民法 第 435 條（租賃物一部滅失之效果）
- 1.租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。
- 2.前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
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重點摘要民法第435條規定，租賃物因不可歸責於承租人之事由一部滅失時，承租人得按滅失比例減少租金；存餘部分不能達租賃目的者並得終止契約。
Q · 租的房子壞了一部分，可以要求減租嗎？
依民法第435條，租賃關係存續中因不可歸責於承租人之事由致租賃物一部滅失，承租人得按滅失部分請求減少租金；若存餘部分已不能達租賃目的，更可直接終止契約且不負違約責任。關鍵前提是損壞「不可歸責於承租人」，天災、建物老化、第三人施工造成的損壞均屬之，承租人自己破壞者不適用。
白話解讀
你租的房子漏水、地板塌了一塊、冷氣壞了，而且不是你弄壞的。很多房客這時候的反應是：「算了，忍一下，反正快到期了。」但你其實握著兩張牌。第一張：房子壞了多少，租金就該少多少。不是你去求房東打折，是法律直接給你「減少租金請求權」，房東拒絕你可以上法院。第二張更狠：如果壞掉的部分讓你根本沒辦法正常住（例如廁所全壞、漏水漏到臥室不能睡），你可以直接終止契約走人，不用等租約到期，不用付違約金。這兩張牌的前提只有一個：不是你弄壞的。至於是天災、建物老化、還是隔壁施工造成的，都算。
法律定性
民法第435條為租賃物一部滅失之效果規定，賦予承租人兩項權利：一為按滅失部分請求減少租金之減租請求權，二為存餘部分不能達租賃目的時之契約終止權，二者前提均為損壞係不可歸責於承租人之事由所致。
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🧮 本條試算
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🗺 判斷流程
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Q1租的房子壞了一部分可以減租嗎？▾
可以。依民法435條，只要損壞不可歸責於承租人，承租人得按滅失部分請求減少租金。
Q2減多少租金才合理？▾
法律未訂公式，實務常用面積比例法：壞掉面積除以總面積乘月租，功能核心區（廚廁）受損比例可更高。
Q3房子壞到不能住可以提前解約嗎？▾
可以。若存餘部分不能達租賃目的，依435條第2項得終止契約，不負違約金責任。
Q4天災造成損壞房東說不關他的事，我還能減租嗎？▾
能。天災屬不可歸責於承租人之事由，正是435條保護的情形，與房東有無過失無關。
Q5減租前需要先通知房東嗎？▾
需要。應先以存證信函通知並主張減租，不能自行默扣租金，否則房東可依440條以欠租終止契約。
Q6熱水器、冷氣壞了算不算一部滅失？▾
嚴格說設備故障非滅失，但實務常擴張解釋，若設備為租賃標的且故障致使用功能實質減損，效果等同一部滅失。
Q7終止契約和解除契約一樣嗎？▾
不一樣。435條給的是終止權（向後生效），不是解除權（溯及既往），之前住的期間租金照付。
Q8減租請求權有時效嗎？▾
適用一般15年消滅時效（民法125條），但實務建議發現損壞即時主張，越早起算回溯金額越多。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 減租請求權 | 終止權 |
|---|---|---|
| 適用門檻 | 租賃物一部滅失 | 存餘部分不能達租賃目的 |
| 效果 | 按滅失比例減少租金，契約續存 | 契約向後消滅，承租人得走人 |
| 前提要件 | 不可歸責於承租人 | 不可歸責於承租人＋目的不達 |
| 違約責任 | 無，僅調整租金 | 合法終止不負違約金責任 |
| 適合情境 | 局部損壞仍可居住 | 嚴重損壞無法正常使用 |
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