臺灣高等法院100年度重上字第426號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第426號

上訴人

柯景仁

上訴人

雷立芬

共同訴訟代理人

林美倫律師

共同訴訟代理人

陳勵新律師

共同訴訟代理人

張衛航律師

被上訴人

揚銘建設股份有限公司

法定代理人

黃琮翔

訴訟代理人

簡泰正律師

上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國100年4月29日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第820號第一審判決提起上訴，並為備位追加之訴，本院於101年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人於原審依系爭買賣契約第10條之規定，請求被上訴人應給付其二人新台幣（下同）600萬元及加付法定遲延利息；嗣於本院審理中，追加備位依不當得利法則請求被上訴人應給付其二人300萬元（見本院卷第59至60頁），核其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，應予准許，合先陳明。

二、上訴人主張：㈠伊二人於民國（下同）95年10月7日以新台幣（下同）1500萬元向被上訴人購買門牌新北市新店區○○○街81號2樓房屋及其坐落基地應有部分所有權（下稱系爭房屋），並分別於95年10月7日、96年1月5日、96年4月27日給付被上訴人各100萬元，合計300萬元。惟被上訴人並未合法解除兩造間系爭房屋之買賣契約，竟將系爭房屋出售予訴外人吳自成（下稱吳自成），並完成系爭房屋所有權移轉登記，業已違反系爭買賣契約第10條之約定，除應返還前開已付價金300萬元外，並應賠償伊二人同額即300萬元之賠償金等情。爰依系爭買賣契約第10條之約定，求為命被上訴人應給付伊二人600萬元並加計自民事變更訴之聲明暨準備㈣狀繕本送達翌日即99年12月9日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）；㈡另於本院追加備位主張：若本院認被上訴人解除系爭買賣契約為合法，並得依系爭買賣契約第10條之約定，將前開價金300萬元沒入抵充違約金，但被上訴人另行以2000萬元出售系爭房屋，並未受有損害，自無沒入前開已繳價金300萬元抵充違約金之必要，爰依解除契約後之不當得利法律關係，求為命被上訴人應將300萬元價金返還予伊二人等情。並於本院先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人600萬元及自99年12月9日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願以現金或同面額之台灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。另於本院追加備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人300萬元及自99年12月9日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願以現金或同面額之台灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。

三、被上訴人則以：上訴人因不願配合辦理系爭房屋過戶事宜，致有違反系爭買賣契約第3條之情事，經伊催告後仍拒不履行，且表明不願承買系爭房屋，伊乃依系爭買賣契約第10條之約定，於97年1月25日合法解除兩造間系爭房屋買賣契約，故伊於合法解除系爭買賣契約後，再將系爭房屋轉售予吳自成，自無違約之可言；且伊因上訴人有前開違約之情事，依據買賣契約第10條之約定，將上訴人繳付價金300萬元沒入抵充違約金，於法並無不合等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、查，㈠上訴人於95年10月7日以價金1500萬元向被上訴人購買系爭房屋，並分別於95年10月7日、96年1月5日、96年4月27日交付各100萬元予被上訴人（合計300萬元）；㈡被上訴人於97年1月25日依系爭買賣契約第10條之約定，通知上訴人解除兩造間系爭房屋買賣契約，並經上訴人於同日收受該解除契約之意思表示；㈢被上訴人於99年9月28日將系爭房屋以2000萬元出售予吳自成，並於同年10月13日完成所有權移轉登記等情，有卷附系爭買賣契約、支票三紙、新店中央郵局第12號存證信函、土地暨建物登記第二類謄本可憑（見原審卷第7至9頁、第18頁、第20頁、第23至25頁、第172至173頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第56頁反面、第71頁），堪信為真。

五、本件應審究者為㈠被上訴人是否業已合法解除系爭買賣契約？㈡若否，則上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人給付600萬元，是否有據？㈢若是，則本件違約金額以若干為允當？茲分別論述如下：

㈠、被上訴人是否業已合法解除系爭買賣契約？

⒈觀諸系爭買賣契約第10條：「本約簽訂後，倘甲方（指上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（指被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵充作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務，亦應將已收價款如數退還甲方外，另賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」（見原審卷第8頁），可知兩造約定若上訴人有不買或不按約定日期付款，經被上訴人定期催告仍不給付時，被上訴人即得解除契約並將上訴人已繳價金300萬元抵充違約金；反之，若係被上訴人不賣或不照約履行應盡義務時，被上訴人除應返還上訴人已繳納之價金300萬元外，並應賠償同額即300萬元予上訴人作為損害金，並得解除契約。

⒉經查：

⑴、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又，解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（19年上字第28號判例意旨參照）。

⑵、被上訴人應於系爭房屋使用執照取得時交付所有權狀，使用執照取得時交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表與指定之登記代理人；上訴人則應於五日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件，送至代書處憑辦乙節，此為兩造系爭買賣契約第3條所明定（見原審卷第7頁反面）；則系爭房屋係於96年3月29日核發使用執照，並於96年4月3日領得使用執照（此為兩造不爭執，見原審卷第77頁台北縣政府96店使字第00196號使用執照），被上訴人即依約委託代書通知上訴人，請於通知後五日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件，俾利被上訴人委託之代書辦理系爭房地過戶相關事宜；而上訴人於收受代書前開通知後，因認系爭房屋有瑕疵，恐將過戶文件交付予代書後，一旦完成所有權移轉登記事宜，被上訴人會催繳尾款1200萬元，故未交出系爭房屋過戶文件等情，為上訴人所自陳（見原審卷第116頁民事修正訴之聲明暨準備㈡狀所示即明）；是以，被上訴人既已依系爭買賣契約第3條之約定，委託代書通知上訴人提出過戶文件，但卻遭上訴人拒絕交付，堪認上訴人確實有違反系爭買賣契約第3條之事由甚明。

⑶、承前所陳，上訴人既已不願配合代書辦理系爭房屋過戶事宜，並發函請求被上訴人應依系爭買賣契約第10條之約定賠償其600萬元（見原審卷第21頁存證信函意旨）；再參以上訴人曾前以系爭房屋係屬違建且有瑕疵為由，認被上訴人法定代理人涉有詐欺取財罪嫌，向檢察官提出告訴，嗣經法院判決無罪確定在案（即本院99年度上易字第1428號詐欺刑事案件）；然上訴人於該刑事案件偵查中，經檢察官詢問上訴人是否還要系爭房屋時，答稱「系爭房屋為違章，買了可以轉手嗎？」（見原審外放影印偵查卷第12頁）乙情以觀，堪認上訴人於回答

之意甚明。

⑷、是以，被上訴人因上訴人不願配合代書辦理系爭房屋過戶等相關事宜，且於偵查中業已表明其不願購買系爭房屋之意願，則被上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，解除兩造間系爭房屋之買賣契約，於法並無不合。故上訴人主張被上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，解除兩造間之系爭房屋買賣契約為不合法云云。並無可取。

⑸、況退步言之，按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條亦有明文。準此，上訴人既未依系爭買賣契約第3條之約定，配合提出系爭房屋過戶文件，並經被上訴人定期催告仍拒絕履行，自屬已給付遲延，則被上訴人依前開條文規定，於本件訴訟中主張解除兩造間之買賣契約，亦無不合（見本院卷第44頁）。

⑹、上訴人雖主張：依系爭買賣契約第8條之約定，被上訴人必需於尾款付清日將房屋交付，96年4月間系爭房屋尚未完工，則被上訴人顯無可能於銀行核貸後之三週內交屋，故伊自得行使同時履行抗辯，拒絕交付過戶文件云云，固舉證人即同棟大樓住戶張寬欽之證言為證（見原審卷第161至163頁）。但查：

①、觀諸系爭買賣契約第3條：「...甲方（指上訴人）應於五日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件，送至代書處憑辦。...」；第8條：「為貸款順利。確保甲、乙雙方之權益，甲方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成三週內付清，甲乙雙方並約定於〔尾款付清日〕將房屋騰空交與甲方，若因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則概依違約論處，其裝修及固定物全部自願歸乙方沒收，絕無異議」（見原審卷第7頁反面、第8頁）約定，堪認上訴人於被上訴人領得系爭房屋使用執照並委請代書通知後，即負有於5日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件之義務；而被上訴人則係於系爭房屋產權移轉予上訴人，並於銀行貸款核撥完畢3週後，始負有交付系爭房屋予上訴人之義務。

②、是以，本件被上訴人於請求履行上訴人繳付配合代書作業及過戶所需一切證件義務之同時，尚無須履行交付系爭房屋予上訴人之義務，故上訴人自無行使同時履行抗辯之餘地。故上訴人以系爭房屋之施工階段尚未達3週內可完工交屋之程度為由，抗辯其二人得行使同時履行抗辯，拒絕交付過戶文件云云，並無可取。

⑺、上訴人又主張：系爭買賣契約第3條、第8條之約定，對買方有重大不利益，顯然違反平等互惠之原則，依民法第247條之1及消費保護法第12條之規定，該約定應屬無效云云。然查：

①、按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之『單方利益條款』，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則（最高法院93年度台上字第710號、96年度台上字第1246號判決意旨參照）。

②、觀諸系爭買賣契約第3條、第8條，雖係被上訴人單方預定用於同類契約之條款而訂定之契約（見原審卷第7頁反面、第8頁）；惟上訴人係為承購系爭房屋而與被上訴人簽訂系爭買賣契約，衡情應非經濟之弱者，且其二人於購買時，自得考慮該不動產商品之價格、履約條件及本身需求後，決定是否向被上訴人購買，如認上揭約定有限制其二人行使權利並有重大不利益，自可不訂定上揭買賣契約，而選擇向其他不動產銷售業者選購房屋，並不因未向被上訴人購買系爭房屋而生不利益，或有經濟生活受制於被上訴人而不得不締結本件買賣契約之情形。況參以兩造於系爭買賣契約第11條約定，交屋日（即上訴人付清尾款之同時）被上訴人應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有延遲被上訴人應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計付上訴人以為賠償金（見原審卷第8頁），倘被上訴人未能於完成所有權移轉登記後三週內交付系爭房屋予上訴人，依約應按日賠償買賣總價千分之一賠償金即1萬5000元予上訴人，堪認系爭買賣契約並未違反平等互惠原則之情形。

③、是以，上訴人以系爭買賣契約第3條、第8條之約定，對買方有重大不利益，顯然違反平等互惠之原則為由，主張依民法第247條之1及消費保護法第12條之規定，該約定應屬無效云云，仍無可取。

⒊依上說明，上訴人既有違約之情事，則被上訴人依民法第254條及系爭買賣契約第10條之約定，解除兩造間之系爭房屋買賣契約，自已生合法解除契約之效力。故上訴人主張被上訴人解除系爭買賣契約為不合法云云，並無可取。

㈡、上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人給付600萬元，是否有據？經查，被上訴人既已於97年1月25日以存證信函通知上訴人解除系爭房屋之買賣契約，並經上訴人於同日收受該存證信函（見本院卷第56頁反面），則被上訴人顯已合法解除兩造間系爭房屋之買賣契約，並於解除契約後之99年9月28日將系爭房屋另行出售予吳自成，且於同年10月13日完成所有權移轉登記（見原審卷第172至174頁），自無違反系爭買賣契約第10條後段之約定可言。故上訴人以被上訴人解除契約不合法，並將系爭房屋另售他人，業已違反系爭買賣契約第10條後段之約定為由，主張被上訴人除應返還已繳納價金300萬元外，並經以同額300萬元作為損害金（合計600萬元）云云，要無可取。

㈢、本件違約金額以若干為允當？

⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形（例如：債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益），以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例、同院95年度台上字第1095號判決意旨參照）。

⒉觀諸系爭買賣契約第10條：「本約簽訂後，倘甲方（指上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（指被上訴人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵充作違約金，並解除本約。....」（見原審卷第8頁），可知兩造約定若上訴人有不買或不按約定日期付款，經被上訴人定期催告仍不給付時，被上訴人即得解除契約並將上訴人已繳價金300萬元抵充違約金。

⒊承前所陳，上訴人既有違約不買系爭房屋之情事，並經被上訴人合法解除系爭買賣契約，則被上訴人依據系爭買賣契約第10條之約定，將上訴人已繳之價金300萬元抵充違約金，固非無據；惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，既為民法第252條所明定，則本院審酌上訴人業已繳納系爭房屋價款300萬元，因違約不買未配合交付過戶文件，經被上訴人於97年1月25日解除系爭房屋買賣契約，並經上訴人於同日收受該解除契約意思表示而生效力，被上訴人雖於99年9月28日將系爭房屋售予第三人吳自成（見原審卷第172至174頁）；但上訴人因被上訴人遲延繳付系爭房屋價款，至系爭房屋出售之期間內（約2年8個月，合計32個月）顯受有無法使用房屋價款之利息損失，以法定利息為年息5%（民法第203條參照）計算，約160萬元（計算式：00000000 -0000000＝12000000，12000000×0.05÷12×32＝0000000 ）等情狀，認本件違約金以160萬元為允當。

⒋上訴人雖主張：被上訴人於解除契約後，另以2000萬元將系爭房屋出售予吳自成，並未受有損害，自不得將伊二人所繳付之房屋價金300萬元抵充違約金，自應全額返還云云，固據提出土地及建物登記謄本為證（見原審卷第172至173 頁）。然查：

⑴、違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。約定之違約金額是否相當，應以契約解除時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為酌定標準。至於解除契約後，買賣標的物之價值如有貶損或漲跌，與已發生之違約金債權無涉（最高法院94年度台上字第360號判決意旨參照）。

⑵、被上訴人於99年9月28日將系爭房屋以2000萬元出售第三人吳自成乙節，固有卷附土地及建物登記謄本可稽（見原審卷第172至173頁），並為被上訴人所自陳（見本院卷第71頁）；但因上訴人有違約及不買系爭房屋之情事，經被上訴人於97年1月25日通知上訴人解除系爭房屋買賣契約，並經上訴人於同日收受該解除契約之意思表示，業如前述，堪認上訴人於97年1月25日即已生違約之情事，則於該日被上訴人依系爭買賣契約第10 條之約定，即已對上訴人取得系爭違約金債權。至於被上訴人於相隔2年8個月後，雖將系爭房屋另行出售他人，要與被上訴人業已取得系爭違約金債權無涉。自難僅憑被上訴人於解除契約後之2年8個月將系爭房屋另行以高於原買賣價格而出售，即可謂被上訴人並未受有損害，不得依系爭買賣契約第10條之約定，沒收其二人繳納之價金300萬元抵充違約金。

⑶、是以，上訴人以被上訴人於解除契約後，另以2000萬元將系爭房屋出售予吳自成，並未受有損害為由，主張被上訴人不得依系爭買賣契約第10條之約定，將其二人所繳付之房屋價金300萬元抵充違約金，自應全額返還云云，仍無可取。

⒌準此，被上訴人沒入300萬元價金抵充違約金，扣除本院認160萬元違約金為適當外，其餘140萬元即屬無法律上原因而有利益，自應返還予上訴人。故上訴人依不當得利法則，請求被上訴人返還此部分140萬元之價金，核屬有據，應予准許。至上訴人逾此所為之請求，即非有據，應予駁回。

⒍又按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501號判決意旨參照）。準此，上訴人前開不當得利返還請求權，於本判決確定時始發生，故被上訴人於本判決確定翌日起始負給付遲延之責任。故上訴人主張被上訴人自民事變更訴之聲明暨準備㈣狀繕本送達翌日即99年12月9日（見原審卷第169頁、第177頁）起算法定遲延利息部分，於逾前開應准許之部分外，即屬無據，應予駁回。

六、從而，上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，請求被上訴人應給付其二人600萬元並加付自民事變更訴之聲明暨準備㈣狀繕本送達翌日即99年12月9日（見原審卷第169頁、第177頁）起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人於本院追加備位請求被上訴人應給付其二人140萬元，並自本判決確定之翌日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予駁回。至上訴人逾此所為之請求，即非有據，應予駁回。另本院前開判命被上訴人給付部分

民事第十七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。