100年度重訴字第951號｜民事：給付遲延金｜裁判日期：101 年 07 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第951號原　　　告　陳偉謀許伸光林美秀丁水金李玫欣徐佩瑗原名徐德麟. 財團法人名儕醫學文教基金會法定代理人　李源德原　　　告　謝芳淑周芳明熊　暉康文心陳慶命黃俶秋陳中明張瑾怩黃子真王嘉祥金春之劉懿文陳世惠周義佩梁維辰梁凱惠黃淑梅陳侯如玲林光田黃佳媛共　　　同訴訟代理人　黃淑芬律師被　　　告　高南華訴訟代理人　姚文勝律師林志強律師蔡靜娟律師上列當事人間給付遲延金事件，本院於中華民國101 年6 月29日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付各原告如附表所示之請求金額，及均自民國一百零一年一月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告各以如附表所示之假執行擔保金額為被告供擔保後，得假執行。但被告各以如附表所示之請求金額為各原告供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款分別定有明文。經查，本件原告於起訴時，原聲明請求被告給付原告按已繳納土地價款每日萬分之5 計算之遲延金；嗣於民國101 年1 月13日民事準備書二狀分別變更原告許伸光、黃子真、陳世惠及黃淑梅之請求金額，及自該書狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息（見本院卷二第204 、244 至245 頁），核屬擴張及減縮訴之聲明，且被告無異議為本案之言詞辯論（見本院卷二第240 、333 、415 頁），是原告變更訴之聲明，即無不合，應予准許。又原告於100 年12月21日追加訴訟標的：民法第231 條第1 項、消費者保護法第17條、施行細則第15條、內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12項，並請求擇一判決（見本院卷二第204 、211 至213 頁），乃請求之基礎事實同一，僅是原告主張適用之法律基礎有所不同，訴訟證據及資料具有同一性，仍可加以利用，核與首揭規定相符，故予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠渠等於94年間向被告及訴外人和暘建設股份有限公司（下稱和暘建設公司）購買其等合建、座落於臺北市○○區○○段一小段106 、107 地號土地（下稱系爭土地）、建案名稱為「信義新象」大樓（下稱系爭大樓）之房地，渠等分別與和暘建設公司及被告簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書。房屋預定買賣契約書第6 條及第8 條第6 項分別規定：「本建物之工程預定於94年8 月30日以前申報開工，並自放樣勘驗核准開工日起算800 個日曆天申請使用執照，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」、「乙方（即和暘建設公司）如逾本約之約定時間完工者，每逾1 日應按甲方（即原告）已繳兌現金額萬分之5 計算遲延金予甲方」。系爭大樓係於96年9 月17日取得建築執照，經和暘建設公司於97年7 月25日再度向主管機關及臺北市政府工務局申報開工後，臺北市政府工務局以94年8 月18日北市工建字第09453615900 號函表示系爭大樓已達開工標準，故系爭大樓之開工日期應自94年8 月18日起算。系爭大樓嗣於97年3 月17日取得使用執照，依房屋預定買賣契約書第6 條之規定，應以97年3 月17日為系爭大樓之實際完工日。是系爭大樓之施工日總計為942 天，扣除申請使用執照之作業期間20日，系爭大樓之施工日期應為922 天，與兩造約定之800 個工作日相比，和暘公司逾期完工122 日。原告陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會曾就遲延完工乙節對和暘建設公司提起給付遲延金訴訟，經臺灣高等法院審理後，以99年度消上字第9 號民事判決認定和暘建設公司因遲延完工122 日，應負擔遲延完工之違約金責任。㈡系爭大樓遲延完工122 日，是和暘建設公司應依房屋預定買賣契約書第8 條第6 項之規定給付遲延金予渠等。又渠等與被告簽訂之土地預定買賣契約書第11條規定：「…本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，由前開規定可知，被告與和暘建設公司為系爭大樓之共同出賣人，對渠等自應共同負擔出賣人責任，是被告亦應負擔遲延責任，給付渠等自逾期完工之日起按已繳納土地款每日萬分之5 計算之遲延金（其中原告謝芳淑部分，兩造約定遲延金為每日千分之1 ）。㈢況系爭大樓為集合公寓大樓，依民法第799 條第5 項：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」，是渠等雖然於形式上分別簽署房屋及土地預定買賣契約書，然因渠等取得之共有土地無法單獨移轉，必待和暘建設公司取得系爭大樓之使用執照後方得連同土地一併移轉予渠等，故系爭大樓若遲延完工，必遲延土地之交付時間，被告既為土地之出賣人，自應負擔遲延責任。縱土地預定買賣契約書無如房屋預定買賣契約書第8 條第6 項之規定，然因被告遲延給付土地，應依民法第231 條第1 項之規定負擔遲延責任。又被告出售土地並收取利潤，卻為規避自己責任，明知系爭土地不需連同系爭大樓一併移轉，於土地預定買賣契約書中明訂違約罰金責任，依消費者保護法施行細則第13條、第14條規定顯對渠等顯失公平且不利於消費者。此外，對於主管機關公告之應記載事項，如兩造契約並未約定，依消費者保護法施行細則第15條第2 項之規定，該應記載事項仍應構成契約之內容，故縱土地預定買賣契約書並未規定違約罰金責任，該等應記載事項仍應成為契約之內容。另行政院消費者保護委員會與內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款萬分之5 單利計算遲延與買方」，縱認土地預定買賣契約書並無遲延罰金之規定，然被告以遲延給付土地122 天，被告亦應依前開規定給付遲延金予渠等。爰依房屋預定買賣契約書第6 條、第8 條第6 項、第24條第1 項及土地預定買賣契約書第11條、民法第231 條第1 項、消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12項之規定，提起本訴，請求法院擇一判決等語。㈣並聲明：⑴被告應給付各原告如附表所示之請求金額，及均自民事準備書二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。㈤對被告答辯之陳述： ⑴系爭大樓於97年3 月17日取得使用執照，是被告即應依土地預定買賣契約書第3 條之規定立即辦理產權移轉登記，然被告遲於同年6 月25日方完成移轉登記，較使用執照取得日晚3 個月以上，被告應負遲延責任。 ⑵民法第799 條第5 項及公寓大廈管理條例第4 條第2 項均係為貫徹專有部分、共用部分及基地處分一體化原則，故重點不在原本基地或專有部分是否同屬一人所有，而在於必須一同移轉予同一人。 ⑶由消費者保護法施行細則第4 條之規定可知，不動產如為交易之客體，亦屬於消費者保護法第2 條所規範之「商品」範疇，提供該不動產交易客體之經營者，自應受到消費者保護法之規範。今被告提供其所有之系爭土地予渠等，並分別予渠等成立土地預定買賣契約書，且土地交易金額遠大於系爭大樓之價格，是被告自屬消費者保護法所規範之企業經營者無疑。況被告分別擔任多家公司之董事及董事長，顯見被告係企業經營者而非一般個人，其所經營公司均與不動產開發、營造有關，益徵被告卻為消費者保護法所規範之企業經營者。 ⑷建商為節稅起見，往往於預售階段分成房屋預售及土地預售部分，分由不同人為出賣人，並將買賣金額最高之土地部分由個人持有擔任出賣人，如此藉由土地買賣相關稅賦對於個人採分離課稅原則，出賣人如為個人，則繳納稅金最為低廉，建商則擔任房屋出賣人，藉此安排房屋、土地出賣人達到節稅目的，並藉由分離房屋、土地買賣契約部分，企圖降低違約風險。系爭土地原為訴外人徐肇文所有，至92年12月22日移轉登記予被告後，和暘建設公司即預備興建系爭大樓，被告並將系爭土地信託予建築經理公司，顯見系爭土地實係由和暘公司購買，被告僅係登記名義人。況渠等均將土地款匯予和暘建設公司所設帳戶，是被告如非和暘建設公司之人頭戶，亦係與和暘建設公司關係密切，絕非一般持有土地甚久之地主。二、被告則以：㈠原告雖主張和暘建設公司應負擔遲延責任，並援引臺灣高等法院99年度消上字第9 號判決為憑，然前開判決與本件之當事人、訴訟標的及訴之聲明均不相同，是伊自非前開判決之既判力範圍所及。況前開判決僅認定土地或房屋之違約責任應分別依各該土地或房屋契約之約款辦理，並無認定被告就土地之移轉交付有何遲延之情。又土地及房屋預定買賣契約書係各自獨立之契約，僅係因買受人於購買房屋時必須連同房屋坐落之基地而購買，應屬事理之然，於其中任一契約有不成立、無效、撤銷或解除等影響契約存續時，另一契約之效力亦應同其命運，然於不影響各別契約存續之前提下，仍應依各別契約約款判斷是否應負違約責任，亦即，倘土地或房屋出賣人之一方已履行契約義務，竟須為他方之違約行為負責，已逾越原本契約責任之範圍，與債之相對性有違。且對土地或房屋之出賣人一方而言，倘仍須為無法掌控之他人違約責任負責，亦非合理公平。從而，就土地、房屋出賣人是否有違反契約而生之責任倘各別契約已有約定，即應回歸個別契約條款判斷之，始符當事人真意。故不得僅以和暘建設公司有遲延完工之情，即遽認伊需與和暘建設公司共同負擔遲延責任。㈡土地預定買賣契約書第3 條及第6 條分別規定：「一、本約買賣土地俟建物使用執照取得後，且甲方皆有依約履行付款義務，甲乙雙方應即辦理產權移轉登記。二、甲乙雙方同意委託乙方指定之代書代為辦理產權申報、移轉、抵押權設定及辦理貸款抵押設定登記等手續，甲方並應依乙方通知期限內提供有關證件及繳交各項稅捐規費；如因伊方延誤，致影響產權登記而遭受損害者，應由延誤一方負責賠償責任」、「一、本約土地所有權狀及相關證件交付與其併購之房屋同時辦理，並於交屋時一併點交」……，伊於97年3 月17日系爭大樓取得使用執照後，旋與原告辦理稅捐繳納及產權移轉等手續，並依前開規定於交屋時一併點交土地及交付土地所有權狀是伊並無任何遲延或違約情事。原告主張伊需負擔遲延責任云云，顯屬無據。㈢系爭大樓及座落土地依公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定應同時辦理移轉登記，原告與和暘建設公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第10條規定：「乙方應於使用執照核發後備妥相關文件，並提出辦理有關稅費繳納及登記事宜，且甲方皆有依約履行付款義務，最遲應於使用執照核發6 個月內登記移轉於甲方名下……」，是原告係同意「房屋移轉登記」於使用執照核發6 個月內辦理即可，故於辦理房屋移轉登記前，原告自不得要求單獨或先行辦理土地移轉。㈣伊僅係提供土地與建設公司合建之地主，且原告亦分別與伊及和暘建設公司簽訂土地及房屋預定買賣契約書，是伊並非消費者保護法所稱之企業經營者，兩造間之土地預定買賣契約書並無消費者保護法及施行細則之適用。㈤伊並非房屋預定買賣契約書之當事人，基於債之相對性原則，伊自無庸與和暘建設公司共同負擔系爭大樓給付遲延之責，核原告所言，顯係將房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書兩者混為一談，不足為採。況土地預定買賣契約書中並無就土地出賣人之給付遲延約定遲延金之給付方式，是原告片面請求按已繳付土地價款金額萬分之5 或千分之1 給付遲延金，亦乏依據。㈥自民法第799 條第5 項之立法理由觀之，因專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，故明文規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。若房屋及其基地同屬一人所有時，該所有權人即負有不得將房屋及其基地之權利分別移轉或設定負擔予不同對象之法定義務。和暘建設公司與伊業已依約將系爭大樓及土地之所有權移轉予原告，並無房屋及基地分別移轉予不同對象之情形，是本件並無適用民法第799 條第5 項之餘地。㈦並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、本院偕同兩造整理爭執不爭執事項如下（本院卷二第47頁反面至第48頁反面、第206 頁反面、第240 頁反面至第241 頁）： 不爭執事項：㈠原告編號1 至23分別與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書、與被告簽訂土地預定買賣契約書；原告編號24、25則受讓張有中、陳明琪、林昭伶與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書、與被告簽訂土地預定買賣契約書之一切權利義務。㈡和暘建設公司就系爭大樓於93年9 月17日取得建造執照，於94年7 月25日申報開工，經臺北市政府工務局以94年8 月18日北市工建字第09453615900 號函同意備查，嗣於97年3 月17日取得使用執照。㈢被告於和暘建設公司交屋時一併點交土地及交付土地所有權狀【被證2 ：土地所有權買賣移轉契約書】。㈣臺灣高等法院99年度消上字第9 號民事判決和暘建設公司應按逾期完工122 日計算遲延金（金額詳如判決附表），已確定在案。㈤原告委請律師於100 年6 月8 日發函請被告前來律師事務所協商遲延完工責任。㈥系爭大樓於94年8 月18日申報開工備查而為「開工」，於97年3 月17日取得使用執照而為「完工」，系爭大樓逾期完工122 日。㈦不爭執和暘建設公司在另案訴訟中之不爭執事項： ⑴原告陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗（原名徐德麟）、財團法人名儕醫學文教基金會於94年間分別向和暘建設公司購買系爭大樓預售屋，除與被告簽訂系爭土地預定買賣契約外，另與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約。 ⑵臺北市建築管理處於93年9 月17日核發信義新象建案93建字第339 號建造執照，嗣經工務局於94年1 月5 日北市工建字第09451026000 號函核備施工計畫，於94年8 月18日以北市工建字第09453615900 號函同意備查系爭建案開工日期為93年11月25日，94年10月7 日再以北市工建字第09454851100 號函准同意備查94年9 月22日為系爭建案之放樣勘驗申報日。 ⑶和暘建設公司於94年8 月1 日通知原告陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會於94年8 月10日前繳納開工款。 ⑷系爭建案於96年10月24日向臺北市建管處掛號申請使用執照，臺北市政府都市發展局於96年11月15日以有部分事項未符規定為由，退請和暘建設公司修正後再行送審；96年12月26日完成消防安全設備竣工查驗，臺北市消防局於97年1 月2 日發函通知檢查符合規定，97年1 月30日重新掛號申請，審核過程中經申請人洽辦並補附資料，俟資料補附齊全後，於97年3 月17日核准。 ⑸自簽訂房屋預定買賣契約起，迄繳款期別「申請使用執照」時止，原告陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會已繳之金額如本院99 年度消字第18號卷二第63頁附表3 所示。 ⑹原告陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會委請律師於98年12月22日致函，表示和暘建設公司已遲延完工，應於函到3 日內給付遲延金，該信函於98年12月23日送達於和暘建設公司。 爭執事項：㈠被告是否因和暘建設公司對於系爭大樓遲延完工122 日，應按原告等人已繳付土地價款金額之萬分之5 計算遲延違約金（已繳付土地價款及計算式詳如附表所示）？或者，被告僅就兩造約定之土地移轉登記持點交土地所有權狀及相關證件時點負遲延責任，被告對於和暘建設公司遲延完工無須負責？㈡承上，倘若被告亦應就和暘建設公司之遲延完工負遲延責任，應以原告等人已繳付土地價款金額計算遲延違約金，或是與和暘建設公司就已繳付房屋價款金額計算遲延違約金負連帶責任？四、本院得心證之理由：原告主張原告編號1 至23與被告簽訂土地預定買賣契約書、與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書而購買系爭大樓，原告編號24、25則受讓張有中、陳明琪、林昭伶與和暘建設公司簽訂房屋預定買賣契約書、與被告簽訂土地預定買賣契約書之一切權利義務，嗣和暘建設公司與被告已完成交屋及房屋、土地之移轉登記，惟因和暘建設公司遲延完工122 日，經臺灣高等法院99年度消上字第9 號判決被告應按已繳兌之房屋價款乘以每日萬分之5 乘以逾期日數122 日（元以下四捨五入）給付遲延違約金予原告，已確定在案；原告即於100 年6 月18日委請律師發函請求被告前來協商遲延完工責任，惟無結果等事實，業據原告提出土地預定買賣契約書暨附件一土地價款繳款明細及付款辦法條款、房屋預定買賣契約書、讓渡同意書、建物登記謄本、臺北市政府工務局建造執照存根暨附表、臺北市政府工務局94年8 月18日北市工建字第09453615900 號函、臺北市建築管理處98年2 月25日北市都建施字第09865579500 號函、臺北市政府都市發展局98年4 月28日北市都建字第09867294900 號函、臺灣高等法院99年度消上字第9 號民事判決、確定證明書、存證信函及律師函在卷足稽（見本院卷一第46至367 頁、卷二第214 至226 頁），為兩造所不爭執，應堪認定。查原告主張被告應負遲延完工違約責任，係援引土地預定買賣契約書第11條：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，原告與和暘建設公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第24條第1 項亦有相同約定：「本契約不得單獨成立，應與本標的物座落之基地土地預定買賣契約書及住戶管理規約等共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之土地預定買賣契約書及住戶管理規約亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，因此原告據以主張和暘建設公司既因遲延完工即違反房屋預定買賣契約書第6 條：「本建物之工程預定於民國94年8 月30日以前申報開工，並自放樣勘驗核准開工日起算800 個日曆天申請使用執照，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」之約定，應依房屋預定買賣契約書第8 條第6 項給付遲延違約金：「乙方如逾本約之約定時間完工者，每逾1 日應按甲方已繳兌現金額萬分之5 計算遲延金予甲方」，則被告亦應「併同以違約論處」，即應給付遲延違約金，並主張依原告已繳付之土地買賣價款金額萬分之5 或千分之1 計算。惟為被告所否認。故兩造爭點厥為土地預定買賣契約書第11條及房屋預定買賣契約書第24條第1 項之解釋及效力。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度臺上字第1421號判決、98年度臺上字第1925號判決意旨參照）。經查：㈠對照土地預定買賣契約書第5 條違約罰則及房屋預定買賣契約書第8 條違約罰則可知，相同部分包括原告即買方遲延給付價款之滯納金、擔保支票兌現之義務及違反本約各項規定之違約賠償責任；賣方則有擔保產權清楚之義務與責任；且雙方均不得要求增減價款之責任及義務；不同者在於，房屋預定買賣契約書第8 條第6 款明訂和暘建設公司遲延完工之違約金。反觀土地預定買賣契約書針對賣方即被告之違約責任僅有第8 條第7 款限制被告解約權之懲罰性違約金而已，別無關於被告遲延違約金之約定。然而，土地預定買賣契約書既於第3 條訂有被告應與原告一同辦理產權移轉登記之義務、於第6 條訂有被告應於交屋時一併點交土地所有權狀及相關證件之義務，則關於被告此等交付義務之違反或遲延，究應如何計付違約金，在土地預定買賣契約書中均付闕如。再者，徵諸現實，系爭大樓房屋總價款尚不及土地總價款金額之六成，且原告即買方倘若遲延繳付房屋價款、土地價款，須給付每日千分之1 之滯納金，又房屋預定買賣契約書則明訂和暘建設公司倘若完工遲延，應依已繳兌價款萬分之5 或千分之1 按日計付遲延違約金，然而遍觀土地預定買賣契約書竟無約定關於被告應負遲延違約金之責任。是以契約條款形式上觀察，有悖交易常情，對原告顯失公平甚明。況查，被告於92年12月22日買入系爭土地後，於94年1 月19信託登記予安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司），即由安信建經公司代表被告與原告簽訂土地所有權買賣移轉契約書送交地政事務所完成登記，並由安信建經公司為土地增值稅之納稅義務人等情，有臺北市大安地政事務所100 年12月29日北市大地資字第10031810000 號函檢附異動索引及被告提出兩造簽立之所有權買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書存卷可考（見本院卷二第231 至236 、57至191 頁），且被告兼任營造公司董事及建築開發公司董事長（見本院卷二第228 頁），是被告本身既有相關專業且委託專業之建築經理公司處理系爭大樓之合建分售事務，在此與原告、和暘建設公司之契約關係中，被告應有相當之履約能力，實無理由獨漏關於被告違約金責任之約款。㈡蓋土地與房屋為各別之不動產，固得單獨為交易之標的，但房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基（最高法院48年臺上字第1457號著有判例可參），同此法理，被告與訴外人和暘建設公司基於合建契約關係，應將系爭大樓之土地及房屋出售予同一人。且承前所述，依土地預定買賣契約書第6 條明訂：被告交付土地所有權狀及相關證件、移交土地等義務，應於和暘建設公司交屋時同時辦理，一併點交，又該條第4 款謂：「本約土地依建物完成後現況交付，雙方同意不再另行於現場鑑界點交」，顯見被告交付土地之主給付義務完全配合和暘建設公司之完工交屋義務同時進行，一旦和暘建設公司遲延完工交屋，被告之土地交付義務必定同陷遲延，此情應為兩造及和暘建設公司於立約時即可預期。是被告與和暘建設公司對於原告之給付義務固然有別，但兩者之義務與責任緊密依存。因此，縱被告與和暘建設公司係分別與原告即買方簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，原告對被告、原告對和暘建設公司之權利義務內容雖有不同，而屬兩個不同之買賣契約關係，但於土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第24條第1 項同有約定：「任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之（『房屋預定買賣契約』或『土地預定買賣契約』及『住戶管理規約』）亦併同以違約論處，雙方絕無異議」，即將被告與和暘建設公司對於原告所應負之違約責任，以此約款相互連結，此為被告及和暘建設公司於簽約時承諾在案。從而，解釋兩造及原告與和暘建設公司訂約之真意，被告應就和暘建設公司遲延完工之違約情事，併同以違約論處，亦即，縱使遲延完工僅歸責於和暘建設公司而被告並無可歸責，惟透過土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第24條第1 項之約定，仍視同被告亦有可歸責之違約情事，始符合前揭最高法院判例所揭櫫應斟酌交易習慣、本於經驗法則及誠信原則、依契約主要目的及經濟價值作全盤觀察之判斷標準。㈢被告雖辯以：土地預定買賣契約與房屋預定買賣契約各自獨立，於不影響各別契約存續之前提下，仍應依各別契約判斷是否違約，若謂伊應就和暘建設公司遲延完工負違約責任，顯違債之相對性云云。惟審諸被告與和暘建設公司簽訂之合建契約書可知（見本院卷二第429 至437 頁），被告提供土地，和暘建設公司提供資金、建築技術管理、材料等，以合建分售方式合建系爭大樓，並委由和暘建設公司執行合建房地之銷售事務；其中出售土地之價款經和暘建設公司代收後，已於94年7 月27日至97年6 月30日間匯入被告帳戶，此有被告提出之銷售明細帳、中國信託商業銀行存款往來明細查詢、匯出匯款回條及申請書在卷足憑（見本院卷二第438 至448 頁），固堪認定。被告雖據以債之相對性置辯，然解釋本件土地預定買賣契約書第11條之意：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處，雙方絕無異議」與房屋預定買賣契約書第24條第1 項類同，前段係指土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書應併同生效、併同履行、併同消滅，更指明「本契約不得單獨成立」，顯見兩約之效力相互依存。故此條前段既已明訂兩約之存續效力應同其命運之旨，而解約即可涵括給付不能、給付遲延、給付不完全、瑕疵擔保等違約態樣，倘如被告所辯此條後段約定「任何一方如有違反本約規定情事者，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併同以違約論處」亦僅限於影響各別契約存續之違約情事，實屬贅文。何況此條約定文字為「任何一方」，故倘係原告違反土地預定買賣契約書之約定，原告對被告及和暘建設公司亦併同以違約論處，原告須對被告及和暘建設公司負違約責任，是此條文顯係加重原告之違約責任。若謂被告無須負任何遲延責任，顯非事理之平。且系爭大樓之房屋、土地既須併同交付，對原告而言，因和暘建設公司遲延完工所致之損害必定是房屋、土地一併遲延給付之損害，自無可能將房屋、土地割裂觀察，遽認原告僅能向和暘建設公司請求房屋遲延交付之損害，而對被告遲延交付土地之行為恝置不論。綜上，實無獨厚被告既無自己違約責任、亦無庸為和暘建設公司之違約情事同負責任之理。申言之，綜合觀察土地預定買賣契約書第11條前段、後段即同房屋預定買賣契約書第24條第1 項中段、後段可知，前段應係關於兩約應併同生效、履行、消滅，而後段則應指除前段之生效及解消事由外，被告與和暘建設公司亦應為彼此之違約情事同負責任，始符合契約全文意旨、契約目的、交易習慣及經驗法則、誠信原則。從而，原告主張被告應依土地預定買賣契約第11條之約定，就和暘建設公司遲延完工之違約情事，視同自己遲延違約，而應負遲延責任，應屬可採。被告所辯，核非的論。㈣按和暘建設公司遲延完工之違約責任應按原告已繳兌房屋價款之萬分之5 計算，固已明訂於房屋預定買賣契約書第8 條第6 項，但被告依土地預定買賣契約第11條「併同以違約論處」所應負之違約金如何計算，並無明文，亦應依前揭最高法院判決意旨，解釋契約之真意。就被告應負之違約責任如何計算，原告主張：依房屋預定買賣契約書第8 條第6 項，被告應負之違約金責任應按原告已繳兌土地價款之萬分之5 或千分之1 計算（詳如附表計算式所示）等語，被告則辯稱：被告縱要與和暘建設公司同負遲延完工之責，亦僅與和暘建設公司就已繳付房屋價款金額計算遲延違約金負連帶責任云云。承前所述，土地預定買賣契約第11條既已明訂本契約不得單獨成立、應與房屋預定買賣契約書併同生效、履行、解消及視同違約論處，則被告既知土地預定買賣契約書有此約款，伊之義務與和暘建設公司密切相關，則被告對於原告與和暘建設公司間之契約內容，自不能諉稱不知情。另參被告與和暘建設公司間合建契約書第9 條違約罰則之第㈢項亦有關於遲延完工之違約金條款：「乙方未於施工期限內完成本約大樓工程時，每逾1 日乙方應賠償甲方按甲方分得房屋未完成勘驗之部分房宅造價（依法定工程造價為準）千分之1 金額」（見本院卷二第435 至436 頁），是和暘建設公司對被告所負遲延完工之違約金係以未完成勘驗部分房屋造價千分之1 按日計算。此與和暘建設公司與原告間係以已繳兌價款之千分之1 或萬分之5 按日計算，基礎雖非一致但百分比例相仿，則被告應明知或可得而知和暘建設公司對原告應負遲延完工之違約金責任。因此，被告所負違約金之計算方式，應類比和暘建設公司之違約金計算方式，應屬合理，且符契約之旨。原告主張被告應給付如附表所示之違約金，自堪憑採。至於被告辯稱：被告僅就和暘建設公司應付違約金之金額負連帶責任云云，然觀之土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第24條第1 項均無關於被告與和暘建設公司應「連帶」負違約責任之文字，顯與民法第273 條第1 項規定連帶債務應以明示為限之規定不合，被告此部分所辯委無可採。㈤至於原告追加依民法第231 條第1 項、消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12項之規定請求違約金，因原告依土地預定買賣契約書之契約上請求已屬有理由，且原告請求本院擇一判決，故就原告追加之其他請求權部分不再論述，併此敘明。五、綜上所述，原告依土地預定買賣契約書第11條、房屋預定買賣契約書第8 條第6 項約定，請求被告就和暘建設公司遲延完工122 日，每逾1 日，按渠等已繳兌土地價款萬分之5 或千分之1 計算如附表所示之違約金，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 101 年 7 月 18 日民事第三庭法官林晏如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 18 日書記官洪王俞萍附表 ┌───┬─────────┬─────┬───────┬──────┬──────────────────┐ │編號│ 原告姓名 │ 請求金額 │假執行擔保金額│已繳納土地款│ 遲延金 │ │ │ │（新臺幣）│ （新臺幣） │ （新臺幣） │ （新臺幣） │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ １ │ 陳偉謀 │ 401,722 │ 134,000 │ 6,585,600 │401,722 【計算式：6,585,600 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝401,722 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ２ │ 許伸光 │ 360,412 │ 120,140 │ 5,908,400 │360,412 【計算式：5,908,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝360,412 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ３ │ 林美秀 │ 380,542 │ 126,850 │ 6,238,400 │380,542 【計算式：6,238,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝380,542 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ４ │ 丁水金 │ 451,986 │ 150,670 │ 7,409,600 │451,986 【計算式：7,409,600 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝451,986 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ５ │ 李玫欣 │ 314,296 │ 104,770 │ 5,152,400 │314,296 【計算式：5,152,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝314,296 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ６ │徐佩瑗 │ 383,495 │ 127,840 │ 6,286,800 │383,495 【計算式：6,286,800 ×0.0005│ │ │（原名徐德麟）│ │ │ │×122 ＝383,495 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ７ │名儕醫學文教基金會│ 351,506 │ 117,170 │ 5,762,400 │351,506 【計算式：5,762,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝351,506 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ８ │ 謝芳淑 │ 823,793 │ 274,600 │ 6,752,400 │823,793 【計算式：6,752,400 ×0.001 │ │ │ │ │ │ │×122 ＝823,793 】（契約約定遲延金為│ │ │ │ │ │ │每日千分之1 ） │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │ ９ │ 周芳明 │ 439,322 │ 146,450 │ 7,202,000 │439,322 【計算式：7,202,000 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝439,322 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 熊暉、康文心 │ 453,938 │ 151,320 │ 7,441,600 │453,938 【計算式：7,441,600 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝453,938 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 陳慶命 │ 459,794 │ 153,270 │ 7,537,600 │459,794 【計算式：7,537,600 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝459,794 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 黃俶秋 │ 384,080 │ 128,030 │ 6,296,400 │384,080 【計算式：6,296,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝384,080 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 陳中明 │ 391,425 │ 130,480 │ 6,416,800 │391,425 【計算式：6,416,800 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝391,425 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 張瑾怩 │ 394,938 │ 131,650 │ 6,474,400 │394,938 【計算式：6,474,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝394,938 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 黃子真 │ 403,722 │ 134,574 │ 6,618,400 │403,722 【計算式：6,618,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝403,722 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 王嘉祥 │ 400,306 │ 133,440 │ 6,562,400 │400,306 【計算式：6,562,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝400,306 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 金春之 │ 712,529 │ 237,510 │11,680,800 │712,529 【計算式：11,680,800×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝712,529 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 劉懿文 │ 424,536 │ 141,520 │ 6,959,600 │424,536 【計算式：6,959,600 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝424,536 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 陳世惠 │ 413,360 │ 137,790 │ 6,776,400 │413,360 【計算式：6,776,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝413,360 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 周義佩 │ 803,663 │ 267,890 │13,174,800 │803,663 【計算式：13,174,800×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝803,663 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │梁維辰、梁凱惠│ 340,892 │ 113,640 │ 5,588,400 │340,892 【計算式：5,588,400 ×0.0005│ │ │（登記梁振農名義）│ │ │ │×122 ＝340,892 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 黃淑梅 │ 342,966 │ 114,330 │ 5,622,400 │342,966 【計算式：5,622,400 ×0.0005│ │ │（登記黃錦昇名義）│ │ │ │×122 ＝342,966 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 陳侯如玲│ 373,954 │ 124,660 │ 6,130,400 │373,954 【計算式：6,130,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝373,954 】 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 林光田 │ 341,014 │ 113,680 │ 5,590,400 │341,014 【計算式：5,590,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝341,014 │ ├───┼─────────┼─────┼───────┼──────┼──────────────────┤ │  │ 黃佳媛 │ 355,532 │ 118,520 │ 5,828,400 │355,532 【計算式：5,828,400 ×0.0005│ │ │ │ │ │ │×122 ＝355,532 】 │ └───┴─────────┴─────┴───────┴──────┴──────────────────┘

臺灣臺北地方法院100年度重訴字第951號

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