臺灣臺北地方法院96年度訴字第9869號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第9869號

原告

丙○○

訴訟代理人

陳益盛律師

訴訟代理人

盧立仁律師

被告

丁○○

訴訟代理人

游孟輝律師

複代理人

庚○○

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於九十七年四月十五日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國91年3月26日經由鈞院拍賣取得台北縣新店市○○○路53號房屋之所有權，原告取得前述房屋所有權後，系爭土地所有權人己○○、乙○○、甲○○等人，即寄發存證信函通知原告支付土地使用之租金，原告亦立即回函表示同意支付租金，己○○等人同意會面商討細節並簽訂正式租賃契約。惟會面前原告即收受鈞院92年度執字第3944 5號清償借款強制執行事件之扣押命令，嗣後又收受移轉命令，依台北地方法院92 年12月24日北院錦字92執公字第39445號執行命令主旨所載：債務人己○○、甲○○、乙○○對第三人丙○○之債權，在新台幣（下同）41,9 59,516元範圍內，應依本命令將該債權移轉於債權人即聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）。因之，聯邦銀行業已成為系爭土地之租金債權人，而非己○○、甲○○、乙○○等人。原告經與聯邦銀行協議租金數額，即分別代繳納土地管理費及將其餘租金交付聯邦銀行，原告為系爭土地之合法承租人無誤。又強制執行法第51條第2項僅規定「對債權人不生效力」，並未包含「拍定人」，且屬「相對無效」，非絕對無效，於原告與訴外人乙○○、甲○○間仍然有效。依土地法第104條之規定於基地出賣時自有優先購買權，惟鈞院民事執行處辦理94執破癸字第9號執行事件時，於其96年7月11日北院錦94執破癸字第9號通知函中，僅通知共有人己○○、張朝翔、張朝喨及該3人之破產管理人是否行使優先購買權，未通知原告是否就系爭土地行使優先購買權，依土地法第104條第2項後段之規定，該買賣契約不得對抗優先購買權人，為此提起訴請，並聲明：

⒈確認原告就現登記為被告所有，座落台北縣新店市○○○段469地號權利範圍10000分之5816之土地，有優先購買權存在。

⒉被告就第1項之土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

⒊台灣台北地方法院96年度執癸破字第9號發給被告就第一項土地權利移轉證書之執行程序應予撤銷。

⒋准原告以同一拍賣價格即1,098,000元優先購買第1項之土地，並於原告給付1,098,000元予台灣台北地方法院執行處時，台灣台北地方法院執行處應發給原告權利移轉證書並為所有權移轉登記。

⒌原告願供擔保，聲請宣告假執行。

二、被告則以：原告與第三人己○○、乙○○、甲○○之間亦不成立民法租賃土地之法律關係。依原告所提出之原證2第134號存證信函與原證3第2494號存證信函內容以觀，原告與第三人己○○、乙○○、甲○○等之間，就所謂土地租金並無達到意思表示一致之情形，租賃關係尚未成立。且證人己○　○亦到庭結證否認在案，且證述並無授權予證人戊○○代為處理租金之情事，此亦為證人戊○○承認。因系爭土地之租賃關係尚未成立，原告自非系爭土地之承租人，則原告主張行使土地法第104條第1、3項之優先購買權，即無所據。又「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」強制執行法第51條第2 項定有明文，而所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言。查系爭469地號土地之原共有人甲○○、乙○○名下之持分，早已分別於89年、90年間遭到法院假扣押查封，而原告係於91年2月26日標得系爭建物，是縱使原告於92年間向訴外人己○○、乙○○、甲○○租得系爭土地，然原告承租系爭土地之行為，業已妨礙上開假扣押查封執行效果，該行為對於系爭土地持分之拍定人即被告自不生效力，自無法依土地法第104條第1項之規定，取得優先購買權，並答辯聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請求宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

⒈原告於91年3月26日經由本院強制執行拍賣程序，拍定取得台北縣新店市○○○路53號房屋之所有權，該房屋坐落土地地號為台北縣新店市○○○段469號。

⒉台北縣新店市○○○段469號土地，原所有人乙○○、甲○○，權利範圍各10000分之2908，被告於96年8月23日經本院強制執行拍賣程序，拍定取得該土地之所有權，權利範圍為10000分之5816。

⒊本院於92年11月18日以北院錦92執公字第39445號執行命令，禁止執行債務人己○○、甲○○、乙○○收取對原告對新店市○○○路53號建物之土地使用補償金（地租）債權，未經異議後，本院又於92年12月24日以北院錦92執公字第39445號執行命令，令原告對上開債權，在41,959,516元範圍內，將該債權移轉於債權人即聯邦銀行。聯邦銀行據此於93年4月23日向原告取收97,200元。

四、本院得心證之理由：

（一）原告與訴外人乙○○、甲○○間未成立土地租賃契約關係：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第153條第1項、第421條第1項分別定有明文。又租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。最高法院89年度台上字第676號著有裁判意旨足參。是當事人間成立租賃契約者，必須雙方當事人對於租金之數額及承租之標的物相互意思表示一致，始得成立。

⒉經查，原告曾於92年6月24日於台北長安郵局以第2494號存證信函發函予訴外人己○○、乙○○及甲○○，就渠等依土地法相關條文以百分之10計算租金數額表示不同意，並請求會商合理租金數額，嗣訴外人己○○、乙○○及甲○○於92年7月9日於台北安和郵局以第134號存證信函回函表示「．．．至於應付金額係依法定計算，相信絕無過份之請求，．．．敬請台端諒察，不再計較是盼，並請台端於函到7日內逕向華成聯合管理委員會繳付91年9月1日起至92年6 月30日止之使用費新台幣252,890元（25,289元X10個月），．．．」等內容所示，此有原告提出該2份存證信函影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，可見訴外人己○○、乙○○及甲○○對於原告所有系爭建物坐落使用系爭第469號土地之使用費，認為每月應給付2 5,289元，但原告認為過高不合理，是雙方對於租金之數額並未相互意思表示一致。

⒊又查，本院民事執行處於92年11月18日以北院錦92執公字第39445號執行命令，禁止執行債務人己○○、甲○○、乙○○收取對原告對新店市○○○路53號建物之土地使用補償金（地租）債權，因該執行命令未經異議，本院民事執行處又於92年12月24日以北院錦92執公字第39445號執行命令，令原告對上開債權，在41,959,516元範圍內，將該債權移轉於債權人即聯邦銀行。聯邦銀行據此於93年4月23日向原告取收97,200元，此有原告提出聯邦銀行之收據影本為憑。惟證人戊○○即聯邦銀行之承辦人於本院97年3月11日審理時親自到庭結證稱: 「（問: 債務人與原告間何時成立土地租賃關係?）並不清楚，我們只是因為發現土地上蓋有房屋，認為應該有租金，所以向法院聲請執行。」「（問: 金額如何算出?）金額我們是依照原告陳述而計算的，他說有約定租金要先繳交管理費，之後才給租金，我有向副總說每個月收800元。」「我沒見過（甲○○、乙○○、己○○）」「（問: 甲○○、乙○○、己○○三人有無授權給你處理租金的事情?）沒有，我是依據法院的命令收取。」，核與證人己○○同日到庭結證內容相符，可證原告向聯邦銀行所繳交之租金數額，並未經訴外人乙○○、甲○○所同意，亦未授權聯邦銀行處理，原告雖以繳交租金之名義，自行向聯邦銀行繳納97,200元，亦不得據此主張與訴外人乙○○、甲○○已成立系爭土地租賃契約關係。

⒋按「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，係爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地。」最高法院71年度台上字第3636號著有裁判意旨參照。查系爭土地原共有人甲○○、乙○○之應有部分，分別於89年8月31日、90年3月5日遭假扣押查封在案，此有被告提出之電子謄本在卷足證，是原告於91年3月26日經由本院強制執行拍賣程序拍定取得系爭房屋，斯時，系爭土地業已遭假扣押查封，訴外人乙○○、甲○○亦不得再就系爭土地與他人成立租賃契約，致影響系爭土地之拍賣價格，是以，縱使原告與訴外人乙○○、甲○○就系爭土地已成立租賃契約關係，揆諸上揭規定及裁判意旨所示，對被告亦不生效力。

（二）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項定有明文。是依土地法第104條第1項規定具有優先購買權者，乃基地之地上權人、典權人或承租人始得行使。經查，本件原告對於系爭土地，並未與原所有人乙○○、甲○○成立租賃契約關係，或不生成立租賃契約效力，已如前述，是原告並非系爭土地之承租人，自無依據土地法第104條第1項之規定取得優先購買權之餘地，從而，原告主張伊已取得優先購買權，訴請確認，並據以請求被告就台北縣新店市○○○段469 地號權利範圍10000分之5816之土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷、本院96年度執癸破字第9號發給被告就第一項土地權利移轉證書之執行程序應予撤銷、准原告以同一拍賣價格即1,098, 000元優先購買第1項之土地，並於原告給付1,098,000元予台灣台北地方法院執行處時，台灣台北地方法院執行處應發給原告權利移轉證書並為所有權移轉登記，依法無據。

五、綜上所述，本件原告並非台北縣新店市○○○段469地號權利範圍10000分之5816土地之承租人，不符土地法第104條第1項所規定取得優先購買權之要件，則原告請求確認就系爭土地有優先購買權存在，並據此請求被告就系爭土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷、本院96年度執癸破字第9號發給被告就第一項土地權利移轉證書之執行程序應予撤銷、准原告以同一拍賣價格即1,098, 000元優先購買第1項之土地，並於原告給付1,098,000元予台灣台北地方法院執行處時，台灣台北地方法院執行處應發給原告權利移轉證書並為所有權移轉登記，洵屬無據，為無理由，自應駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。