臺灣臺北地方法院98年度重訴字第311號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第311號

原告

國防部總政治作戰局

法定代理人

王明我

訴訟代理人

林志宏律師

被告

周朝宗

被告

周宏明

被告

兼上2人共同

訴訟代理人

古明城

複代理人

周朝宗

被告

郭明豪

被告

陳彩治

被告

陳福山

上3人共同訴訟代理人

劉緒倫律師

　　　　　　王昧爽律師

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年2月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面原告國防部總政治作戰局於起訴時之法定代理人為楊天嘯，於民國98年2月5日變更為鄭瑞堅，並於98年4月21日民事聲明承受訴訟狀具狀聲明承受訴訟(98年審重訴字第325號卷第157-160頁)。復於98年11月1日變更為王明我，並於99年1月21日民事聲明承受訴訟狀具狀聲明承受訴訟(本院卷第84-86頁)，核無不合，應予准許。

按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定。民事訴訟法第182條固有明文規定。惟按所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題而言(最高法院72年度台抗字第433號裁判要旨參照)。本件原告本於其為台北市○○段○○段93地號國有土地管理人之地位，依據民法第767條等規定提起本件訴訟，請求被告拆屋還地等。被告則以：本件主管機關怠惰延遲甚久而未辦理違占建戶之補件存證及拆遷補償與價購國宅之行政行為，且依國軍老舊眷村改建條例第23條等規定，應由建改基金予以補償後，始得拆遷，此係行政上公法人不動產上權利行使之法定限制，在被告未獲得償之前，原告不得向被告主張拆遷返還土地，而本件相關之違占建戶之補件存證及請求支付拆遷款及提供興建住宅之行政上請求，被告前提出申請，經國防部駁回，而被告又提出訴願，雖經訴願決定機關以被告並非85年2月5日國軍老舊眷村改建條例公布施行前之違占建戶，而駁回被告之請求，惟依國軍老舊眷村改建條例第23條之規定，僅須違建戶原已列管即可，且依辦理國軍老舊眷村改建注意事項陸之六之規定，其補償及價售對象，應以存證有案違占建戶之繼承人或受讓人等語，足見被告以受讓人之身份，亦符合該請求之要件，對此訴願決定書，被告將於法定期間內提起行政訴訟，因本件訴訟之事項，係關於系爭建物是否得辦理存證及是否應先予補償才得拆遷，繫於原告向國防部申請系爭建物之存證與拆遷償，是否屬法律上所賦予之權利，且關係本件訴訟之結果，爰聲請依民事訴訟法第182條之規定裁定停止本件訴訟，待行政事件結束後，再進行本件訴訟(被告書狀見本院卷第313-314頁)。然國軍老舊眷村改建條例第23條所規定以本條例施行前經主管機關存證有案之違占建戶，可取得領取補償金或依國宅條例享有優惠貸款價購改建住宅之權益，為違占建戶享有權益之條件，而非限制主管機關先予補償後才得依民法第767條等規定請求拆屋還地訴訟，故本院認為被告是否無權占用系爭土地，並不以上開行政訴訟之結果為據，爰不為本件停止訴訟之裁定，先予敘明。

本件被告周朝宗、周宏明、古明城經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，就被告周朝宗、周宏明、古明城部分由其一造辯論而為判決。

按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴時原以黃振元、郭明豪、周朝宗、陳彩治、李文文、古明城為被告，後原告因發現前開土地上尚有周宏明無權占有，遂於97年12月11日具狀追加被告周宏明(98審重訴字第325號卷第69至72頁)。嗣經本院囑託臺北市建成地政事務所測量系爭土地上建物使用土地及面積後，原告於98年4月21日具狀變更訴之聲明(98審重訴字第325號卷第151至155頁)。嗣原告於98年5月22日具狀追加被告陳福山，並變更追加訴之聲明(98審重訴字第325號卷第204至216頁)。又原告於98年8月10日具狀撤回被告李文文，原告並於同日變更訴之聲明(本院卷第5至11頁)。嗣原告於99年1月13日具狀變更訴之聲明(本院卷第34至51頁)。再因被告黃振元於99年6月12日死亡，黃振元之繼承人為聶志芬、黃靜儀、黃靜芬、黃起立(訃聞、繼承系統表、臺灣士林地方法院家事庭通知見本院卷第213、207、246頁），於99年6月23日具狀聲明承受訴訟(本院卷第204頁)，原告於99年7月2日具狀變更訴之聲明(本院卷第182至186頁)。嗣因原告與被告聶志芬、黃靜儀、黃靜芬達成和解(和解協議書影本見本院卷第266-267頁)，原告於99年12月29日及100年1月3日具狀撤回對被告聶志芬、黃靜儀、黃靜芬、黃起立之訴訟(本院卷第264、278頁)。原告並於100年1月20日具狀變更訴之聲明(見本院卷第291至294頁)。經核，原告就上開訴之追加、變更所主張之基礎事實相同，僅將所請求內容調整並擴張或減縮應受判決事項聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面原告主張：

㈠臺北市○○區○○段二小段93地號土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，原告為管理機關，系爭土地如附圖（即土地複丈成果圖）所示A、B、C、D、E、F、G、H部分，其上坐落有臺北市中正區○○○路5號房屋（如附圖所示A、B部分，下稱系爭5號建物）、臺北市○○○路7號房屋如附所示（如附圖所示C、D部分，下稱系爭7號建物）、臺北市○○○路9號房屋（如附圖所示E、F、G、H部分，下稱系爭9號建物）等3建物，3建物經黃振元於50年間向訴外人林雲峰、曹中岳購買而取得事實上處分權，嗣黃振元委由其妻聶志芳於96年7月4日將上開建物之權利轉讓予被告陳福山，被告陳福山再於96年7、8月間將系爭5號建物之權利轉讓與被告郭明豪，將系爭7號建物之權利轉讓與被告陳彩治。被告周朝宗承租系爭5號、7號建物經營蓮池會素食館；被告古明城承租系爭9號建物如附圖所示E、F部分經營檳榔攤；被告周宏明承租系爭9號建物如附圖所示G、H部分經營小吃店。被告郭明豪、陳彩治、陳福山、周朝宗、古明城、周宏明無權占用系爭土地，依民法第767條、第184條第1項規定，請求被告郭明豪、陳彩治、陳福山拆屋還地，被告周朝宗、古明城、周宏明遷出系爭5號、7號、9號建物。再被告郭明豪無權占用系爭5號建物、被告陳彩治無權占用系爭7號建物、被告陳福山無權占用系爭9號建物，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，爰依民法第179條之規定請求被告郭明豪自96年9月1日起，被告陳彩治自96年9月1日起，陳福山自96年7月4日起，均至返還所占用系爭土地之日止，給付原告按年息10%計算之不當得利。並聲明：⒈被告郭明豪應將坐落臺北市○○段2小段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路5號建物(如附圖所示A部分面積16平方公尺、B部分面積65平方公尺)拆除騰空，並將所占有之土地返還原告。⒉被告周朝宗豪應自坐落臺北市○○段○○段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路5號建物(如附圖所示A部分面積16平方公尺、B部分面積65平方公尺)騰空遷出。⒊被告陳彩治應將坐落臺北市○○段○○段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路7號建物(如附圖所示C部分面積13平方公尺、D部分面積45平方公尺)拆除騰空，並將所占有之土地返還原告。⒋被告周朝宗應自坐落臺北市○○段○○段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路7號建物(如附圖所示C部分面積13平方公尺、D部分面積45平方公尺)騰空遷出。⒌被告陳福山應將坐落臺北市○○段○○段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路9號建物(如附圖所示E部分面積13平方公尺、F部分面積18平方公尺、G部分面積3平方公尺、H部分面積25平方公尺)房屋拆除騰空，並將所占有之土地返還原告。被告古明城應自坐落臺北市○○段2小段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路9號建物(如附圖所示E部分面積13平方公尺、F部分面積18平方公尺)騰空遷出。被告周宏明應自坐落臺北市○○段○○段93地號土地上門牌號碼臺北市○○○路9號建物(如附圖所示G部分面積3平方公尺、H部分面積25平方公尺)騰空遷出。⒏被告郭明豪應給付原告1,477,167元及自99年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起至返還如附圖所示A部分面積16平方公尺、B部分面積65平方公尺土地之日止按月給付原告54,436元。⒐被告陳彩治應給付原告1,057,725元及自99年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起至返還如附圖所示C部分面積13平方公尺、D部分面積45平方公尺土地之日止按月給付原告38,979元。⒑被告陳福山應給付原告1,147,857元及自99年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起至返還如附圖所示E部分面積13平方公尺、F部分面積18平方公尺、G部分面積3平方公尺、H部分面積25平方公尺土地之日止按月給付原告39,651元。⒒願供擔保請准宣告假執行。

㈣對被告郭明豪、陳彩治、陳福山抗辯之陳述：

⒈國軍老舊眷村改建條例第2條第1項明定：「本條例主管機關為國防部。」是國軍老舊眷村改建條例第23條第2項所稱之主管機關，為國防部。再依國軍老舊眷村改建條例第23條第2項規定依國軍老舊眷村改建條例第23條第2項規定、最高法院88年台上字第101號民事判決及台北高等行政法院96年訴字第3557號判決，可知國軍老舊眷村改建條例所稱之違占建戶，乃係以在國軍老舊眷村改建條例施行前，即已經該條例主管機關國防部存證立案者為限。而國防部並未認定被告3人為違占建戶，亦無在國軍老舊眷村改建條例施行前在國防部存證有案，自不屬於國軍老舊眷村改建條例所定之違占建戶。且被告3人請求依國軍老舊眷村改建條例補件違建戶列管係已遭國防部駁回，有國防部99年7月27日國政眷服字第0990009874號(書函)稿可證，被告3人不服提起訴願，行政院業已駁回其訴願，有行政院院臺訴字第1000091666號訴願決定書可稽。被告3人雖主張系爭5號、7號、9號建物業經國防部後備司令部認定係違占建戶在案，惟依被告提出之國防部後備司令部96年9月4日後嚴字第0960004283號函及其所附會勘紀錄，就被告三人是否得列管為違占建戶，乃報請國防部軍備局辦理審核作業，故國防部後備司令部並無認定違占建戶之權限，可參臺北高等行政法院91年度訴字第2984號判決。

⒉為因應國軍老舊眷村改建條例之公佈施行，國防部早在先前於84年8月16日即以祥祉字第09391號令頒「國軍待改建老舊眷村清查作業實施要點」，該實施要點參、清查項目中即有「違占戶：列管眷舍未經奉准占住或私自頂讓者。㈠戶數。㈡身份。違建戶：於眷村土地範圍內自行加蓋、占建之房屋，或請領有門牌及水、電籍之非列管房屋者。㈠戶數。㈡身份。」，另該實施要點肆、清查方式：…清查違占、違建戶及其他房屋使用人：㈠清查現住人身份及其基本資料。㈡照相存證(3×5吋之住宅正面及門牌相片)。㈢建立資料卡。可知國防部於國軍老舊眷村改建條例公佈施行前，早已為因應該條例之公佈施行而訂頒前揭清查作業實施作點對眷村土地內之違占建戶進行清查存證，被告郭明豪、陳彩治稱國防部在國軍老舊眷村改建條例公佈施行前完全無任何1戶存證有案之違占建戶，顯為不實。又國防部頒「辦理國軍老舊眷村改建注意事項」陸之六「主管機關辦理違占建戶拆遷補償或完工住宅價售時，占有人與主管機關存證資料不符者，其補償及價售對象，應以主管機關原存證有案違占建戶之繼承人或受讓人，並經主管機關核定者為限。」，惟被告並未能證明其為經國防部存證有案之違占建戶之繼承人或受讓人，自無從援引此一規定主張其有受拆遷補償之權利。

⒊本件原告主張被告3人為無權占有請求返還土地，與被告3人得否對國防部主張應給予其違占建戶之公法上拆遷補償權利，不僅法律關係上分屬公、私法事項並不相同，權利義務主體亦不相同(原告為國防部總政治作戰局，被告3人主張應給予其違占建戶拆遷補償權利之國軍老舊眷村改建條例主管機關為國防部)，且亦無雙務契約關係存在，違占建戶之拆遷補償權利與被告3人應對原告負返還土地之間更無互為對待給付之關係，故被告3人亦不能以其尚未獲國防部給予其拆遷補償權利，而就其應對原告負返還土地之責任主張同時履行抗辯。

⒋依辦理國軍老舊眷村改建注意事項陸、國軍老舊眷村改建條例第23條部分違建戶係未經核准自行興建構造上及使用上具有獨立性建築物之人，是違建戶本為自始無權占有眷村土地之人。再依國軍老舊眷村改建條例第23條立法理由，可知對違占建戶使用拆遷補償及提供住宅價售等作法，係賦予主管機關裁量權限避免以司法訴訟訴屋還地時程過長，而非係違占建戶有權占有眷村土地之法令依據。再被告3人主張其符合國軍老舊眷村改建條例第23條第1項之違占建戶應給予拆遷補償之爭議，依臺灣高等法院臺南分院90年上字第38號民事判決、臺灣高等法院98年重上字第127號民事判決可知，應屬行政爭訟解決，尚不能執此為由，否認其為無權占有。

㈤對被告周朝宗、古明城、周宏明抗辯之陳述：被告3人先主張係向被告黃振元，後改稱向被告陳福山承租使用係爭建物，但基於債權相對性原則，被告3人與被告黃振元或被告陳福山間之租賃契約，並不得據以對抗原告而主張其為有權占有，況被告黃振元、陳福山本無占有使用係爭土地之合法權源，自不可能得授與被告3人合法使用係爭土地之權源，是被告3人應依民法第767條規定，應遷讓返還土地予原告。

被告抗辯：

㈠被告郭明豪、陳彩治、陳福山：被告陳福山於96年7月4日向聶志芳購買系爭5號、7號、9號3建物後，將系爭5號建物賣給被告郭明豪，將系爭7號建物賣給被告陳彩治，將系爭9號建物賣給李文文，被告陳福山已於96年7、8月間將系爭5號建物交給被告郭明豪，將系爭7號建物交給被告陳彩治，但是未將系爭9號建物交給李文文，所以被告郭明豪為系爭5號建物事實上處分權人，被告陳彩治為系爭7號建物事實上處分權人，但是系爭9號建物事實上處分權人是被告陳福山，而且李文文已經不想向被告陳福山買系爭9號建物，被告陳福山也同意了。國軍老舊眷村改建條例之主管機關是國防部，眷村的管理機關則是國防部後備司令部，其有權認定違建戶，故依國防部後備司令部96年9月4日後嚴字第0960004283號函及其所附之國防部後備司96年8月15日辦理之台北市○○○路5、7、9號等3違建戶清查釐清暨房舍使用範圍現地會勘紀錄，系爭5號、7號、9號建物為違建戶。而違建戶存證有案之主管機關，是指保存違建物之政府機關，依辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6項第3款規定，只要提出戶籍、稅籍、水、電資料，足以證明違建戶是在85年2月6日前(即國軍老舊眷村改建條例公佈施行前)建造即符合國軍老舊眷村改建條例規定之違占建戶，是國軍老舊眷村改建條例第23條規定之主管機關存證有案，應是指「戶籍」、「稅籍」、「水、電」等政府各機關存證有案即符合。本件系爭5號、7號、9號建物於55、56年間裝設電錶，於58年8月15日編訂門牌號碼，是系爭5號、7號、9號建物於眷改條例85年2月5日公布實施前即已存在。且國軍老舊眷村改建條例立法完成後，軍中眷村業務始歸併由原告承接，是於民國85年2月6日前，原告不可能有違占建戶之存證有案資料。原告提出之國防部軍務局90年12月14日怡惇字第006397號函，該函所指黃振元眷舍係臺北市○○○路11巷1號眷舍，非系爭5號、7號、9號建物，林森南路11巷1號眷舍據知黃振元已點交軍方收回，而系爭5號、7號、9號建物非在點交範圍，故系爭5號、7號、9號建物並非眷舍之增建物，而係獨立建物，其有各自獨立之門牌、電錶，為辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6項規定之違建戶，依國軍老舊眷村改建條例第23條第1項、國軍老舊眷村改建條例施行細則第22條及辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6項規定，原告應先由改建基金予以合理補償後拆遷或提供興建住宅依成本價格價售之處理始合法，原告無權逕行請求被告拆屋還地。至國軍老舊眷村改建條例第23條立法理由，係為解決眷村內違占建戶之特別立法，應優先依特別法處理。又原告所舉例之判決，因案情不同不能適用於本案。而國防部總政治作戰局100年1月27日國政眷服字第1000001585號函並不能作為本案判決依據。另原告依申報地價10%計算其請求不當得利之金額過高，因系爭建物均為老舊違建，該地區商業亦不發達，原告至多亦僅得請求應收租金之損失，而周朝宗、古明城、周宏明既有支付租金，該租金應扣除建物部分後，計算其不當得利之金額。並聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告周朝宗、古明城、周宏明之抗辯：我們3人最早係向黃振元承租系爭建物，後黃振元將房屋賣給陳福山，我們是把租金劃撥到陳福山在華南商銀新生分行之帳戶，周朝宗租金每月為55,000元、周宏明租金每月17,000元，古明城租金每月為15,000元。目前為止，都還是付給陳福山。並均聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

兩造不爭執之事實：

㈠臺北市○○區○○段2小段93地號土地為中華民國所有，原告為管理機關（土地登記謄本影本見98年審重訴字第325號卷第9頁)。

㈡系爭土地上有臺北市中正區○○○路5號、7號、9號房屋3建物。系爭5號建物占用系爭土地如附圖所示A部分面積16平方公尺、B部分面積65平方公尺，系爭7號建物占用如附圖所示C部分面積13平方公尺、D部分面積45平方公尺，系爭9號建物占用如附圖所示E部分面積13平方公尺、F部分面積18平方公尺、G部分面積3平方公尺、H部分面積25平方公尺。

㈢系爭5號、7號、9號建物均未辦理保存登記，係黃振元於50年間向林雲峰、曹中岳以48,000元及21,000元取得事實上處分權，黃振元委由其妻聶志芳於96年7月4日與陳福山簽訂房屋讓渡契約書，將上開建物轉讓予被告陳福山。

㈣被告陳福山於96年7、8月間，將系爭5號建物之權利轉讓與被告郭明豪，將系爭7號建物之權利轉讓與被告陳彩治。被告郭明豪就系爭5號建物有事實上處分權，被告陳彩治就系爭7號建物有事實上處分權。

㈤被告陳福山將系爭5號、7號建物出租被告周朝宗經營蓮池會素食館；系爭9號建物如附圖所示E、F部分出租被告古明城經營檳榔攤；系爭9號建物如附圖所示G、H部分出租被告周宏明經營小吃店。

㈥李文文曾向被告陳福山買受系爭9號建物，惟被告陳福山並未交付房屋，李文文亦未交付價金，是系爭9號建物事實上處分權人為被告陳福山。

本件爭點：

㈠被告占用系爭土地是否有合法權源？

⒈被告郭明豪、陳彩治、陳福山主張原告應依國軍老舊眷村改建條例第23條第1項、國軍老舊眷村改建條例施行細則第22 條、辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6項規定，應先給予合理補償後拆遷、提供興建住宅依成本價格價售之，始得請求拆屋還地，有無理由？

⒉被告周明宗、古明成、周宏明是否得以與陳福山之租約對抗原告，主張為有權占有？

㈡原告得向郭明豪、陳彩治、陳福山請求相當於租金之不當得利之金額以若干為適當？

被告占用系爭土地是否有合法權源？

㈠被告郭明豪、陳彩治、陳福山主張原告應依國軍老舊眷村改建條例第23條第1項、國軍老舊眷村改建條例施行細則第22條、辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6項規定，應先給予合理補償後拆遷、提供興建住宅依成本價格價售之，始得請求拆屋還地，有無理由？

⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段定有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。是當事人占有他人之物而主張具有得以對抗所有人之合法權源者，就此項有利於己之事實主張，負有舉證之責。本件系爭土地係中華民國所有，原告為管理者，現遭系爭房屋占用等情，業據本院至現場履勘，並由台北市建成地政事務所繪測如附圖所示之土地複丈成果圖可稽(複丈成果圖見98年審重訴字第325號卷第111頁)，應認為真實。原告否認被告有權使用系爭土地，則被告自應就伊占有系爭土地有得以對抗原告之正當權源，負舉證之責。

⒉國軍老舊眷村改建條例於85年2月5日公布施行。國軍老舊眷村改建條例第23條第1項規定：「改建、處分之眷村及第4條之不適用營地上之違占建戶，主管機關應比照當地地方政府舉辦公共工程拆遷補償標準，由改建基金予以補償後拆遷，提供興建住宅依成本價格價售之，並洽請直轄市、縣(市)政府比照國民住宅條例規定，提供優惠貸款。但屬都市更新事業計畫範圍內，實施者應依都市更新條例之規定，納入都市更新事業計畫辦理拆遷補償或安置，並經都市更新主管機關核定者不適用之。」第2項規定：「前項所稱之違占建戶，以本條例施行前，經主管機關存證有案者為限。」第3項規定：「前項違占建戶應於主管機關通知搬遷之日起，6個月內搬遷騰空，逾期未搬遷者，由主管機關收回土地，並得移送管轄之地方法院裁定後強制執行。」同條例第2條第1項規定：「本條例主管機關為國防部。」國軍老舊眷村改建條例施行細則第22條第1項規定：「主管機關依本條例第23條辦理違占建戶拆遷補償時，應以公文通知，並公告之。」第2項規定：「前項違占建戶拆遷補償，應以主管機關存證有案之建築物占有人為對象，價售住宅以1戶為限。」第3項規定：「主管機關存證有案之建築物占有人在2人以上者，主管機關應以書面通知占有人自收受通知書之日起3個月內，以書面協議，並經法院或民間公證人認證，向主管機關表示由其中1人承受本條例第23條第1項所定權益；占有人逾期未表示者，喪失其承受之權益。」第4項規定：「第2項存證資料缺件、遺失、毀損者，主管機關應通知建築物占有人辦理補件作業。」辦理國軍老舊眷村改建注意事項陸、「國軍老舊眷村改建條例第23條部分」規定：「凡於85年2月6日以前非經合法程序占有眷舍者，為違占戶；非附屬於既有眷舍而未經核准自行興建構造上及使用上具有獨立性之建築物，為違建戶。．．．違建戶於85年2月6日以前建造，其占有人得擇一提供設立戶籍、稅籍、水錶或電錶等足資認定之文件，逐級申辦補件作業。」

⒊國軍老舊眷村改建條例第23條第2項之所以就違占建戶限定「以本條例施行前，經主管機關存證有案者為限」，實因此項違占建戶之定義，並非僅有字面上之負面義意，尚有可取得領取補償金（按拆除當時地方政府舉辦公共工程拆遷合法房屋補償規定之拆遷補償款、人口搬遷費以及自動拆遷獎金）或依國宅條例享有優惠貸款價購改建住宅之權益，故有此須於條例施行前經主管機關存證之限制。此參諸國軍老舊眷村改建條例第23條規定之次序，於第1項先敘述違占建戶，可享有之拆遷補償以及價購住宅、優惠貸款之權利後。緊接於第2項設有「違占建戶，以本條例施行前，經主管機關存證有案者為限」之限制即可明瞭。另依該條例施行細則第22條之規定，亦可知主管機關辦理違占建戶之存證立案及未及辦理者之補件作業，實寓有保護違占建戶受領拆遷補償以及價購改建住宅權益，並禁止原違占建戶以外之第3人乘眷村改建之際獲取不當利益之功能。國軍老舊眷村改建條例第23條所規定以本條例施行前經主管機關存證有案之違占建戶，可取得領取補償金或依國宅條例享有優惠貸款價購改建住宅之權益，為違占建戶享有權益之條件，而非限制主管機關國防部先予補償後管理者即原告才得依民法第767條等規定請求拆屋還地訴訟，違占建戶不因此而成為有權占有。

⒋被告抗辯：依國防部後備司令部96年9月4日後嚴字第0960004283號函及其所附之國防部後備司96年8月15日辦理之台北市○○○路5、7、9號等3戶違建戶清查釐清暨房舍使用範圍現地會勘紀錄，系爭5號、7號、9號建物為違建戶等語。經查：

①系爭5號、7號、9號建物未辦理保存登記，係黃振元於50年間向林雲峰、曹中岳取得事實上處分權，於96年7月4日將上開建物轉讓予被告陳福山，被告陳福山於96年7、8月間，將系爭5號建物之權利轉讓與被告郭明豪，將系爭7號建物之權利轉讓與被告陳彩治，為兩造所不爭執，已如前述。

②國軍老舊眷村改建條例第2條第1項規定：「本條例主管機關為國防部。」

③國防部後備司令部96年9月4日後嚴字第0960004283號函之內容：「主旨：檢送辦理周鐵英等散戶內坐落台北市○○○路5、7、9號等3戶違建戶清查釐清暨房舍使用範圍會勘紀錄，請查照。．．．」所附會勘紀錄之內容為：「案內台北市○○○路5、7、9號等3棟房舍，經本部於96年8月15日9時，邀集國防部軍備局、占有人(5號住戶郭明豪先生、7號住戶陳彩治女士、9號住戶李文文先生)及輔支單位(台北市後備指揮部)辦理現地勘查結果，確屬坐落本部列管台北市周鐵英等散戶使用範圍內(中正區○○段○○段93號)。依國防部頒辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6條第3項規定明載，違建戶於85年2月6日以前建造，其占有人得擇一提供設立戶籍、稅籍、水錶或電錶等足資認定之文件，逐級申辦補建列管作業，現該3戶已提供上述規定相關資料，建請國防部軍備局辦理審核作業，俾憑辦理後續。．．．」(函及會勘紀錄見98年審重訴字第325號卷第149-150頁)僅能認為被告郭明豪、陳彩治、陳福山為系爭3建物之占有人為違建戶，無從因此認為被告郭明豪、陳彩治、陳福山屬85年2月6日以前經國防部存證有案之違占建戶或其繼承人或受讓人，尚未符合國軍老舊眷村改建條例第23條第2項所規定「違占建戶，以本條例施行前，經主管機關存證有案者為限」之條件。

④國防部於99年7月27日以國政眷服字第0990009874號書函否准被告郭明豪、陳彩治及陳福山補件違占建戶之請求，其內容為:「主旨：台北市民人郭明豪、陳彩治、陳福山等3員申請補件違建戶列管及撥付拆遷補償款與價購國宅案，復請查照。說明：依台端99年6月1日德倫字第0990601021號申請書辦理。台端代理郭明豪、陳彩治、陳福山等3員申請補件為台北市○○○路5、7、9號房舍違建戶列管，經查上述房舍係周鐵英等散戶原眷戶黃振元向民人曹中岳價買取得，基於原眷戶不得兼為違占建戶，若有自行增、加、修建部分，概屬原眷戶自增建部分，並依相關規定辦理；爰此，案內房舍本應併同眷舍(台北市○○○路11巷1號)辦理自增建超坪補償丈量，並於96年7月4日點還後備司令部接管，惟黃員配偶聶志芳於點交時刻意隱瞞，未誠實告知，涉有點交不實情事。次查，本案申請補件標的之原所有人原眷戶黃振元，已依國軍老舊眷村改計畫遷建台北市健安新城新建住宅，其相關權益已告終結，該建物即使黃振元再私自移轉，其受讓人亦不得再主張違建戶權益，故所請補件列管及核定拆遷補償款之申請，歉難辦理，尚祈諒察。另郭明豪等3員主張之林森南路5、7、9號房舍無權占有國防部總政治作戰局管理台北市○○區○○段2小段93地號國有土地，且有出租營商情事，請儘速依法拆除並返還土地，是所至盼。」(國防部書函見本院卷第295-296頁)被告郭明豪、陳彩治、陳福山非屬85年2月6日以前經國防部存證有案之違占建戶或其繼承人或受讓人，不符合國軍老舊眷村改建條例第23條第1項、國軍老舊眷村改建條例施行細則第22條、辦理國軍老舊眷村改建注意事項第6項所規定得領取補償金或優惠貸款價購之條件。縱使被告郭明豪、陳彩治、陳福山屬85年2月6日以前經國防部存證有案之違占建戶或其繼承人或受讓人，乃為取得領取補償金或依國宅條例享有優惠貸款價購改建住宅之權益，系爭土地之管理者即原告仍得依民法第767條之規定請求被告郭明豪、陳彩治、陳福山拆屋還地。被告郭明豪、陳彩治、陳福山抗辯原告應先給予補償後拆遷、提供興建住宅依成本價格價售後始得請求拆屋還地，並不足採。

㈡被告周明宗、古明城、周宏明是否得以與陳福山之租約對抗原告，主張為有權占有？

⒈被告周明宗、古明城、周宏明原先向黃振元、後向被告陳福山承租使用系爭建物，目前是向陳福山承租使用系爭建物，為兩造所不爭執，已如前述。

⒉基於債權相對性之原則，被告周明宗、古明城、周宏明與被告陳福山間之租賃契約，不得據以對抗原告而主張其為有權占有，況被告陳福山本無占有使用係爭土地之合法權源，自不可能得授與被告3人合法使用係爭土地之權源。是原告得依民法第767條之規定請求被告周明宗、古明城、周宏明自系爭建物騰空遷出。

原告得向郭明豪、陳彩治、陳福山請求相當於租金之不當得利之金額以若干為適當？

㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。經查被告郭明豪自96年7、8月間起迄今為系爭5號建物之事實上處分權人，被告陳彩治自96年7、8月起迄今為系爭7號建物之事實上處分權人，被告陳福山自96年7月4日起迄今為系爭9號建物之事實上處分權人，均無權占有原告所有之系爭土地，自係侵害原告之所有權，原告主張被告郭明豪、陳彩治、陳福山因而受有利益，致原告受有損害，參照前開說明，自屬可採。原告主張依上開不當得利之規定，請求被告郭明豪自96年9月1日起，被告陳彩治自96年9月1日起，陳福山自96年7月4日起，均至返還所占用系爭土地之日止，給付原告不當得利，自屬有據。

㈡復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額(最高法院68年度台上字第3071號判例參照)。可知法律上就房屋及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。經查：

⒈被告郭明豪自96年7、8月間起迄今為系爭5號建物之事實上處分權人，被告陳彩治自96年7、8月間起迄今為系爭7號建物之事實上處分權人，被告陳福山自96年7月4日起迄今為系爭9號建物之事實上處分權人(筆錄見98年審重訴字第325號卷第264頁正反面)。

⒉系爭土地自96年1月1日起至98年12月31日之申報地價為每平方公尺78,157元，自99年1月1日起之申報地價為每平方公尺80,646元(地價謄本影本見本院卷第53、54頁)，參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌系爭土地約在林森南路與忠孝東路一段交叉口附近，鄰近捷運善導寺站，周遭有麥當勞、台北市立成功高中、遠東國際商業銀行、喜來登大飯店、全聯福利中心、華山市場、內政部警政署、行政院衛生署疾病管制局、立法院青島會館，鄰近諸中央政府機關所在地，區域內商業大樓林立，生活交通機能便捷，系爭5號、7號、9號建物老舊，被告陳福山將系爭5號、7號建物出租予被告周朝宗經營蓮池會素食館，將系爭9號建物如附圖所示E、F部分出租予被告古明城經營檳榔攤，將系爭9號建物如附圖所示G、H部分出租予被告周宏明經營小吃店(地圖見本院卷第197頁，照片見98年審重訴字第325號卷85-88頁、本院卷第19 8-201頁)，因認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應按被告無權占有系爭土地之前開申報總價之年息7%為適當。

⒊是被告郭明豪、陳彩治、陳福山應給付原告之相當於租金之不當得利金額為如附表所示。從而，原告請求被告郭明豪給付自96年9月1日至98年12月31日止之不當得利金額1,033,869元，及自99年1月1日起至返還如附圖所示A、B 部分土地之日止按月給付原告38,105元；請求被告陳彩治給付自96年9月1日至98年12月31日止之不當得利金額740,302元，及自99年1月1日起至返還如附圖所示C、D部分土地之日止按月給付原告27,285元；請求被告陳福山給付自96年7月4日至98年12月31日止之不當得利金額803,420元，及自99年1月1日起至返還如附圖所示E、F、G、H部分土地之日止按月給付原告27,756元為適當。

綜上所述，被告無權占有系爭土地，原告得請求被告周朝宗、古明城、周宏明自系爭建物騰空遷出，請求被告郭明豪、陳彩治、陳福山拆屋還地並返還不當得利。從而，原告請求被告周朝宗自系爭5號及7號建物如附圖所示A部分面積16平方公尺、B部分面積65平方公尺、C部分面積13平方公尺、D部分面積45平方公尺騰空遷出；請求被告古明城自系爭9號建物如附圖所示E部分面積13平方公尺、F部分面積18平方公尺騰空遷出；請求被告周宏明自系爭9號建物如附圖所示G部分面積3平方公尺、H部分面積25平方公尺騰空遷出；請求被告郭明豪將系爭5號建物如附圖所示A部分面積16平方公尺、B部分面積65平方公尺拆除騰空，並將土地返還原告，暨給付原告1,033,869及自99年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起至返還如附圖所示A、B部分土地之日止按月給付原告38,105元；請求被告陳彩治將系爭7號建物如附圖所示C部分面積13平方公尺、D部分面積45平方公尺拆除騰空，並將土地返還原告，暨給付原告740,302元及自99年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起至返還如附圖所示C、D部分土地之日止按月給付原告新台幣27,285元；請求被告陳福山將系爭9號建物如附圖所示E部分面積13平方公尺、F部分面積18平方公尺、G部分面積3平方公尺、H部分面積25平方公尺房屋拆除騰空，並將土地返還原告，暨給付原告803,420元及自99年1月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自99年1月1日起至返還如附圖所示E、F、G、H部分土地之日止按月給付原告27,756元部分，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

附表(不當得利計算式，小數點以下4捨5入）：被告郭明豪

㈠被告郭明豪自96年7、8月間起迄今為系爭5號建物之事實上處分權人。

㈡96年9月1日至98年12月31日止不當得利金額1,033,869元：78157元（每平方公尺申報地價）×81平方公尺（被告郭明豪占用面積）×7%年息×2.333年=0000000元

㈢自99年1月1日起至返還如附圖所示A、B部分土地之日止，按月給付原告38,105元：80646元（每平方公尺申報地價）×81平方公尺（被告郭明豪占用面積）×7%年息÷12月/年=38105元/月被告陳彩治

㈠被告陳彩治自96年7、8月間起迄今為系爭7號建物之事實上處分權人。

㈡96年9月1日至98年12月31日止不當得利金額740,302元：78157元（每平方公尺申報地價）×58平方公尺（被告郭明豪占用面積）×7%年息×2.333年=740302元

㈢自99年1月1日起至返還如附圖所示C、D部分土地之日止，按月給付原告27,285元：80646元（每平方公尺申報地價）×58平方公尺（被告占用面積）×7%年息÷12月/年=27285元/月被告陳福山

㈠被告陳福山自96年7月4日起迄今為系爭9號建物之事實上處分權人。

㈡96年7月4日至98年12月31日止不當得利金額803,420元：78157元（每平方公尺申報地價）×59平方公尺（被告占用面積）×7%年息×2.489年＝803420元

㈢自99年1月1日起至返還如附圖所示E、F、G、H部分土地之日止，按月給付原告27,756元：80646元（每平方公尺申報地價）×59平方公尺（被告占用面積）×7%年息÷12月/年=27756元/月