臺灣臺北地方法院102年度訴字第1968號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1968號

原告

王珮琳

訴訟代理人

陳珊珊

被告

謝伯衡

訴訟代理人

黃家進

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年12月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。查，本件原告原起訴請求被告應自門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號9樓之房屋即新北市○○區○○段○○○○段00000○號建物（下稱系爭房屋）遷讓後，將系爭房屋騰空返還予原告。嗣於訴狀送達被告後，於民國102年1月4日具狀追加聲明第2項，請求被告應自101年5月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8,000元（見本院卷第18頁），核屬訴之追加。而被告對於原告上開追加請求，於102年6月27日當庭表示同意（見本院卷第31頁），是本件原告所為追加，核與首揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告係出資購入系爭房屋之人，嗣後雖將系爭房屋轉賣予訴外人即原告訴訟代理人陳珊珊，雙方約定仍以原告為系爭房屋之登記名義人而未辦理所有權移轉登記，原告為購買系爭房屋而向銀行貸款之餘額則由陳珊珊負責清償。系爭房屋原委託訴外人王嘉楨代為出租管理，並與被告簽訂租賃契約，約定租賃期間1年，每月租金8,000元（下稱系爭租約）。詎料，被告於101年5月租期屆滿後，迄今仍繼續占有系爭房屋而拒絕返還原告，並因而受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡被告應自101年5月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。

二、被告則以：系爭房屋為訴外人即被告訴訟代理人黃家進以網路揪團方式召募網友合夥投資，其真正所有權人為訴外人安坑不動產經紀有限公司（下稱安坑公司），原告僅係系爭房屋之登記名義人。且原告於系爭租約到期後有同意再繼續出租予被告，並授權王嘉楨與被告簽訂如本院卷第44至48頁之租賃契約（下稱租賃續約）等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查，系爭房屋原委託王嘉楨代為出租管理，王嘉楨與被告於100年5月9日簽訂系爭租約，約定將系爭房屋出租予被告，租賃期間自100年5月11日起至101年5月10日止，每月租金8,000元。其後，王嘉楨於101年7月10日再與被告簽訂租賃續約，約定租賃期間自101年5月11日起至103年5月10日止。又系爭房屋於100年2月22日即登記為原告所有，系爭房屋現為被告占有使用中等情，有系爭租約、租賃續約、系爭房屋之建物所有權狀影本在卷可稽（見本院卷第20、43至48頁），且為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。

四、兩造之爭點及論述：原告主張被告無權占有系爭房屋，其得依所有物返還請求權及不當得利之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付原告相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人；㈡被告有無占有系爭房屋之法律上權源，亦即，原告請求被告遷讓房屋是否有理由；㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利。現就本件之爭點析述如下：

㈠、關於原告是否為系爭房屋之所有權人部分：按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又買賣乃法律行為，基於買賣取得不動產之所有權，非經登記不生效力（最高法院59年台上字第1590號判例參照）。次按，稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號判決意旨參照）。是不動產之出賣人基於買賣關係，縱已交付該不動產予買受人，惟未辦理所有權移轉登記，自難認買受人已取得該不動產之所有權。且基於不動產物權登記取得制度及為保護交易之安全，除非第三人已知悉不動產實為借名登記者所有外，在對外關係上，因借名人自始未曾登記為不動產之所有權人，應認該借名登記之不動產，其所有權人為出名人，但於出名人與借名人內部間，則應認借名人為真正所有權人。經查：

⒈證人即安坑公司董事長特助簡仲良證稱：系爭房屋係原告透過我而向仲介購買，頭期款為原告出資，其餘價款則由原告向銀行辦理貸款支付。嗣原告因房地產投資金額過高，欲找他人承接，因此，我與原告結算後，將原告出資金額還給原告，並找陳珊珊來接手系爭房屋。陳珊珊則按系爭房屋頭期款及稅金計算金額給付金錢給我，並接續繳納原告前為購買系爭房屋而向銀行貸款之餘額。另原告與陳珊珊有協議系爭房屋仍借用原告名義登記等語（見本院卷第82頁）。參酌原告之上海商業儲蓄銀行第00000000000000號存款帳戶（下稱上海商銀帳戶），於100年2月24日放款貸款本金190萬元並支出房貸開辦代償費、火險保費，及自100年3月25日起，按月扣繳貸款本利等情，有該帳戶之存摺封面及內頁交易紀錄影本附卷足參（見本院卷第93至97頁），且原告與陳珊珊於100年2月間約定，陳珊珊借用原告名義為系爭房屋之所有權登記名義人，此亦有房屋登記人契約書在卷可憑（見本院卷第92頁）。堪認原告主張系爭房屋係其出資及貸款購得，嗣於辦理所有權移轉登記前後，原告將系爭房屋再轉賣予陳珊珊，惟雙方約定系爭房屋仍登記在原告名下等語，洵堪採信。揆依前揭說明，原告出資及貸款購買系爭房屋後，雖將系爭房屋再出賣予陳珊珊，惟未辦理所有權移轉登記予陳珊珊，且原告與陳珊珊另有借名登記之約定，系爭房屋仍借用原告名義為所有權登記，是基於不動產物權登記取得制度及保護交易之安全，原告既未能證明被告已知悉系爭房屋實際上為借名人即陳珊珊所有，在對外關係上，應認系爭房屋之所有權人為原告。至於陳珊珊得否依其與原告間之借名登記關係，請求原告將系爭房屋之所有權移轉登記予陳珊珊，或對原告主張陳珊珊始為系爭房屋之真正所有權人等節，核屬原告與陳珊珊間之內部關係，附此敘明。

⒉被告抗辯系爭房屋之真正所有權人為安坑公司，原告僅係安坑公司之出名人一節，既為原告所否認，被告自應就此部分之抗辯負舉證責任。被告雖以證人王嘉楨證稱原告有領取人頭費3萬元，系爭房屋與另一間原借名登記在陳珊珊名下之新北市○○區○○街0巷0號4樓房屋（下稱如意街房屋）之交易模式相同云云為其證據方法（見本院卷第80、81頁），並以王嘉楨庭呈之如意街房屋資金明細表、房屋租賃契約書、存摺內頁影本為證（見本院卷第103至105頁）。惟查：

⑴證人王嘉楨具結證稱系爭房屋之真正所有權人為「黃家進」云云（見本院卷第80、81頁），核與被告辯稱系爭房屋之真正所有權人為「安坑公司」云云，顯然相互矛盾。

⑵且王嘉楨庭呈之上開如意街房屋資金明細表、房屋租賃契約書、存摺內頁影本，充其量僅能證明陳珊珊為如意街房屋之出名人，陳珊珊與如意街房屋之真正所有權人間有借名登記關係存在而已，尚難以此逕認原告與安坑公司間就系爭房屋亦有借名登記關係存在。

⑶況證人簡仲良證稱：系爭房屋沒有網友出資，系爭房屋係原告出資及貸款購買，嗣後改由陳珊珊出資接手等語（見本院卷第82、83頁）。故縱然如意街房屋事實上為安坑公司或黃家進召集網友出資購買並借名登記在陳珊珊名下，被告既未能提出其他證據以為佐證，實難僅憑證人王嘉楨片面陳稱系爭房屋與如意街房屋之模式相同云云，即率認系爭房屋之真正所有權人為安坑公司或黃家進。

⑷另依前揭說明，借名人始為借名登記財產之使用收益處分權人，故衡諸一般常情及經驗法則，但凡與該借名登記財產有關之文件資料，包含所有權狀正本、房貸帳戶之存摺及印鑑章等，理應由借名人保管使用，以避免出名人擅自挪為他用。被告既不爭執系爭房屋貸款之銀行帳戶為原告之上海商銀帳戶，且該帳戶之存摺及印鑑章均由原告自行保管，則系爭房屋之房貸帳戶存摺及印鑑章既均非由安坑公司或黃家進持有並保管，難認安坑公司或黃家進得以完全掌控並瞭解系爭房屋之貸款繳納情形。又被告依系爭租約之約定將系爭房屋之押金16,000元及每月租金8,000元匯至黃家進帳號第000000000000號銀行帳戶後，黃家進將押金16,000元及扣除部分金額後之每月租金餘額6,825元匯入原告之上海商銀帳戶；系爭房屋每月應付之貸款本息，於100年3月份至101年2月份為3,468元至3,753元不等（即按上海商銀公告之定儲指數利率機動調整），101年3月、4月則分別調整為10,358元、10,349元，且自101年8月起，系爭房屋貸款之還款資金來源係由陳珊珊自其匯豐銀行第000000000000號帳戶轉入金錢以資繳付等情，有系爭租約、原告之上海商銀帳戶存摺內頁明細資料、臺灣臺北地方法院檢察署（下稱北檢）102年度偵字第4823號不起訴處分書影本在卷可稽（見本院卷第43、94至97、125、126頁）。倘若系爭房屋之真正所有權人為安坑公司，原告僅係借名予安坑公司之出名人，則有關系爭房屋之押租金收益及房屋貸款理當均應由安坑公司享有並負擔，縱然安坑公司或黃家進基於繳付房貸之目的而匯款至原告之上海商銀帳戶，亦祇需按每月房貸應繳付本息如數匯款即可。然而，黃家進除將系爭房屋之押金16,000元全數匯給原告外，就每月租金8,000元部分，黃家進係扣除部分金額後，將餘款6,825元匯予原告，其匯款金額顯與每月應扣繳之房貸本息3,468元至10,358元金額不符。再參酌該上海商銀帳戶之存摺及印鑑章均由原告持有保管之事實，足認黃家進匯款予原告之目的應係為使原告能取得系爭房屋押租金之收益。是由系爭房屋之押租金收益最終取得人及負擔房貸者均非安坑公司而係原告與陳珊珊乙情觀之，被告辯稱系爭房屋之真正所有權人為安坑公司云云，洵難採信。

⑸此外，被告復未能提出安坑公司或網友出資購買系爭房屋、原告與安坑公司間就系爭房屋有借名登記關係存在之其他證據以實其說，則其抗辯系爭房屋之真正所有權人為安坑公司，原告僅係安坑公司之出名人云云，即無可採。

㈡、關於被告占有系爭房屋是否為無權占有，原告得否請求被告遷讓房屋部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按，租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人（最高法院91年度台上字第1537號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。本件被告抗辯原告於系爭租約原定租期屆滿後，有同意系爭房屋繼續出租予被告，並授權王嘉楨與被告簽訂租賃續約一節，既為原告所否認，被告自應就此部分之抗辯負舉證責任。被告雖以證人王嘉楨證稱被告於101年7月10日晚上7時許，曾於電話中向原告詢問「是否全權授權王嘉楨簽租賃契約」，原告答稱「是」之證詞（見本院卷第80頁）為其證明方法，辯稱所述屬實。然查：

⒈本院針對兩造於101年7月10日晚上7時許電話通話內容一事訊問被告時，被告具結陳稱：因為我不認識原告，我為確認系爭房屋之所有權人為何人，故先由王嘉楨撥打電話給原告，待電話接通後，我再與原告對話。我於電話接通後有詢問對方是否為王珮琳，原告回答「是」，我再問原告「系爭房屋是怎麼回事」，原告則回稱「這些是王嘉楨處理，我（即原告）不過問」，其後，我即掛斷電話等語（見本院卷第79頁）。則由上開被告陳述之兩造對話內容觀之，被告係向原告詢問「系爭房屋是怎麼回事」，未曾提及有關「租賃契約」或「續租」之事，亦無證人王嘉楨所述被告於電話中向原告詢問「是否全權授權王嘉楨簽租賃契約」，且原告答稱「是」之情事。足見證人王嘉楨關於兩造通話內容一節，其證詞內容顯與被告所述情節，不相符合。

⒉本院審酌王嘉楨於兩造通話時係在場旁聽者，並未直接與原告對話，且王嘉楨為系爭租約之出租人，其與原告、陳珊珊於另刑事案件互為告訴人及被告，此有北檢檢察官不起訴處分書2件在卷可參（見本院卷第98至100、124至127頁）。而被告係直接與原告對話之當事人，且關於本件原告究竟有無向被告為同意續租之意思表示或授權王嘉楨簽訂租賃續約，涉及被告占有系爭房屋是否為有權占有，此為本件訴訟之重要爭點之一，而與被告權益極具攸關，衡情，被告理應不會故意為虛偽陳述。是關於兩造於上開時日之通話內容為何，應以被告之陳述較為可信。亦即，被告並未在電話中向原告詢問有關租賃契約或續租之事，原告亦無向被告為同意續租或授權王嘉楨簽訂租賃續約之意思表示，應堪認定。

⒊至原告縱如被告所述曾於電話中向被告表示「這些是王嘉楨處理，我（即原告）不過問」等語，惟原告係就被告所詢「系爭房屋是怎麼回事」此一問題而為回應，並非針對系爭房屋是否續租被告一事表達其同意與否或授權王嘉楨處理之意思，自難以原告前開意旨欠明、模糊不清之陳述，逕認原告已同意將系爭房屋繼續出租予被告或授權王嘉楨與被告簽訂續約。

⒋此外，被告復未能舉他證以實其說。是被告抗辯原告於系爭租約租期屆滿後，曾於101年7月10日同意將系爭房屋再繼續出租予被告，並授權王嘉楨與被告簽訂租賃續約云云，實難採信。又系爭房屋之真正所有權人為陳珊珊並借名登記在原告名下，惟被告對於原告與陳珊珊間有借名登記關係存在一事不知悉，被告為善意第三人，在對外關係上，應認原告為系爭房屋之所有權人，已如前述，且王嘉楨未得原告或陳珊珊之同意，即擅自與被告簽訂租賃續約，揆諸前揭說明，該租賃續約不得對抗所有權人即原告。則系爭租約既已於101年5月10日租期屆滿而消滅，被告已失其合法占有系爭房屋之法律上權源，即係無權占有，是原告主張其得依民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，應為可採。

㈢、關於原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利部分：末按，民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上揭不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院98年度台上字第1156號判決意旨參照）。是得依不當得利之法則請求返還不當得利者，必以權益歸屬對象為限，如主張不當得利請求權存在之當事人，對於該利益本即無從取得或享有，自無因受利益人得利而致受損害可言。又借名登記之財產雖以出名人名義為登記，但仍由借名人管理、使用、收益及處分。亦即，就借名登記之財產享有管理、使用、收益及處分權者乃借名人而非出名人。查，本件原告自承其與陳珊珊間就系爭房屋有借名登記關係存在，原告僅係陳珊珊之出名人，系爭房屋之真正所有權人為陳珊珊，故就系爭房屋得享有使用收益權者為陳珊珊，而非原告。是被告縱因系爭租約租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋而可能獲得相當於租金之利益，因為此一原因事實而致受權益上損害者乃陳珊珊，並非原告。原告既非該利益之權益歸屬對象，則其主張依不當得利之法律關係，請求被告給付自101年5月起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利云云，難以採憑。

五、綜上所述，系爭房屋在對外關係上其所有權人為原告，被告於系爭租約租期屆滿後已失其合法占有系爭房屋之法律上權源，惟原告係系爭房屋之出名人，對於系爭房屋並無使用收益權。從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空返還予原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告並未陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，容有誤會。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。另被告雖聲請本院命原告、陳珊珊及簡仲良提供與系爭房屋相關之一切交易資料（包括銀行帳號、往來明細）（見本院卷第73、119頁），惟本院前已依被告聲請向中國信託商業銀行城東分行調取簡仲良之帳戶往來明細資料（見本院卷第51至71頁），原告及陳珊珊亦已分別各自提出其名下之上海商業儲蓄銀行存摺節影本、渣打銀行與匯豐銀行帳號號碼（見本院卷第93至97頁），則被告既未具體敘明所欲聲請調查之證據內容為何，或除上揭文書證據外尚有何證據請求調查，本院自無從為證據之調查且亦無必要，爰依民事訴訟法第286條但書之規定，駁回其調查證據之聲請。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。