臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

臺北市政府財政局

法定代理人

李述德

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

張世興律師

被告

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國95年4月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：被告所有門牌號碼臺北市○○街241巷1弄1號4樓房屋（下稱系爭房屋），坐落臺北市○○區○○段六小段457、458地號土地上（以下分別逕稱457地號土地、458地號土地），而其中面積28平方公尺之457地號土地為臺北市所有，原告為管理者。系爭房屋所在之臺北市○○街241巷1弄1號建物（下稱系爭建物，共計4層）無合法權源占有原告之管理457地號土地全部，受有相當於租金之不當得利，爰參酌土地法第97條第1項規定，以附表所示計算方式，請求被告依系爭房屋占有457地號土地比例即7平方公尺，給付民國89年3月1日起至94年2月28日止之相當於租金之不當得利新臺幣（下同）85,660元。爰依民法第179條規定起訴請求，並聲明：㈠被告應給付原告85,660元，及自民國94年3 月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告抗辯：依建物登記謄本記載，系爭房屋乃坐落於臺北市中山區○○段○○段451地號土地（下逕稱451地號土地）與458地號土地，與原告管理之457地號土地無涉。又縱使該差異僅為政府辦理土地分割然未同時申請基地地號變更所致，系爭房屋所在之系爭建物實際占有457地號土地面積亦只有1.35 平方公尺，被告僅須依比例負四分之一的責任，原告主張系爭房屋依比例占有457地號土地達7平方公尺，不知如何計算得來。再者，雖然原告主張系爭建物坐落之土地，除實際占有之面積外另包含所謂法定空地等語，但系爭建物是在55年間就興建完成，那時有無法定空地之規定實有疑義。何況建商興建系爭建物時，乃經臺北市政府工務局嚴格審查後發給使用執照，被告信賴政府機關發給的執照購入系爭房屋，數十年來照章繳納各項稅賦，也無一政府機關告知系爭房屋有何問題，若系爭建物確有問題，為何主管機關不早些追究建商責任？時至今日，忽爾被訴無權占有政府土地，當時興建系爭建物的建商現在早已不知何去，使被告無從追償，難道政府機關無怠惰之責？為何要求被告必須負擔全部的責任？退萬步言，若系爭房屋確實有如原告所主張占有457 地號土地之情形，被告也無獲得利益，請本院酌情平衡兩造利益等語。爰聲明：駁回原告之訴。

參、兩造不爭執事項：

一、被告為門牌號碼臺北市○○街241巷1弄1號4樓（系爭房屋）所有權人（本院卷第14頁參照）。

二、457地號土地面積28平方公尺，所有權人為臺北市，管理人為原告（本院卷第59頁參照）。

三、臺北市○○街241巷1弄1號（系爭建物）全幢4層，每層面積均相同（本院卷第14頁參照）。

肆、得心證之理由：

一、本件爭點：

㈠系爭房屋坐落之土地為何？

㈡若系爭房屋確亦坐落於457地號土地上，其占有面積為何？

㈢承上，原告請求之不當得利數額，是否有據？

二、爭點一方面：查，「經查本所（臺北市中山地政事務所）地籍資料，旨揭建號建物（即系爭建物）基地坐落應為榮星段六小段四五七、四五八地號上，惟登記簿登載為榮星段六小段四五一、四五八地號（重測前：下埤頭段六三一－四、六二六－一二地號），係因民國六十四年辦理土地分割未同時申請基地變更登記所致」等情，有臺北市中山地政事務所93年9月10日北市中地一字第09331467100號函在卷可稽（本院卷第99頁至114頁參照）。又查，系爭建物所獲發之使用執照，明載建築地址包含重測前之下埤頭段631之4（嗣分割出631之12、631之13地號，631之4地號重測後即現在的451地號，631之12重測後即現在的449地號，631之13地號重測後即現在的457地號）、626之12（重測後即現在的458地號）地號土地，有臺北市工務局54年使字第0084號建築物使用執照存根、臺北市土地登記簿附卷足考（本院卷第98頁、99頁背面至108頁參照）。復經本院囑託臺北市中山地政事務所並會同兩造現地履勘後，確認系爭建物確實坐落於458、457地號土地，而無涉451地號土地，此亦有臺北市中山地政事務所94年11月28日土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）附卷足憑（本院卷第72 頁參照）。足認系爭房屋所坐落土地，確實為457、458地號土地，雖臺北市建物登記謄本記載系爭房屋坐落於451、458地號土地（本院卷第14頁參照），然係為原下埤頭段631之4基地分割時未申請變更登記所致，不影響系爭房屋實際坐落情形，被告所辯，容有誤會。

二、爭點二方面：

㈠查系爭建物面積92.06平方公尺，系爭房屋面積亦為92.06平方公尺，每層面積相同，系爭建物本身實際占用457地號土地面積為1.35平方公尺等情，有臺北市建物登記謄本、複丈成果圖在卷可稽（本院卷第14、72頁參照），並據本院現地履勘屬實。故被告抗辯系爭建物僅占有457地號土地1.35平方公尺，渠所有之系爭房屋依比例僅須付四分之一責任等語，難謂毫無所本。惟查，為使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，故建築法令規範建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地。換言之，欲合法興建建築物，所需取得之建築基地除供建築物本身所占之地面外，尚應包括該建築物所應留設之法定空地，此為現行建築法第11條之規範目的。揆之建築法第11條立法沿革，係首見於60年12月23日修正公布之建築法第11條：「本法所稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」。其修正草案分條說明闡釋：「建築基地之定義，現行法令中迄無規定，為利建築管理之實施，特參考美、日等國有關規定，及我國實際情形，增訂本條條文。」（立法院公報第60卷第29期院會紀錄第78頁參照），嗣於73年11月7日修正公布建築法時，為加強建築基地及法定空地之管理，進一步將前述原條文修正為：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。」，而將原條文所稱「保留之空地」修正為「留設之法定空地」，以期明確。該次修正草案重點說明復詳述：「按建築基地之留設空地，旨在維護建築物通風採光，預防建築物過度密集，並有助於景觀視野以及消防效果。」之修正理由（立法院公報第72卷第101期院會紀錄第21頁、立法院公報第73卷第13期委員會紀錄第31頁參照）。足認，系爭建物本身實際上雖僅占有457地號土地1.35平方公尺，然其於法令上所應取得之建築基地，自應含括457地號土地其他部分。該部分雖非物理上實際之占有，惟占有本不以現實上有物理性之接觸為限，如基於某種法律關係之存在，不論占有人有無占有之意思，仍該當存在占有關係。占有人縱無占有之權源，亦得行使民法有關保護占有規定之權利，而對於該物有事實上管領之力。依前揭說明，於法令上，457地號土地全部為系爭建物法定空地之一部，均屬於系爭建物所占有之範圍，被告亦得基於系爭房屋所有人之身分，對於457地號土地之全部行使民法有關保護占有規定之權利，自該當具占有關係。故被告抗辯系爭建物除複丈成果圖所繪製斜線部分1.35平方公尺外，並無占用457地號土地其餘部分等語，即不可採。

㈡次按「建築技術上之準則及公私建築制式標準。由內政部定之。」，「建築技術上之準則及私建築制式標準依本規則之規定」、「住宅區內之建築物其建築面積不得超過基地面積百分之五十。」分別為系爭房屋興建時所應適用的33年9月21日國民政府修正公布之建築法第47條，34年2月26日內政部發布之建築技術規則第1、17條所規定。是以，系爭建物興建時之建築法雖尚未明列建築基地之定義，亦無「法定空地」名稱，然依本段前揭說明，其建築仍應符合他建築法令所定建築成規。是以，系爭建物興建時，依法令其建築基地應包含須留設之法定空地，被告辯稱不知系爭建物興建時有無相關規定等語，亦屬誤會。

㈢再查，系爭建物之建築基地包含457地號土地全部，457地號土地面積為28平方公尺，系爭建物共計4層，每層面積相同等情均已如前述，故系爭房屋應就系爭建物占有457地號土地28平方公尺之事實，依其面積與系爭建物全幢總面積之比例負四分之一之責任。

三、爭點三方面：

㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條前段定有明文，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而對方所受利益之數額，如有爭執，應由請求人負舉證之責。

㈡查系爭房屋所在之系爭建物因其建築基地包含原告所管理之457地號土地而得合法建築，並享有日照、通風、採光等利益，然該筆土地因屬於系爭建物之法定空地，為系爭建物占有，致使原告無法積極利用，又被告對於原告所管理之457地號土地並無占有之權源。是被告無法律上原因受有系爭房屋獲得日照、通風、採光等利益，致原告受有損害，被告自應返還其利益。經查，原告雖主張參酌土地法第97條第1項規定，請求被告給付以系爭房屋所占457地號土地比例，依89年3月1日起至94年2月28日止，457地號土地各期公告地價年息百分之五計算之相當於租金之不當得利85,660元（計算方式如附表所示）。惟經本院數度闡明，原告未能證明被告究竟受有如何之利益，原告逕依附表計算方法請求被告返還利益，容有未洽，而被告因系爭建物本身實際占有457地號土地或僅因系爭建物建築基地範圍而占有457地號土地所受之利益，非可一概而論，本院審酌前開使用土地狀況併系爭建物所在位置、系爭房屋位處之樓層、周圍商業活動情形、交通狀況、休閒設施等一切情事，認為系爭建物本身實際占有457地號土地部分，依原告主張按系爭房屋面積所占系爭建物各層樓總面積之比例，以89年3月1日起至94年2月28 日止，457地號土地各期公告地價年息百分之五（未超過土地與建物申報總價年息百分之十，此節被告並未爭執）計算之相當於租金之不當得利，可以允許；其餘部分，因被告所得乃日照、通風、採光等抽象利益，調查該等利益價額所需時間、費用與當事人之請求顯不相當，本院爰依民事訴訟法第436條之14第2款規定公平裁量，認原告就該部分每月所受利益為10元。是以，被告因系爭房屋占有457地號土地，89年3月1日起至94年2月28日止所受之利益應為4,730元。計算式：１系爭建物本身實際占有457地號土地方面：系爭建物本身占有457地號土地面積為1.35平方公尺，系爭房屋依比例需負四分之一責任已如前述。而89年3月至89年6月，457地號土地公告地價為每平方公尺45,200元。89年7月至92年12月，457地號土地公告地價為每平方公尺48,700元。93年1月至94年2月，457地號土地公告地價為每平方公尺50,800元（臺北市公告土地現值及公告地價查詢系統表參照）。以此計算：

⑴89年3月1日起至89年6月30日止，相當於租金之不當得利：45,200（元／平方公尺）*〈1.35（平方公尺）/4〉*5％（／年）*4/12（年）≒254元（元以下四捨五入，下同）。

⑵89年7月1日起至92年12月31日止，相當於租金之不當得利：48,700（元／平方公尺）*〈1.35（平方公尺）/4〉*5％（／年）*42/12（年）≒2,876元。

⑶93年1月1日起至94年2月28日止，相當於租金之不當得利：50,800（元／平方公尺）*〈1.35（平方公尺）/4〉*5％（／年）*14／12（年）≒1,000元。

⑷合計被告就渠所有之系爭房屋，因系爭建物實際占有457地號土地方面，89年3月1日起至94年2月28日止，五年之不當得利：254元＋2,876元＋1,000元＝4,130元。２系爭建物因其建築基地而占有457地號土地方面：如前所述，被告此部分每月受有10元之不當得利，故89年3月1日起至94年2月28日止，5年之不當得利：10（元／月）*5（年）*12（月／年）＝600元３總計，被告就渠所有之系爭房屋因系爭建物占有457地號土地，自89年3月1日起至94年2月28日止，五年之不當得利為4,730 元。原告請求被告給付85,660元，逾前開範圍，不能允許。

㈢雖被告另抗辯渠信賴政府核發之使用執照購入系爭房屋，對於此事並無過失，原告拖延多年才來追索，顯有行政怠惰，與有過失等語。經查，本件之源起，乃因系爭建物興建時所應適用之35年4月29日國民政府修正公布的土地法第25條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」（該條嗣於89年1月26日修正為現行條文），而當時臺北市政府（尚未升格為院轄市）為在完成上開土地法所定處分所管公有土地應經之程序前，即使民眾得因取得公有土地之使用權而可建築房屋，故有先出租市有土地，並核發土地使用權同意書，供民眾申領建築執照之行政行為。系爭建物之建商，即循上開模式，先向原告承租重測前之中山區○○○段631地號土地（下逕稱631地號土地），租期51年6月1日起至53年5月31日止，而取得631地號土地使用權利證明書後，再與同段鄰地即重測前之626之7、626之12地號之私有土地併向臺北市政府工務局申請獲發54年使字第0084號建築物使用執照，而據以興建「松江新村國民住宅」（包含系爭建物）。然系爭建物興建完成後，建商僅一度續租631地號土地分割後之631之4、631之6地號土地，租期自55年1月1日起至56年12月31日止（本院卷第92至第94頁參照），其後即未再續租原631地號土地之任何一部。而雖臺北市政府與建商所定租約第10、15條分別明定：「出租人如通知承租人承購土地時承租人願照出售價格及期限承購，否則自願拆屋返還土地，決無異議。」、「租期屆滿換約規定：租期屆滿即為終止租賃關係，不另通知承租人如有意繼續租用者應于租期屆滿前一個月，自動申請出租機關同意後辦理換約，否則出租機關視為無意續租，於租期屆滿後收回基地另行處理，承租人未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負擔損害賠償責任按租金標準繳納使用費並不得主張繼續租約及其他異議。」（本院卷第93頁參照）但原告未於前揭租約屆滿時，按上開約定向建商主張權利，其行為殊有不當。且縱租約屆滿時系爭建物所有權已移轉他人，原告也未於建商違約時即刻向系爭建物當時之所有權人主張權利，致拖延經年，人事已非，徒增爭議，亦顯屬非妥。被告因之有所抱怨，亦所難免。惟按，不當得利之構成要件，乃一方受有利益，他方受有損害，利益與損害間有相當因果關係，而該財產上變動並無法律上原因等項。其目的係為調整財產變動發生，而受益人無法律上原因之客觀現象，其債之發生依法律的規定，屬於事件，並非法律行為，不以當事人意思表示為依據，更不以受益人有故意過失為要件，因之，亦無與有過失規定之適用。職是之故，縱使原告對與此事之發生或擴大有行政上之疏失，抑或被告對於此事之發生並無過失，仍不能解免被告應返還渠所受不當利益之責任，被告所辯，不足採信。

㈣據上，被告所有之系爭房屋無法律上權源占有原告所管理之457地號土地而受有利益，並致原告受有損害，被告自應返還所受之不當得利4,730元與原告。

四、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條亦有明文規定。前開不當得利債務，並無給付期限，而原告雖於曾以93年12月7日北市財五字第093332669 00號函請被告給付，有原告前開函件在卷可考（本院卷第166頁背面至第167頁參照），但原告並未證明前揭函件所定履行期限為何以及該函已合法送達被告，原告僅得請求自本件支付命令狀送達被告翌日（即94年6月11日，被告自承94年6月10日收受，本院卷第4頁參照）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，原告逕為請求自94年3月1日起算，逾前開範圍，亦屬無據。從而，原告依據不當得利法律關係，請求被告給付4,730元，及自94年6月11日起至清償止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍，為無理由，應予駁回。

三、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第3項所示。