臺灣臺北地方法院102年度簡上字第372號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第372號

上訴人

臺灣知多家股份有限公司

法定代理人

小林孝至

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

曹尚仁律師

複代理人

林育生律師

被上訴人

松崗資產管理股份有限公司

法定代理人

劉慶珠

訴訟代理人

陳信助

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國102年7月3日本院臺北簡易庭101年度北簡字第8651號第一審判決提起上訴，本院於103年10月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：上訴人之法定代理人原為角嘉一郎，嗣於訴訟繫屬中變更為小林孝至，並經其於民國102年7月24日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第7頁）；又被上訴人之法定代理人原為朱國榮，嗣於訴訟繫屬中變更為劉慶珠，並經其於102年10月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第52頁），核與民事訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：門牌號碼為臺北市○○○路0段00號3樓、3樓之1、4樓、4樓之1房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人成霖建設股份有限公司（原名甘霖建設股份有限公司，下稱成霖公司）所有，由訴外人新采國際開發股份有限公司（下稱新采公司）承租後，經成霖公司同意，再轉租予被上訴人（原名文魁資訊股份有限公司，曾更名為統一元氣資產管理股份有限公司），作為經營松岡時尚購物中心之商場使用，被上訴人復於98年10月30日就位於系爭房屋3樓、編號T02號之櫃位（下稱系爭櫃位）與上訴人簽訂松岡時尚購物中心櫃位契約書（下稱系爭租約），再轉租予上訴人，約定租期自98年11月1日起至101年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）22萬元（含稅），或當月營業額抽成10％，兩者取其高。惟系爭房屋嗣因成霖公司積欠債務，而遭訴外人龍巖股份有限公司（下稱龍巖公司）於100年5月5日經公開拍賣程序拍得，並於同年月26日取得本院於100年5月5日核發之不動產權利移轉證書，龍巖公司復於100年8月17日對上訴人、被上訴人提出返還房屋、給付不當得利之訴。然被上訴人於該訴中竟無法提出與新采公司間之租賃契約書經公證之證明，以主張有民法第425條買賣不破租賃之適用，上訴人始知被上訴人自龍巖公司於100年5月26日取得系爭房屋所有權後，即無出租系爭櫃位之權限，然其竟繼續向上訴人收取100年5、6月之租金合計44萬元，且上訴人雖因於該案繫屬中在101年5月23日另與龍巖公司就系爭櫃位訂立租賃契約，故龍巖公司就請求上訴人返還房屋部分為撤回，然其餘部分仍經本院於101年12月28日以100年度重訴字第868號判決敗訴，則被上訴人既不能排除第三人就系爭櫃位主張權利，致上訴人已不能為約定之使用，上訴人自得依民法第436條準用第435條第2項規定，以原審起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。為此，爰依不當得利法律關係提起本訴，請求被上訴人返還已繳之租金44萬元及押租金66萬元，總計110萬元，及自前開訴狀繕本送達翌日（即101年7月5日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行等語。

二、被上訴人則以：上訴人以原審起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，故該租約應於101年7月4日合法終止，是被上訴人於101年7月4日契約終止前，基於兩造間之租賃契約法律關係，受有上訴人給付之100年5、6月租金共44萬元，自非無法律上之原因，上訴人請求返還租金之主張，自無理由。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物予出租人，此乃法律明文規定之承租人之主給付義務，且在租賃契約法律關係中，承租人履行返還租賃物之義務，係屬債之清償性質，系爭租約並無加註類似「但因可歸責於被上訴人之事由，致租約終止者，不在此限」之規定，又系爭房屋之拍賣程序，乃不點交，系爭櫃位仍為上訴人所占有，是此項主給付義務，並非給付不能，且龍巖公司並非系爭租約之當事人，被上訴人亦從未同意上訴人得向龍巖公司為之，故上訴人終止系爭租約後，自應將租賃標的物返還予被上訴人，至上訴人將系爭櫃位返還後，龍巖公司是否得向被上訴人為法律上之主張，此乃龍巖公司與被上訴人間之事，要與上訴人無涉，而上訴人於系爭租約之租賃期間內，再與龍巖公司訂立他約，亦與被上訴人無關，基於債之相對性原則，上訴人自不得以與他人間之契約為據，而不履行其對被上訴人之返還義務。況龍巖公司與被上訴人間請求返還房屋事件，雖經本院於101年12月28日以100年度重訴字第868號判決在案，惟被上訴人已提起上訴，現由臺灣高等法院以102年度重上字第188號事件審理中，是被上訴人與龍巖公司間並無確定判決，要求被上訴人應將系爭櫃位返還予龍巖公司，龍巖公司亦未要求被上訴人返還系爭櫃位，則被上訴人既對龍巖公司不負有任何債務，上訴人擅與龍巖公司私訂租約，拒絕將系爭櫃位返還予被上訴人，對被上訴人而言，自無任何利益，且上訴人亦未舉證證明被上訴人就此受有利益，故上訴人未返還系爭櫃位予被上訴人，實乃債務不履行，並顯違私法自治及誠實信用原則；又按系爭租約第8條第2項「乙方（即上訴人）應於終止租約或租期屆滿之日將櫃位回復原狀並返還租賃標的物，如逾期不返還，甲方（即被上訴人）除得聲請法院強制執行外，乙方每逾1日並應給付2倍計算之懲罰性違約金，且甲方並得沒收本契約第3條所示之各項費用（即租金與押租金）作為損害賠償之一部分，如致甲方損害，並應賠償...」及第9條第4項「乙方違反本契約，...甲方除得沒收乙方已給付之2個月押租金及管理費、清潔費、水電空調費等充作懲罰性違約金之一部...」等約定，上訴人既未履行返還櫃位予被上訴人之義務，被上訴人自得依約沒收系爭租金及押租金，且已合致前述懲罰性違約金之要件，則上訴人自101年7月5日起至102年4月19日止，尚應給付懲罰性賠償金4,678,666元（計算式：220,000÷30×2×319=4,678,666）。再者，龍巖公司雖經拍賣程序取得系爭房屋之所有權，惟系爭房屋內之一切裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯等動產設備，均為被上訴人出資購買、施工、保養及維護，屬被上訴人所有，且未併付拍賣，是龍巖公司並未取得上開動產之所有權，又衡諸一般社會常情，此應屬可輕易分離之動產，是否不能分離，或分離需費過鉅而附合成為不動產之重要成分，非無疑義，是上訴人使用被上訴人所有之3樓設備，應認有不當得利，而受利益之金額為9,341,327元。綜上，上訴人應給付予被上訴人之懲罰性違約金及應返還之不當得利，已足以抵銷上訴人請求返還之數額，是上訴人之請求，應不足採等語，資為抗辯。

三、原審認上訴人請求減少100年5月26日至同年6月30日止之租金264,000元為有理由，惟被上訴人主張上訴人未依租賃關係返還系爭櫃位，得請求101年7月5日起至102年4月19日按日計算之懲罰性賠償金4,678,667元為抵銷抗辯，上訴人已無得請求之餘額，而為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人110萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠、兩造於98年10月30日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租系爭櫃位，租期自98年11月1日起至101年10月31日止，每月租金（含稅）22萬元或當月營業額抽成10%，兩者取其高。

㈡、系爭建物原為成霖公司所有，嗣經本院95年度執字第41908號委託臺灣金融資產服務股份有限公司以99年度北金職字第168號清償債務執行事件，將系爭建物公開拍賣，由龍巖公司於100年4月19日拍定，本院並於100年5月5日核發不動產權利移轉證書，於100年5月26日由龍巖公司收受。

㈢、龍巖公司於100年6月9日寄發存證信函、100年7月29日寄發律師函，要求上訴人在內所有商家遷讓並返還房屋，嗣於100年8月17日對上訴人、被上訴人及其他商家提出遷讓房屋、給付租金及相當於租金之不當得利訴訟。

㈣、本院100年度重訴字第868號民事判決認上訴人在龍巖公司起訴前，得主張其為善意占有人，惟自上開案件繫屬起迄與龍巖公司重新簽訂租約止，係無權占有系爭櫃位，並應返還相當於租金之不當得利1,817,902元。

㈤、上訴人於101年5月23日與龍巖公司就系爭櫃位訂立租約。

五、兩造之爭點及論述：上訴人主張已合法終止租約，依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還100年5、6月已支付租金44萬元，及押租金66萬元，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠上訴人是否已合法終止系爭租約？㈡上訴人得否請求被上訴人返還100年5、6月已支付之租金44萬元、押租金66萬元？被上訴人主張抵銷，是否有理由？茲分述如下：

㈠、上訴人是否已合法終止系爭租約部分：按租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，得終止租約，民法第436條準用同法第435條第2項規定甚明。復按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。查：

⒈上訴人主張龍巖公司前於本院95年度執字第41908號強制執行事件拍賣程序，以1, 201,110,000元買受系爭建物及2489建號（門牌號碼臺北市中正區○○○路0段00號房屋地下4、5層）建物暨其坐落基地，於100年5月26日取得本院100年5月5日核發之北院木95執壬字第41908號不動產權利移轉證書，並業已完成所有權移轉登記等事實，為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出與所述相符之不動產權利移轉證書附卷可稽（見原審卷第11頁），堪認龍巖公司自領得上開不動產權利移轉證書之日即100年5月26日起取得系爭建物之所有權。

⒉龍巖公司於取得系爭建物所有權後，迭於100年6月9日、100年7月29日發函催告上訴人遷讓並返還系爭櫃位，嗣於100年8月17日對兩造及其他商家提出遷讓房屋、給付租金及相當於租金之不當得利訴訟等情，亦為兩造所不爭執，並有臺北信維第3386號存證信函、友理法律事務所函、民事起訴狀在卷可稽（見原審卷第12至14、16至24）。顯見，上訴人業因龍巖公司就系爭櫃位主張權利，致不能為約定之使用、收益甚明。是上訴人以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，揆諸前開規定，應認系爭租約業於101年7月4日合法終止。

⒊被上訴人雖辯稱其向新采公司承租系爭建物經營購物中心，有民法第425條買賣不破租賃之適用，是有權出租予上訴人，上訴人仍得使用、收益系爭櫃位云云。然查，成霖公司與新采公司所簽房屋租賃契約書期限逾5年，且於本院100年度重訴字第868號案件審理中，被上訴人始終未曾提出經過公證之租賃契約乙情，為兩造所不爭執，並經本院調閱前開卷宗確認無訛，堪認成霖公司與新采公司間之租賃契約，因未經公證，依民法第425條第2項規定，至龍巖公司100年5月26日取得本院民事執行處核發之系爭建物權利移轉證書時止，已逾5年，即失其效力，不得對抗龍巖公司。新采公司自100年5月26日起已屬無權占有，被上訴人雖向新采公司承租系爭建物，其權利自不得大於前手之新采公司，對龍巖公司而言，亦屬無權占有，上訴人更無因向被上訴人承租系爭櫃位而對抗龍巖公司。

⒋復按，系爭房屋既經法院拍賣，由被上訴人標得，並辦畢所有權移轉登記，上訴人自不得以其與原所有人間之買賣權利義務關係，對抗被上訴人。上訴人繼續占用系爭房屋，對於被上訴人而言，不能認有合法之權源。至於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年度台上字第19號判決要旨參照）。被上訴人另辯稱龍巖公司應受臺灣金融資產服務公司第3次拍賣公告上所載「拍定後不點交」之拘束，是其仍有系爭建物使用、收益權云云。經查，臺灣金融資產股務公司之拍賣公告上雖載明拍定後不點交，惟此部分核屬係告知投標人因執行債務人（成霖公司）主張就執行標的物有租賃關係存在，執行法院於拍定後不負責點交而已，非謂以拍定人須繼受租賃契約為拍賣條件，或買受人於取得所有權不得依法請求占有人遷讓為條件。蓋執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，其性質雖與買賣之法律行為無異，惟執行標的物之承租人並非拍賣之買賣法律行為當事人，法院之拍賣公告亦非可視為承租人之意思表示，承租人自無從依拍賣公告，就其內容與拍定人成立意思表示之合致，自無違反誠信原則之可言。被上訴人此部分抗辯，並無可取。是被上訴人執台灣金融資產服務公司第3次拍賣通知抗辯其為有權占有系爭建物云云，即非可採。

㈡、上訴人得否請求被上訴人返還100年5、6月已支付之租金44萬元部分：上訴人因龍巖公司主張權利而函催返還，致不能就系爭櫃位之使用、收益，自屬有權利瑕疵之情事，則上訴人依民法第436條準用第435條第1項規定，請求減少100年5月26日起至6月30日止之租金264,000元（計算式220,000÷30×6＋22,000= 264,000，元以下四捨五入，以下同），自屬有據。被上訴人固辯稱上訴人於另案本院100年度重訴字第868號民事判決認定於龍巖公司起訴前得主張善意占有，因此項占有使用所獲利益，對龍巖公司不負返還之義務，並無損害可言。然上訴人既依法得請求減少租金，於減少之範圍內，被上訴人受領上訴人支付租金之法律上原因即不存在，自應返還其利益予上訴人。是上訴人請求被告將已收取之該部分租金264, 000元返還，為有理由，應予准許；逾此範圍，則為無理由。至上訴人對龍巖公司是否屬善意占有人與被上訴人是否構成不當得利無涉，附此敘明。

㈢、上訴人得否請求被上訴人返還押租金66萬元部分：按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，民法第225條第1項定有明文。次按，押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，固發生當然抵充之效力。但於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院87年度台上字第1631號、81年度台上字第1630號判決意旨參照）。被上訴人復辯稱於系爭租約終止後，上訴人迄未將系爭櫃位回復原狀並返還租賃標的物，依系爭租約第8條、第9條第4項之約定，被上訴人自得沒收約押租金及請求懲罰性違約金，並以該金額主張抵銷乙節，故本院次應審究，本件上訴人是否被上訴人所稱之違約事由。經查：

⒈系爭租約係經上訴人終止，並非因上訴人違反租約，經被上訴人終止，依系爭租約第9條第4項約定：「乙方（即上訴人）違反本契約，經甲方（即被上訴人）終止契約時，甲方除得沒收乙方已給付之2個月押租金...」等語，被上訴人自不得依系爭租約沒收上訴人之押租金。

⒉又依據債之關係相對性原則，上訴人於終止系爭租約後，固有返還租賃標的物之義務。惟被上訴人自100年5月26日起，就系爭櫃位並非具有合法權源之間接占有人，致其承租人遭系爭櫃位所有人即龍巖公司起訴請求返還，有本院100年度重訴字第868號民事判決可稽（見本院卷第19-40頁）。上訴人為得繼續於系爭櫃位經營，乃與龍巖公司就系爭櫃位簽訂租約，自101年5月16日至103年5月31日止承租系爭櫃位，有本院所屬民間公證人陳幼麟101年度北院民公麟字第222201號公證書及所附租賃契約書在卷可憑（見本院卷第15-18頁），則上訴人於101年7月4日終止系爭租約時，已因其與龍巖公司間之租約合法占有系爭櫃位。倘僅依債之關係相對性原則，要求上訴人先將系爭櫃位返還被上訴人，然因被上訴人對系爭櫃位已無權源，然上訴人仍有合法使用權源，如系爭櫃位於被上訴人占有中，反侵害上訴人之占有權源時，上訴人再請求依據占有物交付請求權，要求被上訴人將系爭櫃位交予上訴人占有，顯無必要。上訴人主張其因不可歸責債務人之事由，致無法返還系爭櫃位予被上訴人，即屬有理，依民法前揭條文，上訴人即免返還系爭櫃位予上訴人。被上訴人抗辯上訴人未返還系爭櫃位，其依系爭租約第8條第2項之約定，得按日請求上訴人給付懲罰性違約金，並以該債權與上訴人之債權相抵銷，即無理由。

⒊綜上，本件上訴人並無被上訴人所稱之違約情事，被上訴人自無由依約主張將押租金沒入充作違約金。從而，上訴人請求被上訴人返還押租金66萬元為有理由。

㈣、被上訴人是否得以上訴人使用系爭房屋之裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯等動產設備，受有9,341,327元之利益主張抵銷：被上訴人又辯稱：上訴人使用系爭房屋之裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯等動產設備，受有利益，受利益之金額為9,341,327元，自得與應返還上訴人之款項予以抵銷等情，為上訴人所否認，故自應由被上訴人就此部分之主動債權存在一事，舉證以明其說。被上訴人雖提出其資產負債表、財產目錄、購買冷氣收據、統一元氣資產管理股份有限公司冷氣保養合約書（見原審卷第36-48頁）作為證明方法。然查，被上訴人所舉之前開證據僅能證明被上訴人就其資產負債表曾編造有關裝潢工程、監視設備工程、裝修工程、空調工程之支出項目（見被上訴人提出之99年財產目錄，原審卷第39-42頁），均無從證明系爭房屋之裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯係被上訴人所有。況即便被上訴人確實有施作前開工程，然關於裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯等動產設備之所有權，會因附合而為不動產之重要成分，所有權歸不動產所有權人，倘上訴人因與龍巖公司之租賃關係，而可繼續使用系爭櫃位，自亦有權繼續使用已存於系爭櫃位中之裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯等動產設備。且上訴人所承租之範圍僅為系爭櫃位，被上訴人卻將系爭房屋3樓全部之設備工程所支出之費用加總，認均屬上訴人應負擔不當得利之範圍，其主張顯不可採。綜上，被上訴人未舉證證明系爭房屋內何動產為其所有，以及上訴人受有不當得利之範圍，其抗辯以該等債權為抵銷，為無可採。

六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付924,000元（計算式：264,000＋660,000＝924,000）及自起訴狀繕本送達翌日（即101年7月5日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原判決認被上訴人就上訴人有4,678,667元之抵銷債權，駁回上訴人之訴，即有不當，就駁回上訴人請求924,000元之範圍內，應予廢棄。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已明，被上訴人另聲請調查前開資產負債表之簽證會計師，然此部分亦無法證明爭房屋之裝潢、冷氣空調設備、供電設備、電燈、手扶梯等動產設備，係為上訴人受有利益之部分，故本院認自無調查之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。