臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1069號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 101年度重訴字第1069號

原告

陸榮木

訴訟代理人

張曼隆律師

被告

財政部國有財產署中區分署（即李子平之遺產管理人）

法定代理人

張治祥

訴訟代理人

李良珠

複代理人

顏秀華

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被告原為財政部國有財產局臺灣中區辦事處南投分處，嗣於本件訴訟繫屬中，因配合政府組織改造，自民國102年1月1日起改制為國有財產署中區分署之內部單位，並更名為財政部國有財產署中區分署南投辦事處，且經財政部國有財產署中區分署之法定代理人張治祥具狀聲明承受訴訟，此有行政院101年3月8日院授研綜字第0000000000號令、財政部102年1月4日台財人字第00000000000號令及102年1月3日台財人字第0000000000號令及承受訴訟狀暨民事委任狀可參（見本院卷第129頁至第147頁），經核無不合，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：如附表所示五筆土地（下稱系爭土地）原為訴外人李子平、王貴英夫婦所有，其中附表編號1-4之四筆土地為王貴英所有，附表編號5之土地則為李子平所有。李子平、王貴英於94年間欲出售系爭土地，雖系爭土地面積極小，位處防火巷及水溝等處，利用價值極低，惟原告從事會計工作，考量系爭土地將來可作為節稅之用，乃透過訴外人即代書王文佐於94年10月21日與李子平、王貴英簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價金新臺幣（下同）65萬元，原告已依約付清價款。李子平、王貴英於系爭土地過戶時依法須繳納土地增值稅，且因李子平健康狀況欠佳需負擔醫藥費，無力再負擔土地增值稅馬上辦理過戶，經原告同意後，乃先行於95年3月9日將系爭土地設定抵押權予原告以保障原告權利，嗣經過3、4年後，李子平、王貴英仍為節省增值稅遲未辦理過戶，經代書王文佐協調後，雙方於98年11月20日另行簽訂補充土地買賣契約書，約定王貴英先將附表編號1-4之四筆土地以贈與名義過戶予李子平，待李子平百年之後再將系爭土地過戶予原告，王貴英並於99年2月12日以贈與為登記原因將附表編號1-4四筆土地移轉登記予李子平。詎李子平於99年7月24日死亡後，王貴英為免繼承李子平所積欠之地價稅債務，未知會原告即向法院辦理拋棄繼承，致無法繼承系爭土地並過戶予原告，造成原告之損害。被告自101年2月6日起擔任李子平之遺產管理人，原告去函向其申請過戶系爭土地所有權遭拒，爰依系爭買賣契約第5條第2款、系爭補充買賣契約及民法第348條第1項、第1179條第1項第4款規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告。

二、被告則抗辯以：原告於101年4月間向被告陳報債權請求移轉系爭土地所有權時，並未提出授權書及補充土地買賣契約書，經被告於同年7月6日依「代管無人承認繼承遺產作業要點」第16點第1款規定駁回其請求後，始於本件訴訟提出授權書及補充土地買賣契約書，且系爭土地買賣契約書、授權書及補充土地買賣契約書上「李子平」之簽章均係其配偶王貴英代為，被告否認系爭買賣契約書、授權書及補充土地買賣契約書之真正。縱認系爭買賣契約書及授權書為真正，李子平亦僅負有移轉附表編號5土地之義務，另就附表編號1-4四筆土地簽立之補充土地買賣契約書及預告登記同意書均有偽造之嫌，李子平自無移轉之義務。又，原告既已付清系爭土地買賣價款，然系爭土地迄李子平死亡逾5年期間均未辦理所有權移轉登記，顯違一般常理及經驗，亦與民法第72條公序良俗及同法第148條誠信原則未合，應為無效。另附表編號1-4四筆土地業已辦理預告登記予王文佐代書，其登記之事實原因為「99年2月10日出賣予王文佐」，惟王文佐既為仲介原告與李子平、王貴英買賣系爭土地之代書，並代辦抵押權設定登記，知悉系爭土地買賣情事，竟又使李子平以出賣原因設定預告登記，該買賣契約及預告登記情事顯不合常理，況原告自陳李子平於94年間身體健康每況愈下，需負擔醫藥費而無力繳納土地增值稅等語，原告從事會計事業又常與王文佐代書談論投資事宜，顯知系爭土地價值不斐、為可投資標的，而李子平迫於當時健康狀況不佳而有財務上急需，乃為系爭土地之廉價買賣，故系爭締約並有民法第74條第1項、第92條第1項之顯失公平、被詐欺、被脅迫等客觀情事等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第201頁背面）：

(一)兩造不爭執事項：

⒈系爭授權書（見本院卷第27頁）、補充土地買賣契約書（見本院卷第28頁）上「王貴英」之名字為王貴英所親簽，而「李子平」之名字則為王貴英所代簽。

⒉王貴英與李子平為夫妻關係，附表所示之五筆土地中，附表編號1-4之四筆土地原為王貴英所有，附表編號5之土地為李子平所有。王貴英於99年2月12日將上揭附表編號1-4四筆土地之所有權以贈與為原因移轉登記予李子平。

⒊李子平於95年3月2日將如附表編號5之土地設定最高限額新臺幣5萬元之抵押權予原告。

⒋王貴英於95年3月9日將如附表編號1-4之四筆土地共同設定最高限額300萬元之抵押權予原告。

⒌李子平於99年7月24日死亡，繼承人王貴英於99年9月7日拋棄繼承，並經臺灣南投地方法院（下稱南投地方法院）於99年9月10日以99年度司繼字第293號函准予備查在案。

(二)本件爭點如下：原告請求被告依系爭買賣契約書第5條第2款、補充土地買賣契約書及民法第348條第1項、第1179條第1項第4款移轉系爭土地所有權登記，有無理由？茲分述如下。

四、得心證之理由：

(一)按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上字第2603號判例、100年度台上字第130號判決意旨參照）。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容、附隨情況，以及當事人之動機、目的暨其他相關因素綜合判斷之（最高法院102年度台上字第1686號民事判決）。又，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條亦有明定。另土地法第73條規定：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。……。前項聲請，應於土地權利變更後1個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，6個月內為之。……」，而系爭土地買賣契約第五條(一)、(二)項亦明定：雙方應於約定期日備齊一切證件交由地政士辦理登記不得遲延、乙方應隨時提供辦理產權移轉所需文件，第六條第(一)、(二)項則載明：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。……。」、「本契約所訂定之點交日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，其買賣標的依現況點交其若有地上物一並無償移轉予甲方，不得藉故拖延或遲延收受尾款及點交，……。」等語(見本院卷第19頁)，然原告始終未與王貴英、李子平約定辦理移轉登記之期日，復於第十一條(二)明定:本買賣標的係先採取設定抵押方式辦理產權設定，待日後繼承人辦理繼承後再行辦理移轉，另自簽約日後，乙方應配合甲方辦理下列各項事宜，如不動產之設定與增值稅之申報等（見本院卷第20頁）。

(二)本件原告主張其與李子平、王貴英於94年10月21日簽訂系爭土地買賣契約並已付清買賣價款，惟囿於被繼承人李子平健康不佳，故僅設定抵押權而未辦理所有權移轉云云，惟為被告否認，並以前開情詞置辯。經查，證人即代書王文佐到庭證稱：在原告辦公室簽約時，我及原告跟王貴英有在場，我有用電話打給李子平，問李子平是否知悉土地買賣之事及買賣價金，他說知道，交款情形就如備忘錄所載。第一次是簽約當天，第三次是98年11月20日。後來在第三次交款時有去過他們家，當時原告有一起去，當時我跟李子平有互相打招呼，我們最後一次尾款10萬元我叫原告先給李子平7萬元。當初因為增值稅的關係，買方對原告沒有要求一定要馬上過戶，因為會造成王貴英要繳交很多增值稅。買賣契約書上李子平及王貴英之簽名都是王貴英簽的。因為那天王貴英去的時候有帶授權書。簽約當天有給付買賣價金，有開一張支票給王貴英等語（見本院卷第80頁背面至第81頁）。另證人王貴英亦到庭證稱：系爭契約書是伊所簽立，簽立時有經李子平同意，也有收到買賣價金65萬。65萬好像是介紹人一個姓余的人說的。介紹人介紹我說那個土地賣65萬等語（見本院卷第220頁背面至第221頁）。由前開證人之證詞以觀，堪認李子平係知悉王貴英出賣系爭土地之情事，即難認系爭土地之買賣係屬虛偽之交易，是被告此部分之抗辯，尚難憑取。

(三)次查，系爭土地買賣契約書立約時間係94年10月21日，依土地法之前開規定，買賣雙方原應在一個月內辦畢所有權移轉登記，惟迄李子平於99年7月24日過逝止長達五年期間均未為之，顯違吾人生活之一般經驗法則，雖原告主張係為節稅之故，乃先設定抵押權並屢予延緩辦理所有權之移轉，惟抵押權之設定依據應非基於系爭土地買賣契約，且依系爭土地買賣契約第四條之約定，系土地之各種稅費如地價稅等至產權過戶登記完畢日止概由乙方(即賣方)負責，翌日起即歸甲方（即原告）負擔（見本院卷第18頁），而系爭土地依94年公告土地現值核算分別為119,000元（即238,000元/㎡×1×1/2）、3,570,000元（即238,000元/㎡×30×1/2）、676,000元（即135,200元/㎡×5×1/1）、3,579,992元（即137,692元/㎡×26×1/1）、1,152,000元（即128,000元/㎡×9×1/1），合計9,096,992元，此有系爭土地之地價查詢資料（本院卷第66頁至第70頁）可考，原告自陳從事會計事業，顯應擅長精算，對系爭土地之價值應有相當之瞭解，惟所定之買賣總價金僅為65萬元，核與94年公告土地現值9百餘萬元顯不相當，差價之巨，更不成比例，參之證人王貴英業已證稱：當時就是沒錢才要賣土地。我到現在也不知道那個土地到底多少錢。價金是一位代書說的，我不認識他，是他來找我。價金是由代書提議的等語（見本院卷第221頁、第223頁背面），然而僅僅65萬元之總價，原告何以卻還要於94年簽約後分成兩次交款，並拖至98年、99年再分第三次、第四次各別給付王貴英7萬元及3萬元（見本院卷第22頁所附之交款備忘錄）？另證人王文佐亦證稱：因為增值稅的關係，過戶會造成王貴英要繳交很多增值稅。一般都是買賣以後馬上交款就馬上過戶，因為本件比較特殊，沒有辦法馬上過戶馬上交款。當時預估增值稅大概要5、6百萬。買賣價金是雙方談好的，一般增值稅是賣方來繳稅，所以才會約定後面有發生繼承事實來省這筆增值稅。（「問：坊間很多不動產買賣也是有約定買方負擔增值稅，你擔任多年代書，應該知道這是一般交易常情，何以本件沒有考量增值稅的負擔？締約時有無討論到增值稅由買方負擔？）這個買賣是他們雙方談的，我只是作文書作業，但是若是買方（即原告）要負擔增值稅，我想本件交易大概就不會成交了等語（見本院卷第81頁背面至第82頁）。可見依社會通常之觀念，一般人應不會以65萬元之總價金出賣系爭土地並簽訂類此之契約內容，應堪認定。

(四)原告雖云此乃契約自由原則，但觀諸證人王貴英證稱：伊不知增值稅若干，土地增值稅是買方付，我們就是淨拿65萬。不知道補充買賣契約書之內容為何，簽立契約書時亦未審閱契約內容。迄今不知系爭土地之價值若干等語（見本卷第221頁），衡之王貴英僅為一學歷程度不高、又無子嗣之老婦（36年6月28日生，見本院卷第173頁所附之身分證影本），健康狀況不佳，尚需長年照顧生病纏綿病榻之李子平（18年10月10 日生，見本院卷第173頁所附之身分證影本），再綜觀系爭土地交易暨締約之經過全情，佐以系爭土地之地價查詢資料（本院卷第66頁至第70頁），實難認系爭土地交易無趁人急迫、輕率或無經驗，依當時情形顯失公平之暴利行為情事。又，證人王文佐雖證稱：因為第三次交款時，王貴英在賣土地時沒有錢，若要直接買賣過戶要繳很多增值稅，所以王貴英就說看可不可以先用遺產的方式節稅，之後再過戶給原告。李子平也同意如此辦理。因為李子平年紀比較大，王貴英較年輕，才會有後來的協議書。因為若是遺產稅，以本件應該會繳不到什麼稅，幾乎趨近於零。（問:證人是否知悉是何人提議由繼承去繳遺產稅來避開增值稅的繳納？）李子平以前是作建築的，李子平知道然後問我這樣子可不可以。李子平是簽約時問的。（問：簽約時李子平不是不在場嗎？）不是李子平問我的，是王貴英問的。因為李子平以前是蓋房子的，或許知道等語（見本院卷第82頁背面至第83頁）。但核之證人王貴英卻證稱：我不知道土地的價值。65萬好像是介紹人一個姓余的人說的。介紹人介紹我說那個土地賣65萬。當時我不知道那個土地的價值不只65萬，當時就是因為沒有錢。我到現在也不知道那個土地到底多少錢。不知道增值稅若干，土地增值稅是買方付，我們就是淨拿65萬。(問:何人跟你說要省增值稅？）是買方找我簽的。(問:你是否知悉前開補充買賣契約書之內容為何？）不知道。(問:你簽立前開補充買賣契約書時有無審閱契約內容？)沒有。（見本院卷第221頁暨其背面），可見證人王文佐前開所為（即李子平問的、王貴英說用遺產的方式節稅，之後再過戶給原告等）之證詞，與事實不合，洵無可取。觀之系爭土地買賣契約書第十一條特約事項(二)明定：本買賣標的係先採取設定抵押方式辦理產權設定，待日後繼承人辦理繼承後再行辦理移轉，另自簽約日後，乙方應配合甲方辦理下列各項事宜，如不動產之設定與增值稅之申報等（見本院卷第20頁），及原告與王貴英嗣於98年11月20日簽訂之補充土地買賣契約書所載略以：雙方節省增值稅支出(略)賣方王貴英先以與名義過戶予李子平，待李子平百年之後再過戶給買方（即原告）所有等語（見本院卷第28頁），可見本件係原告主動找王貴英簽訂系爭買賣土地契約書暨補充土地買賣契約書，並提出以總價金65萬元買受（依94年公告土地現值核算價值為9,096, 992元，依99年公告土地現值核算價值為11,297,006元）之系爭五筆土地，復約定所有稅金應由賣方（即王貴英、李子平）負擔，再以特約要求王貴英將名下四筆土地過戶予李子平，迴避夫妻間之贈與免除贈與稅之負擔後（遺產及贈與稅法第20條規定參照），又補充特約要待李子平百年後再過戶予原告（按：系爭土地之應課遺產稅為零），此等契約內容顯違一般公共秩序及善良風俗，與誠信原則亦有未符。

(五)且按涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之。租稅法所重視者，應為足以表徵納稅能力之經濟事實，而非其外觀之法律行為，故在解釋適用稅法時，所應根據者為經濟事實，不僅止於形式上之公平，應就實質上經濟利益之享受者予以課稅，始符實質課稅及公平課稅之原則。有關課徵租稅構成要件事實之判斷及認定，自亦應以其實質上經濟事實關係及所產生之實質經濟利益為準，而非以形式外觀為準，否則勢將造成鼓勵投機或規避稅法之適用，無以實現租稅公平之基本理念及要求。原告雖主張系爭土地面積小、價值不高云云，惟查，系爭土地面積雖少，然其地理環境及生活機能極佳，依初步查詢臺北市都市發展局土地使用分區申請及查詢系統（見本卷第92頁、第93頁）所示，係屬商業區、住宅區，且鄰近莊敬路、松仁路等繁榮市區，附近設有吳興國小、信義國中及臺北醫學大學附設醫院等，生活機能極佳（見本院卷第94頁至第97頁），再觀自69年起至94年迄101年之公告土地現值（見本院卷第98頁至第102頁），皆逐年增漲，且倘為畸零地形，則市場交易價格應更甚於公告現值，是原告以系爭土地之面積小且零碎而云經濟效益不大，與事實不符，然系爭土地交易並未依法繳納土地增值稅或其他稅賦，則關於系爭土地與登記名義所有人之經濟上負稅能力未被評價，國家財政收入未受滿足，亦顯然違反相關稅賦規定及憲法第143條土地政策之意旨，復與租稅法定主義相違，揆諸前揭民法第72條之規定，應認系爭土地之買賣違反公序俗而為無效。

(六)綜上所述，本院既認系爭土地買賣違反公序俗而為無效，是原告依系爭買賣契約、補充土地買賣契約書及民法第348條規定第1項、第1179條第1項第4款規定，請求被告將如附表所示土地所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。