臺灣高等法院101年度上字第320號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　101年度上字第320號

上訴人

即被上訴人

鄭麗珍

即被上訴人

鄭麗姬

即被上訴人

吳鄭麗玉

即被上訴人

林鄭麗月

即被上訴人

鄭楊明珠

被上訴人

鄭繼勝

被上訴人

鄭天才

被上訴人

陳鄭寶瑟

被上訴人

鄭天豹

被上訴人

鄭寶琴

上十人共同訴訟代理人

羅翠慧律師

複代理人

羅筱茜律師

參加人

陳君安

訴訟代理人

葉海瑞

參加人

張炳坤

被上訴人

即上訴人

周金條

即上訴人

李勤益

即上訴人

李賢德

即上訴人

張義忠

即上訴人

蔡明志

共同訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

曾憲忠律師

上列當事人間請求返還土地所有權狀等事件，上訴人對於中華民國100年12月19日臺灣士林地方法院100年度訴字第331號第一審判決提起上訴，本院於101年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人鄭麗珍、鄭麗姬、吳鄭麗玉、林鄭麗月、鄭楊明珠（下稱鄭麗珍等5人）及被上訴人鄭繼勝、鄭天才、陳鄭寶瑟、鄭天豹、鄭寶琴（下稱鄭繼勝等5人，與鄭麗珍等5人或合稱賣方）主張：伊於民國99年8月9日與被上訴人即上訴人周金條、李勤益、李賢德、張義忠、蔡明志（下稱周金條等5人，或稱買方）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊將如附表（即原判決附表1）所示49筆土地之應有部分（下稱系爭49筆土地）合併出售予周金條等5人，總價金新臺幣（下同）2,583萬9,120元，且未就各筆地號土地分別約定價金，期使系爭49筆土地不論優劣均可全部出售，同時避免優先購買權人僅就條件較佳之土地行使優先購買權，卻餘留條件不佳之土地，而導致系爭49筆土地無法合併開發利用，故於系爭買賣契約第10條約定，一旦有人合法行使優先購買權者，系爭買賣契約全部失其效力，而非僅行使優先購買權土地之部分失效，其餘土地部分仍為有效。就系爭買賣契約得行使優先購買權者，分別為參加人陳君安（附表序號1至15土地之共有人，下稱陳君安）；訴外人張振芳之繼承人即參加人張炳坤與受告知人張麗寬、張塗、張麗蘭、張麗楨、張李菊、鄒張麗卿、王張麗子、張麗虹（附表序號16至49土地之共有人，下稱張炳坤等9人）；受告知人蘇萬居（附表序號32至35、38至40、42土地之承租人，下稱蘇萬居）；受告知人戴嘉祈、戴常吉、戴文進、戴富雄（附表序號10至12、45至49土地之承租人，下稱戴嘉祈等4人）；受告知人黃燦玉、黃阿發、黃金樹（附表序號16至19土地之承租人，下稱黃燦玉等3人）。伊雖曾委託訴外人林素鶯代書寄發通知前開共有人、承租人行使優先購買權，然林素鶯係按共有或承租之土地，通知各共有人、承租人分別行使優先購買權，未檢附系爭買賣契約書，又未告知應就系爭買賣契約標的即系爭49筆土地之同一買賣條件行使優先購買權，更未告知買賣總價金額，不生法定通知之效力。嗣伊委託羅翠慧律師通知前開共有人、承租人，並檢附系爭買賣契約書為附件，表明如欲主張優先購買權者，須依同一買賣條件應買系爭49筆土地，經陳君安、張炳坤等9人、蘇萬居、黃燦玉等3人於期限內回覆主張優先承買權，系爭買賣契約第10條約定之解除條件已成就。縱認應以林素鶯代書所為之通知為準據，亦經陳君安、張炳坤等9人、蘇萬居主張優先購買權，系爭買賣契約第10條約定之解除條件亦告成就。因系爭買賣契約第10條約定之解除條件成就，系爭買賣契約即失其效力。伊前依系爭契約第3條第1項約定，於簽約時將系爭49筆土地之所有權狀及伊之身分證影本、印章，交付周金條等5人指定之林素鶯代書保管，俾辦理土地所有權移轉登記等一切事宜，應予返還。爰準用民法第259條第1項第1款或依民法第767條規定，求為命周金條等5人將如附表所示土地之所有權狀284紙及鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人之身分證影本及印章各10枚返還予伊之判決等語（原審判命周金條等5人應將如附表序號1至15所示土地之所有權狀返還鄭麗珍等5人及鄭繼勝等5人，周金條等5人應將如附表序號32至35、38至40、42所示土地之所有權狀返還鄭麗珍等5人，周金條等5人應將鄭繼勝等5人之身分證影本及印章返還予鄭繼勝等5人；駁回鄭麗珍等5人其餘之訴。鄭麗珍等5人、周金條等5人各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴）鄭麗珍等5人於本院上訴及答辯聲明：㈠原判決關於駁回鄭麗珍等5人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，周金條等5人應將如附表序號16至31、36至37、41、43至49所示土地之所有權狀、身分證影本及印章返還鄭麗珍等5人。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣駁回周金條等5人之上訴。鄭繼勝等5人於本院答辯聲明為：上訴駁回。

二、周金條等5人則以：共有人、承租人之優先購買權者，存在於各別共有、承租之土地，其若欲行使優先購買權，必須就各別共有、承租土地為主張，方符法規以「同一條件」優先承買之規範意旨，非屬其共有、承租之土地，無從主張優先購買權，此為法律所明定，不得由個人任意創設。鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人縱將系爭49筆土地合併出售，仍不得要求僅對部分土地有優先購買權之共有人必須承買全部49筆土地，故林素鶯代書寄發之存證信函已生合法通知之效力。鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人前於99年8月17日以八里龍形郵局第98號存證信函通知陳君安行使優先購買權，復於同月23日以八里龍形郵局第104、105號存證信函再度通知陳君安，其代理人葉海瑞代陳君安收受後，逾期仍未主張優先購買權，應視同放棄行使此權利。且陳君安出具予葉海瑞之授權書內容，記載對於系爭土地有代為維護管理等事宜及有司法訴訟代理之特別授權，伊自得信任葉海瑞就催告行使優先購買權有受送達之合法代理權限，應自葉海瑞收受存證信函時起算10日期間。林素鶯前於99年9月24日八里龍形郵局第111-119號存證信函通知張炳坤等9人行使優先購買權，因張炳坤等9人未就繼承之土地為遺產分割而仍屬公同共有，應由全體繼承人共同行使優先購買權，方屬合法。張炳坤、張麗寬、張麗蘭雖委託訴外人洪正衛於99年10月1日以淡水竹圍郵局第456號存證信函表明行使優先購買權，但未得其他繼承人之同意，且其他繼承人於期限屆至前亦未表明行使優先購買權，難認已合法行使優先購買權。至於張炳坤等9人委託洪正衛於99年10月5日以淡水竹圍郵局第465號存證信函表明行使優先購買權，但除張炳坤以外之其餘8名繼承人業分別於99年9月8、12、14日各書立願拋棄優先購買權之同意書，顯違反禁反言原則及誠信原則，亦難認合法行使優先購買權。又優先購買權性質上為形成權之一種，自有民法第258條第2項規定之適用，不論是456號或465號存證信函，均僅以鄭楊明珠為受意思表示送達之相對人，未及於鄭麗珍、鄭麗姬、吳鄭麗玉、林鄭麗月等4人，不生合法行使優先購買權之效力。系爭49筆土地之其他共有人或耕地承租人均未合法行使優先購買權，系爭買賣契約第10條約定解除條件未成就，系爭買賣契約未失效，鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人請求伊返還系爭49筆土地所有權狀、身分證影本及印章，均屬無據等語，資為抗辯。並於本院上訴及答辯聲明：㈠原判決不利於周金條等5人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈣駁回鄭麗珍等5人之上訴。

三、參加人陳君安主張：伊已合法行使優先購買權等語。參加人張炳坤主張：被繼承人張振芳於98年間死亡，繼承人張炳坤等9人業於99年12月24日辦竣繼承登記為分別共有，均得以分別共有人之地位各自行使優先購買權。鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人於99年8月16日存證信函內未檢附系爭買賣契約，應為無效之通知。嗣多次來回取消買賣，復又通知買賣繼續生效，伊無所適從，應以鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人委託羅翠慧律師於99年10月27日以深耕法律事務所99年耕律字第67號函檢附系爭買賣契約之通知為準，而張炳坤等9人收受通知後，委託洪正衛於99年11月4日以淡水竹圍郵局第498號存證信函主張優先購買權，係屬合法行使權利等語。

四、兩造不爭執之事實與爭點：

㈠兩造不爭執之事實：

⒈兩造於99年8月9日就附表所示之49筆土地簽訂買賣契約，約定總價金2,583萬9,120元，周金條等5人業經給付775萬1,736元。

⒉99年8月17日鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人委託林素鶯代書寄發八里龍形郵局第98號存證信函、99年8月23日以八里龍形郵局第104號、105號存證信函通知共有人陳君安於函到10日內對附表序號1至15所示15筆土地行使優先購買權。99年9月21日陳君安回覆同意優先承買。

⒊99年9月24日鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人委託林素鶯代書寄發八里龍形郵局第111-119存證信函通知共有人張振芳之繼承人張炳坤等9人於文到10日內對附表序號16-49所示34筆土地行使優先購買權，99年10月1日張炳坤、張麗寬、張麗蘭以淡水竹圍郵局第456號存證信函回覆行使優先購買權。另張炳坤等9人於同月5日委託洪正衛以淡水竹圍郵局第465號存證信函回覆行使優先購買權。

⒋99年10月5日鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人委託林素鶯代書寄發八里龍形郵局第130號存證信函通知土地承租人蘇萬居對附表序號32至35、38至40、42所示之8筆土地行使優先購買權。99年10月13日蘇萬居以臺北信維郵局第7177號存證信函回覆同意行使優先購買權。

⒌99年10月27日鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人委託羅翠慧律師以99年更律字第67號律師函再度通知蘇萬居等18人行使優先承買權（條件為購買全部系爭買賣契約49筆土地）。蘇萬居、黃燦玉等3人依據三七五減租條例第15條規定願意以同樣條件主張優先承買；陳君安以共有人身分亦同意優先承買；張炳坤等9人（洪正衛代發）亦以共有人之身分同意以同一條件承買系爭49筆土地。

⒍系爭土地之出賣人並無授權鄭楊明珠一人通知共有人或耕地承租人行使優先購買權。

㈡兩造爭執之重點：

⒈系爭買賣契約第10條之約定，係任何一筆土地經優先購買權人主張行使優先購買權時，系爭買賣契約之解除條件成就而買賣契約全部失其效力？或僅部分行使優先購買權土地之買賣契約失其效力？

⒉系爭買賣契約應通知他共有人、耕地承租人就具有共有關係之土地、耕地租賃關係之土地行使優先購買權？或應以系爭買賣契約全部標的49筆土地通知行使優先購買權？

⒊本件何人已行使優先購買權？何筆土地已因優先購買權人行使優先購買權，而致系爭買賣契約失效，應返還賣方之所有權狀？是否應返還賣方之身分證影本及印章？

五、系爭買賣契約第10條之約定，係任何一筆土地經優先購買權人主張行使優先購買權時，系爭買賣契約之解除條件成就而買賣契約全部失其效力？或僅部分行使優先購買權土地之買賣契約失其效力？

㈠按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」民法第99條第2項定有明文，又「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」同法第98條亦定有明文，系爭買賣契約第10條約定：「本買賣契約之土地承租人或共有人如欲行使法定優先購買權，於通知乙方（即鄭麗珍等5人、鄭繼勝等5人，賣方）其承買意願之日起，本買賣契約失效，乙方應於知悉優先購買權人行使優先購買權之日起三日內無息退還所收取之全部價金。」既謂土地承租人或共有人行使法定優先購買權，於通知賣方其承買意願之日起，買賣契約失效，為解除條件之約定，而依其文義解釋，凡土地承租人或共有人有人行使法定優先購買權，於通知賣方承買意願之日，約定條件即成就，系爭買賣契約即全部失其效力。

㈡次查陳君安為附表序號1至15所示15筆土地之共有人，每筆土地之應有部分均為2分之1；張炳坤等9人之被繼承人張振芳為附表序號16至49所示34筆土地之共有人，每筆土地之應有部分均為7分之1，張炳坤等9人於99年12月前尚未辦理繼承登記，為公同共有人之事實，有土地登記謄本在卷可稽（原審卷2第14至92頁）。另蘇萬居為附表序號32至35、38至40、42所示8筆土地之承租人；戴嘉祈等4人為附表序號10至12、45至49所示8筆土地之承租人；黃燦玉等3人為附表序號16至19所示4筆土地之承租人，依土地法第34條之1、第107條、耕地三七五減租條例第15條之規定，有優先購買權。惟上開共有人及耕地承租人所具有優先購買權之土地均不及系爭49筆土地。觀諸系爭買賣契約約定之買賣標的為附表所示49筆土地之應有部分，且僅約定其買賣總價金，並未就各筆地號土地分別約定價金，亦未按上開共有人及耕地承租人所具有優先購買權之土地部分約定其土地價格，可見賣方之買賣條件為同時出售系爭49筆土地，買方即周金條等5人亦係以此條件買受。再參諸證人即參與系爭買賣契約書擬定及代為通知優先購買權人行使之代書林素鶯證稱：因系爭49筆土地係散落於一整個山頭，各筆土地的條件好壞差異很大，如係耕地條件則較好，亦有土地位於深谷，根本無法利用，賣方希望49筆土地一併出售，因此訂立系爭買賣契約第10條之契約條款等語（原審卷2第306至307頁），益見賣方簽定系爭買賣契約係同時出售49筆土地，而此應為買方所知悉甚明。系爭49筆土地各筆條件優劣不同，賣方同時出售之目的，在避免優先購買權人僅就條件較佳之土地行使優先購買權，餘留條件不佳之土地，導致系爭49筆土地無法合併開發利用之問題。探求買賣雙方訂約時真意既在同時買賣系爭49筆土地，且系爭買賣契約第10條係約定「本買賣契約失效」，乃買賣契約全部失效，非約定行使優先購買權部分之買賣契約失效，故系爭買賣契約第10條約款之解釋，應解為一有優先購買權人行使其優先購買權，解除條件即成就，全部契約應即失效。否則，如解釋為共有人或承租人就各別土地合法行使優先購買權，該部分契約失效，其餘部分仍有效，非惟違反買賣雙方即兩造之本意，且兩造須重新訂約，計算其餘部分之土地價金及履約方式，賣方亦須與主張優先購買權者分別訂立買賣契約，計算優先購買部分土地之價金，無異強迫賣方須切割系爭49筆土地分別出售，完全悖離兩造簽訂系爭買賣契約之本意。

六、系爭買賣契約應通知他共有人、耕地承租人就具有共有關係之土地、耕地租賃關係之土地行使優先購買權？或應以系爭買賣契約全部標的49筆土地通知行使優先購買權？

㈠按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」土地法第34條之1第4項訂有明文，此條項所稱於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先購買權（最高法院100年度台再字第46號裁判參照）。又買賣契約單價之高低，與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離，是所謂同一條件或同樣條件包括價格以外的其他條件，倘共有人係將數筆土地合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約。雖土地法第34條之1第4項未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而他共有人依此規定行使優先購買權既須在同一條件之前提下始得主張，其條件為何，當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制（最高法院98年度台上字第1405號裁判參照）。另按「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」同法第107條第1項亦定有明文。是就共有人出賣其應有部分時，他共有人係得以同一條件優先承購，而出租人出賣耕地時，承租人亦得以同樣條件優先承買。至於他共有人、承租人之優先購買權競合時，究以何者為優先，則為別一問題。

㈡次依土地法第三十四條之一執行要點第11點規定，共有人依第4項規定出賣應有部分，應通知他共有人是否優先購買，他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。另依耕地三七五減租條例第15條規定，耕地出賣時，承租人有優先承買權，出租人應將買賣條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。而如前所述，依土地法第34條之1第4項、第107條規定，他共有人、承租人得以同一條件或同樣條件優先承買，是共有人或出租人出售土地依上開規定通知他共有人、承租人時，自應以其與買方於買賣契約內約定之相同條件通知，俾他共有人、承租人得以評估是否行使或放棄優先購買權，如此所為通知方屬合法。系爭買賣契約既係合併出售系爭49筆土地，故賣方於通知他共有人、承租人時，自應將此合併出售及總價之條件一併通知。查賣方委託林素鶯所寄發他共有人陳君安、張炳坤等9人之優先購買權行使之通知，未檢附系爭買賣契約書，僅告知共有之15筆土地、34筆土地出售，以每台坪實收1,500元出售之情，而未告知合併出售系爭49筆土地及總價金之條件，此有存證信函可稽（原審卷1第254至263、第241至252頁）。另就承租人蘇萬居、戴嘉祈等4人、黃燦玉等3人部分，亦僅通知其各別承租地號之土地出售之情，而無通知系爭買賣契約同樣之條件，有存證信函、掛號郵件收件回執可憑（原審卷2第179至211頁）。是賣方委任林素鶯所為之通知，既未按系爭買賣契約內容相同條件為通知，自不生合法通知之效力，縱他共有人於接到該通知後不為表示者，亦不生放棄優先購買權之效果。又查賣方嗣後委任羅翠慧律師於99年10月27日寄發律師函予他共有人陳君安、張炳坤等9人，承租人蘇萬居、戴嘉祈等4人、黃燦玉等3人，除檢附系爭買賣契約書外，並敘明系爭買賣契約係合併出售系爭49筆土地及其總價金之內容，通知他共有人於文到10日內；承租人於文到15日內以書面表示是否行使優先承買權之旨，此有律師函可按（原審卷1第151至154頁），方具合法通知之效力。

七、本件何人已行使優先購買權？何筆土地已因優先購買權人行使優先購買權，而致系爭買賣契約失效，應返還賣方之所有權狀？是否應返還賣方之身分證影本及印章？

㈠賣方委任羅翠慧律師於99年10月27日寄發律師函予他共有人、承租人後，共有人陳君安於99年10月28日收受後，於同年11月4日委由林樹旺律師函覆願以相同條件行使優先購買權，此有掛號郵件收件回執（原審卷2第220、221頁）、存證信函（原審卷1第171至176頁）可憑，另他共有人張炳坤等9人收受上開律師函後亦於99年11月4日委任洪正衛函覆主張行使優先購買權，此有掛號郵件收件回執（原審卷2第222至230頁）、存證信函（原審卷1第177頁）可憑。另承租人蘇萬居、黃燦玉等3人於99年10月28日收受上開律師函後，亦分別於同年11月1日、11月2日主張行使優先購買權，此有掛號郵件收件回執（原審卷2第212、217至219頁）、存證信函（原審卷1第165至169、170頁）可憑。本件顯然已有他共有人、耕地承租人合法行使優先購買權，系爭買賣契約第10條約定之解除條件即成就，系爭買賣契約因而全部失效。

㈡查賣方於簽訂系爭買賣契約時，交付買方即周金條第5人如附表所示土地所有權狀284紙、鄭麗珍等5人及鄭繼勝等5人之身分證影本、印章之事實，為周金條第5人所不爭執。因系爭買賣契約第10條約定之解除條件成就，系爭買賣契約全部失效。鄭麗珍等5人及鄭繼勝等5人本於民法第767條規定、準用民法第259條第1款之規定，自得請求周金條第5人將上開所有權狀、身分證影本、印章返還。

八、綜上所述，鄭麗珍等5人及鄭繼勝等5人本於民法第767條及準用民法第259條第1款規定，請求周金條第5人交付如附表示之49筆土地之所有權狀284紙，鄭麗珍等5人及鄭繼勝等5人身分證影本、印章均為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，亦無不合。原審判決駁回鄭麗珍等5人之請求（即返還如附表序號16至31、36至37、41、43至49所示之土地所有權狀、鄭麗珍等5人之身分證影本及印章），並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，鄭麗珍等5人上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至原審判准鄭麗珍等5人及鄭繼勝等5人請求返還如附表序號1至15所示之土地所有權狀；鄭麗珍等5人請求返還如附表序號32至35及38至40、42所示之土地所有權狀，與鄭繼勝等5人請求返還渠等之身分證影本、印章，並依聲請為准、免假執行之宣告，核無不合，周金條等5人上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

據上論結，本件鄭麗珍等5人之上訴為有理由，周金條第5人之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項、第86條第1項但書、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第十三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。