臺北簡易庭96年度北小字第708號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　96年度北小字第708號

原告

香苑大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

李樂濟律師

被告

迦南服飾股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

黃淑芬律師

訴訟代理人

甲○○

上述當事人間給付管理費事件，本院於民國九十六年六月十四日

辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：（見起訴狀、追加起訴狀、九十六年六月十一日書狀與筆錄）

⑴台北市○○○路○段七十六號等建物所座落香苑大廈係六十六年間所建造社區，住戶組成香苑大廈管理委員會（即原告）為管理機構，被告係其中七十號、七二號、七四號建物（以下合稱：本件房屋）區分所有權人，建物登記謄本記載各戶面積如附表一所示。惟區分所有權人歷年會議均決定以六十六年間建商所移交資料計算各戶面積，被告雖然提出不同意見，九十六年四月七日區分所有權人會議再度討論此案時，仍決議以建商資料為準，故七十號與七十二號面積合計為三十九．七二坪，七十四號面積為三十九．三五坪，被告應以此面積支付管理費（含基本管理費與清潔費）。

⑵被告曾主張房屋面積計算錯誤而拒付管理費，鈞院分別以九十年度北簡字第九一八九號（上訴案號：九十三年度簡上字六四０號）、九十四年度北小字第一二六二號（上訴案號：九十四年度小上字第一一六號）判決原告勝訴確定。依據爭點效理論，前述案件就房屋面積所為認定，對本案具有拘束力。

⑶規約就基本管理費區分為營業用與非營業用，但是一樓一律分為兩種面積計算：三九．七二坪或三九．三五坪。營業用建物每坪每月為新台幣（以下同）80元，一樓以八折計算，故為64元；非營業建物每坪每月為55元，一樓以八折計算，故為44元。營業用建物即使空置也無任何繳費優惠。因此，七０與七二號合計三十九．七二坪，每月應支付基本管理費二千八百五十元（39.72*64+300 =2842.08，但是一向收費二八五０元），七十四號為三十九．三五坪，每月應付基本管理費二千八百四十元（因為另一種規格為三九．七二坪─每月費用二八五０元，故向來扣減十元以計算七十四號費用）。此外，每戶面積大於二十五坪，應按月支付清潔費三百元，二十五坪以下房屋每月清潔費為二百元。

⑷七二號雖然登記為機械停車位，但是實際上在做營業使用，並非做停車位使用，被告因此而被處罰。後來放置活動展示櫥櫃，檢查人員來檢查時，房客就將展示櫃移開，露出停車位的升降機，以規避檢查。

⑸九十四年八月至九十五年七月，被告欠付七０與七二號管理費十二個月，其中承租戶永恆鑽石店繳納二筆款項共二千七百五十元（1100+1650=2750），故這二戶尚欠三萬一千四百五十元（2850*12-2750=31450）；七十四號則欠付九十四年

八、九月兩個管理費共五千六百八十元，以上合計達三萬七千一百三十元。規約第十八條第四、五款明定，逾期繳費達三期以上，寄存證信函超過半年，得按年息百分之十收取利息；如進入訴訟程序，應按追繳金額百分之五十計算罰款（即違約金）。故被告應按年息百分之十計算遲延利息，並應支付罰款一萬八千五百六十五元。

⑹基於管理費請求權等而聲明：

①被告應給付原告37,130元，及自追加起訴狀影本送達次日起（即九十六年四月十八日）至清償日止，按年息百分之十計算之利息。

②被告應給付原告18,565元。

二、被告答辯：（見九十六年二月八日、四月十三日及六月六日書狀、六月十四日筆錄）

⑴香苑大廈應以建物登記簿謄本計算各戶坪數，不應以建商移交圖面計算面積，何況各樓層空間配置不盡相同。被告一再要求管委會討論均無效果。九十六年四月七日區分所有權人會議的決議不合理，被告認為以建物謄本計算房屋面積才合理；謄本面積乘以0.3025就是各戶坪數。原告就本件房屋超收管理費多年。

⑵七二號是汽車升降車位，不能算做營業用建物，原告仍以營業費用收取管理費，即屬錯誤。整棟大樓一樓只有七十二號是升降車位，地下室的產權全部屬於被告，但是地下室有很多的公共設施，要進到地下室的車位一定要從七二號的升降機進入。七二號與七０號如果裝設隔間牆，七０號就會破碎無法使用。被告與承租戶簽訂租約，承租範圍不包括七二號。至於原告所稱鑽石店是九十五年七月才開始簽租約，即使作為營業也是承租戶的行為，與被告無關，何況簽約日期晚於本案費用所屬期間。

⑶一樓住戶打八折繳費是因為較少使用電梯等公共設施（見九十三年度簡上字第六四０號判決第七頁），與本件房屋坪數遭原告灌水無關。此外，一樓如果是空屋，以往都依非營業費率來計算，即每坪55元再打八折；本件房屋在九十四年八月至九十五年七月間，七０與七二號有十個月空置，七四號有二個月空置，均應按非營業費率計算，原告一律以營業費率計費，並非正確。被告也已提存一萬九千一百三十九元（九十六年度存字第五九八號），原告不應再要求罰款（違約金）。

⑷並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，請准供擔保免假執行。

三、程序方面：原告九十六年四月十一日書面追加利息與違約金（罰款）之請求，被告雖不同意此部分追加、擴張。但本院認為對於被告防禦及訴訟終結並無太大影響，於九十六年四月十七日當庭准許，先予說明。

四、爭點效方面：按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（參見最高法院八十八年台上字第五五七號、第二二三０號、九十二年台上字第三一五號判決）。經調查，管理費係每月、每年持續發生，此種繼續性契約之爭點會因時空不斷變化，即與上述最高法院判決所述特定時空爭點有別。再者，雙方前因管理於本院九十年度北簡字第九一八九號（上訴案號：九十三年度簡上字六四０號）、九十四年度北小字第一二六二號（上訴案號：九十四年度小上字第一一六號）判決確定，但是判決至多僅敘述原告所主張收費標準為大多數住戶所不爭執，並未提及此一收費標準是否經區分所有權人決議，決議內容是否符合平等原則等情。何況，區分所有權人在九十六年四月七日再度決議收費標準，此一事實並非前案所得預見，故前案判決所述管理費標準並不拘束本案，先予說明。

五、關於本件房屋面積計算標準方面：原告主張依據六十六年建商交付圖面計算本件房屋面積，且此一方案迭經區分所有權人會議採納，九十六年四月七日會議再度確認，被告自應遵守云云。被告辯稱上述決議並不合理，應以建物謄本所載面積為準等語。經調查：

⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。

⑵按香苑大廈管理規約第十二條明定「本大廈之規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、及有關文件等應由管理委員會負責保管之責」（見原證八）。九十六年四月七日區分所有權人會議第八項決議亦記載：「採用丙案，管理費計（收）費維持現行方式。」（見九十六年六月十一日書狀附件七），原告自應留存建商原始圖面以供住戶查核計費面積。

⑶原告雖聲稱依照建商圖面，七０號與七十二號合計為三十九．七二坪、七十四號為三十九．三五坪云云；卻自承建商圖面資料已無從尋覓，僅餘部分文宣資料（見九十五年五月二十二日陳報狀附件一、二），則原告所述面積是否確與建商圖面相合，本院無從採信其片面之詞。

⑷原告既未保存原始圖面，其所述面積即欠缺依據，應以建物謄本所載面積計算各戶面積始屬正確─詳如附表一所示。（如區分所有權人會議改以其他標準計算面積，宜注意資料正確性。）因此，原告既未保留原始圖面以核對各戶面積，自應以建物謄本計算各戶實際面積。

六、關於管理費收費標準方面（不含清潔費）：原告主張本件房屋均係營業用建物，每坪每月基本管理費為80元，一樓以八折收取，故為64元；空屋亦同；七０與七二號合計計算每月管理費二千八百五十元，七十四號每月管理費二千八百四十元。被告辯稱七二號是汽車升降車位，不能算做營業用建物；一樓空屋期間以往都依非營業費率來計算，即每坪每月55元再打八折云云。經調查：

⑴九十六年四月七日區分所有權人會議第八項決議亦記載，一樓係按八折計算管理費（見九十六年六月十一日書狀附件七）。故本件房屋應依營業用費率80元打八折計算，基本管理費如附表二。原告雖主張七０與七二號應合併面積計算，但是二者係均係個別建物，並無合併計算面積之理，否則將影響清潔費計算，故本院不採用原告此部分計算方式。再者，七四號如依原告所述公式計算，基本管理費亦非原告所述二千八百四十元，併此說明。

⑵被告雖辯稱七二號係機械升降車位，不應以營業費用計算（見九十六年四月十七日書狀證物）。但是本院認為被告係營利事業，其名下不動產自應推定為營業用；參以被告自承七二號與七０號無法分割使用，也無隔間牆（見九十六年六月十四日筆錄第四頁）。被告始終無法證明該處是做停車位使用，況依九十六年六月十四日言詞辯論時原告提出相片，現場係做營業使用；故本院無從採納被告說詞⑶被告另稱空置期間可依非營業費率計費，惟原告否認此情，被告復無相關規約、會議紀錄佐證其說，亦為本院所不採。因此，本件房屋均應依附表二營業用計算基本管理費，不論其原始登記用途為何，也不論有無空置。依原被告所不爭執未繳費期間，合計欠費為二萬七千零七十四元（詳如附表二），扣除承租人代繳二千七百五十元，尚欠二萬四千三百二十四元（00000-0000=24324）=.

七、提存款與清償效力：按民法第三百二十六條規定，債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。查被告在九十五年七月二十一日、同年十二月五日、九十六年一月十五日即先後以存證信函表示原告計費有誤，催請原告領取一萬九千一百三十九元（見九十六年二月八日書狀被證四至六）；原告不同意其數額，被告即在九十六年一月二十九日無條件提存一萬九千一百三十九元（本院九十六年度存字第五九八號─影本見被證七），此部分提存仍有清償效力，原告亦得隨時向本院領取。故管理費尚餘五千一百八十五元未清償（00000-00000= 5185）。

八、違約金方面：香苑大廈規約第十八條第五款雖約定，如進入訴訟程序，應按追繳金額百分之五十計算罰款（違約金）。惟按民法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，本件起源為原告計算本件房屋面積有誤所致，本院參酌被告就空屋、是否屬於營業使用之判斷亦有錯誤，所爭執違約金是一年多以前，應依上述規定酌減違約金，原告僅得請求六百元。被告提存以抵充管理費後，原告始追加違約金，故違約金未因提存受償。

九、原告依據管理費請求權等提起本訴，請求被告給付主文第一項所示本息、主文第二項違約金，合於法律規定，應予准許。超過部分為無理由，應予駁回。（雙方就本件房屋以往繳費與爭訟，係針對不同管理費期間所為，故不受本件判決所影響）

十、原告勝訴部分係適用小額程序，應依職權宣告假執行；並依被告陳明酌定相當擔保金額宣告免為假執行。

十一、本件訴訟費用如下：裁判費一千元。

十二、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，參酌雙方準備資料完整性、清償提存等因素，認為應各負擔二分之一訴訟費用。依民事訴訟法第七十九條、第三百九十二條第二項 、第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條之二十，判決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報費用，不含律師費等費用。）

台北簡易庭法官 吳燁山上為正本，係照原本作成。

如對本判決不服，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀（按對方人數提出影本，免附郵票）。並應繳納上訴費─請洽本院服務中心，或至司法院網站便民服務專區之「民事徵收費用標準」閱覽、下載相關程式。

〔附錄〕民事訴訟法第三百九十二條第二、三項：法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。

民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。

民事訴訟法第四百三十六條之二十五：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：

㈠原判決所違背之法令及其具體內容。

㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。