臺北簡易庭103年度北簡字第13667號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　103年度北簡字第13667號

原告

魏旭鳳

被告

林建成

上列當事人間103年度北簡字第13667號給付租金事件，於中華民國104年11月19日言詞辯論終結，104年12月17日下午5時在本院台北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　許家瑋朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後：

主文

事實及理由要領

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告原請求被告應給付原告新臺幣（下同）300,000元，嗣於104年1月8日當庭具狀變更聲明為被告應給付原告596,751元及自該變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第14頁），因請求之基礎事實均同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：

㈠、被告於民國97年12月9日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租坐落於新北市○○區○○路00000號1樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自97年12月9日起至98年12月8日止，租金每月新臺幣（下同）80,700元，。詎被告尚積欠4期之租金共322,800元，其後雖於98年11月10日償還22,800元，然尚積欠300,000元之租金未給付。又被告遲至98年12月12日始遷離系爭房屋，且毀損承租範圍內之地板磁磚、拆除磚牆、天花板、鐵捲門等多處設施，又拆走鋁門，擅自於騎樓增設天花板與木板，於遷離時卻未回復原狀，原告為恢復系爭房屋原狀而支出修繕費共計258,000元（拆除回復工程110,000元+裝潢51,000元+鋁門窗97,000元）。另被告搬離時未拆除營業用之大電，原告其後拆除，期間自98年12月至99年2月間因被告營業用之大電電費共計14,751元。再系爭租約於98年12月8日屆滿，被告卻遲至98年12月12日始搬遷出系爭房屋，故依系爭租約第18條約定，被告應賠償原告每逾1日之違約金6,000元，即被告應賠償共24,000元之違約金（6,000×4）。是被告尚積欠原告租金300,000元、回復原狀修繕費272,751元及違約金24,000元，共計596,751元未給付，原告屢次催討未果。為此，爰起訴請求，並聲明：被告應給付原告596,751元及自民事變更聲明暨聲請調查證據狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告則以：系爭租約租期已屆滿將近5年，原告卻主張被告積欠租金300,000元云云，然被告當時早已與原告談妥將押租金300,000元抵付所欠租金，原告現請求被告給付租金自無理由。又被告搬遷後於距離系爭房屋不到300公尺之距離即開設另家超商，依社會通念，若被告真有如原告所言積欠租金及毀損系爭房屋之情事，豈有迄今長達約5年之時間均未上門請求被告賠償，顯然不合常理，且逾期搬離之違約金過高等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張被告前於97年12月9日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期限自97年12月9日起至98年12月8日止，租金每月80,700元。租期屆至後，被告於98年12月12日始將冰櫃搬離遷離系爭房屋，且未拆除營業用大電致原告自98年12月至99年2月之期間額外支出營業用之大電電費共計14,751元等情，業據其提出房屋租賃契約書及台灣電力公司台北南區營業處函為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告尚積欠租金300,000元、且又毀損系爭房屋內之地板、牆壁、天花板、鐵捲門等多處設施，拆走鋁門，擅自於騎樓增設天花板與木板，於遷離時卻未回復原狀，應賠償原告為此支付之回復原狀修繕費等情，則為被告否認，並以前詞置辯。經查：

（一）查原告主張被告積欠4期之租金共322,800元，扣除其於98年11月10日償還之22,800元，尚欠積租金30,000元等情，固提出帳戶明細為證，惟被告否認有欠租，辯稱其當時已與原告談妥以押租金300,000元抵付積欠之租金，故其才於前揭時日匯22,800元補扣抵後之差額等語，且原告亦不否認被告承租時確有承接其前手承租人陳玉真之押租金30,000元以為押租金之給付等情。雖原告主張被告不得以押租金扣抵，須被告履行其回復原狀之義務後始得返還云云，惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照），故不論原告是否有同意被告以押租金抵償欠租，依上開說明，押租金自當然發生抵充欠租之效力，故被告辯稱其得以押租金抵償欠積之租金，自屬有據，原告主張被告不得以押租金扣抵積欠之租金，尚欠其租金300,000元云云，尚非可取。

（二）復按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，民法第438條第1項、第432條固分別定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分配之原則（最高法院43年臺上字第377號判例意旨參照）。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張被告有毀損系爭房屋內之地板磁磚、拆除磚牆、天花板、鐵捲門等多處設施，又拆走鋁門，擅自於騎樓增設天花板與木板，應負責回復原狀等情，為被告所否認，辯稱其當時承接前手陳玉真所經營之超商向原告承租時之現況即為如此，其已是承接第4、5手了，並無毀損原告屋內設備、拆除鋁門或增設天花板、木板等情，依上開說明，原告自應就其主張有利於己之事實負舉證之責任。惟原告所提出之現場照片及所舉之證人即其弟魏應充至多僅能證明被告遷離系爭房屋時之屋況，並無法證明原告於97年12月9日將系爭房屋交予被告承租使用時當時之屋況為何，亦即無法證明前揭照片所拍攝之屋況係被告承租後始發生，而非於被告承租前即已存在，自難認被告確有原告所指拆除屋內磁磚、磚牆、鋁門、毀損天花板、鐵捲門並增設店面磚牆及天花板、木板等情事，原告主張被告應就上開部分負回復原狀之責，賠償其就此所支出之修復費用云云，即非可取。惟就原告所指營業大電未拆除之部份，為被告所不爭執，且被告同意應由其拆除並負擔未拆除前之營業用大電電費14,751元，而依原告提出之估價單所載（見本院卷第23頁），申請廢除營業大電及復原一般用電之估價為10,000元，而該項目連同其他品項之估價加總共為113,500元，經議價後原告實付110,000元，故依比例計算原告代被告拆除營業大電所支付之費用應為9,692元（10,000元x110,000/11, 3500＝9692元，元以下四捨五入），故原告請求被告給付其代為拆除營業大電之費用9,692元及未拆除前之電費14,751元共24,443元，自屬有據。

（三）末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。查兩造之租約第十八條約定：本約終止或租賃期屆滿時，乙方（按指被告）如不遷讓交還房屋，應自租賃關係消滅之翌日起至遷讓點收完畢之日止，按每逾期一日計付出租人違約金新臺幣陸仟元與甲方（按指原告），有系爭租約可稽，而被告係遲至98年12月12日始將冰櫃搬離遷讓完畢，故原告主張被告應依上開約定賠償其逾期四日交還系爭房屋之違約金，自屬有據。惟審酌原告於租約屆期後固因未能即時取回系爭房屋而受有損害，然被告占有系爭房屋期間，原告主要所受損害應係無法使用系爭房屋致無法獲得相當於租金之利益，參酌兩造約定每月之租金為80,700元，平均一日為2,690元，認原告請求按日以6,000元計算之違約金尚屬過高，本院認應酌減至每日以3,000元計算為適當。準此，被告應給付原告逾期搬離四日之違約金共12,000元（3,000x4＝12,000）。

五、綜上所述，原告請求被告應給付其代為拆除營業用大電之費用9,692元及未拆除前之營業用水電費14,751元，逾期遷讓房屋之違約金12,000元共36,443元，並加計被告收受原告民事變更聲明狀之翌日即104年1月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 6,500元合 計 6,500元