臺灣高等法院103年度上字第1302號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 103年度上字第1302號

上訴人

丁一文

訴訟代理人

陳郁倫律師

被上訴人

王志銘

訴訟代理人

呂文正律師

複代理人

鄭信煌律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年8月26日臺灣臺北地方法院103年度訴字第710號第一審判決提起上訴，本院於105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者……六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項但書第3、6款定有明文。上訴人於本院提出上證2（見本院卷第67-70頁）核屬對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，且如不許其提出顯失公平，應准其提出。

貳、實體部分：

一、上訴人起訴主張：坐落臺北市中正區永昌段三小段315、315-1、315-2、315-3、315-4、315-5、315-6、315-7、315-8、315 -9等地號、應有部分八分之一之土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○街00巷0號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）原為被上訴人所有，其以系爭土地為抵押之擔保，設定新臺幣（下同）1,100萬元之本金最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予訴外人謝劉碧霞。嗣謝劉碧霞於民國96年間聲請原法院以96年度執字第25774號拍賣抵押物執行事件（下稱系爭執行事件），執行包括系爭土地在內之抵押物。兩造遂於99年7月15日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），由伊買受系爭房地，約定被上訴人法拍後一個月內搬遷。俟原法院於100年7月27日執行拍賣，被上訴人未依約於100年8月27日前搬遷完畢，爰依買賣契約第5條之約定，求為命被上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋占有移轉予伊之判決，並願供擔保請准為假執行之宣告。

二、被上訴人則以：系爭契約第1條第1項第1款為系爭房地之買賣價金，就系爭土地部分尚有新臺幣（下同）412萬5千元未給付，伊自得行使同時履行抗辯，於上訴人未如數給付剩餘買賣價金前，拒絕交付系爭房屋。又系爭房屋由伊父即訴外人王秋華原始起造取得所有權，王秋華於79年1月31日死亡後，系爭房屋由全體繼承人公同共有，伊未經共有人或應有部分過半數同意，不得處分系爭房屋，倘認系爭契約有效，亦無法依約交付，而屬給付不能之情形，如得歸責於伊，上訴人僅得請求損害賠償，不得請求遷讓或移轉房屋之占有等語，資為抗辯。

三、原審命上訴人於給付被上訴人412萬5千元之同時，被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋之占有移轉予上訴人，並附條件為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就命其為對待給付部分，聲明不服，提起上訴，聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋之占有移轉予上訴人。

㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則以：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭房地原為被上訴人所有，被上訴人以系爭土地為抵押之擔保，設定1,100萬元之本金最高限額抵押權（即系爭抵押權）予謝劉碧霞。嗣謝劉碧霞聲請原法院以系爭執行事件，執行包括系爭土地在內之抵押物。

㈡兩造於99年7月15日簽訂系爭契約，由上訴人買受系爭房地，約定如下（見原審卷第39-40頁之買賣契約書）：

⒈買賣價金：

⑴賣方（即被上訴人，下同）須協助買方（即上訴人，下同）代為清償本標的物上抵押權1,100萬元，並取得清償證明後，塗銷抵押權登記。

⑵賣方須協助買方代為清償於96年度執字第25774號合併執行參與分配之銀行債務（國泰世華、遠東、永豐及華南銀行）及積欠地價稅。

⑶買方同意於賣方交付印鑑章、印鑑證明等過戶所須文件，並簽立此買賣契約書同時支付20萬元予賣方。以上買方所支付之所有價金，視為買賣總價。

⒉賣方須配合於簽約同時用印於地政機關所須過戶之所有文件。

⒊賣方須配合將標的物不動產，以先贈與後買賣方式移轉不動產所有權，並全力配合買方所須之手續及文件提供。

⒋賣方須同意買方可指定任一人為不動產所有登記人。

⒌買方同意賣方於本案法拍後一個月內搬遷。

㈢謝劉碧霞於99年8月11日具狀撤回對被上訴人之系爭執行事件。又系爭執行事件於100年8月22日所製作之分配表附註欄第三點載明：「本金部分，債務人陳尾、李金利、吳陳玉英、陳抱、王志銘原擔保合借新台幣4千萬元，吳陳玉英、王志銘部分業經清償撤回執行，各人負擔之本金係以第一順位抵押權設定最高限額之比例換算，即陳以諾（即陳尾之繼承人）、陳抱之繼承人均為：1100萬/6400萬*4000萬＝687.5萬，李利金為：2000萬/6400萬*4000萬＝1250萬……」（見本院卷第147-164頁之民事聲請撤回部分強制執行狀、分配表）。

㈣謝劉碧霞於原法院100年度重訴字第1052號清償債務事件（下稱第1052號）審理時，於101年7月17日具狀陳報被上訴人於系爭執行事件中清償687萬5千元（見本院卷第165-168頁之民事陳報狀）。

㈤上訴人依系爭契約第1條第1項第2款之約定，已代被上訴人清償系爭執行事件參與分配之銀行債務（見原審卷第168頁）。

五、上訴人主張兩造於99年7月15日簽訂系爭契約，由其買受系爭房地，約定被上訴人法拍後一個月內搬遷。俟原法院於100年7月27日執行拍賣，被上訴人卻未依約於100年8月27日前搬遷完畢，爰依買賣契約第5條約定，請求被上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋占有移轉予上訴人等情，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠系爭契約第1條第1項第1款約定之真意為何？本件買賣之價金為何？㈡系爭房屋是否為被上訴人單獨所有？其有無處分權？㈢被上訴人主張同時履行抗辯是否有理由？茲分述如下：

㈠系爭契約第1條第1項第1款約定之真意係兩造約定上訴人應將買賣價金中之1,100萬元用以代被上訴人清償系爭抵押債權，取得謝劉碧霞出具之清償證明而用以塗銷系爭抵押權，即上訴人依前揭約定應給付之買賣價金應為1,100萬元：

⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」、「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真」、「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義」，最高法院著有19年上字第28號判例、39年上字第1053號判例、96年台上字第286號判決可稽。

⒉經查：

⑴買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，係屬買賣契約必要之點，此觀民法第345條規定自明。查系爭買賣契約第1條第1項開宗明義已載明係有關「買賣價金」之約定，並於同條第2項明定上訴人依以上即前項第1至3款約定所支付之所有價金，視為買賣總價等情，自堪認系爭契約第1條第1項第1至3款均屬有關買賣價金之約定。從而，系爭契約第1條第1項有關買賣價金之約定，顯係有關買受人即上訴人之主給付義務即給付價金之約定，堪可認定。

⑵出賣人於買賣契約成立前於買賣標的之不動產上如已設定有抵押權予他人，為確保交易之安全，使出賣人所收取之價金能確實用於清償抵押債權，以確保抵押權能順利塗銷，故交易常情上，買賣雙方恆多約定由買受人將應給付之價金，先代出賣人清償抵押債權而逕向抵押權人為給付，以便取得抵押權人出具之清償證明，用以塗銷抵押權，以利辦理所有權移轉登記，嗣後始再將剩餘之價金給付出賣人。查被上訴人負有將系爭房地所有權移轉於上訴人之義務，又系爭土地上設定有系爭抵押權，則系爭契約第1條第1項第1款約定被上訴人須協助上訴人代為清償系爭抵押權1,100萬元，並取得清償證明後，塗銷系爭抵押權之約定，核其真意應係兩造約定上訴人應將買賣價金中之1,100萬元用以代被上訴人清償系爭抵押債權，取得謝劉碧霞出具之清償證明而用以塗銷系爭抵押權等情，始符交易常情與兩造訂定系爭契約之經濟目的，即透過本件買賣之交易，使上訴人取得系爭房地之所有權及被上訴人取得約定之價金。

⑶上訴人依系爭契約第1條第1項第1款代被上訴人清償之抵押債權，而依同條第2項約定得視為買賣總價之一部者，應以系爭抵押權所擔保之債權額即687萬5千元為限。蓋系爭抵押權固設定本金為1,100萬元，然其所擔保之抵押債權既僅為687萬5千元，在被上訴人清償此數額後，系爭抵押權即因抵押債權清償而消滅，被上訴人自得請求謝劉碧霞塗銷系爭抵押權，且此項抵押債權額亦不因由上訴人代為清償而有所不同。

⑷上訴人雖主張：系爭契約第1條第1項第1款約定係指「上訴人應代清償系爭契約標的物之物上抵押權」、「取得清償證明」後、「塗銷抵押權登記」，而非係指應給付1,100萬元予抵押權人，故此條之給付義務上訴人已完成，且兩造簽訂系爭契約時，因不知被上訴人積欠之債務（包含抵押權設定、銀行欠款等）數額為多少？要付出多少代價始得取得清償證明、塗銷抵押權登記、撤回執行等，故於系爭契約第1條第2項約定「以上買方所支付之所有價金，視為買賣價金」，上訴人已給付謝劉碧霞1,650萬元，依系爭契約第1條第2項之約定，自應視為買賣價金云云。惟查：

①價金之支付為買受人即上訴人之給付義務，而將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並應系爭抵押權塗銷等各項則出賣人即被上訴人之給付義務。縱因兩造約定由上訴人以應給付之價金代被上訴人清償系爭抵押債權而取得清償證明，塗銷系爭抵押權，此亦僅係被上訴人為履行其出賣人義務，而約定上訴人在系爭抵押債權額度內之價金逕向抵押權人為給付，尚無從以此即認兩造有將買受人與出賣人各自應負義務相互變更之意。上訴人誤解系爭契約第1條第1項第1款之約定係重在由上訴人以應給付之價金，代被上訴人清償系爭抵押債權等情，而認該項義務為行為義務，顯不足採。蓋如謂該項代為清償系爭抵押權1,100萬元之約定非屬價金之約定，而係行為義務之約定，則在系爭抵押權因有被上訴人以外之債務人清償而消滅之情形時，豈非謂上訴人無庸支付此部分之價金，即可取得系爭房地之所有權？益證上訴人此部分之主張為不可採。

②上訴人主張其與謝劉碧霞於99年8月10日簽訂協議書（下稱系爭協議）第2條第2項記載：如果甲方（即上訴人，下同）經陳明暉律師書面通知後2個工作天內未交還本協議書正本並同時支付乙方（即謝劉碧霞，下同）解約作業賠償費現金962萬5千元時，本協議書自動解除失效，甲方同意乙方可逕向陳明暉律師領取由其保管之臺灣銀行之銀行記名支票687萬5千元充作甲方違約金等情，足證系爭協議有效要件為上訴人於給付謝劉碧霞687萬5千元以外，尚需支付962萬5千元（共計1,650萬元）。倘上訴人未支付第二期款項962萬5千元，系爭協議將自動全部解除失效，上訴人已給付給謝劉碧霞之687萬5千元將轉為違約金等情，固據其提出系爭協議書、授權書、保管條、收據等為證（見本院卷第126-129頁）。惟上訴人給付與謝劉碧霞之962萬5千元，係基於其等所簽訂之系爭協議，本於債之相對性，系爭協議顯無從拘束非當事人之被上訴人。遑論被上訴人並不知其等間有關系爭協議之內容，上訴人亦未能舉證證明其給付予謝劉碧霞之962萬5千元部分，已經兩造合意成為系爭契約買賣價金之一部。佐以系爭抵押權擔保之債權僅設定為1,100萬元，上訴人依系爭契約第1條第1項第1款約定，亦僅須給付1,100萬元，被上訴人亦僅能請求此數額，自無從憑上訴人依系爭協議之約定而另行給付謝劉碧霞962萬5千元，即謂其所給付之此部分款項亦為系爭契約約定之價金云云，否則豈非謂在系爭契約因故解除而互負回復原狀之情形下，被上訴人應返還1,650萬元之價金？足徵上訴人此部分主張為不可採。

③至兩造於簽訂系爭契約時，雖不知系爭抵押權擔保之債權為何？但兩造既約定上訴人應代償1,100萬之抵押權，則因系爭抵押債權僅為687萬5千元，上訴人自有給付剩餘413萬5千元予被上訴人之義務，衡諸交易常情，此乃當然之理。

⑸綜上，本院審酌兩造所簽訂之系爭契約為買賣契約，其經濟目的在使上訴人取得系爭房地之所有權及被上訴人取得約定之價金，暨衡諸前述由買受人代為清償抵押債權之交易常情及誠信原則等各情，認系爭契約第1條第1項第1款之真意係兩造約定上訴人應將買賣價金中之1,100萬元用以代被上訴人清償系爭抵押債權，取得謝劉碧霞出具之清償證明而用以塗銷系爭抵押權等情，故上訴人依前揭約定應給付之買賣價金即為1,100萬元。

㈡系爭房屋為被上訴人單獨所有，其有處分權：查被上訴人於79年9月10日因分割繼承而取得系爭土地之所有權，其並設籍於系爭房屋，另其於82年10月30日將系爭房地以738萬元出賣與訴外人吳宛玉（所訂定之不動產買賣契約書中有關不動產標示欄係記載係包括臺北市○○街00巷00弄0號之房屋壹戶，即系爭房屋之舊門牌地址），嗣被上訴人於系爭執行事件中，就謝劉碧霞主張系爭房屋為其所有一節，亦不爭執等情，有戶籍謄本、不動產買賣契約書在卷可按（見原審卷第157、183-188頁），並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，自堪認系爭房屋為被上訴人所有。參以被上訴人前於89年間對吳宛玉、謝劉碧霞提起刑事偽造文書告訴時，其告訴意旨主張：其於82年10月30日，將所有系爭土地及其上建物即系爭房屋，以738萬元出賣與吳宛玉，並簽定不動產買賣契約，當時為辦理土地增值稅，並曾提供其個人印鑑證明與吳宛玉。詎吳宛玉未經被上訴人同意，於83年4月8日，偽造被上訴人名義之抵押權設定契約書等私文書，持向地政機關行使，將其所有系爭土地設定本金最高限額1100萬元…等情，有臺灣臺北地方法院檢察署89年度偵字第22990號不起訴處分可考（見原審卷第163-165頁），益證上訴人主張被上訴人係於79年1月31日因繼承而取得系爭土地及其上未辦理保存登記之系爭房屋所有權一節為可採。從而，系爭房屋為被上訴人單獨所有，其有處分權，堪可認定。

㈢被上訴人主張同時履行抗辯，為有理由：

⒈按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務。又出賣人於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院80年度台上字第588號、87年度台上字第19號等裁判要旨參照）。本件兩造訂立之系爭契約為買賣契約，為有償雙務契約，則被上訴人應移轉系爭房地所有權及交付系爭房地與上訴人之義務，與上訴人給付價金之義務，兩者係立於對待給付之關係，應可認定。且系爭契約第5條有關被上訴人應於本案法拍後一個月內搬遷之約定，係被上訴人履行是項義務之期限，非被上訴人有先應為給付之義務，縱被上訴人因逾期未履行而應負給付遲延之責任，但此無礙被上訴人為同時履行抗辯之行使。從而，被上訴人得請求上訴人給付剩餘價金412萬5千元，而其既行使同時履行抗辯權，依前揭說明，自應為命上訴人為對待給付之判決。

⒉至上訴人主張系爭契約第1條第1項第1款約定之價金係系爭土地之對價，不包含系爭房屋，並援引最高法院83年台上字第2400號、63年台上字第828號等判例認被上訴人所為同時履行抗辯內容與上訴人之履約義務，非立於互為對待給付之關係，不生同時履行抗辯問題云云。然查系爭契約之標的物，業已載明為系爭土地與系爭房屋，另第1條係有關價金之約定，已如前述，則被上訴人所負交付系爭房地及使上訴人取得所有權之義務，與上訴人依系爭契約第1條約定負有給付價金之義務，兩者係立於對價關係，當無疑義。又最高法院83年台上字第2400號、63年台上字第828號等判例均係就耕地租約有關紛爭所為之闡釋，與本件買賣之法律關係不同，自無比附援引之餘地，是上訴人前揭主張亦乏所據。

六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第5條之約定，請求被上訴人遷讓系爭房屋及交付系爭房屋占有予上訴人，為有理由，應予准許。另被上訴人抗辯上訴人應給付剩餘之價金412萬5千元並為同時履行之抗辯，亦屬有據。從而原審命上訴人為前開給付之同時，被上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋之占有移轉予上訴人，並為准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。