臺北簡易庭93年度北重訴字第12號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　93年度北重訴字第12號

原告

即反訴被告

丙○○○股份有限公司

法定代理人

甲○○

原告

六和紡織廠股份有限公司

即反訴被告

法定代理人

乙○○

共同訴訟代理人

范纈齡律師

共同訴訟代理人

趙儷玲律師

被告

即反訴原告

太平洋丁○○○股份有限公司

法定代理人

庚○

訴訟代理人

成介之律師

複代理人

黃啟倫律師

　　　　　　　戊○○

　　　　　　　己○○

上述當事人間給付租金事件，本院於民國九十五年四月四日辯論

終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告即反訴被告方面（見審理卷㈡第一三一至一三四頁，見一三四至一三七頁，見第一三八至第一五一頁，見第一五一至一五四頁，見第一五四至一六九頁，見第一七０至一七二頁）原告丙○○○股份有限公司（下稱：海華公司）及原告六和紡織廠股份有限公司（下稱：六和紡織）與被告先後簽訂、補充租賃契約：

⑴85年12月31日，簽訂「不動產租賃契約書」（下稱：原始租約），被告承租原告共有座落中壢市○○路及元化路交叉口處之「C1大樓」之地下一樓至地上十樓房屋及地下二樓至地下四樓（即被告中壢元化店），作為經營百貨公司及停車場使用。

⑵86年12月31日，雙方再簽訂「不動產租賃補充協議書」（下稱：補充協議㈠），被告增加承租「C1大樓」地上11樓之商場及露台、12樓之商場辦公室及餐廳、露台等。

⑶87年11月30日，復簽訂「不動產租賃補充協議書」（下稱：補充協議㈡），增加承租「C1大樓」之地下2樓之機車位。雙方於原始租約第6條第⑶項、原始租約第7條第⑵項、補充協議㈠第2條及補充協議㈡第2條，就租金約定如下：

⑴原始租約第6條第⑶項：第5年至第20年間應依下列方式計算「停車場月租金」予出租人：「停車場月租金」＝（實際承租之停車位數目）×（該年度之「停車位基本租金」與「停車位調節租金」兩者中較高者）。＊「停車位基本租金」係指：原始租約附件二所載第5年至第20年之每年每月每個停車位之租金。＊「停車位調節租金」係指：將每月每個停車位按「臺灣地區消費者物價基本分類指數（房租類）之每年消長百分比」所計算之租金。雙方應於第五個租賃年度起之每個租賃年度開始之十五日內，比較政府就「該年度之前一個月份」與「前一年度之同一月份」所頒佈之「臺灣地區消費者物價基本分類指數（房租類）之每年消長百分比，以計算該年度之每月每個停車位之「停車位調節租金」。（例如：「該年度之前一個月份」係今年之4月，則「前一年度之同一月份」即指去年之4月）。

⑵原始租約第7條第⑵項：第4年起至第20年間承租人應支付之「商場月租金」，按下列方式計算：＊「商場月租金」係指：（該年度之「商場基本月租金」）與（前一年度之「抽成月租金」）兩者中較高者。＊「商場基本月租金」＝〔原始租約附件三之每年度每坪每月租金〕×〔第1條第⑵項所載之商場面積〕＊「抽成月租金」＝「抽成年租金總額」÷12（月）。＊ 「抽成年租金總額」係指：承租人於一個租賃年度內就〝商場〞各樓層（指地下1樓至地上10樓全部）因自營（或依本約之規定而由他人經營）百貨公司、餐廳、購物中心、一般零售業、室內遊樂場、超級市場、城市俱樂部、文化會館，或「其他用途」，而以其自己名義（或其他人名義）開立之營業發票之總金額（扣除折讓、退貨、雙方共同認定之「非營業收入」）×6﹪所獲得之金額。

⑶原始租約第八條第⑴項約定，「雙方應於每一租賃年度開始之十五日內，依上述第6條及第7條之規定會算該年度之停車場月租金』及『商場月租金』」。因此，被告於第六年（92年12月12日至93年12月11日，即93年度），各應按月給付海華公司租金新台幣（下同）19，402，798元整、六和紡織10，447，661元整。於第七年（93年12月12日至94年12月11日，即94年度）應按月支付海華公司20，378，359元整、六和紡織10，972，962元。被告於92年9月間即陸續請求原告調降「基本月租金」，經協商多次而作成「第六年及第七年租金協議書（稿）」，然被告嗣後又發函不同意。原告遂請其按原始租約、補充協議㈠㈡支付租金。但被告竟於92年12月25日以（92）太百發字第8092-1207號函，片面主張原約定租金不合理，應以商場租金每月每坪1，200元，停車場租金每月每個車位3，500元計算云云；並據此付第6年租金15，025，251元及8，0 90，520元之租金分別予原告二人；第7年亦擅自以同一標準支付租金。合計二年度共短付海華公司116,767,860元及附表一利息、六和紡織62, 874,996元及附表二利息。本案租金並無土地法第九十七條規定之適用：被告辯稱本案兩造約定之年租金，超過土地法第九十七條第一項之租金上限，因此就超過部分其不負給付義務云云，核無可採。依最高法院最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高法院54年台上字第1528號判例，均認為該條於營業用房屋並不適用。何況本件租賃房屋係為被告量身定作以供其經營大型百貨公司之用，更無受土地法第九十七條保護之必要。至於被告所舉高行政法院92年判字第783號92年判字第419號判決所持法律見解，純係就核稅標準所為說明，且經最高行政法院92年度10月份庭長法官聯席會議決議而不再採用，故被告所辯並非可取。本案亦無情事變更之適用：民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果」。被告主張情事變更而請求減少給付，除應就情事變更之事實為主張及舉證外，尚應就該情事變更是否為契約成立當時所得預料，及有無顯失公平情事等事項，負主張及舉證之責。

⑴本件租約並非原告片面訂定，租金及調整公式亦無不當，且上開情事均為兩造締約時已經存在者，並無情事變更之情形。被告係跨國投資之百貨業，締約實力遠逾原告，於簽約前已經營百貨業十年以上，對於成本效益、租金計算公式應已審慎評估。被告聲稱租約由原告片面制定、租金及調整公式顯不合理等情，縱有此情亦在締約當時即已存在，自無情事變更可言。

⑵被告辯稱租金偏離當地市場行情云云。但是所提元化店商圈租金資係被告自行製做，並不可信；且其所列租賃物為一般商業大樓、辦公室、住宅，亦與本件量身訂做之百貨大樓有別，無從據此認定元化店租金偏離行情。

⑶被告另稱台灣近年經濟不景氣，九十二年且有SARS疫情致元化店經營雪上加霜，均非被告於簽訂契約時所得預見云云。但是，九十二年以迄今國民生產毛額呈成長趨勢，消費者物價指數自八十五年至九十三年呈上漲趨勢，九十一、九十二年微幅下降，九十三年四月以後又反彈。而SARS疫情並未影響被告元化店營業額，反而逐年成長。至於被告所稱利率亦與租無涉。

⑷依最高法院39年台上字第1440號判例、47年台上字第415號判決見解，民法第227條之2規定所謂之情事變更，係指某種突發、急遽之狀況，非契約當事人所能預料者而言。被告提出所稱九十年以來房租指數逐年微幅變動情形，應為社經情事緩慢變動之結果，非屬上引最高法院判決例所稱之劇變，原告並未受有何不預期之利益，被告亦未因此受有何不相當之損失。

⑸被告陳稱一般百貨業合理之租金支出係占其營業額之百分之六，被告租金則占百分之七至百分之八，並不合理。惟被告並未舉出任何依據，何況新光三越百貨公司各店之租金支出係占其營業額百分之八，被告所述即非正確。此外，百貨業獲利情形取決於經營策略等多項因素，與租金比例無必然關聯。

⑹被告認為基本租金永遠高於調節租金或抽成月租金，顯與當時訂約意旨不符，顯失公平云云。但是，基本租金為被告每月至少應給付之租金，實際支付金額則以「基本租金」與「調節租金」或「抽成月租金」間較高者定之，被告對此本有預見，亦屬租賃契約本旨。

⑺雙方曾依原始租約第二十四條協商變更租金，並草擬「第六年及第七年租金協議書（稿）」，惟與情事變更無關，且內容並未減少租金，僅係同意被告先給付部分租金而已，何況事後並未就草稿達成合意。被告無視於本件租約及本件租賃房屋係為其量身定做之事實，竟主張約定之租金過高云云，並恣意短付租金，顯已違約。被告復辯稱：原告未依本件租約附件四約定之項目交付租賃物，原告依約請求原定租金額，即欠合理云云；但是動工興建期間，被告即多次派人參與工務協調、會勘，從未主張設備有何欠缺，且被告已依約支付第一至五年租金，此一說詞顯非可取。本件為定有期限之租賃契約，故無民法第442條規定之適用。被告請求囑託不動產鑑價公司進行鑑定，並無必要；其提出瑞普國際物業股份有限公司（下稱：瑞普公司）所撰寫「太平洋丁○○○中壢元化店租金價格允當性分析」報告（下稱：價格報告）並不能證明有鑑定必要。

⑴本案是否符合民法第227條之2第1項規定而得調整租金，應為鈞院依法判斷之事項，並非不動產鑑價公司所能鑑定之事項。瑞普公司並非以不動產鑑價為其專業，又表示對於相關資訊之正確性概不負責，價格報告自無可採信。

⑵元化店營業額大幅成長，被告依契約支付租金，並不致顯失公平。依統計資料，元化店營業額自89年起，每年均呈現大幅成長，且90年至92年間之營業額平均成長率（10.3%）遠高於台灣地區百貨公司同時期之平均成長率（4.4%）。92年度成長5%、93年度再成長16.9%、94年度仍有11.6%成長。未受外在因素減少營業額。

⑶價格報告以「桃園地區大型賣場供給量分析」，及「桃園地區平均消費力」等資料，認為在桃園地區百貨業競爭及消費力停滯成長下，桃園地區之租金成長應近乎停滯云云，亦屬謬論。未能證明「桃園地區大型賣場租金市場」為完全競爭之市場且供過於求，故其結論並不可取。報告又以本件租賃物位於重劃區、其他大型賣場及辦公室等商用不動產之發展並不理想，及本件租賃物座落土地歷年之公告現值亦呈現下跌趨勢等理由，認本件租賃物合理之租金水準應為下跌趨勢云云；但是現場附近開發程度及工商繁榮程度，遠高於85年間簽訂租約時，價格報告均未予考慮。基地公告現值下跌並非土地價值滑落，實係合併其他較低價值土地而重新計算公告現值所致。

⑷價格報告認為本件租賃物於92年12月12日之合理租金市場行情為每月每坪1,105元云云，惟無客觀可信之證據可資證明。按被告公司元化店營業額居桃竹苗第一位，營業額大於被告公司新竹店，瑞普公司反認為被告公司元化店之租金應低於新竹店之月租金（93年月租金為1,494元），完全欠缺立論之基礎。報告僅憑被告公司新竹店之年租金支出佔營業額之比例，遂謂本件租賃物之年租金支出與年營業額之合理價格比率應介於5.5％-6.5%云云，亦非可取；何況又與前述新光三越百貨公司租金比例不符，益徵其判斷有誤。

⑸價格報告以積算法（成本法）推算本件租賃物之合理月租金為1,091元云云，卻未說明為何以此方法求取之不動產租金，即為該不動產之合理租金。且其認定「總成本」、「期待利潤率」及「費用率」均有錯誤，其據此計算之租金亦非正確。本件報告以租金實例比較法、營業額比率法或積算法認定「本件租賃物之合理租金為1,105元」云云，有諸多謬誤，且完全不能證明自92年12月12日以後，有任何客觀經濟情事劇烈變動，致被告按原租約支付租金顯失公平之情形。反訴方面：反訴原告亦無從依民法第227條之2調整租金。如前所述，反訴原告並未具體主張及舉證證明92年12月12日以後迄今有何情事變更之情形存在，以及依租賃契約所定租金，對反訴原告有何顯失公平之情形存在，其請求鈞院調整租金，顯無理由。本訴部分基於租金給付請求權而聲明：（審理卷㈡第一三一頁）

⑴被告應給付原告丙○○○股份有限公司壹億壹仟陸佰柒拾陸萬柒仟捌佰陸拾元整，及附表一所示利息。

⑵被告應給付原告六和紡織廠股份有限公司陸仟貳佰捌拾柒萬肆仟玖佰玖拾陸元整，及如附表二所示利息。

⑶願供擔保請准宣告假執行。反訴聲明：（同卷第一七０頁）

⑷反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑸如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、被告即反訴原告方面：（見審理卷㈠第一一六至一一九頁、第二００頁，見第一一六頁、第一一九至一二五頁，見第四０一至四０五頁，見第一二七至一二八、第二０五至二０六頁，見第二五０至二五五頁，見審理卷㈡第九九至一０三頁，見審理卷㈡第一八八至一九一頁）按土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。此一規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例）；又就土地法第九十七條第一項規定意旨觀之，所規範房屋租金最高額之限制，只有城市與非城市之別，而無供營業與否之分（參見最高行政法院九十二年度判字第七八三號、九十二年度判字第四一九號判決）原告所請求租金，已逾土地及其建築物申報總價年息百分之十，原告就超過部分不得主張：

⑴本件Ｃ１大樓坐落桃園縣中壢市○○段興南小段二四五地號土地，該土地面積為六一五五．０二平方公尺，九十三年一月之公告地價每平方公尺一八、二五八元，縱使依八十七年九月之公告地價為每平方公尺七一、九二七元計算，其年息百分之十為：四四、二七一、二一二元（六一五五．０二＊七一、九二七＊１０﹪＝四四、二七一、二一二）。

⑵Ｃ１大樓十二樓至地下一樓八十八年之課稅現值（較以後各年折舊後價值高）合計為八、五三四、０六一元，其年息百分之十應為：八五三、四０六元。

⑶上述公告地價及房屋課稅現值相加年息百分之十為：四五、一二四、六一八元，故每月租金上限應為：三、七六０、三八五元（四五、一二四、六一八元÷一二＝三、七六０、三八五元）。原告主張被告應給付月租共二九、八五０、四五九元，已逾上述標準。故對超過部分無請求權。本件應有情事變更原則之適用而須調整租金：

⑴契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第二百二十七條之二第一項定有明文。其要件有五：須有情事變更、須情事變更發生在法律關係成立後其效力完了前、情事變更須為不能預見、情事變更須因不可歸責於當事人之事由而發生、須因情事變更使原有效果則顯失公平。

⑵按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民法第二百二十七條之二第一項及民事訴訟法第三百九十七條第一項分別定有明文。所謂因不可歸責於當事人之事由，致情事變更者，係指其情事變更非因可歸責於當事人之事由所致而言，與原有債務之遲延履行是否可歸責於債務人無涉。又情事變更原則之規定，乃私法上之原則，當事人於訴訟外或訴訟上為主張，均無不可，其於訴訟上主張者，不論以訴為請求，抑以抗辯權行使，皆為法所許，且情事變更之事實，祇須在事實審言詞辯論終結前發生，法院即應依職權公平裁量為增減給付或變更其他原有效果之判決，毋庸由當事人另行起訴。（參見最高法院九十年台上字第一六五七號判決）

⑶租約訂定時，對於租金形成之合意過於片面，且其中對於租金調整之公式，亦非合理：契約於八十五年底時訂定，但主要係由原告片面制訂，且當時本件房屋附近並無其他百貨公司進駐，原告於制訂本件契約中之租金公式時，並無一合理之計算基準，而係以訂約前三年維持固定基本租金（商場基本租金前三年均為每月每坪一、一八０元，停車位基本租金前三年均為三、五００元），自第四年起，則以每年調漲百分之五之幅度增加往後各年度之租金，完全未考量消費者物價指數之升降，以及往後經濟環境變遷等客觀因素，顯有失公平。上述租金標準偏離當地市場行情，鄰近商圈二樓以上之租金水準，九十一年時大多介於每坪新台幣六百元至七百元之間，九十三年則介於五百至六百元之間，造成被告公司中壢店（即元化店）營運成本沉重之負擔。又未考慮近年台灣整體經濟景氣不佳，其間又遭逢ＳＡＲＳ疫情，皆非簽約時所得預見。而本件租賃物之價值與訂約時相較，已有明顯之下降，附近商機經元化店帶動後，元化店客源已被稀釋，本件房屋之價值已相對降低。原告出租成本應隨房屋價值降低，租金卻以每年百分之五之幅度上揚，實有違公平原則。原告於本案涉訟前已同意因情事變更而調整租金，則本件之爭議僅在租金如何公平、合理之調整，自有依據客觀事實認定之必要：

⑴訴訟前，雙方已依原始租約第二十四條之約定，展開租金調整之協商過程，惟兩造因協調未果而涉訟，足見原告亦認為有因情事變更而調整租金之必要。依最高法院歷來之見解，在調整土地租金之案例中，其調整之幅度，係法院自得裁量之範圍（參最高法院七十一年台上字第六六一號，及七十一年台上字第二一九Ｏ號判例要旨），且裁量認定之標準可由法院斟酌土地繁榮程度及比較鄰地租金等情形加以裁量（參最高法院二十年上字第二八三號判例），或認為基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項；土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項（參最高法院八十七年台上字第一一三三號判決）。

⑵本案租約僅依締約當時情形決定租金「計算方法」，且係採有利於原告之計算方式，如因時間經過而有客觀經濟環境變動，顯然有締約時不能預見之不合理情形時，自得調整。租約係採「商場基本月租金」及「抽成月租金」兩者比較較高者為當年租金額度；無論被告實際之經營狀況如何，或是不動產價值變動之情形，抑或市場租金之行情變化如何，原告均以較有利方式計算租金。即使自八十九年起「年度消費者物價指數統計表」年增率為負，亦不能減少租金，上述公式顯然不合理。

⑶原告拒絕鑑定主要理由在本件租賃房屋係量身定作，與附近租金無從比較，因而無從鑑定云云。惟鑑定目的在於提供其公告現值、市場現值以及租金水準等資訊，作為鈞院判斷約定租金是否過高，以及如何調整之參考。但原告所述理由實係鑑價「不可能」，並未說明何以並無必要進行鑑價。反訴方面：（以下為反訴主張）依據第二百二十七條之二第一項，反訴原告得請求調整租金（於九十五年四月四日當時表明反訴訴訟標的僅餘此項，不再主張民法第四百四十二條）。反訴原告前於九十二年十一月十八日發函原告二人，表示將於同年十二月起調整商場租金為每月每坪一千二百元，停車場租金為每月每車位三千五百元。蓋本件租約所訂租金偏高，以九十一年度為例，租金支出約占反訴原告當年度營業額之百分之七．七八，與同業新光百貨公司之租金約占其營業額百分之六相比，反訴原告支出之租金，顯然偏高。故依商場同業慣例，以當年度營業額百分之六．三至百分之六．八之標準計算，商場與停車位月租金分別為一千二百元、三千五百元為宜，爰以上述九十二年十一月十八日之函通知反訴被告調整租金，並請鈞院依此調整租金。反訴部分合於情事變更原則：因簽約時無法預見國內經濟環境每況愈下，國內利率走低、購買力下降導致房地產價格滑落，連帶影響租金行情。且九十二年間ＳＡＲＳ來襲更衝擊百貨業市場，此等事由均不可歸責於反訴原告。況依原始租約對於租金計算方式之規定，將形成基本租金永遠高於調節租金或抽成月租金，顯與當時契約意旨不符，對於反訴原告而言，確屬顯失公平，而應有情事變更原則之適用。何況，本件建物雖為反訴原告量身定作，然反訴被告並未將原始租約附件四租賃物之建材設備說明交付反訴原告，即與該合合約第十二條第一項規定不符，反訴被告如依原始租約請求租金即非合理。按最高法院93台上2446號判例之見解，只要係因不可歸責當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，於依其原有效果顯失公平者，法院即得為增減給付或變更其他原有效果之判決。故「基地周邊環境、工程繁榮程度」之變動，係屬於情事變更之事例。依據瑞普公司所提出「價格報告」，本件符合情形變更要件：

⑴該分報告就締約後之「環境變化」部份進行相當之研究，並根據具體之資料，例如總體經濟上之指標，如「家庭消費總支出」，「經濟成長率」，以及與經濟整體環境相關之事件，例如亞洲金融風暴、921大地震、SARS危機等具體情事，說明總體經濟面向上之環境變動。並根據「百貨業營收」與前述經濟指標之關連，具體說明總體經濟環境之變化，與百貨業之營收有絕對之關連。

⑵該報告又根據「桃園地區大型賣場供給量分析」，及「桃園地區平均家戶消費力」等資料，認為在桃園地區百貨業競爭及消費力停滯成長下，其桃園地區之租金成長應近乎停滯。另就本件租賃物周邊土地之開發，鄰近租金價格之水準，類似出租辦公室之租金及出租率，土地公告現值下跌等具體資料，認為該地區在總體經濟工商環境之變動，以及區域之經濟工商環境變動下，其合理租金應呈現下跌之趨勢。並進而指出其分析之趨勢。並反應於行政院主計處所公佈之「台灣地區房屋租金價格指數對上年同月漲跌率」統計表，以及「台灣省房屋租金價格指數銜接表」。

⑶該報告末以「資金實例比較法」、「營業額比率法」「積算法」等方式來推算現實當地之合理租金，並據此比較出每年合理之百貨業租金漲幅。故鈞院確有送交專業機構鑑定本件租賃物合理金額，不得能僅以反訴被告爭執租賃物係量身定做而看除鑑定之必要。反訴被告並未向鈞院表明百貨公司營業額成長比率與經營成本間是否相符；亦即本案所爭執之租金佔經營成本比例是否已經超出合理範圍才是本案爭執重點，倘因整體經濟環境變化未如雙方所能預期，導致租金佔成本比例過高，即係符合情事變更原則。反訴被告又否認台灣地區房租微幅下跌資料、其他同業租金標準，均非可取；其以微幅變動不等於劇變，而否認本件有情事變更原則之適用，自不足採。本訴聲明：（見審理卷㈠第一一四頁）

⑴駁回原告之訴及假執行之聲請。

⑵如受不利判決，請准供擔保免假執行。基於情事變更調整權而為反訴聲明：（見審理卷㈠第三九九頁）

⑶反訴原告與反訴被告於八十五年十二月三十一日所訂「太洋SOGO百貨中壢店不動產租賃契約書」、八十六年十二月三十日所訂「不動產補充協議書」及八十七年十一月三十日所訂「不動產補充協議書」向反訴被告承租其共有坐落桃園縣中壢市○○路及二化路交叉口C1商業大樓之房屋租金，應自九十二年十二月十二日起至九十三年十二月十一日止，將商場租金調整為每月每坪一千二百元、停車場租金調整為每月每車位三千五百元。

⑷願供擔保請准宣告假執行。叁、本院得心證理由：程序方面：

⑴雙方就本反訴合併辯論。

⑵原告於起訴後二度擴張訴之聲明（見審理卷㈠第二八四、審理卷㈡第一九頁）。反訴原告於起訴後亦減縮、擴張訴之聲明（審理卷㈠第二０八頁、第三九九頁）。

⑶反訴原告起訴時以民法第四百四十二條為訴訟標的（見審理卷㈠第一二七頁），隨後追加民法第二百二十七條之二為訴訟標的（見同卷第二四七頁），雖被告不同意此一追加，但本院認為此一追加對於被告防禦及訴訟終結影響不大，而於九十四年四月四日當庭准許其追加。反訴原告旋當庭減縮訴訟標的為民法第二百二十七條之二。（見審理卷㈡第一八六頁）雙方同意、不爭執事項：

⑴85年12月31日，原告二人與被告簽訂「原始租約」，被告承租原告共有座落中壢市○○路及元化路交叉口處之「C1大樓」之地下一樓至地上十樓房屋及地下二樓至地下四樓（即被告中壢元化店）。（見原證一）

⑵86年12月31日，雙方再簽訂「補充協議㈠」，被告增加承租「C1大樓」地上11樓之商場及露台、12樓之商場辦公室及餐廳、露台等。（見原證二）

⑶87年11月30日，復簽訂「補充協議㈡」，增加承租「C1大樓」之地下2樓之機車位。（見原證三）

⑷依前述各項租賃文件，被告於第六年（92年12月12日至93年12月11日，即93年度），各應按月給付海華公司租金19，402，798元整、六和紡織10，447，661元整。於第七年（93年12月12日至94年12月11日，即94年度）應按月支付海華公司20，378，359元整、六和紡織10，972，962元。

⑸被告於92年12月25日發函主張應以商場租金每坪1，200元，停車場租金每個車位3，500元計算租金（原證七）；並據此付第六年租金15，025，251元及8，090，520元之租金分別予原告二人（原證九及二一）；第七年亦擅自以同一標準支付租金（原證三三）。如租金標準並未變更，被共短付第六及第七年租金海華公司116,767, 860元、六和紡織62,874,996元。（被告已指定抵充各期租金）爭執要旨：

⑴本訴部分本件租金有無土地法第九十七條第一項租金上限之適用？

⑵反訴部分是否應依民法第二百二十七條之二第一項調整租金？土地法第九十七條第一項方面：被告辯稱土地法第九十七條第一項並未區分營業用或非營業用房屋，故本件租金仍受該條所限制，不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十云云。原告認為該條規定僅於非營業房屋有其適用，本件租賃物係供百貨公司使用，租金不受上述規定之限制等語。經調查：

⑴按土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。至於所謂「城市地方房屋」是否兼指營業用房屋，依據最高法院九十四年度第二次民事庭會議認為：「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。」（最高行政法院九十二年度十月份庭長法官聯席會議亦採相同見解），因此，本件租賃物既作為被告經營百貨業之房舍，其租金不受土地法第九十七條第一項限制。

⑵被告雖舉最高法院四十三年台上字第三九二號判例、最高行政法院九十二年度判字第七八三號及九十二年度判字第四一九號判決，主張該條並不區分房屋是否供作營業用途云云。惟其所舉最高法院四十三年台上字第三九二號判例見解業經該院於前述決議所變更，另二則最高行政法院判決亦與最高法院決議、最高行政法院九十二年度十月份庭長法官聯席會議決議見解相佐，故本院不採用此部分法律見解。因此，本件租賃物（被告中壢元化店）既係提供做為百貨營業用，其租金不受土地法第九十七條第一項限制。再者，原告主張雙方雖曾在九十二年間協商達成「第六年及第七年租金協議書（稿）」，被告又在九十二年十一月十八日發函不同意其內容；此有被告信函影本一份可證（見審理卷㈠第五九頁），應認雙方並未同意修正上述各件租賃文件之租金。至於被告辯稱原告未交付原始租約附件四資料，惟而要求減少租金云云：本院認為被告雖可請求原告交付此等文件，但是被告已使用收益租賃物數年，又未能說明此等文件欠缺將影響其如何使用，故不得以此為由要求減付租金從而，原告依據租金給付請求權，訴請被告分別給付原告主文第一、二項所示本金、利息，合於法律規定，應予准許。（因被告就調減租金提起反訴，故租金應否調減於反訴理由另為說明）兩造陳明願供擔保代替釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

肆、反訴方面：反訴原告主張情事變更，應自九十二年十二月十二日起至九十三年十二月十一日止，將商場租金調整為每月每坪一千二百元、停車場租金調整為每月每車位三千五百元云云。反訴被告否認本件有何情事變更，原定租金不必調降等語。經調查：

⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。

⑵反訴原告主張調降租金理由無非訂約時由被告片面制定租金標準、事後經濟狀況發展不如預期、房價與國民購買力近年呈下跌趨勢，然而本案租金反而呈上揚趨勢，相較於同業，反訴原告比例過高，雙方既在起訴前依原始租約第二十四條協調租金，足見本件租金確有調整必要云云。但是，反訴原告係國內知名大型百貨業者，在締約前經營百貨有十年以上歷史，其締約能力不遜於反訴原告，對於租金標準應已詳細核算是否符合二十年租期之經濟效益，且對於國內消費市場長期發展當有所預測，各項風險、利潤與成本應已列入其考慮因素。

⑶再者，經濟行為以自由競爭為主要原則，法律僅就競爭行為規範其秩序，並非任何商業行為適合由法律介入。是以「情事變更」本質上應係指社會經濟在短時間內發生重大變化（例：石油危機），或是長期發展致與早年狀況產生顯著差異而言；為避免交易當事人遭遇重大損失，而得訴求法院增減或變更給付。以本件租約而言，SARS事件雖係短期劇變，但是為時甚短（不到三個月），對於長期租金產生影響有限，本件爭議者係SARS結束半年以後各期租金，亦與情事變更不符。

⑷瑞普公司所製做「價格報告」以一般商業大樓、辦公室、住宅租金資料判定元化店租金偏高；但是各類型行業對於不動產需求有別，同業間經營策略與財務分配亦不盡相同，故一般商業大樓與百貨業不可等而視之，而每家百貨公司就不動產租金所應負擔比例，亦無從強求一致，純應由市場競爭角度決定個別租金數額。至於國民消費能力與房價漲跌亦僅能做為百貨業內部參考因素，但是當地消費人口是否增加、服務效率、促銷方式均會影響獲利，即使元化店各項經營成本與反訴原告估算出入，並不當然屬於「情事變更」。至於雙方曾就租金協商，僅係各自謀利益之主觀要求，並不能以此斷定社會經濟已有重大變化。因此，本件租賃物既提供反訴原告做為營業使用，其營業利潤取決於經營方針、長期規畫、商品對顧客之吸引力、服務態度等重多因素，租金雖係反訴原告營業成本之一，但是社會經濟既無重大變化，即使反訴原告估算有誤，亦應循市場機制處理，而無民法第二百二十七條之二第一項之適用。反訴原告依前述規定訴請調降租金如反訴聲明，於法不合，應予駁回。反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據（形成之訴不必聲請宣告假執行或免為假執行），應併予駁回。因反訴部分事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。

伍、結論：本訴原告之訴為有理由、反訴原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）

台北簡易庭法官 吳燁山附表一：被告應給付原告丙○○○公司之利息┌──────────┬────────────────────────┐│各期短付之租金額 │ 利息 ││ （新臺幣） ├─────┬────────┬─────────┤│ │ 利率 │ 起算日 │ 截止日 │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│92年12月12日起至93年│年利率5％ │自訴狀繕本送達 │至被告清償日止 ││4月11日止： │ │被告翌日起算（即│ ││17，510，188 元 │ │93年4月17日） │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年4月12日起至93年5│同上 │93年4月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年5月12日起至93年6│同上 │93年5月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年6月12日起至93年7│同上 │93年6月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年7月12日起至93年8│同上 │93年7月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年8月12日起至93年9│同上 │93年8月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年9月12日起至93年1│同上 │93年9月13日 │同上 ││0月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年10月12日起至93年│同上 │93年10月13日 │同上 ││11月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年11月12日起至93年│同上 │93年11月13日 │同上 ││12月11日止： │ │ │ ││4，377，577 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年12月12日起至94年│同上 │93年12月13日 │同上 ││1月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年1月12日起至94年 │同上 │94年1月13日 │同上 ││2月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年2月12日起至94年 │同上 │94年2月13日 │同上 ││3月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年3月12日起至94年 │同上 │94年3月13日 │同上 ││4月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年4月12日起至94年 │同上 │94年4月13日 │同上 ││5月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年5月12日起至94年 │同上 │94年5月13日 │同上 ││6月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年6月12日起至94年 │同上 │94年6月13日 │同上 ││7月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年7月12日起至94年 │同上 │94年7月13日 │同上 ││8月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年8月12日起至94年 │同上 │94年8月13日 │同上 ││9月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年9月12日起至94年 │同上 │94年9月13日 │同上 ││10月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年10月12日起至94年│同上 │94年10月13日 │同上 ││11月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年11月12日起至94年│同上 │94年11月13日 │同上 ││12月11日止： │ │ │ ││5，353，108 元 │ │ │ │└──────────┴─────┴────────┴─────────┘附表二：被告應給付原告六和紡織廠之利息┌──────────┬────────────────────────┐│各期短付之租金額 │ 利息 ││ （新臺幣） ├─────┬────────┬─────────┤│ │ 利率 │ 起算日 │ 截止日 │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│92年12月12日起至93年│年利率5％ │自訴狀繕本送達 │至被告清償日止 ││4月11日止： │ │被告翌日起算（即│ ││9，428，564 元 │ │93年4月17日） │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年4月12日起至93年5│同上 │93年4月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年5月12日起至93年6│同上 │93年5月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年6月12日起至93年7│同上 │93年6月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年7月12日起至93年8│同上 │93年7月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年8月12日起至93年9│同上 │93年8月13日 │同上 ││月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年9月12日起至93年1│同上 │93年9月13日 │同上 ││0月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年10月12日起至93年│同上 │93年10月13日 │同上 ││11月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年11月12日起至93年│同上 │93年11月13日 │同上 ││12月11日止： │ │ │ ││2，357，141 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│93年12月12日起至94年│同上 │93年12月13日 │同上 ││1月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年1月12日起至94年 │同上 │94年1月13日 │同上 ││2月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年2月12日起至94年 │同上 │94年2月13日 │同上 ││3月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年3月12日起至94年 │同上 │94年3月13日 │同上 ││4月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年4月12日起至94年 │同上 │94年4月13日 │同上 ││5月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年5月12日起至94年 │同上 │94年5月13日 │同上 ││6月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年6月12日起至94年 │同上 │94年6月13日 │同上 ││7月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年7月12日起至94年 │同上 │94年7月13日 │同上 ││8月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年8月12日起至94年 │同上 │94年8月13日 │同上 ││9月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年9月12日起至94年 │同上 │94年9月13日 │同上 ││10月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年10月12日起至94年│同上 │94年10月13日 │同上 ││11月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │├──────────┼─────┼────────┼─────────┤│94年11月12日起至94年│同上 │94年11月13日 │同上 ││12月11日止： │ │ │ ││2，882，142 元 │ │ │ │└──────────┴─────┴────────┴─────────┘上為正本，係照原本作成。

如對本判決不服，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀（按對方人數提出影本，免附郵票）。並應繳納上訴費─請洽本院服務中心，或至司法院網站便民服務專區之「民事徵收費用標準」閱覽、下載相關程式。

〔附錄〕民事訴訟法第三百九十二條第二、三項：法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。