臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第五０八０號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第五０八０號

原告

楊錦銘(即祭祀公業楊明珠管理人)

訴訟代理人

賈育民律師

被告

戊○○

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○○○

被告

己○○

被告

甲○○

訴訟代理人

丁○○

右當事人間返還不當得利事件，本院於民國九十三年三月三十日言詞辯論終結，判決

如左：

主文

事實及理由

一、原告聲明：㈠被告戊○○、丙○○、己○○各應給付原告新台幣（下同）一十七萬零九百五十五元，被告甲○○應給付原告三十四萬一千九百一十元，及均自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告戊○○應自民國九十三年四月三日起，丙○○應自九十二年十一月七日起，己○○應自九十三年三月十九日起，每年各給付原告三萬四千一百九十一元。被告甲○○應自九十二年七月二十七日起，每年給付原告六萬八千三百八十一元。㈢願供擔保請准宣告假執行。並陳述：

㈠被告占有有系爭土地建屋，無正當權源，為不當得利，因此原告有請求被告返還不當得利之權利，茲分述如左：１被告戊○○、丙○○、己○○、甲○○於附表一所示之時間、原因取得各該房屋所有權，上開各房屋面積均為六四．九七平方公尺，陽台十二．九四平方公尺，合計七七．九一平方公尺，以建蔽率百分之七十計算之法定建地面積為一一一．三平方公尺，基地為台北市○○段○○段七六三地號土地（下稱系爭土地），為祭祀公業楊明珠所有。被告房屋占有原告祭祀公業之土地，並無法律上之原因，致土地所有權人無法利用土地，受有相當於租金之損害，爰依民法第一百七十九條規定，請求其等返還其利益。２依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，租金以申報地價年息百分之十為限，系爭土地申報地價每平方公尺二萬五千六百元，則依本系爭土地前案確定判決（台灣高等法院八十四年度上更二字第八八號）係按百分之六計算一年之土地租金為三萬四千一百九十一元（計算式：25600×111.3×1/5×6% =34191，每層每年應付不當得利數額）。五年不當得利為一十七萬零九百五十五元（計算式：34191 × 5 = 170955，每層樓五年應付之不當得利數額）。被告戊○○ 、丙○○、己○○各應給付原告一十七萬零九百五十五元，被告甲○○應給付原告三十四萬一千九百一十元。原告於九十二年八月二十八日發函催告被告給付上開不當得利數額，惟被告分別以存證信函拒絕支付，足證被告將來有到期不履行之虞，爰依民事訴訟法第二百四十六條之規定，併提起將來給付之訴。

㈡對被告答辯之陳述：１被告抗辯房屋係輾轉向原建商購買，原建商在建築之前已得地主祭祀公業同意，則系爭土地使用基地顯非無權佔有，不生不當得利之問題云云，查系爭土地原為原告於六十七年與訴外人鉅富建設股份有限公司（下稱鉅富公司）訂立合建契約，嗣因鉅富公司停工，無法依約履行合約，則原告所出具之土地使用同意書並不生轉讓之效力，房屋雖由承購戶集資完工，但並未履行與地主間之義務，因而全部房屋所有權人均無取得土地持分。系爭房屋建妥後，原告前管理人楊石萬曾對房屋所有權人提起返還不當得利之訴，歷經數審經最高法院八十六年度台上字第一一○二號判決確定，惟原房屋所有權人於敗訴後仍拒絕給付，經原告聲請強制執行拍賣後由拍得人轉賣被告，被告仍係無權占有他人土地，而獲有相當租金之利益。２被告復抗辯原告依建蔽率計算佔有土地面積，及依申報地價年息百分之六計算不當，顯然過高之問題，按依建築法第十一條第一項及區域計畫法第五條，台北市屬於實施區域計畫地區，而依「實施區域計畫地區建築管理辦法」第四條所定甲種、乙種、丙種、丁種四種建築用地，原告不論系爭土地屬於何種概依最有利被告之建蔽率百分之七十計算，被告抗辯顯無理由。又系爭土地坐落台北市○○區○○路四段一四五巷內，交通便捷，商業尚稱繁榮，生活機能甚佳，經前述確定判決就同一建物亦以申報地價年息百分之六計算，並有原告另訴同地號上其餘三十五戶返還不當得利事件，經本院八十六年度重訴字第一二一四號判決亦同此認定。

二、被告聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。並答辯：

㈠系爭房屋係輾轉向原建商購買，原建商在建築之前已得地主祭祀公業同意，則系爭土地使用基地顯非無權佔有，因有法律上之原因，不生不當得利之問題，原告請求顯非正當，雙方之法律關係應認係租地關係，並請本院核定租金金額。

㈡縱使認為應返還不當得利，原告請求之金額計算也有錯誤，是本件系爭房屋建物興建於六十八年當時建蔽率為若干必有法令依據非憑空以百分之七十為斷，且屋齡老舊，面積狹小，出租困難，租金甚微，其租金之計算以申報地價年息百分之六計算顯然過高，應以百分之三為合理。

三、本件被告戊○○、甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

四、兩造不爭執之事實：

㈠坐落台北市○○區○○段三小段七六三地號土地（下稱為系爭土地），為祭祀公業楊明珠所有，楊錦銘為該祀祭公業之管理人，其上有門牌碼台北市○○區○○路四段一四五巷九弄六號房屋，為五層樓集合式住宅，被告為區分所有權人，其各所有之樓層及面積均詳如附表一所示。

㈡被告僅購買系爭建物之所有權，並未購買基地之所有權。

㈢原告與第三人鉅富公司曾於六十七年間，就系爭土地簽訂有合建契約，並曾出具土地使用權同意書，嗣鉅富公司停工未興建完成，與祭祀公業發生紛爭，最後被告僅取得房屋所有權，而未取得基地之所有權之事實，為兩造所不爭，可信為真實。

五、兩造之爭點如下：

㈠被告所有之區分所有建物占有系爭土地，是否構成不當得利？

㈡被告各應返還之不當得利價額為若干？

六、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第一百七十九條定有明文，經查：

㈠原告曾依與鉅富公司間之合建契約，出具土地使用權同意書，原告同意鉅富公司使用系爭土地之目的，係基於原告與鉅富公司間之合建契約，期鉅富公司建築房屋後，原告可獲分配房屋，此種因合建契約而占有系爭土地之權利，除因合建契約有合法轉讓而隨同移轉，或合建房屋建築完成後，原告（即地主）與鉅富公司（建商）依各區分所有建物之面積，計算可分得之基地所有權應有部分比例，辦理基地分割後，移轉基地所有權予各區分所有建物之買受人外，否則建商即鉅富公司無從將占有讓與第三人。

㈡系爭土地因鉅富公司停工，而由被告之前手集資完成建造，並於七十一年七月五日辨妥建物第一次所有權登記，然鉅富公司並未將前開合建契約權利合法移轉予被告之前手，原告亦未將系爭土地分割移轉予被告前手，被告等占有系爭土地即無合法權利。被告抗辯其占有系爭土地為有權使用云云，即非可採。

㈢綜上所述，被告並未能舉證證明其所有之區分所有建物，具有占有使用系爭土地之法律上原因，致原告無法占有使用收益系爭土地，受有損害，構成不當得利，故原告請求被告返還其所受之利益，於法有據。

七、不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百八十一條亦有明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照，被告所有之區分所有建物無權占有系爭土地，受有占有之利益，即無法律上原因，原告亦因而未能占有系爭土地，無法為使用收益，受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其無法律上原因所受之利益，惟本件被告所受之利益係使用收益原告所有之系爭土地，已如前述，此一利益，依其性質顯難以原狀（即系爭土地於被告占用期間之使用收益）返還，揆諸前揭規定，自應返還其價額。故原告請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。茲將被告各應返還之不當得利價額述如下：

㈠「城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」土地法第九十七條第一項定有明文，前開規定依土地法第一百零五條之規定，於租用基地建築房屋準用之。又「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」平均地權條例第十六條規定甚明。查系爭七六三地號土地，八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止之公告地價為每平方公尺二萬九千九百元，八十九年七月一日起至原告請求之九十二年八月二十八日止之公告地價為每平方公尺三萬二千元，有公告地價查詢表附表可參，依平均地權條例第十六條之規定，應以公告地價百分之八十為其申報地價，即八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止之申報地價為每平方公尺二萬三千九百二十元，八十九年七月一日起至九十二年八月二十八日止之申報地價為每平方公尺二萬五千六百元。

㈡原告主張依建蔽率百分之七十計算被告占有土地之面積云云，惟查，不當得利受益人之所以需返還所受之利益，乃因使用收益實際占有之土地，造成土地所有權人無法使用收益，始需返還此項利益，如果被告未實際占有土地，自無獲利可言，自無需返還此部分之利益，致於原告得否從事利用，則非所問。故依卷附之建物登記簿謄本所示（本院卷第九至十三頁），被告占有之各樓層面積應包括層次面積四九．九七平方公尺、停車場十五平方公尺、附屬建物平台九．○五平方公尺、停車場三、八九平方公尺，合計七七．九一平方公尺，本院認應以此實際占有使用之面積為準，計算不當得利價額，原告認為應以建蔽率百分之七十推算被告占有土地之面積云云，於法無據。又該區分所有建物為五樓層，占有之不當得利亦應由每一樓層之區分所有權人均分之。

㈢查租金之各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，原告主張自請求時（即九十二年八月二十八日）往前推算五年之不當得利，並未逾前揭時效期間。另依建物登記簿謄本之記載，被告戊○○於八十八年四月二日（六號一樓）、被告丙○○於八十七年十一月七日（六號二樓）、被告己○○於八十八年三月十九日（六號三樓）以買賣為原因而取得建物所有權，被告甲○○於八十七年七月二十七日因拍賣而取得二樓層建物所有權（六號四樓、五樓），應自被告登記取得建物所有權之日起計算不當得利。故原告請求被告戊○○自八十八年四月二日至九十二年八月二十八日止、被告丙○○自八十七年十一月七日起至九十二年八月二十八日止、被告己○○自八十八年三月十九日起至九十二年八月二十八日止、被告甲○○於八十七年八月二十九日起至九十二年八月二十八日止之不當得利，與法相符。

㈣又系爭土地坐落在台北市○○區○○路四段一四五巷內，位於木柵公園、木柵游泳池及忠順超市附近，周圍交通便捷、商業尚稱繁榮生活機能甚佳，被告等占有系爭土地建屋作為住家使用等情，為兩造不爭執，並有土地坐落圖、街道圖及照片在卷足憑，本院審酌上情後，認為應以占用時期申報地價年息百分之六計算相當於租金之不當得利，應屬允當。

㈤以此方式計算被告應返還之不當得利數額，詳如附表二所示。則被告戊○○自八十八年四月二日起至九十二年八月二十八日止應返還之不當得利價額為十萬三千五百四十八元；被告丙○○自八十七年十一月七日起至九十二年八月二十八日止應返還之不當得利價額為十一萬二千四百三十二元；被告己○○自八十八年三月十九日起至九十二年八月二十八日止應返還之不當得利價額為十萬四千三百四十五元；被告甲○○自八十七年八月二十九日起至九十二年八月二十八日止應返還之不當得利價額為二十三萬三千五百六十四元。另外每年應返還之不當得利價額部分，被告戊○○、丙○○、己○○均為每年二萬三千九百三十四元；被告甲○○則為四萬七千八百六十七元。

八、綜上所述，原告依不當得利返還請求權之規定，請求被告戊○○給付十萬三千五百四十八元；被告丙○○給付十一萬二千四百三十二元；被告己○○給付十萬四千三百四十五元；被告甲○○給付二十三萬三千五百六十四元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起（即被告戊○○、丙○○、甲○○為九十二年十月二十四日、被告己○○為九十二年十月二十八日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息。及請求被告戊○○自九十三年四月三日起至返還土地之日止，按年給付二萬三千九百三十四元；被告丙○○自九十二年十一月七日起至返還土地之日止，按年給付二萬三千九百三十四元、被告己○○自九十三年三月十九日起至返還土地之日止，按年給付二萬三千九百三十四元、被告甲○○自九十二年八月二十九日起至返還土地之日止，按年給付四萬七千八百六十七元，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

九、本判決原告勝訴部分，因命各被告給付之金額未逾五十萬元，爰依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保免為假執行之聲請，核無不合，就原告勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與本件判決結果不生影響，茲不再論述。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。

民事第一庭法 官　呂淑玲

附錄民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。

法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。

依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。┌────────────────────────────────────┐│附表：一 　 │├───┬────┬────────┬──────────────────┤│ 編號 │姓 名 │占有系爭土地之 │被告所有占有系爭土地之建物 ││ │ │面積 │ │├───┼────┼────────┼──────────────────┤│ １ │戊○○ │77.91平方公尺 │台北市○○路○段一四五巷九弄六號一樓│├───┼────┼────────┼──────────────────┤│ ２ │丙○○ │同 右 │台北市○○路○段一四五巷九弄六號二樓│├───┼────┼────────┼──────────────────┤│ ３　│己○○ │同 右 │台北市○○路○段一四五巷九弄六號三樓│├───┼────┼────────┼──────────────────┤│ ４ │甲○○　│同 右 │台北市○○路○段一四五巷九弄六號四樓││ 　 │ 　│ │、五樓 │└───┴────┴────────┴──────────────────┘附表二：計算式（元以下四捨五入）

一、被告戊○○之部分（六號一樓）：

⑴88年4月2日至89年6月30日(23920申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (1＋90/365年數）＝139387 元 89年7月1日至92年8月28日(25600申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (3＋59/365年數）＝378353元小結：(139387＋378353）×1/5（僅占一個樓層）＝103548元

⑵自九十三年四月三日起，每年得請求之金額為23934元25600×77.91×6％×1/5＝23934元

二、被告丙○○之部分（六號二樓）：

⑴87年11月7日至89年6月30日(23920申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (1＋235/365年數）＝183807元 89年7月1日至92年8月28日(25600申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (3＋59/365年數）＝378353元小結：(183807＋378353）×1/5（僅占一個樓層）＝112432元

⑵自九十二年十一月七日起，每年得請求之金額為23934元25600×77.91×6％×1/5＝23934元

三、被告己○○之部分（六號三樓）：

⑴88年3月19日至89年6月30日(23920申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (1＋103/365年數）＝143370元 89年7月1日至92年8月28日(25600申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (3＋59/365年數）＝378353元小結：(143370＋378353）×1/5（僅占一個樓層）＝104345元

⑵自九十三年三月十九日起，每年得請求之金額為23934元25600×77.91×6％×1/5＝23934元

四、被告甲○○之部分（六號四樓、五樓）：

⑴87年8月29日至89年6月30日(23920申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (1＋306/365年數）＝205558元 89年7月1日至92年8月28日(25600申報地價)× (77.91面積)×年息6％× (3＋59/365年數）＝378353元小結：(205558＋378353）×2/5（占二個樓層）＝233564元

⑵自九十二年八月二十九日起，每年得請求之金額為23934元25600×77.91×6％×2/5＝47867元