量，而與實施測量之公務員有高於其他參與都市更新權利人接觸機會，致有片面接觸之嫌，影響信賴。都市更新權利變換實施辦法第23條第2 項乃規定，權利變換工程實施完竣，必須由各級主管機關囑託登記機關為測量﹔第3 項並規定，測量後之面積，如與土地及建築物分配清冊所載面積不符時，釐正權責在於各級主管機關，也非實施者或任一都市更新變換權利人。上開規定，除藉以確保實施測量之公務員免受干擾，而為正確之測量外，並寓有各級主管機關必須就測量結果為審核確認之意旨，有義務就釐正之原因、範圍為合理之說明，非得委責於測量登記機關，執詞「所屬各機關權責分工」，而拒不審查其釐正是否正確。

3.經查，原處分㈠核定權利變換計畫變更之基礎，即釐正圖冊之製作未經實地測繪，而係以轉繪建物平面圖方式為之，此有台北市大安地政事務所102 年3 月27日北市大地測字第10230478900 號函影本附卷可憑（附100 年度訴更一字第86號卷㈡第480 頁）；而釐正圖冊所據之建物測量成果圖則係參加人元大公司逕向台北市大安地政事務所申請測繪，非經被告囑託所為乙節，復為兩造所不爭執，並有該建物測量成果圖（第1 層部分，成果圖左下方載名申請人為參加人元大公司）影本在卷可按；當然，圖冊之釐正，更非以被告名義為之。以上足見，系爭釐正案之作成，完全未依循都市更新權利變換實施辦法第23條第2 項、第3 項規定，實地埋設界樁，由都市更新之主管機關即被告囑託大安地政事務所為測量，遽以參加人元大公司申請測量成果圖為釐正基準，當然失卻以此為權利變換計畫變更準據之實質正當性。

4.易言之，被告未究明系爭釐正案有上述瑕疵，逕以原處分㈠為核定，當然違法。事實上，被告雖以原處分㈠核定權利變換計畫變更，但對「釐正」之原因、範圍，毫無所悉，而於審理中一再改變說詞，原稱肇因於「施工差異」，後改稱係「取塊不同」所致，嗣又援用上開大安地政事務所函所稱「諒係計算基礎不同」所致；苟被告確實踐行都市更新權利變換實施辦法第23條第2 項、第3 項規定，主導系爭都市更新權利變換工程之權利範圍確定程序，諒不致於如此狀況外，致令其「核定」徒具形式，淪為私人之都市開發事業實施者自行「權利分配」之背書。被告自行放棄對私人之都市開發事業實施者權利變換計畫變更為實質審查及監督，實有虧都市更新條例所賦予主管機關之權責。

㈦實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，其繳納或補償其差額價金之計算︰

1.原處分㈠及㈡核定內容，除確認「得因釐正而為權利變換計畫之變更」外，另包括「因上開變更所導致實際分配與應分配之土地及建築物面積有差異時，繳納或補償差額價金計算基準」，而前者之確立，乃為後者存在之基礎。原處分㈠及㈡關於「因釐正而為權利變換計畫之變更」之確認部分，欠缺實質正當性，有所違法，既經本院認定在案，後段關於繳納或補償差額價金之認定，自然失所附麗。惟系爭都市更新權利變換基地及建物苟經實地重測後，確認有釐正必要，而有必要為權利變換計畫變更，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，究應如何計算繳納或補償其差額價金，仍不無確認之必要。是本院就此仍為論述，資為被告於釐正案重為核定之參考依據，合先敘明。

2.關於都市更新採取權利變換方式，所產生實際分配之土地及建築物面積與應分配之面積有差異時，應如何計算差額價金互相找補，都市更新條例並未訂有明文，僅見於其所授權規定之都市更新權利變換實施辦法，其中第6 條、第8 條分別規定︰「（第1 項）權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。（第2 項）前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」「第六條及第七條之評價基準日，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。但本辦法中華民國九十六年十二月十八日修正施行前已核定發布實施之都市更新事業計畫，實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者，其評價基準日，得以都市更新事業計畫核定發布日為準。」據此，攸關權利變換正當性之權利價值評估，其評價基準日由實施者定之，其價值復由實施者委託之人評估，均非由主管機關主導，其規範意旨是否有違都市更新此一國家或地方自治團體之公共事務本質，實堪疑慮。雖則，評定價值乃為權利變換計畫應表明之事項（都市更新權利變換實施辦法第3 條參照），而權利變換計畫經實施者提出後，須經主管機關核定（都市更新條例第29條第1 項參照），土地所有權人對此核定亦得提出異議，主管機關審議時，得委託專業團體或機構協助作技術性諮商（都市更新條例第32條第1 項但書參照）。但實務上，由於主管機關與實施者對於都市更新條例所負載「都市更新乃國家或地方自治團體公共事務」之精神尚未熟稔，主管機關對於都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法相關規定之踐行，苟採由實施者主導，再由其「審查」之模式，則攸關居住正義之權利價值評定，主管機關能否基於專業及權責為相當之注意，就相當值得觀察（當然，原告對系爭都更案中權利變換計畫書中權利價值有異議部分，業經審議、訴願及行政訴訟程序而為確定，並非本案討論範圍）。

3.至於權利變換計畫因圖冊釐正而「變更」時，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應如何計算應相互找補之金額，都市更新條例就此亦無明文，僅見於都市更新權利變換實施辦法第25條︰「權利變換完成後，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應按評價基準日評定更新後權利價值，計算應繳納或補償之差額價金，由實施者通知土地所有權人及權利變換關係人應於接管之日起三十日內繳納或領取。」規定。而此即為原處分㈠㈡所援引，故此，被告認系爭因釐正而變更權利變化計畫，實際分配之土地及建築物面積與應分配面積有差異時，應逕以實施計畫前評價基準日所評定更新後權利價值為基準。

4.然則，權利變換計畫擬定時點，距都市更新權利變換工程完工，通常有相當時間差，期間，環境變遷情狀萬千，原評價基準日所參考之因素可能有所改變，其評價未必準確﹔再者，計畫擬定之際，參與分配者就分配單元有其需求且具有負擔能力，始同意參與該計畫，經投入相當之時間成本，方盼得權利變換工程完工，而得參加分配，實現其期待利益﹔嗣後竟因「釐正」此等因素，必須強制接受或放棄原預期分配單元範圍所表彰之權利，已有相待期待利益之損失，此際，參加分配互相找補之依據，實不宜再以過往因素為評價基準所「推算」之價格為準據。蓋權利變換計畫擬定時，必須以「預估」之方式決定更新後權利價值，據以為權利與現金交換之依據，乃「迫於現實」所不得不然﹔而今，權利變換計畫必須「變更」之時點，既然已推移至權利變換工程完工，可確實依當前價值為計算基準而為找補，委無再以過往預估值為準據之必要。尤其，因「釐正」等因素所發生之權利計畫變更，該等變更因素就是發生於當下，其據以互相找補之時點也應訂於斯時，始符合一般私權交易之習慣，茲以禁絕因釐正所生「面積差」，因時間因素形成相當價差，而生權利變換人間重大不公平或藉此射悻暴利之可能。職是之故，都市更新權利變換實施辦法第25條規定，其關於「應按評價基準日評定更新後權利價值」之記載，其評價基準日應解釋為類推適用同辦法第8 條所定，其日期限於權利變換計畫「變更報核」前6 個月內選定，依變更時之情狀而為權利價值之評估，茲令據以權利變換之準據價額「盡量」與現實相符。亦即，於權利變換計畫變更之際，主管機關有義務選取（或監督實施者選取）適當之評價基準日為權利變換工程（包括各分配單元）評價之基礎日，俾令住民參與都市更新所得利益能為公平分配﹔主管機關即使拘泥於都市更新權利變換實施辦法並未明文就權利變換計畫變更應另定評價基準日為規定，而拒卻另定評價基準日重為評價，至少也必須就原評價基準日所評估之因素是否正確實現為審查，如有相當誤差時，則應諮詢或委託專業團體或機構，為必要之調整。

㈧從而，原處分㈠及㈡就系爭釐正案為核定，卻未審究該釐正案之作成，與都市更新權利變換實施辦法第23條第2 項、第3 項規定不合，遽以參加人元大公司申請，而未實地測量所為之成果圖為釐正基準，當然失卻以此為權利變換計畫變更準據之實質正當性，而有違法，自應撤銷。被告雖主張原處分㈠及㈡撤銷將對公益有重大損害，求依行政訴訟法第198條第1 項規定為情況判決，駁回原告之訴云云。然則，依都市更新條例第29之1 簡化作業程序所為權利變換計畫變更，本質上並無公益與私益之衝突，而僅為若干私權交換或變動﹔其中，因釐正而為必要之權利變換計畫變更（都市更新條例第29條之1 第1 款第5 目），只是純然涉及「多數人私權衝突」，已無公私益之爭。亦即，釐正案核定處分之撤銷，對參與都市更新權利變換者而言，雖然於其等產權之分配有所影響，對與都市更新案成就與否之公共利益無關，被告將多數人私權之爭執與公益混淆，而求為本案之情況判決，要屬無據，併此指明。

八、綜上，原處分㈠及㈡認事用法均有瑕疵；本案訴願決定未審究上開違誤，遞予維持原處分㈡，復逕援引權利變換計畫擬定時曾為權利價值評定為論據，就原告對都市計畫權利變換工程完工時之權利價值爭議逕認為非屬訴願範圍，拒為實體審查，均有所誤。原告訴請撤銷原處分㈠、原處分㈡及本案訴願決定，為有理由，應予准許。

九、本案事證已臻明確，兩造針對大安地政事務所所測繪之成果圖是否「正確」之爭論，因該測繪成果圖非由被告囑託大安地政事務所實地測繪而成，也非由被告主導而為釐正，其測繪成果圖即無可採用，業如前述。故而，該成果圖究竟應以牆心線為準據、或應以牆外緣為準據；是否應將雨遮、外漏柱計入建物面積範圍﹔以及其面積計算之取塊是否正確，均與本案勝負無涉，無庸贅論，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第七庭