臺灣臺北地方法院100年度訴字第3318號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第3318號

原告

祭祀公業楊明珠

法定代理人

楊錦銘

訴訟代理人

賈育民律師

被告

李秀珍

被告

廖建

被告

盧雅琪

被告

胡鵬

被告

盧金定

被告

李白旋

被告

卓易儒

被告

陳正池

被告

王金銘

被告

張逸敦

上一人訴訟代理人

張又捷

上一人訴訟代理人

之2

被告

陳聶海雲

上一人訴訟代理人

陳君樸

被告

曹福海

被告

蘇郁揚

上一人訴訟代理人

蘇忠信

被告

朱長華

被告

朱長隆

被告

高正玄

　　　　　　黃金葉

　　　　　　高桂蘭

　　　　　　葉玉英

上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國101年2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查本件原告起訴時所載應受判決事項之聲明第一、二項原為「一、被告各應給付原告新台幣捌萬壹仟零捌拾壹元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告應自民國100年7月1日起，至將台北市○○區○○段一小段0010地號土地返還原告之日止，每年各給付原告新台幣壹萬伍仟伍佰玖拾伍元。」，嗣於民國100年9月26日以民事更正狀減縮為「一、被告各應給付原告新台幣柒拾肆萬壹仟零玖拾壹陸元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告應自民國100年7月1日起，至將台北市○○區○○段一小段0010地號土地返還原告之日止，每年各給付原告新台幣壹萬伍仟伍佰玖拾伍元。」，復於101年1月10日以民事準備書狀減縮為「一、被告各應給付原告如附表一所示之金額，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告應自民國100年7月1日起，至將占有台北市○○區○○段一小段0010地號如台北市古亭地政事務所複丈成果圖所示部分土地返還原告之日止，每年各給付原告如附表二所示之金額。」，核其聲明之請求數額雖有變更，惟請求之基礎事實並未改變，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。

二、本件被告廖建、蘇郁揚、盧金定、張逸敦經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、次按本條例施行前已存在，而未依祭祀公業土地清理要點或臺灣省祭祀公業土地清理辦法之規定申報並核發派下全員證明書之祭祀公業，其管理人應向該祭祀公業不動產所在地之鄉（鎮、市）公所（以下簡稱公所）辦理申報。本條例施行前已存在之祭祀公業，其依本條例申報，並向直轄市、縣（市）主管機關登記後，為祭祀公業法人。祭祀公業條例第6條、第21條第1項定有明文。而為解決祭祀公業條例修正後關於當事人之記載，最高法院於97年8月12日決議「祭祀公業經登記為法人者，應依記載法人之例，載為『○○法人某祭祀公業』，並列管理人為其法定代理人。祭祀公業尚未登記為法人者，應按非法人團體之例，載為『某祭祀公業』，並列管理人為其法定代理人。訴訟已繫屬於本院者，在原審關於祭祀公業之記載，係以管理人自己名義為祭祀公業任訴訟當事人之方式記載，祇須當事人欄內予以改列，藉資更正，不生當事人能力欠缺之問題。」（最高法院97年度第2次民事庭決議參照）。查本件起訴狀關於原告固記載為「原告：楊錦銘（即楊明珠祭祀公業管理人）」，惟按上開最高法院決議，應改列為「原告：祭祀公業楊明珠」，並列楊錦銘為其法定代理人，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段一小段10地號土地（下稱系爭土地），面積181平方公尺，為祭祀公業楊明珠所有，原告為管理人，被告則分別為臺北市○○區○○路四段52巷3號1至5樓、5號1至5樓、7號1至5樓、9號1至5樓之房屋所有權人，惟被告所有上開房屋無權占有原告土地，並無正當權源，且長期無償占有原告土地，使原告無法利用土地，獲有相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念，為此爰依土地法第97條第1項、第105條規定，以土地申報地價總額年息6%計算，請求被告賠償原告如附表一所示之相當於租金之不當得利，暨如附表二所示按月賠償之損害金。並聲明：㈠被告各應給付原告如附表一所示之金額，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應自民國100年7月1日起，至將占有台北市○○區○○段一小段0010地號如台北市古亭地政事務所複丈成果圖所示部分土地返還原告之日止，每年各給付原告如附表二所示之金額。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣第一項聲明請依職權宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告廖建、黃金葉、高正宏、高桂蘭、蘇郁揚、胡鵬、盧金定、李白旋、卓易儒、陳正池、曹福海、張逸敦部分：原告由當時管理人楊紅柑於68年間與建設公司談妥合建，並出具「土地使用權同意書」予被告取得使字第0536號使用執照，用以興建系爭建物之集合住宅，門牌號碼分別為臺北市○○區○○路4段54號、54之1號及4段52巷1、3、5、7、9號，各5層樓之集合住宅共35戶，惟因原告原管理人與建設公司間之爭議導致建物座落基地被拍賣，然系爭土地因未隨之拍賣而延宕至今，被告等所給付予建商之房地價款卻無法取得系爭土地所有權，迄今索討無門，原告應履行「土地使用同意書」同意被告使用系爭土地，被告並無不當得利事實。住戶均願意向原告購買占用系爭土地部分。

㈡被告盧雅琪部分：我是98年購買的，租金應僅能自98年請求。

㈢被告王金銘部分：當初原告有同意我們使用，也沒有說要租金，現在來要租金應不合理。如真要租金，應該依照佔用面積來付。現在銀行利率很低，請求將原告請求金額降低。

㈣被告胡鵬部分：我的土地是向法院拍賣買的，同意主建物部分向原告購買，主建物以外部分願意拆除後歸還。

㈤被告葉玉英：主建物部分付租金或向原告購買，加蓋部分買的時候就有了，請求降低金額，增建部分願意拆還原告。

㈥被告陳聶海雲部分：增建部分我認為負擔太重，請求酌減，而且後面只有搭棚子，我願意就增建部分拆還。當初建商也有給原告土地款，是建商捲款跑掉了，我們也願意給租金，但希望酌減租金。

㈦被告李秀珍部分：增建部分願意拆還原告，請求酌減金額。

㈧被告高桂蘭部分：當初購屋時，原屋主沒有告訴我地是別人的。

㈨被告李白旋部分：請求酌減金額。

㈩被告均以：請求駁回原告之訴及假執行聲請。

三、兩造不爭執事項：

㈠坐落臺北市○○區○○段一小段10地號土地，面積181平方公尺，為祭祀公業楊明珠所有，而被告所有門牌號碼分別為臺北市○○區○○路四段52巷3號1至5樓、同巷5號1至5樓、同巷7號1至5樓、同巷9號1至5樓之建物共20戶（下稱系爭建物）之基地占有上開系爭土地部分。

㈡原告前管理人楊紅柑於68年5月11日出具土地使用權同意書予系爭建物所有權人，就臺北市○○區○○段下崙尾小段13-1地號土地（現為臺北市○○區○○段一小段10地號，即為系爭土地）同意陳君樸等35人為所有系爭建物申請建造及雜項執照，並經臺北市政府工務局建築管理處於71年5月22日發給使字第0536號使用執照。

四、得心證之理由：

㈠經查，原告主張被告無權占有系爭土地之事實，業據其提出土地及建物謄本、臺北市地價查詢多功能服務系統查詢表等件為證，被告則以上辭辯稱原告於68年5月11日業已出具土地使用權同意書同意被告使用系爭土地，並均願意將增建物部分拆除，以及願向原告購買系爭土地等語置辯，是本件兩造所爭執事項即為：被告等占有系爭土地，是否有正當權源？原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？原告得向被告請求相當於租金之不當得利損害金額若干？

㈡按所謂無法律上之原因，應兼指受益之結果有反於公平、正義，或給付利得之原因雖有效，惟事後因其他障礙致不能達到目的之欠缺給付原因之情形在內。不當得利請求權之基礎，在於公平正義，原告固與建商簽訂合建契約，而被告亦與建商簽約預購系爭房地，惟建商並未履行其與原告合建契約之義務，導致建物坐落土地未隨同建物移轉予買受人即被告所有，原告雖出具土地使用權同意書予被告，然當時係原告與建商合作建築房屋，系爭土地使用權同意書上亦載明「茲有陳君樸等35人，擬在下列土地建築伍層RC造建築物四棟，業經本人等人完全同意，為申請建造（雜項）執照，特立此同意書為憑。（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效。）」，其下土地所有權人載明為「祭祀公業楊明珠管理人楊紅柑」，並由時任原告管理人之楊紅柑簽章確認。原告同意建商占有系爭土地之目的，在使建商建築房屋，以期能獲分配房屋。此種因合建契約而占有系爭土地之權利，包含於合建契約之債權債務關係（可能為互易、承攬、委任或其他混合契約），除因合建契約有合法轉讓而隨同移轉，或者合建房屋建築完成後，原告（地主）與建商將土地分割為建物應有持分並移轉所有權予買受人之情形外，否則原占有人即建商無從將其占有讓與第三人；然本件因故而使合建契約未能履約，導致建商並未將前開合建契約權利合法移轉予被告（或其前手），原告亦未將系爭土地分割移轉予被告（或其前手），被告等占有系爭土地即無合法權利；何況，原告同意建商占有使用土地之目的，既在由建商興建房屋，則建商僅在建築房屋期間得占有系爭土地，原告並非同意建商無限期、不付代價的長期或永久占有使用系爭土地的意思（被告等及其前手占有系爭土地已達二十年以上），是建商亦不能將大於自己之權利讓與被告（或其前手），則原告提供系爭「土地使用同意書」之緣由，顯係為辦理建造（雜項）執照以建築房屋，並非同意被告無償使用系爭土地，被告復未提出其他證據證明兩造間有成立無償使用借貸系爭土地之合意，則其抗辯「原告應履行『土地使用同意書』同意被告使用系爭土地」之事實，並抗辯其占有系爭土地為有權使用云云，即非可採。

㈢再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例、65年度第5次民庭庭推總會決定參照）。查被告等占有系爭土地，並無正當權源，已如前述，被告等因此獲得相當於租金之利益，致原告等受有同額之損害，應可以認定，則原告請求被告返還不當得利，自屬有據。

㈣經查，系爭土地坐落在臺北市○○區○○路4段52巷道內，位於木柵公園、明道國小、臺北市立圖書館木柵分館附近，且被告等占有系爭土地建屋作為住家使用等情，為兩造不爭執，並有臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果表、臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖、GOOGLE街道圖在卷可稽，本院審酌系爭房地位於興隆路4段之狹小巷弄內，雖非位於精華區，但有多線公車經過，周圍交通、商業尚稱便捷繁榮，並斟酌被告等所有系爭房屋無權占有系爭土地使用之經濟價值，導致本件占用爭執係因原合建契約因故未能履行，且被告已經價購該社區所使用之另外二筆土地等一切情狀，認原告主張系爭房屋應按申報地價年息6%計算上開無權占有相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以申報地價年息3%計算較為公允。

㈤末按以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第120條第2項、第229條、第233條第1項分別定有明文。以下就原告所得請求之相當於租金之不當得利損害金分別計算之。

⒈查系爭10地號土地於99年1月之公告地價為每平方公尺35,900元、96年1月之公告地價為每平方公尺33,700元、93年1月之公告地價為31,700元，則依平均地權條例第16條前段規定，系爭10地號土地於99年之申報地價即為28,720元、96年之申報地價為26,960元、93年之申報地價為25,360元。

⒉次查被告李秀珍取得系爭房屋所有權之時點為79年4月17日、被告黃金葉取得系爭房屋所有權之時點為71年10月15日、被告朱長華取得系爭房屋所有權之時點為85年8月5日、被告高正玄取得系爭房屋所有權之時點為97年10月22日、被告廖建取得系爭房屋所有權（52巷3號5樓部分）之時點為77年7月6日、被告葉玉英取得系爭房屋所有權之時點為98年1月15日、被告朱長隆取得系爭房屋所有權之時點為83年12月6日、被告盧雅琪取得系爭房屋所有權之時點為98年5月14日、被告蘇郁揚取得系爭房屋所有權之時點為100年2月18日、被告廖建取得系爭房屋所有權（52巷5號5樓部分）之時點為95年5月19日、被告胡鵬取得系爭房屋所有權之時點為77年1月19日、被告盧金定取得系爭房屋所有權之時點為95年5月26日、被告高桂蘭取得系爭房屋所有權之時點為87年8月19日、被告李白旋取得系爭房屋所有權之時點為93年5月14日、被告卓易儒取得系爭房屋所有權之時點為87年6月22日、被告陳正池取得系爭房屋所有權之時點為71年10月15日、被告曹福海取得系爭房屋所有權之時點為71年10月15日、被告王金銘取得系爭房屋所有權之時點為84年7月5日、被告陳聶海雲取得系爭房屋所有權之時點為75年7月4日、被告張逸敦取得系爭房屋所有權之時點為96年1月4日。然租金之給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文，原告請求相當於租金之損害，自有該條規定之適用，其逾5年之請求權已因罹於時效而消滅，又原告自被告等占用系爭土地時，即得行使其請求權，其請求權消滅時效亦應自被告占用土地時起算，故原告得向被告等20人之不當得利請求權，除被告高正玄、葉玉英、盧雅琪、蘇郁揚、張逸敦部分，因持有系爭房屋之時間至原告請求之日（即100年6月30日）為止，尚未屆滿5年，應自上揭被告取得系爭房屋所有權之日起至100年6月30日止，計算相當於租金之不當得利外，原告得請求其餘被告給付相當於租金之不當得利部分，均應起訴時即100年6月30日回溯5年即自95年7月1日起計算相當於租金之不當得利。

⒊又本件被告係於如附表一編號2所示之日期收受起訴狀繕本，有本院送達證書在卷可稽（卷第39頁至第58頁），是原告請求自起訴狀送達翌日（即如附表一編號㈧欄位所示之利息起算日）起至清償日止，按法定利率5%計算之利息，即屬有據，應予准許。

⒋而被告等無權占有系爭10地號土地之面積分別如臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示（卷第198頁），是故被告等應給付予原告之相當於租金之不當得利損害金額部分（計算式：申報地價3%面積㎡年數應有部分權利＝不當得利損害金額，新臺幣/元，元以下四捨五入），應以如附表一編號㈦欄位所示之金額範圍內（聲明第一項部分），為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回；至聲明第二項按年給付之部分，均應自100年7月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利損害金之部分（計算式：申報地價3%面積㎡應有部分＝按年應給付金額），應以如附表二編號㈣欄位所示之金額範圍內，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告請求：①被告等各應給付原告如附表一編號㈦「總計」欄位所示相當於租金之不當得利損害金額，及均自如附表一編號㈧「利息起算日」欄位所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，②被告等各應自民國一百年七月一日起至將其所有房屋占有臺北市○○區○○段一小段10地號土地如附表二編號㈡「占有面積及占有部分」欄位所示（被告等各自占有部分如附表三臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示）部分返還原告之日止，按年給付原告如附表二編號㈣「按年應給付金額」欄位所示之金額；為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，均應予駁回。

六、假執行之宣告：本件所命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。