臺灣臺北地方法院94年度訴字第1834號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1834號

原告

乙○○

訴訟代理人

王如玄律師

訴訟代理人

黃育玲律師

被告

甲○○

上列當事人間給付違約金等事件，本院於九十四年十月三十一日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。兩造合意本院為第一審管轄法院，此有房屋土地買賣契約第17條可憑，本院為有管轄權法院。

二、原告起訴主張略以：緣出賣人劉書實（民國93年3月7日已歿，被告為劉書實之唯一繼承人）於89年4月9日出賣座落台北縣新店市○○路700巷66號12樓「大鵬一村」眷宅一戶及車位一個（下稱系爭房地）予原告，並由被告任連帶保證人，雙方並約定買賣價金為新台幣（下同）500萬元，且出賣人於接獲空軍總司令部承辦單位通知領取房屋及土地權狀之日，應會同原告出面辦理權狀過戶等事宜。嗣原告依買賣契約第3條約定之付款方式，分別於89年4月9日、89年4月10日、89年9月26日各支付出賣人50萬元、200萬元、50萬元，計300萬元。依該買賣契約第14條「乙方於收到空軍總部之各項通知時，應於三日內通知並交予甲方處理．．．。」，詎出賣人劉書實及被告於接獲空軍總司令部承辦單位通知領取系爭房地權狀後，竟未通知原告，亦未依約將系爭房地所有權移轉登記所需之各項資料，交付原告所指定之代書，被告等顯已違約。又出賣人劉書實於生前一屋二賣，致系爭房地有產權糾紛，經訴外人桑林彩霞以鈞院於92年6月23日就系爭房地為禁止讓與假處分之強制執行（案號：92年度民執全午字第1557號），並對被告提起履行契約（即訴請被告移轉系爭房地所有權予桑林彩霞）訴訟，業經鈞院92年訴字第4410號判決，且出賣人劉書實及被告並未依約排除系爭房地產權之糾紛，致系爭房地現進入拍賣程序（鈞院93年度執字第32610號），而訴外人桑林彩霞亦於93年11月9日參與分配，至此出賣人劉書實及被告已不能將系爭房地所有權移轉登記予原告，而陷於給付不能，原告自得依民法第256條規定，以訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依民法第259條、第260條及不當得利等規定，請求被告返還其已受領之金錢、房價上漲差額（所失利益）及裝潢費用（已支出之必要、有益費用）等。退步言，若鈞院認為本件目前尚未達給付不能者，則依民法第254條、買賣契約第6條、第8條「乙方於接獲軍方承辦單位通知領取房屋及土地權狀之日，應會同甲方出面處理權狀過戶等事宜，並保證本房地產權絕無一屋數賣情事，如發覺該房地產權有糾紛致影響甲方權利時，乙方應於十日內排除之，否則即屬違約，依第八條定辦理。．．．」、「乙方未依本約履行時，致無法交屋及移轉登記前開眷宅房屋及土地給甲方時，乙方應返還甲方已支付之價金，並再給付甲方已支付款項同數金額，作為懲罰性違約金。」，從而原告以本辯論意旨狀通知被告應於本辯論意旨狀送達後十日內排除系爭房地之產權糾紛，逾期若仍未排除原告即同時以本辯論意旨狀為解除買賣契約之意思表示，不另通知。屆期後系爭房地上仍有訴外人桑林彩霞禁止讓與之假處分，及訴外人桑林彩霞訴請被告履行移轉系爭房地所有權登記訴訟，並對系爭房地之拍賣參與分配，是以原告自得解除契約並請求損害賠償。再退萬步言，若鈞院認為系爭買賣契約第8條為解除條件，則原告因訴外人桑林彩霞聲請禁止讓與之假處分，而發覺系爭房地有產權糾紛致影響原告權利，且出賣人劉書實及被告均未於十日內排除之，依系爭買賣契約第6條約定即屬違約，依第8條規定辦理，從而，因解除條件既已成就，原告自得依契約約定及不當得利之規定，請求被告給付懲罰性違約金及不當利得。經原告屢次與被告協商解決，被告均置之不理，故就應返還300萬元價金及懲罰性違約金、損害賠償等則尚待本件裁判。綜前，原告爰依買賣契約或民法第226條、第231條、第232條、第233條、第250條、第259條、第260條、不當得利等規定請求被告返還原告已給付價金；應依買賣契約第8條約定給付原告300萬元懲罰性違約金。又雙方約定之懲罰性違約金數額並未過高，買賣標的總價500萬元，且依鈞院民事執行處93年度執酉字第32610號委請鑑價公司所為之鑑價報告，目前系爭房地價值約776萬4086元。若被告能如期移轉系爭房地所有權，則原告若轉手他人即得享受房價上漲差額利益約276萬4086元。系爭房地之市價遠高於當初立約時房地買賣價額，惟因被告二重買賣拒不履約，致使原告非但損失所失利益，甚連妻小預以該房地作為棲身之所之基本要求亦不可得。原告於訂定買賣契約後，就系爭房地已支付必要、有益費用，以修繕、裝潢系爭房地計花費76萬4900元。再原告因被告違約，致原告受有裁判費、律師費、供擔保及耗費大量時間、勞力等精神上損害。顯見雙方約定之懲罰性違約金並未過高。另依民法第259條第1、2款規定，被告應返還已受領300萬元價金附加利息。依民法第259條第5款規定，被告應返還原告就系爭房地已支出之必要、有益費用76萬4900元。原告亦得依不當得利之規定請求被告返還其利益。依民法第260條規定，被告應給付原告房價上漲差額之所失利益276萬4086元。是以原告得請求被告賠償、返還652萬8986元（3,000,000+764,900+2,764,086=6,528,986）予原告。為此聲明被告應給付原告652萬8986元，其中250萬元部分，自89年4月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中50萬元部分，自89年9月26日起至清償日止，按月給付4000元之利息（相當於年息9.6%計算之利息）；其中352萬8986元，自辯論意旨狀送達被告後十日之翌日即94年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願以現金或同額之台北富邦商業銀行可轉讓定期存單供擔保聲請宣告假執行。

三、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保免為假執行。

四、原告主張出賣人劉書實於89年4月9日出賣系爭房地予原告，並由被告擔任連帶保證人，約定買賣價金為500萬元。原告依買賣契約第3條約定分別於89年4月9日、89年4月10日、89年9月26日各支付出賣人50萬元、200萬元、50萬元，合計300萬元。詎出賣人劉書實及被告未依約將系爭房地所有權移轉登記予原告，被告等顯已違約。又出賣人劉書實於生前將系爭房地一屋二賣，經訴外人桑林彩霞以本院於92年6月23日就系爭房地為禁止讓與假處分之強制執行（案號：92年度民執全午字第1557號），並對被告提起履行契約訴訟，業經本院92年訴字第4410號判決；系爭房地原告聲請給付票款強制執行（本院93年度執字第32610號），因訴外人桑林彩霞亦於93年11月9日參與分配並對原告提起第三人異議之訴而停止執行；被告違約未將系爭所有權移轉登記予原告，原告乃以被告如未於辯論意旨狀繕本送達十日內解決產權糾紛即為解除契約等情。並提出房屋土地買賣契約書、本票、本院92年度訴字第4401號判決、本院93年度執字第32610號民事執行處函、訴外人桑林彩霞參與分配狀、民事準備書（二）狀、劉書實繼承系統表、戶籍謄本、辯論意旨狀等件為證，並經本院調取上開執行卷宗核屬相符，復為被告所不爭執，堪信為真實。茲就原告請求是否有據說明如下；

（一）出賣人劉書實於生前將系爭房地一屋二賣，雖經訴外人桑林彩霞以本院於92年6月23日就系爭房地為禁止讓與假處分之強制執行（案號：92年度民執全午字第1557號），並對被告提起履行契約訴訟，業經本院92年訴字第4410號判決，惟被告已就上開訴訟提起上訴於台灣高等法院，尚未經判決確定；系爭房地雖經原告聲請給付票款強制執行，經本院93年度執字第32610號執行中，因訴外人桑林彩霞亦於93年11月9日參與分配並對原告提起第三人異議之訴而停止執行，足見被告所有系爭房地目前狀態尚與給付不能之情形有間。

（二）依據兩造買賣契約第6條「乙方於接獲軍方承辦單位通知領取房屋及土地權狀之日，應會同甲方出面處理權狀過戶等事宜，並保證本房地產權絕無一屋數賣情事，如發覺該房地產權有糾紛致影響甲方權利時，乙方應於十日內排除之，否則即屬違約，依第八條定辦理。．．．」，系爭房地因一屋二賣，經訴外人桑林彩霞就系爭房地為禁止讓與假處分之強制執行（案號：92年度民執全午字第1557號），原告依第6條約定以辯論意旨狀通知被告於送達後十日內排除系爭房地產權糾紛，逾期未排除即以辯論意旨狀為解除契約之意思表示，該書狀於94年8月5日送達被告，被告未能排除產權糾紛移轉系爭房地所有權予原告，則買賣契約已於94年8月15日解除。

（三）依民法第259條契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還之規定，原告分別於89年4月9日、89年4月10日各支付價金50萬元、200萬元，則原告請求被告返還價金250萬元及自89年4月10日至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據。又原告於被告交付系爭房屋後，已就系爭房屋為室內裝潢，修繕，共支出76萬4900元，此有陳兆龍出具證明書附卷可稽，原告請求被告給付上開必要及有益費用76萬4900元及自94年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。

（四）依買賣契約第3條手寫部分甲方於89年9月26日先行支付50萬元（含先前支付之5萬元），乙方同意自交付時起，按每月4000元計算之利息，於過戶時由甲方應支付尾款200萬元內扣除，則原告請求被告返還價金50萬元及自89年9月26日起至清償日止，按月給付4000元之利息（相當於年息9.6%），為有理由，應予准許。

（五）按民法第252條規定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。次按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號分別著有判例。又依買賣契約第8條「乙方未依本約履行時，致無法交屋及移轉登記前開眷宅房屋及土地給甲方時，乙方應返還甲方已支付之價金，並再給付甲方已支付款項同數金額，作為懲罰性違約金。」，系爭房地雖依買賣契約第8條約定被告應給付原告已支付款項同數金額作為懲罰性違約金，惟被告已將系爭房屋交付原告使用，迄今仍由原告使用中，系爭房地雖經鑑價公司鑑價為776萬餘元，惟鑑價公司上開鑑價乃供法院拍賣之參考，一般而言，有高估情形，而法院實際拍賣約在減價一至二次後成交，又原告支付系爭房屋必要及有益費用增加房屋價值已另為補償，本院審酌上開事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認為以原告實際支付價金300萬元之三分之一即100萬元及自94年8月16日起至清償日止，按年息5%計算利息作為違約金較適當，超過之部分，則不應准許。

五、綜上所述，原告解除買賣契約後，依民法及買賣契約約定，請求被告返還價金250萬元及自89年4月10日至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告返還價金50萬元及自89年9月26日起至清償日止，按月給付4000元之利息（相當於年息9.6%）；請求被告給付房屋裝潢修繕必要及有益費用76萬4900元及自94年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；請求被告給付違約金100萬元及自94年8月16日起至清償日止，按年息5%計算利息部分為有理由，應予准許，逾此請求，則屬無據，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均於判決結果無影響，毋庸再予審酌，附此敘明。

七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。