臺灣臺北地方法院104年度訴字第196號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第196號

原告

許水樹

訴訟代理人

張仕賢律師

被告

民新國際股份有限公司

兼法定代理人

陳智銘

被告

戴國真

被告

戴文杰

被告

戴安娜

上五人共同訴訟代理人

張國清律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於104年11月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告提起本件訴訟原聲明第1項請求「被告應遷出坐落臺北市○○區○○段○○段000○號之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號及臺北市○○區○○段○○段000○號之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號2樓全部，並含增建部分，返還予原告，並應將公司主事務所地址、戶籍登記地址遷出前開房屋。」，嗣於104年7月31日變更訴之聲明第1項請求為「被告應遷出坐落臺北市○○區○○段○○段000○號之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號及臺北市○○區○○段○○段000○號之房屋即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號2樓全部，返還予原告，並應將公司主事務所地址、戶籍登記地址遷出前開房屋。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠被告戴國真原為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍2分之1，下稱系爭土地）及其上同小段873建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號房屋（下稱系爭18號房屋）及874建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00號2樓（下稱系爭18號2樓房屋，上開18號、18號2樓房屋下合稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）之所有權人，被告戴國真並將系爭房地設定新臺幣（下同）2,500萬元之最高限額抵押權予訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣中小企業銀行）以辦理借款。嗣被告戴國真於民國99底因無力償還前開借款，經債權人臺灣中小企業銀行於100年3月間起訴請求本案被告返還前開借款（本金約1,600多萬元），同時原告於97年3月至99年10月間陸續出借1,314萬3,353元予被告戴國真（此部分尚不含憑證遺失之部分），故被告戴國真遂與原告協議以「代物清償」方式，由被告戴國真將其所有系爭房地所有權出賣予原告，並由原告負責清償前開臺灣中小企業銀行之抵押借款債務，同時其積欠原告之債務亦一筆勾銷。原告與被告戴國真遂於100年3月10日簽訂土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書（下合稱系爭土地及建物買賣契約），原告並於100年4月1日以買賣為原因取得系爭房地所有權及繳付土地增值稅169萬4,673元及相關地政規費、契約、印花稅等，原告並以系爭房地向大眾商業銀行股份有限公司（下稱大眾銀行）申辦房屋貸款，並獲准同意撥貸貸款2筆1,371萬元及875萬，及就系爭房地設定第一順位最高限額1,646萬元及第二順位最高限額1,050萬元抵押權，並代戴國真清償積欠臺灣中小企業銀行之借款870萬元及785萬5,403元，合計1,655萬4,011元（其中1,349萬250元為戴國真個人借款；13萬6,758元為戴國真信用卡帳款；11萬4,070元為陳智銘個人借款；265萬7,589元為民新公司借款；15萬5,344元為臺灣中小企業銀行繳納之訴訟費用，差額1,392元則可能為利息或違約金之差額），因而塗銷臺灣中小企業銀行之最高限額抵押權登記。

㈡又原告取得系爭房地所有權後雖暫將系爭房屋繼續供被告戴國真居住使用，惟未有約定使用借貸之期限或期間，此由渠等間100年5月1日房屋租賃契約書可證，原告爰依民法第470條、第767條第1項及第184條第1項前段之規定，請求被告戴國真遷出系爭房屋後將系爭房屋返還予原告，及將其戶籍址遷出系爭房屋。另被告民新國際股份有限公司（下稱民新公司）之主事務所現設立登記於系爭18號房屋內，被告陳智銘、戴文杰、戴安娜等人亦設籍於系爭房屋內，渠等無權占有使用系爭房屋，原告爰依民法第767條第1項及第184條第1項前段之規定，請求被告民新公司、陳智銘、戴文杰、戴安娜遷出系爭房屋。此外，被告既係無權占有使用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，渠等自應給付相當於租金之不當得利或賠償相當於租金之損害。依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限」，而系爭房屋之102年度房屋評定現值合計為40萬4,800元【計算式：18號房屋26萬2,800元（營業用15萬6,000元＋住家用10萬6,800元）＋18號2樓房屋14萬2,000元】；系爭土地103年公告地價每平方公尺為6萬4,757元，故系爭土地公告地價部分金額為346萬4,500元（計算式：6萬4,757元面積107平方公尺權利範圍2分之1）。則系爭房地申報總價額合計為386萬9,300元（計算式：40萬4,800元＋346萬4,500元），每日相當於租金之不當得利數額為1,060元（計算式：386萬9,300元10％365日＝1,060.082元，元以下四捨五入），原告爰另依民法第185條及第179條第1項規定請求被告連帶給付相當於租金之損害。

㈢原告取得系爭房地除了支付過戶時之全部費用、土地增值稅、契稅、代書費，還繳納100年以後之地價稅、房屋稅，另外還向銀行轉貸，截至目前為止，不包含原告每月應繳房貸7萬餘元，原告已支付1,575萬5,197元，且除了原來之房貸另行轉貸外，在同一日，原告亦以同一房地，另外貸款875萬元。被告戴國真雖主張其曾於102年7月9日、102年9月9日及103年8月6日向原告清償3,500元、6,000元及5萬元，而辯稱被告戴國真與原告就系爭房地成立信託讓與擔保之法律關係云云；然被告戴國真於系爭房地過戶後另向原告借款，分別於100年4月27日借款20萬元、100年8月31日借款5萬元、102年2月6日借款50萬元，原告並依被告戴國真之指示匯至被告民新公司所有帳戶，且因原告曾向被告戴國真表示，如果手頭上有些許資金，應多少還一點，始有前開被告戴國真之匯款行為；況且，原告於系爭房地過戶後，原告曾於100年4月9日以系爭房地貸款875萬元，足見被告辯稱被告戴國真與原告就系爭房地成立信託讓與擔保之法律關係，實不足取，被告戴國真將系爭房地出售充借款債務，至為明確等語。並聲明：

⒈被告應遷出系爭18號、18號2樓房屋全部，返還予原告，並應將公司主事務所地址、戶籍登記地址遷出前開房屋。

⒉被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告1,060元。

二、被告則以：

㈠被告民新公司為被告戴國真、陳智銘、戴文杰、戴安娜所共同出資設立，並由被告戴國真、陳智銘夫妻2人實際負責經營，被告戴文杰、戴安娜則為被告戴國真、陳智銘之子女，原告與被告戴國真為結拜兄弟。98年間被告戴國真曾提供系爭房地設定最高限額抵押權，向臺灣中小企業銀行借貸款項，被告民新公司也因經營資金短缺而陸續由被告戴國真、陳智銘、戴文杰、戴安娜擔任連帶保證人向臺灣中小企業銀行貸款，被告戴國真、陳智銘亦陸續積欠臺灣中小企業銀行之信用卡消費款，其後被告均無力償還，臺灣中小企業銀行乃於100年3月間向被告提起訴訟（本院100年度重訴字第299號），請求清償債務。同時，被告戴國真尚欠訴外人黃淑娟千萬元以上之借款債務，原告獲悉被告戴國真夫妻及其等所經營之被告民新公司所處困境後，遂向被告戴國真稱「既然系爭房地價值遠超過銀行債權數額，被告戴國真可以先將系爭房地借名登記予原告，再由原告向其他銀行借貸較多之款項，用以清償臺灣中小企業銀行之借款，並能防免訴外人黃淑娟對被告戴國真所有之系爭房地進行假扣押而造系爭房地所有權不保之情況發生。而代借款項部分，則俟被告民新公司資金充裕時再行歸還」等語，被告戴國真信以為真，乃同意先將系爭房地借名登記予原告名下，並再由原告逕向大眾銀行借貸款項，以代被告向臺灣中小企業銀行清償借款，且因該時被告戴國真因經商失利，故前開大眾銀行之借款、利息，以及系爭房地過戶時所生之契稅、代書費及規費，甚系爭房地所有權於100年4月1日過戶予原告後之後續房屋稅、地價稅全部均由原告支付。且為了避免被告戴國真將系爭房地移轉予原告所有之後卻能繼續使用系爭房地之不合理現象，被告戴國真也與原告預行簽定系爭房地之租賃契約，其中之「租賃期限」與「租金」欄位則暫時留空，以便防範不時之需，使被告得合理繼續使用系爭房地。嗣訴外人黃淑娟無法先行透過假扣押方式來確保其債權，乃向本院聲請核發支付命令，被告並依法聲明異議，最終雙方經債務協商，終以調解筆錄完成債務協商。惟於102年間，原告突向被告戴國真表示：伊因股票投資失利，已無力繼續負擔貸款利息云云，遂曾建議被告戴國真可將系爭房地出租他人或增貸款項，惟未獲被告戴國真同意，此後原告是否有增貸款項來繳納利息，被告戴國真實無從得知。被告戴國真就系爭房地之權益狀態，則係持續以信託讓與擔保登記予原告，並由被告繼續管理使用之方式來運作，雙方相安無事多年。被告戴國真並於102年7月9日、102年9月9日及103年8月6日分別向原告清償3,500元、6,000元及5萬元之代償款項，且因103年8月間還款較前次還款時間相距已一年之久，被告戴國真甚委由訴外人吳重興與原告確認還款帳號有無更替。依前開所述，本件被告戴國真將系爭房地所有權移轉登記予原告，係屬用以擔保原告代被告償還銀行貸款債務為目的，故被告戴國真與原告就系爭房地實係成立信託讓與擔保之法律關係。則姑不論契約雙方有無約定返還期限，依最高法院85年台上字第2794號判決意旨，原告不得隨時僅以被告未償還所積欠之債務，即主張其已取得擔保物即系爭房地，否則即違反「流抵禁止」之規定。基此，本件被告戴國真與原告就系爭房地間既具有信託讓與擔保之法律關係存在，故於內部關係而言，受讓人即原告僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利，原告無從對被告戴國真主張其為系爭房地之所有權人，亦不得對本件其餘被告主張無權占有，並要求給付相當於租金之不當得利。

㈡又系爭房地於100年4月當時之客觀價值原不僅止於被告對臺灣中小企業銀行所積欠之債務額度，原告就此中間差額雖以被告戴國真另積欠其1千餘萬元之債務，亦一筆勾銷云云，惟兩造間除前開代償銀行債務之款項外，若真另有其他債權債務關係存在，則其間債之發生原因為何？金額多少？在雙方決定以系爭房地所有權之移轉作為債務一律勾銷之對價之前，理應有相關之清算對帳文件與買賣權益條款約定等契約文件存在，方能釐清其間借款抵銷額度及其他權益關係，又豈有一概付諸闕如之理？且原告既已宣稱雙方債務已在系爭房地移轉由原告所有，並改由原告於100年4月向臺灣中小企業銀行代償被告之債務之後，全部已一筆勾銷，何以原告嗣後於103年8月間吳重興代被告戴國真以電話與其聯繫清償借款事宜之時，欣然報知其個人帳號，並允由吳重興代被告戴國真將還款存入其帳戶內？原告至今仍無法確定其與被告間之本金借款債權究竟有多少，利息究竟收取多少，而僅能於起訴狀中主張最少陸續出借1,314萬3,353元等不確定金額，足證兩造間自始至終未曾就雙方之債權債務關係進行過任何之清算，原告所稱被告戴國真以將系爭房地出賣予原告而結清雙方間全部借款債務，一筆勾銷云云，顯有悖於客觀事實，可知被告戴國真與原告就系爭房地所有權之移轉登記行為確屬以擔保原告代被告償還臺灣中小企業銀行債務為目的之信託讓與擔保契約。

㈢原告雖提出借款明細表，惟原告目前共經營訴外人守志生物科技股份有限公司（下稱守志公司）、弘如洋生技股份有限公司（下稱守如洋公司）、向天貿易有限公司（下稱向天公司）等公司，而參系爭借款明細編號5號所列97年6月19日32萬8,000元之匯款，係因弘如洋公司向被告民新公司訂購「SODPLUS（壽佳美粉）」10箱，貨款為32萬7,613元（計算式：日幣1,129,700元匯率0.29），故原告始匯款32萬8,000元予被告民新公司，以便用以給付貨款，此有被告民新公司於97年6月17日寄予原告之電子郵件可證。另關於系爭借款明細編號第21項所列97年11月5日30萬5,853元部分，係因原告97年間委請被告民新公司自日本進口原料乙批，故被告民新公司除在97年5月報關進口時繳納驗放進口貨物所需之10萬元保證金外，並分別於97年6月18日、同年6月23日、同年7月4日依原告之指示將進口貨物送交予原告，故其中97年6月18日出貨單送貨地址欄位明確記載為「臺北市○○○路000號」，並經原告所經營公司員工簽收。嗣被告民新公司於97年11月間收到財政部基隆關稅局要求繳納40萬5,853元之稅款，然因此項貨物乃原告所經營公司委由被告民新公司所代訂，因而交由原告自行去繳納，此即為原告本件所呈之財政部基隆關稅局97年11月5日函及海關進口貨物各項稅款繳納證之原由。系爭借款明細編號13號所列97年10月21日142萬元之匯款，亦係原告所經營公司委由被告民新公司向日本代訂貨品，並經被告民新公司於97年6月18日出貨，惟因被告民新公司於日本當地並無銀行帳戶可用，是原告除給付部分貨款予被告民新公司（參被證五）外，餘經原告逕匯予被告戴國真帳戶，再由被告戴國真結匯後轉付日本公司，且因該筆貨款共計1,073萬元（計算式：793萬1,600元＋3,600元＋279萬4,800元），而原告除給付系爭借款明細編號13號所示之142萬元款項外，餘款迄未與被告民新公司辦理會計切帳。依前開所述，系爭借款明細所載係原告與被告民新公司因業帳往來之款項，非如原告所稱係其借款予被告戴國真之款項。復系爭借款明細編號24號所示102年2月6日50萬元款項，係因被告民新公司與原告共同出資購買「深海鮫魚油」乙批後轉賣予訴外人陳正忠所經營之三寶佛公司後所得第一筆價款，原告因知悉被告民新公司財務吃緊，遂先交由被告民新公司調渡運用，與被告戴國真個人無涉。系爭借款明細編號20號所示99年10月26日9,000元之款項，係被告戴國真代被告民新公司向原告所為之商借，該筆借款人實為被告民新公司，此由該筆借款收據上記載「民新國際股份有限公司戴國真」字樣可茲證明。系爭借款明細編號11號所示97年9月24日10萬元款項，僅係原告自ATM提領現金之交易紀錄，無從證明該筆款項為被告戴國真向原告所為之借貸。再者，系爭借款明細編號19號所示98年4月14日8萬元部分，確為被告戴國真向原告所為之借款，惟該筆借款業經被告戴國真清償。

㈣此外，被告戴國真、民新公司曾交付97年6月1日安康品健康管理有限公司客票2萬7,000元、97年6月30日及同年7月31日妙奇美容國際有限公司客票各30萬元、97年7月31日被告民新公司所有臺北富邦銀行支票（票號：CU1156058）10萬元供原告兌現、98年2月28日及同年3月31日及4月30日及5月31日明聲音響有限公司客票18萬元4紙供原告兌現、被告戴國真於97年7月18、19、24、25、29、29日及同年8月1日各提領日幣5萬元、5萬元、11萬元、2萬元、2萬元、3萬元及15萬元借予原告供其子日本使用（此部分係交付被告戴國真所有日本帳戶提款卡由原告之子即訴外人許彤於日本自行提領，約合新臺幣13萬500元）、98年4月14日現金匯款8萬元至原告所有華南銀行南門分行帳戶，上述再加計被告戴國真曾於102年7月9日、同年9月9日及103年8月6日向原告清償3,500元、6,000元及5萬元，合計171萬7,000元，原告就此於本案均未敘明，顯係刻意隱匿事實。

㈤另原告雖以本件原證13之「房屋租賃契約書」舉證買賣契約存在及被告仍得繼續使用系爭房地之合理性云云，惟被告否認之，蓋如前開房屋租賃契約書為真，何以該契約書「租賃期限」、「租金」等欄位全屬空白？如此一來，豈非使渠等間使用借貸關係之借貸期限、借貸目的均屬不明，徒使法律關係複雜化？況如被告戴國真與原告確就系爭房地成立買賣契約，並使雙方間能結清全部借款債務，按諸一般經驗法則，雙方應簽立明載「戴國真所積欠原告之本金與利息各為多少，總合係多少、全部借款債務並因系爭房地所有權之移轉而一筆勾銷，原告不得再以任何理由來對戴國真主張有借款債權存在」等意旨之協議書始為合理，豈會本末倒置以次要之房屋租賃契約書舉證系爭房地買賣契約存在。遑論被告積欠臺灣中小企業銀行之債務僅16,55萬5,403元，而原告係以系爭房地向大眾銀行借貸1,371萬元及875萬元，扣除前開債務尚餘590萬4,597元，故如原告以系爭房地向大眾銀行貸款係為清償被告積欠臺灣中小企業銀行債務，何以原告需貸款逾該筆債務之款項？該超額部分即590萬4,597元去向又為何？

㈥聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭房地原登記為被告戴國真所有，被告戴國真並在98年4月10日設定最高限額2,500萬元之抵押權予臺灣中小企業銀行辦理借款。於99年底時，被告戴國真無力償還臺灣中小企業銀行之房屋貸款，臺灣中小企業銀行乃於100年3月間具狀對本案被告起訴請求清償借款。原告與被告戴國真二人就系爭房地，於100年3月10日簽訂系爭土地及建物買賣契約，並以買賣為原因，於100年4月1日辦理所有權移轉登記。而系爭房地以買賣為原因辦理所有權移轉登記之土地增值稅169萬4,673元，係由原告繳清，建物及土地之所有權狀之原本均由原告持有。契稅、代書費及規費亦全部均由原告支付。系爭房地在100年4月1日所有權變更登記為原告後之房屋稅及地價稅，均由原告繳納，房屋稅及地價稅單係寄至系爭房屋之地址等節，有臺北市光特版地政電傳資訊系統、臺北市土地建物異動清冊、本院100年度重訴字第299號民事庭通知書及民事起訴聲請狀、系爭土地及建物買賣契約書、臺北市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書、臺北市土地登記第二類謄本（部分）、臺北市建物登記第二類謄本（建號部分）、原告代付系爭房地費用明細表、房地產登記費用/收據明細表、臺北市稅捐稽徵處大安分處100年契稅繳款書、100年期地價稅轉帳繳納證明、士林分處100年至102年地價稅繳款書、轉帳繳納證明、地價稅成功交易記錄明細表、華南商業銀行轉帳明細、臺北市稅捐稽徵處大安分處100年至103房屋稅繳款書、繳納房屋增值稅172萬7,573元之證明、CH031 CASA帳戶歷史紀錄查詢、臺北市稅捐稽徵處102年房屋稅繳款書等件在卷可稽（見103年度北簡字第12323號卷第16至18頁、第34至35頁、第19至28頁、第29至30頁、第31至32頁、第33頁、第36、40至41頁、第37至38、42至45頁、本院卷第56頁、第57頁、第59頁、第60頁、第61至64頁、第65頁、第66頁、第67至76頁、第77頁、第78至83頁、第48頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。

㈡原告與被告戴國真二人有使用文具店出售之「房屋租賃契約書」範本，簽訂「100年5月1日房屋租賃契約書」，惟其內容並無約定租金，亦無約定使用期限乙節，有房屋租賃契約書附卷可憑（見本院卷第53至55頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。

㈢原告有以系爭房地向大眾銀行申辦房屋貸款，並在100年4月29日獲准同意撥貸貸款二筆各為1,371萬元及875萬元，並就前開房地設定第一順位最高限額1,646萬元抵押權及第二順位最高限額1,050萬元抵押權，且在100年5月6日代償被告積欠臺灣中小企業銀行之借款870萬元及785萬5,403元（由原告許水樹名義之大眾銀行之帳號1682-3655-3217轉帳代償），並塗銷設定義務人及設定債務人均登記被告戴國真名義之臺灣中小企業銀行之最高限額抵押權登記，而於100年4月29日獲得銀行撥放貸款後，所有之銀行貸款及火災保險費均由原告繳納等情，有臺北市土地登記第二類謄本（部分）、臺北市建物登記第二類謄本（建號部分）、存簿匯款明細、CH031 CASA帳戶歷史紀錄查詢等件在卷可稽（見103年度北簡字第12323號卷第36、40至41頁、第37至38、42至45頁、第39頁、本院卷第78至83頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。

㈣系爭房地於100年4月1日完成所有權變更登記後，原告與被告戴國真之間並無任何關於將來如何還款之約定，被告民新公司之主事務所設立登記於系爭18號房屋，被告陳智銘、戴文杰、戴安娜起訴時戶籍設於系爭18號房屋，被告戴國真起訴時戶籍設於系爭18號2樓房屋等情，有股份有限公司變更登記表、戶籍謄本（現戶全戶）等件在卷可稽（見103年度北簡字第12323號卷第62頁、第63至64頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。

四、原告主張被告戴國真與原告協議以「代物清償」方式，由被告戴國真將其所有系爭房地出賣予原告，並由原告負責清償被告前開臺灣中小企業銀行之抵押借款債務，同時其積欠原告之債務亦一筆勾銷，原告取得系爭房地所有權後雖暫將系爭房屋繼續供被告戴國真居住使用，惟未有約定使用借貸之期限或期間，原告自得依民法第470條、第767條第1項及第184條第1項前段之規定，請求被告戴國真遷出系爭房屋後將系爭房屋返還予原告，並將其戶籍址遷出系爭房屋。另被告民新公司之主事務所現設立登記於系爭18號房屋內，被告陳智銘、戴文杰、戴安娜等人亦設籍於系爭18號2樓房屋內，渠等無權占有使用前開房屋，原告爰依民法第767條第1項及第184條第1項前段之規定，請求被告民新公司、陳智銘、戴文杰、戴安娜遷出系爭房屋，並請求被告連帶給付無權占有使用系爭房屋相當於租金之不當得利云云，惟為被告所否認，並執前詞為辯，是本件應審酌者為：㈠原告與被告戴國真之間，就系爭房地所有權在100年4月1日以買賣為原因，完成變更登記一事，有無「信託讓與擔保」之約定？㈡原告得否依民法第470條、第767條第1項、第184條第1項主張被告戴國真及依民法第767條第1項、第184條第1項主張被告民新公司、陳智銘、戴文杰、戴安娜等人係無權占有系爭房屋？及請求被告遷出系爭房屋並返還予原告？及將公司事務所及戶籍登記地址遷出前開房屋？㈢原告得否依民法第184條第1項、第185條、第179條請求被告給付相當於租金之損害賠償暨其數額為何？經查：

㈠按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償，最高法院70年台上字第104號判例可資參照。又按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清還期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祗以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避修正前民法第873條第2項禁止之規定，最高法院71年度台上字第2934號判決持相同見解。再按信託的讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權利人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。以故，依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有，最高法院74年度台上字第2307號判決亦為同一見解。

㈡查被告戴國真於98年間以系爭房地設定最高限額抵押權2,500萬元，向臺灣中小企業銀行借貸款項，被告民新公司亦以被告戴國真、陳智銘、戴文杰、戴安娜擔任連帶保證人向臺灣中小企業銀行貸款，被告戴國真、陳智銘復陸續積欠臺灣中小企業銀行之信用卡消費款，其後被告均無力償還，經臺灣中小企業銀行於100年3月間向被告提起訴訟即本院100年度重訴字第299號，請求被告返還借款1,617萬4,460元。同時，被告戴國真尚欠訴外人黃淑娟千萬元以上之借款債務。原告與被告戴國真二人就系爭房地，於100年3月10日簽訂土地所有權買賣移轉契約書（價金1,243萬6,824元）及建築改良物所有權買賣移轉契約書（價金406,900元），並以買賣為原因，於100年4月1日辦理所有權移轉登記。嗣原告以系爭房地向大眾銀行申辦房屋貸款，並在100年4月29日獲准同意撥貸貸款二筆各為1,371萬元及875萬元，且在100年5月6日代償被告積欠臺灣中小企業銀行之借款870萬元及785萬5,403元，並塗銷設定義務人及設定債務人均登記被告戴國真名義之臺灣中小企業銀行之最高限額抵押權登記等情，有臺北市光特版地政電傳資訊系統、本院100年度重訴字第299號民事庭通知書及民事起訴聲請狀、系爭土地及建物買賣契約書、臺北市土地建物異動清冊、臺北市土地登記第二類謄本（部分）、臺北市建物登記第二類謄本（建號部分）、本院民事調解庭101年移調字第172號調解筆錄、存簿匯款明細、CH031 CASA帳戶歷史紀錄查詢等件在卷可稽（見103年度北簡字第12323號卷第16至17頁、第19至28頁、第29至30頁、第31至32頁、第34至35頁、第36、40至41頁、第37至38、42至45頁、第39頁、本院卷第78至83頁、第147頁），足認被告戴國真於100年4月1日將系爭房地之所有權移轉登記予原告時，被告確係積欠臺灣中小企業銀行及黃淑娟各一千多萬元，並經臺灣中小企業銀行起訴請求償還。參以細繹卷附被告戴國真、民新公司與黃淑娟之調解筆錄內所載「被告戴國真願給付原告1,440萬元（含本金900萬元及自民國96年7月1日起至101年6月30日止，按年息百分之12計算之利息）。」等內容可知，被告戴國真、民新公司顯然自96年起即積欠黃淑娟上開本金900萬元以上之金額。綜上判斷，被告戴國真於100年4月1日移轉系爭房地所有權予原告時，既確實有上開欠款情事，則其等辯稱係為由原告向其他銀行借貸較多之款項，用以清償臺灣中小企業銀行之借款，並能防免黃淑娟對被告所有之系爭房地進行假扣押而造成系爭房地所有權不保之情況發生，而由被告戴國真將系爭房地信託讓與擔保予原告等節，自堪以採信。

㈢參以依原告提出之房屋租賃契約書內容觀之（見本院卷第53至55頁），就「租賃屆期日期」、「租金」等欄位均未記載，顯然原告與被告戴國真間就系爭房地實際上並無租賃之真意，且因系爭房地於100年4月1日完成所有權變更登記後，被告民新公司之主事務所仍設立登記於系爭18號房屋，被告陳智銘、戴文杰、戴安娜戶籍仍設於系爭18號房屋，被告戴國真戶籍仍設於系爭18號2樓房屋，被告戴國真、陳智銘、戴文杰、戴安娜並仍居住於系爭房地內等情，有股份有限公司變更登記表、戶籍謄本（現戶全戶）等件在卷可稽（見103年度北簡字第12323號卷第62頁、第63至64頁），且為兩造所不爭執，堪認上開房屋租賃契約書應係原告及被告戴國真因恐被告戴國真之其他債權人於系爭房地所有權移轉予原告後，就何以被告戴國真均仍得住居於該處，而就系爭房地所有權之移轉有所質疑時，以備不時之需而簽立。此益徵被告戴國真與原告就系爭房地係成立信託讓與擔保關係。

㈣原告雖主張其與被告戴國真間就系爭房地所成立之買賣契約，確有協議以代物清償方式，由原告取得系爭房地所有權，而原告負責清償被告前開臺灣中小企業銀行之抵押借款債務，同時被告戴國真積欠原告之債務亦一筆勾銷云云，惟倘確如原告所述其與被告戴國真間係協議代物清償，衡情系爭房地於100年4月1日時之價格約為4,235萬3,220元，有不動產估價報告書在卷可稽，顯有相當之價值，原告與被告戴國真間就債權債務關係必經明確之清算，並載明被告戴國真就系爭房地究共可抵償多少債務，以避免未來原告對被告戴國真就相同債務再為追償，惟就原告與被告戴國真究約定一筆勾銷之數額為何及匯算過程，此均付諸闕如，均未見原告提出其與被告戴國真匯算結果之相關憑證。且倘原告確實因此而取得系爭房地之所有權，房屋租賃契約書自應更為明確記載雙方間之租賃約定，豈有就租賃之重要事項全然空白之理，徒增將來之糾紛。原告雖提出97年12月26日之承諾書及98年9月28日原告與被告戴國真之協議（見本院卷第176至177頁），惟審酌上開承諾書內容「對債權人（即原告）所簽之土地、建物改良物抵押權設定契約書未能兌現時，同意債權人委由仲介公司販售抵押物以清償部分債務。本人（即被告戴國真）即日起不得再以抵押物向他人再度抵押。不足償還之餘額，將以未來繼承父親之大園鄉土地，提供給債權人抵押。」及協議內容「茲將本人所持有的房地產（臺北市○○區○○○路○段00巷00號售予許水樹先生，做為兩人金錢借貸的處理事務（借貸明細如本票、支票）。讓售金額以日後實際售出金額為準，倘不足以抵扣向許水樹所借之金額須再償還不足之金額。」，其簽立之時間要均與本件系爭房地100年4月1日移轉所有權之時間相去甚遠，且觀承諾書內亦無系爭房地之記載，上開協議內容亦僅為以出售系爭18號房屋之款項償還被告戴國真對原告之欠款，不足部分仍須償還，惟究竟原告與被告戴國真間欠款之金額為何並無從知悉，自尚難認與本件原告之主張有何關聯。是原告主張其與被告戴國真間係協議以代物清償云云，委無足採。

㈤原告固主張其於97年3月至99年10月間陸續出借1,314萬3,353元予被告戴國真云云，並提出借款明細、匯款憑證等為證（見本院卷第36頁、第37至41、43至51頁、第51至52頁），惟為被告所否認，查依上開卷附匯款憑證觀之，系爭借款明細編號1至10、12、14、16號受款人均為被告民新公司而非被告戴國真，系爭借款明細編號11號所示97年9月24日10萬元款項，僅有原告自ATM提領現金9萬元之交易紀錄，該等款項是否為被告戴國真向原告所為之借貸，顯非無疑。且被告辯稱系爭借款明細編號5號所列97年6月19日32萬8,000元之匯款，係因弘如洋公司向被告民新公司訂購「SODPLUS（壽佳美粉）」10箱，貨款為32萬7,613元（計算式：日幣1,129,700元匯率0.29），故原告始匯款32萬8,000元予被告民新公司，以便用以給付貨款。系爭借款明細編號第21項所列97年11月5日30萬5,853元部分，係因原告97年間委請被告民新公司自日本進口原料乙批，故被告民新公司除在97年5月報關進口時繳納驗放進口貨物所需之10萬元保證金外，並分別於97年6月18日、同年6月23日、同年7月4日依原告之指示將進口貨物送交予原告，故其中97年6月18日出貨單送貨地址欄位明確記載為「臺北市○○○路000號」，並經原告所經營公司員工簽收。嗣被告民新公司於97年11月間收到財政部基隆關稅局要求繳納40萬5,853元之稅款，然因此項貨物乃係原告所經營公司委由被告民新公司所代訂，因而交由原告自行去繳納。系爭借款明細編號13號所列97年10月21日142萬元之匯款，亦係原告所經營公司委由被告民新公司向日本代訂貨品，並經被告民新公司於97年6月18日出貨，惟因被告民新公司於日本當地並無銀行帳戶可用，是原告除給付部分貨款予被告民新公司外，餘經原告逕匯予被告戴國真帳戶，再由被告戴國真結匯後轉付日本公司，且因該筆貨款共計1,073萬元（計算式：793萬1,600元＋3,600元＋279萬4,800元），原告除給付系爭借款明細編號13號所示之142萬元款項外，餘款迄未與被告民新公司辦理會計切帳。系爭借款明細編號24號所示102年2月6日50萬元款項，係因被告民新公司與原告共同出資購買「深海鮫魚油」乙批後轉賣予訴外人陳正忠所經營之三寶佛公司後所得第一筆價款，原告因知悉被告民新公司財務吃緊，遂先交由被告民新公司調渡運用，與被告戴國真個人無涉。系爭借款明細編號20號所示99年10月26日9,000元之款項，係被告戴國真代被告民新公司向原告所為之商借，該筆借款人實為被告民新公司等情，有SOD PLUS的訂購單、被告民新公司於97年6月17日寄予原告之電子郵件、民新公司97年6月18、23日、同年7月4日出貨單、台北富邦銀行（帳號：610101006010）各類存款歷史對帳單、財政部基隆關稅局97年11月5日函及海關進口貨物各項稅款繳納證、借款等件在卷可稽（見本院卷第112頁、第113至115頁、第116頁、第49至50頁、第48頁），足認系爭借款明細所載多為原告與被告民新公司間業帳往來之款項，非如原告所稱全係其借款予被告戴國真之金錢。是原告主張其於97年3月至99年10月間陸續出借1,314萬3,353元乙節，顯不真實。堪信原告與被告戴國真間之債權債務關係數額究竟為何，並未經匯算，被告戴國真自不可能於尚不知系爭房地究可抵償多少其積欠原告之債務之情形下，即貿然與原告協議以代物清償方式，由原告取得系爭房地所有權。

㈥本件系爭房地以買賣為原因辦理所有權移轉登記之土地增值稅169萬4,673元，及於100年4月29日獲得大眾銀行撥放貸款後之銀行貸款及火災保險費、房屋稅及地價稅雖均由原告繳納等情，為兩造所不爭執，已如前述，惟被告既係因積欠臺灣中小企業銀行及黃淑娟各1千多萬元之債務，為由原告向其他銀行借貸較多之款項，用以清償臺灣中小企業銀行之借款，並能防免黃淑娟對被告所有之系爭房地進行假扣押而造成系爭房地所有權不保之情況發生，始由被告戴國真將系爭房地信託讓與擔保予原告，而擔保清償被告臺灣中小企業銀行之借款，被告顯已陷資力薄弱之狀態，衡情由原告繳納前開費用，亦與常情無違。且被告戴國真並於102年7月9日、102年9月9日及103年8月6日分別向原告清償3,500元、6,000元及5萬元之代償款項乙節，有華南商業銀行活期性存款存款憑條附卷可稽（見本院卷第21至23頁），顯見被告戴國真陸續亦有清償部分款項。自難以上開情節即謂原告與被告戴國真間未成立信託之讓與擔保契約。

㈦綜上，被告戴國真固將系爭房地所有權移轉登記予原告，然雙方之目的係被告因清償債務貸款需要，及為免黃淑娟就系爭房地為假扣押，而由原告為系爭房地登記名義人向銀行申請辦理貸款，以清償臺灣中小企業銀行之欠款，並以系爭房地為擔保，被告戴國真並未將系爭房地之占有現實交付，因此，原告、被告戴國真間之法律關係為信託之讓與擔保契約，應可認定，被告戴國真仍為系爭房地之實際所有權人。是故，就信託之讓與擔保契約部分，原告僅能依擔保權利人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。被告若未依約清償，原告仍非取得系爭房地所有權，而僅得將擔保之系爭房地變賣，就該價金受清償。縱被告尚未清償，原告亦非即得以系爭房地之所有權人主張被告無權占有，是原告主張其與被告戴國真確有協議以代物清償方式，由原告取得系爭房地所有權云云，即非可採。

㈧承上，原告與被告戴國真間就系爭房地間成立之信託讓與擔保契約，於系爭房地變賣前，被告戴國真尚無返還系爭房屋之義務，被告占有系爭房屋非無正當權源，而非無法律上之原因，原告主張被告無權占有，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，自非有據。

五、綜上所述，被告本於被告戴國真與原告間信託之讓與擔保契約占有系爭房屋非無正當權源，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，洵非正當。從而，原告依民法第470條、第767條第1項及第184條第1項前段之規定，請求被告戴國真及依民法第767條第1項及第184條第1項前段之規定請求被告民新公司、陳智銘、戴文杰、戴安娜遷出系爭房屋後將系爭房地返還予原告，並將其戶籍址遷出系爭房屋。及依民法第179條及第184條第1項前段、第185條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。