臺灣高等法院104年度重上字第811號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第811號

上訴人

韓若璽

訴訟代理人

曾憲忠律師

訴訟代理人

呂康德律師

訴訟代理人

視同上訴人 吳炳樺

被上訴人

信義房屋仲介股份有限公司

法定代理人

周俊吉

訴訟代理人

詹德柱律師

上列當事人間請求返還房地等事件，上訴人對於中華民國104年6月30日臺灣士林地方法院103年度重訴字第304號第一審判決提起上訴，本院於105年5月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、查，被上訴人於原審起訴，係以上訴人韓若璽（下稱韓若璽），與原審共同被告吳炳樺（下稱吳炳樺，與韓若璽二人則合稱為上訴人），於民國101年11月間， 共同施用詐術使蔡文育及其未成年之女兒（下稱蔡文育母女）陷於錯誤，而同意以低價出售如原判決附表所示之房地（下稱系爭房地）予韓若璽，嗣蔡文育母女已撤銷前開錯誤之意思表示，並將對上訴人之債權讓與其為由，先位依不當得利法則及債權讓與之法律關係，訴請韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予其；若認其訴請韓若璽將系爭房地返還及移轉登記予其為無理由，則備位依侵權行為法則及債權讓與之法律關係，訴請上訴人應連帶給付其新台幣（下同）600萬元本息。 原審為被上訴人先位之訴全部勝訴之判決，經韓若璽不服提起上訴，則被上訴人於原審提起之備位之訴，即一併移審至本院（最高法院94年度台上字第283號裁判意旨參照）。 故韓若璽之上訴，其效力自應及於吳炳樺，爰將之併列為視同上訴人，合先陳明。

二、吳炳樺經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張： 上訴人於101年11月間均任職於伊唭哩岸分店為房屋仲介經紀人員；同年月10日蔡文育有購屋需求，委託吳炳樺代尋房屋，吳炳樺建議出售蔡文育母女共有之系爭房地以增加購屋資金，詎吳炳樺竟隱匿成交行情提出較低成交價格資料，建議蔡文育以2000萬元為底價出售，蔡文育信賴吳炳樺提供之成交行情為真實，陷於錯誤而簽署專任委託書以2500萬元（底價2000萬元）委託銷售，翌日（11日）吳炳樺即告知蔡文育其同事欲購買系爭房屋；韓若璽為吳炳樺之同事，明知或可得而知吳炳樺提出予蔡文育之成交行情內容不實，仍以1998萬元向蔡文育母女買受系爭房地，並簽署買賣契約（下稱系爭契約），嗣蔡文育母女始知遭吳炳樺詐騙，隨即於102年11月5日撤銷前開錯誤之意思表示，並將對上訴人之債權讓與伊，則韓若璽取得系爭房地為無法律上之原因，爰先位依不當得利法則及債權讓與之法律關係，求為命韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予伊之判決；倘認伊訴請韓若璽將系爭房地返還及移轉登記予伊為無理由，則備位依侵權行為法則及債權讓與之法律關係，求為命上訴人連帶給付伊600萬元， 並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：㈠韓若璽部分：吳炳樺是否故意隱匿或有其他原因，致未能提供近期內與系爭房地相似條件之成交紀錄，實不得而知，被上訴人未證明吳炳樺有何施用詐術使蔡文育母女陷於錯誤之行為，亦未證明伊係明知吳炳樺故意隱匿近期內與系爭房地相似條件之成交紀錄，而買受系爭房地，蔡文育母女自不得撤銷意思表示，伊亦無不當得利及侵權行為之可言等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：如主文所示。

㈡吳炳樺未於本院準備程序或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何主張或陳述。

三、查， ㈠蔡文育母女於101年11月10日委託被上訴人唭哩岸分店銷售系爭房地，由吳炳樺與蔡文育母女簽訂仲介專任委託書，委託銷售價格為2500萬元，授權調整價格（即底價）則為2000萬元；㈡吳炳樺於當日（10日）晚上向全分店報告系爭房地坪數、屋齡、車位、委託出售價格、底價；㈢吳炳樺於翌日（11日）通知蔡文育，並告知為其同事韓若璽有購買意願，嗣蔡文育母女同意以1998萬元出售系爭房地，並簽署系爭契約；㈣蔡文育母女於102年11月5日寄送存證信函予上訴人，主張依民法第92條第1項之規定， 撤銷出賣系爭房地予韓若璽之意思表示； 韓若璽則於102年11月13日以存證信函回覆蔡文育母女，表示對前揭存證信函之請求內容不予同意； ㈤蔡文育母女於102年11月15日與被上訴人達成協議，並出具債權讓與證明書，將其等對韓若璽回復系爭房地之登記請求權及對上訴人之損害賠償請求權讓與被上訴人；㈥被上訴人於102年12月3日寄發存證信函，通知上訴人其已受讓前開債權；㈦被上訴人前以韓若璽涉犯詐欺為由，對韓若璽提出刑事告發，經臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署） 檢察官以102年度偵字第5330號對韓若璽為不起訴處分等情，有卷附信義房屋買賣仲介專任委託書、不動產買賣契約書、 臺灣士林地方法院檢察署檢察官102年度偵字第5330號不起訴處分書、 臺北信義郵局892號存證信函及回執、債權讓與證明書、 臺北信義郵局958號存證信函及回執（原審卷第13頁至第30頁、第33頁至第34頁、第35頁至第39頁、第42頁、第43頁至第44頁）可憑，並為兩造所不爭執（見本院卷第49頁），堪信為真。

四、本院應審酌者為㈠蔡文育母女依民法第92條之規定，撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示，是否有據？㈡若有，則被上訴人依不當得利法則及債權讓與之法律關係，請求韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予其，是否有據？㈢若否，則被上訴人另依侵權行為法則及債權讓與之法律關係，請求被上訴人連帶給付其600萬元，是否有據？茲分別論述如下：

㈠、蔡文育母女依民法第92條之規定，撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示，是否有據？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 又，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定， 表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。

⒉經查：

⑴、蔡文育因有購屋需求， 遂於101年11月10日委託吳炳樺（任職於被上訴人唭哩岸分店為房屋仲介經紀人員）代尋房屋，因吳炳樺帶看之房屋售價過高，蔡文育表示負擔不起，並提及系爭房地係閒置中，吳炳樺遂建議蔡文育出售系爭房地籌足資金以買受帶看房屋，因蔡文育對系爭房地擬出售之價格並無概念，吳炳樺表示以2000萬元之價格應可順利出售，而底價通常為開價之八成，故以2500萬元為委託銷售價格；蔡文育因系爭房地為多年前以預售取得，如以2000萬元價格出售已獲利數百萬元，且欲將出售系爭房地所得用以買受新屋，故簽署專任委託書以2500萬元委託銷售系爭房地等情，有卷附專任委託書可憑（見原審卷第13頁至第15頁），並經蔡文育於原審證述上情甚詳（見原審卷第132頁反面、第133頁）；足見蔡文育對系爭房地擬出售之價格初無概念，於吳炳樺表示如以2000萬元之價格應可順利出售後，蔡文育因認吳炳樺建議之底價（2000萬元）已有獲利數百萬元，且欲將系爭房地出售所得用以購買新屋，方簽署專任委託書以2500萬元（底價為2000萬元）為委託銷售價格；由上以觀，蔡文育既因個人因素考量，而接受吳炳樺建議以2500萬元（底價為2000萬元）為委託銷售價格，要難遽謂吳炳樺有施行詐術，致蔡文育陷於錯誤而以2500萬元（底價為2000萬元）為委託銷售價格之情事可言。

⑵、又吳炳樺與蔡文育簽署專任委託書後，依公司規定於當日（10日）將系爭房地之坪數、單價、屋齡、有無車位、委託價格及底價等相關資訊，先行通知分店之全體同事；韓若璽因有購屋需求，遂表示有購買之意願， 吳炳樺即於翌日（11日）通知蔡文育有同事願購買請其前往協商議價，並由吳炳樺及洪明吉（即唭哩岸分店店長）向蔡文育說明，嗣蔡文育、韓若璽以1998萬元達成合意，並簽署不動產買賣契約書乙情，有卷附不動產買賣契約書可稽（見原審卷第16頁至第22頁）；則吳炳樺於受託出售房屋後，係依公司規定將系爭房屋之相關資訊，以公開之方式通知分店之全體同事，吳炳樺及洪明吉並事先向蔡文育告知韓若璽為其同事（ 見原審卷第133頁反面蔡文育之證詞），洪明吉亦已向蔡文育表示韓若璽知悉底價，嗣由韓若璽與蔡文育雙方議價買賣系爭房屋等節，業經證人洪明吉於原審證述甚詳（見原審卷第137頁洪明吉之證詞）； 則倘蔡文育認韓若璽之出價（1998萬元）過低，要非不得拒絕出售，蔡文育亦可自行詢價以確定系爭房地之市場行情，未必需受吳炳樺建議底價之拘束；故難僅因系爭房屋出售之價格較行情為低，即可謂吳炳樺對其施行何種詐術，使其陷於錯誤而為締約及移轉系爭房地所有權之意思表示；由此可見，吳炳樺並無施行詐術，致蔡文育陷於錯誤而以2500萬元（底價為2000萬元）為委託銷售價格之情事，韓若璽即無明知或可得而知上情之可言；準此，蔡文育母女自不得依民法第92條之規定，撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示甚明。

⑶、況參以蔡文育前以韓若璽涉犯詐欺等罪為由，對其提出刑事告發，經士林地檢署檢察官以一般房屋買受人，本即期待能以最低價格買受房屋，韓若璽把握時機與蔡文育迅速締約，本屬人之常情，要難遽謂韓若璽主觀上有何詐欺等犯意為由，而對韓若璽為不起訴處分乙情，有卷附士林地檢署檢察官 102年度偵字第5330號不起訴處分書可憑（見原審卷第33頁至第34頁），亦採與本院相同見解；益徵韓若璽並無施行詐術，致蔡文育陷於錯誤，而為同意以低價出售系爭房地之意思表示。

⑷、被上訴人雖以吳炳樺明知系爭房屋所在大樓曾於101年4月、同年10月透過被上訴人仲介銷售，平均每坪單價為60萬元， 吳炳樺隱匿此2筆成交紀錄，顯意圖詐欺蔡文育為由，主張蔡文育母女得撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示云云。惟查：

①、按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示 （最高法院18年上字第371號民事判例意旨參照）。且，民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合， 無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號民事裁判意旨參照）。

②、觀諸被上訴人所提系爭房屋所在大樓，曾於101年4月、同年10月經被上訴人仲介銷售之二筆交易資料（見原審卷第45頁正、反面），平均每坪單價固為60萬元；然蔡文育既自陳事前原無出售系爭房地計畫，當日僅係囑請吳炳樺初步估價 （見原審卷第132頁反面、第133頁）， 則吳炳樺於未及準備之情況下，非無漏未提出上開資料之可能，要難僅因吳炳樺未能提出上開資料，即可謂其為刻意隱匿；況蔡文育為司職法律之人，智識經驗要非淺薄，於出售系爭房地時，除依吳炳樺所提之資料外，本得透過其他方式自行詢價以確定系爭房地之成交行情，縱吳炳樺漏未提出上開資料，倘蔡文育認吳炳樺建議之底價過低，且需時以便自行詢價酌定更有利之價格，亦可表明提高底價或擇日再為簽署專任委託書；則被上訴人就吳炳樺係刻意隱匿前開二筆交易資料乙情，既未舉證以實其說，自難僅因吳炳樺未提出前開二筆交易資料，即可謂其係故意隱匿而顯有詐欺蔡文育之意圖。

③、是以，被上訴人以吳炳樺明知系爭房屋所在大樓曾於101年4月、同年10月透過被上訴人仲介銷售，平均每坪單價為60萬元，吳炳樺隱匿此2筆成交紀錄， 顯意圖詐欺蔡文育為由，主張蔡文育母女得撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示云云，自不可取。

⑸、被上訴人又以吳炳樺未將系爭房地委託出售價格向外公告，竟告知同事韓若璽，韓若璽則利用吳炳樺之詐騙及知悉底價之資料而壟斷議價權為由，主張蔡文育母女得撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示云云。然查：

①、吳炳樺與蔡文育簽署專任委託書後，係依公司（即被上訴人） 規定於當日（101年11月10日）將系爭房地之坪數、單價、屋齡、有無車位、委託價格及底價等相關資訊，先行通知分店之全體同事，吳炳樺及洪明吉（即唭哩岸分店店長）亦已事先向蔡文育告知韓若璽為其同事乙情 （見原審卷第133頁反面蔡文育之證詞、第137頁洪明吉之證詞） ，業如前述；足見吳炳樺係因公司規定而在公司內部以公開之方式，揭露系爭房地委託價格及底價等相關資訊，其揭露系爭房地前開資訊之對象並非僅韓若璽一人，而係分店全體同事共7人， 此為公司（即被上訴人）房屋仲介經紀人員受託銷售房屋後之一般流程（見原審卷第136頁洪明吉之證詞）， 蔡文育亦已知悉韓若璽為吳炳樺之同事仍願與其締約；則韓若璽因吳炳樺依公司規定在公司內部公告，而得知蔡文育委託出售系爭房地之價格及底價，嗣雙方達成合意簽署契約，要難謂韓若璽有何利用吳炳樺詐騙及知悉底價資料而壟斷議價權之可言。

②、被上訴人固另以韓若璽並非一般交易者，掌握有交易底價之內部訊息，主張其應受嚴格之限制及負更高之注意義務云云。但查：、承前所述，韓若璽係因吳炳樺依公司規定在公司內部公告全體同事，而得知蔡文育委託出售系爭房地之價格及底價等相關資訊；此觀證人洪明吉於原審證述：「（問：接受客人委託銷售房屋後會特別公布給同事知道？）會，第一個會特別通知同事，之後再做公告；（問：這是唭哩岸店這樣做，或是信義房屋規定的流程？）信義房屋都是這樣；（問：介紹給同事的資訊內容？）坪數、單價、有無車位、屋齡、房間數、委託價錢、底價，這是內部的訊息；（問：如果這樣，其他同事想要買物件的話，就會事先知道底價？）只要內部同仁就會知道；（問：這樣會不會影響到標的物把價格賣高的情形？）要看買方的狀況，因為買方不知道屋主到底多少錢可以賣，屋主只是初步大概訂願意賣的價錢，但最後還是要經過屋主同意」（見原審卷第136頁）等節自明； 則韓若璽知悉蔡文育委託出售系爭房地之價格及底價後，縱曾透過公司內網查詢與系爭房屋類似物件之行情，而有買受系爭房屋之意願，然出賣人欲以較高價格及買受人欲以較低價格進行交易，皆為事理之常，倘蔡文育認韓若璽之出價過低，則其委託出售價格既為2500萬元（見原審卷第13頁專任委託書），要非不得另待其他買受人提出較高價格，而拒絕將系爭房地出售予韓若璽；故不得僅因韓若璽係任職被上訴人公司，即可謂其不應以蔡文育委託出售之底價進行交易，而應受嚴格之限制及負更高之注意義務。、況參以蔡文育前以韓若璽涉犯詐欺、背信等罪為由，對其提出刑事告發，經士林地檢署檢察官以一般房屋買受人，本即期待能以最低價格買受房屋，韓若璽把握時機與蔡文育迅速締約，本屬人之常情，要難遽謂韓若璽主觀上有何詐欺、背信犯意為由，而對韓若璽為不起訴處分（見原審卷第33頁至第34頁士林地檢署檢察官 102年度偵字第5330號不起訴處分書），亦採與本院相同見解；益證韓若璽雖買受系爭房地，然其亦為一般房屋買受人，自不得僅因韓若璽係任職被上訴人公司，據此即認其應受嚴格之限制及負更高之注意義務，而不應以蔡文育委託出售之底價進行交易甚明。、是以，被上訴人以韓若璽並非一般交易者，掌握有交易底價之內部訊息，主張其應受嚴格之限制及負更高之注意義務云云，並不可取。

③、基上，被上訴人以吳炳樺未將系爭房地委託出售價格向外公告，竟告知同事韓若璽，韓若璽則利用吳炳樺之詐騙及知悉底價之資料而壟斷議價權為由，主張蔡文育母女得撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示云云，要不可採。

⒊依上說明，蔡文育係因個人因素考量，而接受吳炳樺建議以2500萬元（底價為2000萬元）為委託銷售價格，嗣蔡文育、韓若璽以1998萬元達成合意簽署不動產買賣契約書，要難謂吳炳樺有施行詐術，致蔡文育陷於錯誤之情事，韓若璽即無明知或可得而知上情之可言；準此，蔡文育母女自不得依民法第92條之規定，撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示。

㈡、被上訴人依不當得利法則及債權讓與之法律關係，請求韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予其，是否有據？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。 又，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的 （最高法院103年度台上字第2198號民事裁判意旨參照）。

⒉蔡文育係因個人因素考量，而接受吳炳樺建議以2500萬元（底價為2000萬元）為委託銷售價格，嗣蔡文育、韓若璽以1998萬元達成合意簽署不動產買賣契約書，吳炳樺並未施行詐術，致蔡文育陷於錯誤，韓若璽亦無明知或可得而知上情之可言，蔡文育母女不得依民法第92條之規定，撤銷其等所為出售系爭房地之意思表示，業如前陳；則韓若璽本於買賣契約取得系爭房地所有權，即屬有法律上之原因，要難謂有不當得利之情事，被上訴人即無從依債權讓與之法律關係，請求韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予其。

⒊依上說明，被上訴人以蔡文育母女已撤銷出賣系爭房地予韓若璽之意思表示為由，主張依不當得利法則及債權讓與之法律關係，請求韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予其云云，即屬無據。

㈢、被上訴人另依侵權行為法則及債權讓與之法律關係，請求上訴人連帶給付其600萬元，是否有據？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。且，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院48年台上字第481號民事判例意旨參照）。

⒉承前所陳，蔡文育係因個人因素考量，而接受吳炳樺建議之底價（2000萬元）出售系爭房地，難謂吳炳樺有施行詐術致蔡文育母女陷於錯誤之情事，韓若璽即無明知或可得而知上情之可言；此外，被上訴人並無其他證據證明上訴人有何共同不法侵害蔡文育母女之權利乙情，上訴人自無須負連帶賠償損害之責，被上訴人亦無從依債權讓與之法律關係，請求上訴人對其為連帶給付。

⒊依上說明，上訴人要無不法侵害蔡文育母女權利，致其等受有損害之情事，被上訴人以上訴人共同侵害蔡文育母女權利致其等受有損害為由，依侵權行為法則及債權讓與之法律關係，請求上訴人對其為連帶給付，亦屬無據。則本院就其此部分之請求，應以若干金額為當，即不予審究。

五、從而，被上訴人先位依不當得利法則及債權讓與之法律關係，訴請韓若璽應將系爭房地返還及移轉登記予其；備位則依侵權行為法則及債權讓與之法律關係，訴請上訴人連帶給付其600萬元， 並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；均為無理由，皆不應准許。原審就先位之訴部分，為被上訴人勝訴之判決，與法自有未洽。另被上訴人備位之訴部分，亦屬無據，應予駁回。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。

民事第十六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。