臺灣高等法院100年度上字第818號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第818號

上訴人

根林建設股份有限公司

法定代理人

李陳秀嬌

上訴人

李正義

共同訴訟代理人

陳適庸律師

被上訴人

陳宏義

被上訴人

楊瑞偉

共同訴訟代理人

陳昭全律師

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國100年6月10日臺灣士林地方法院100年度訴字第133號第一審判決提起上訴，本院於100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊等共同於民國（下同）95年12月17日向上訴人根林建設股份有限公司（下稱根林公司）、李正義購買坐落基隆市○○區○○段港口小段356地號等10筆土地上所興建「優泉小鎮」（下稱系爭建案）中之E5棟房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地所有權應有部分（下與系爭房屋合稱系爭房地），買賣總價金各為新臺幣（下同）261萬元、609萬元，合計870萬元，並訂有房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）為憑（下合稱系爭契約），依系爭房屋契約第19條及系爭土地契約第13條約定，系爭房屋契約與系爭土地契約因共同簽署，應共同履行發生效力，解約亦同。依系爭房屋契約第9條第1項、第2項約定，上訴人根林公司應於基礎動工日起18個月內完工，如逾期6個月未完工，視同上訴人根林公司違約，伊等得依系爭房屋契約第17條第1項、系爭土地契約第8條約定解除系爭契約，並請求返還已付之房地價款及其遲延利息，同時得請求房地總價款百分之十五計算之違約金。伊等於簽約當日即給付上訴人李正義土地價款10萬元；復自95年12月19日起陸續給付上訴人根林公司如原判決附表所示之房屋價金，合計178萬元。而上訴人根林公司於96年7月17日基礎動工，依上開約定，至遲須於98年1月16日前完工。詎料上訴人根林公司迄今仍未完工，亦未取得使用執照，距約定完工日期已逾6個月，依系爭契約上開約定，伊等自得解除系爭契約。伊等已於100年1月4日以存證信函為解除系爭契約之意思表示，上訴人於翌日收受，是系爭契約於100年1月5日合法解除，伊等自得依約請求上訴人根林公司返還已付之房屋買賣價金178萬元；及自如原判決附表所示受領之日起至98年1月16日止之利息13萬1,606元；按房地總價15％計算之違約金130萬5,000元；並自預定完工日98年1月17日之翌日起，每日按已繳房地價款萬分之5計算之遲延利息67萬5,860元；及請求上訴人李正義返還已付之土地買賣價金10萬元本息及違約金10萬元。爰再以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示通知，並依系爭契約上開約定與民法第259條、第231條之規定，求為命上訴人根林公司給付被上訴人389萬2,466元，及其中308萬5,000元部分，自100年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息；上訴人李正義應給付被上訴人20萬元，及其中10萬元部分，自95年12月17日起，其餘10萬元部分，自100年1月6日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決。原審判決上訴人根林公司應給付被上訴人386萬506元，及其中178萬元部分，自100年1月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；上訴人李正義應給付被上訴人10萬元，及自95年12月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明上訴，已告確定。上訴人則就其原審判決敗訴部分，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。對於上訴人之上訴，則答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭房屋及使用執照所定之必要設施早已興建完成，乃因使用執照送審程序造成拖延，依系爭房屋契約第9條第1項第4款約定，為不可歸責於伊之事由，不能計入施工期間，故被上訴人解除系爭契約為不合法。縱認被上訴人解除契約合法，依系爭土地契約第8條第1項、系爭房屋契約第17條第1項約定，伊等應返還之款項為已繳價款及遲延利息，並應同時賠償違約金，被上訴人不應請求遲延利息外，再請求附加利息返還價款。再依系爭建案報驗紀錄表所載，本件基礎動工日為96年8月20日，於基礎動工日前之放樣或形式上簡單的開工或整地之施作，不能列為完工期間之計算基準，被上訴人以同年7月17日為基礎動工日，就此一起期之計算，被上訴人主張之遲延利息計算期間即溢算34日。而系爭建案房地因分屬不同人，而分別訂立系爭房屋、土地契約各乙份，系爭房地早已完工，僅因使用執照送審程序延宕，上訴人根林公司違約情節應非重大，且被上訴人所受損害已由按日息萬分之5（相當於年息18％）計算之遲延利息獲得填補，如均按各該契約約定分別以房地總價15％計算違約金，該違約金之約定實屬過高等語，資為抗辯。並就其原審判決敗訴部分，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠、兩造為共同買受系爭房地，於95年12月17日與上訴人分別簽訂系爭契約，土地買賣價金為261萬元，房屋買賣價金為609萬元，總價為870萬元。被上訴人於當日即給付上訴人李正義土地買賣價金10萬元，並自同年月19日起給付予上訴人根林公司如原判決附表所示之房屋買賣價金，合計178萬元，有上訴人根林公司所出具之統一發票附卷可稽（見原審卷第34至35頁）。

㈡、兩造於系爭土地契約第8條第1項約定：賣方（按即上訴人李正義）違反第7條第1、2項規定者，買方（按即被上訴人）得解除本契約。解除時賣方除應將買方已繳土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價15％之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限；同條第3項約定：買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償；第13條約定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之房屋預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任一方如有違反本約規定之情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議（見原審卷第13至20頁）。

㈢、兩造於系爭房屋契約第9條第1項第4款約定：本預售屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準，但因政府法令變更或其他非可歸責於賣方（按即上訴人根林公司）之事由發生時，其影響期間致不能如期完工，賣方不負遲延竣工之責，該期間不計入前開日數；同條第2項約定：賣方逾期前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息予買方，若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約處罰規定處理；第17條第1項約定：買方違反第9條第2項規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價15％之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限；同條第3項約定：買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償；第19條約定：本契約不得單獨成立，應與本標的物上之土地預定買賣契約書共同簽署，並與該契約共同履行始生法律效力，其解約亦同。任一方如有違反本約規定之情事，該共同簽署之房屋預定買賣契約書亦併以違約論處，雙方絕無異議（見原審卷第21至33頁）。

㈣、被上訴人以上訴人根林公司未依約於基礎動工日18個月內即98年1月16日前完工並取得使用執照而違約，上訴人李正義亦視同違約為由，於100年1月4日以臺北青田郵局第3號寄發存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示（見原審卷第36至37頁），該存證信函均於翌日寄達上訴人。

㈤、上訴人根林公司就系爭房屋迄今仍未取得主管機關核發使用執照。

四、本件重要爭點在於：

㈠、上訴人根林公司是否逾期完工？被上訴人以逾期完工為由解除系爭契約是否合法？

㈡、被上訴人解除系爭契約後，得請求上訴人給付之金額及項目為何？

五、本院判斷之論據：

㈠、上訴人根林公司是否逾期完工？被上訴人以逾期完工為由解除系爭契約是否合法？

１、被上訴人主張上訴人根林公司未按期完工系爭房屋，伊等依約得解除系爭契約，並已發函為解除契約之意思表示等情，業據提出系爭土地契約、系爭房屋契約、報驗紀錄表及存證信函等為證。依系爭房屋契約第9條第1項約定，系爭房屋之建築工程應自基礎動工日起算18個月（以日曆天計算）完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為工程完工日之認定依據及標準。觀諸被上訴人所提出之（96）基府都建字第00032號報驗紀錄表（見原審卷第38頁），其上記載開工日期為96年7月17日，一般開工日期即為基礎動工之日期，是依據系爭契約約定文義，上訴人根林公司應自基礎動工日起算18個月內即98年1月16日前完成主建物附屬建物並取得使用執照，如未按期完工，則自同年月17日起負違約責任，乃其遲至被上訴人提起本件訴訟時，猶未取得使用執照，自屬違反系爭契約約定。是被上訴人依約於100年1月4日寄發存證信函，對上訴人根林公司為解除契約之意思表示，係於上訴人根林公司遲延完工逾期超過6個月之後，該意思表示並於同年月5日送達上訴人，應認其所為解除系爭契約之意思表示，為合法有效。

２、至上訴人辯稱：系爭房屋及使用執照所定之必要設施早已興建完成，乃因使用執照送審程序造成拖延，依系爭房屋契約第9條第1項第4款約定，為不可歸責於伊之事由，不能計入施工期間，故被上訴人解除系爭契約為不合法云云，惟上訴人並未能提出不可歸於於伊之具體事證，以實其說，且自承：無法取得使用執照的原因不清楚（見原審卷第71頁），堪認上訴人上開所辯，洵無足採。

３、依系爭房屋契約第19條及系爭土地契約第13條約定，系爭房屋契約與系爭土地契約因共同簽署，應共同履行發生效力，解約亦同。上訴人根林公司既有上述違約情事，依系爭契約約定，上訴人李正義之系爭土地契約亦應視為違約，被上訴人亦得對上訴人李正義主張違約。

㈡、被上訴人解除系爭契約後，得請求上訴人給付之金額及項目為何？

１、被上訴人對上訴人根林公司請求部分：

⑴、被上訴人請求上訴人根林公司返還已付房屋買賣價金178萬元及自給付時起按年息5％計算之利息13萬1,606元部分：

①、依系爭房屋契約第17條第1項約定：「賣方違反第9條第2款及第16條第1、2款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地價百分之十五之違約金。」（見原審卷第30頁），被上訴人既已合法解除系爭契約，自得依上開約定，請求上訴人根林公司返還已付之房屋價金178萬元。

②、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。該等規定非強制規範，當事人固得以特約排除，但以當事人確有特別約定為必要。而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第259條第2款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原狀之方法，而非同法第260條之損害賠償。當事人除依民法第259條第2款規定，請求返還自受領時起之利息外，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償（最高法院72年台上字第4365號判例意旨參照），或就已受領之金錢請求法定、約定之遲延利息。

③、依據系爭房屋契約第17條第1項、第3項就上訴人根林公司違約遲延完工應對被上訴人所負之給付義務雖已約定甚明，並約定如後述預定損害賠償總額之違約金，雖言明除約定給付外，不得另行請求其他賠償，但並未特別約定上訴人根林公司不付加計利息回復原狀之義務，是系爭契約既未特別限縮或排除該款規定，故被上訴人於請求上訴人根林公司返還已付價金之同時，依據民法第259條第2款之規定，併請求上訴人根林公司給付自受領時起，按民法第203條所定之法定利率即週年利率5％加計利息之給付，當為有據。而被上訴人依系爭房屋契約業於如原判決附表所示時間給付各期價金，為上訴人根林公司所自認，並有統一發票附卷可稽，從而，被上訴人主張依系爭房屋契約第17條第1項規定及民法第259條第2款規定，請求上訴人根林公司返還178萬元，及自表列受領日起至98年1月16日止，按法定利率5％計算之利息13萬1,606元，於法洵無不合。上訴人根林公司辯稱：雙方已有違約金及遲延利息之約定，被上訴人不得請求加計法定遲延利息云云，即無足採。

⑵、被上訴人請求上訴人根林公司給付「遲延利息」64萬3,900元部分（本院僅就上訴人敗訴部分之上訴範圍為審究）：

①、依據系爭房屋契約第9條第2項約定，上訴人根林公司於遲延完工之日起，應每逾1日按已繳房地價款萬分之5計算遲延利息，若逾期6個月仍未完工，視同賣方違約，雙方同意依第17條違約之處罰規定處理（見原審卷第26頁）。核此條約定之真意應為上訴人根林公司違約逾期完工後，被上訴人若未依第17條之約定解除契約時，得依據本條約定請求遲延利息之賠償。此約定雖名為「遲延利息」，實其真意係屬違約金之性質（參見最高法院44年台上字第149號判例）。因此，若已依第17條約定解除契約時，即僅得依第17條之約定請求違約金，而不得再依據此條約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚非合理。

②、如上開所述，被上訴人已依系爭房屋契約第17條之約定，於100年1月4日寄發存證信函，對上訴人根林公司為解除契約之意思表示，即屬上開條文後段之約定，應依系爭房屋契約第17條之約定，另行請求違約金，而不得依據此條之約定，請求遲延利息。從而，被上訴人此部分之請求，為無理由。上訴人抗辯被上訴人不得請求此部分之賠償，為有理由。

⑶、被上訴人請求上訴人根林公司給付違約金130萬5,000元部分：

①、依系爭房屋契約第17條第1項後段約定，解約時上訴人根林公司除應將被上訴人已繳之房地價款返還外，並應同時賠償按房地總價15％之違約金（見原審卷第30頁）。如前所述，被上訴人業以上訴人根林公司遲延完工為由解除契約，是依據上開約定，被上訴人請求上訴人根林公司給付違約金130萬5,000元（8,700,00015％＝1,305,000），應無不合。

②、上訴人根林公司雖辯稱：約定違約金過高云云。然查系爭房屋契約所定違約金比例，與修正前內政部90年9月3日台內中地字第9083626號公告訂定發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項所定相符，且係上訴人根林公司自行製作與被上訴人及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約，並限制違約金之金額不得超過已繳價款，且於被上訴人違約時，亦以相同之方式計算，許由上訴人根林公司沒入已付價金充為違約金，於雙方均屬公允，參以近年社會經濟狀況，北部地區房價持續呈現上漲情況，上訴人根林公司如能遵期交屋，被上訴人當可享有利用或處分之之利益，並該違約金約定之數額高低合於市場行情，且上訴人根林公司為專業建築房屋銷售之公司，對此有長期、深入之運作經驗，系爭房屋契約又係經上訴人根林公司自行製作之定型化契約，擬訂時應認業經上訴人根林公司衡量損益後而決定，進而持以與被上訴人合意簽約等一切情狀，認為尚無過高之情形，即無予酌減之必要，上訴人根林公司辯稱應予酌減，尚非可取。

⑷、綜上，被上訴人得請求上訴人根林公司給付之金額，為321萬6,606元（1,780,000+131,606+1,305,000＝3,216,606），及其中178萬元部分，自100年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息。逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。

２、被上訴人對上訴人李正義返還已付土地買賣價金10萬元及自給付時起按年息5％計算之利息部分：

⑴、系爭土地契約業經被上訴人依系爭土地契約第13條前段約定視同解除，已如前述。

⑵、依系爭土地第8條第1項約定，解除時上訴人李正義除應將被上訴人已付之土地買賣價金10萬元返還外，並應同時賠償房地總價百分之十五之違約金。依上開約定，被上訴人請求上訴人李正義返還已付之土地買賣價金10萬元，即屬有據。

⑶、至被上訴人請求返還上開已付價金10萬元外，另依據民法第259條第2款規定，請求上訴人李正義就已付之10萬元價金自受領時即95年12月17日起加計法定遲延利息，同上開所述，自無可議，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人主張依據系爭契約上開約定及民法第259條、第231條之規定，請求上訴人根林公司給付321萬6,606元，及其中178萬元部分，自100年1月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨請求上訴人李正義給付10萬元，及自95年12月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均有理由，自屬應予准許。逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審就上開應予駁回部分，為上訴人敗訴之判決，即有未洽，應由本院廢棄後，改判如主文第二項。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。