臺灣高等法院105年度上字第1522號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 105年度上字第1522號

上訴人

黃政宏

訴訟代理人

李淑寶律師

訴訟代理人

楊正評律師

上一人複代理人

黃祈綾律師

被上訴人

澔翰開發有限公司

兼法定代理人

蕭文通

共同訴訟代理人

杜英達律師

共同訴訟代理人

謝政翰律師

上一人複代理人

林宗諺律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年9月30日臺灣桃園地方法院105年度訴字第101號第一審判決提起上訴，本院於107年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人澔翰開發有限公司（下稱澔翰公司）於本院審理中，其法定代理人變更為被上訴人蕭文通（下與澔瀚公司合稱為被上訴人），業據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第107至112頁），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符。

二、上訴人主張：蕭文通自民國102年8月1日起，承租伊所有桃園市○○區○○○路0段0號1樓及2、3樓房屋（以下合稱為系爭房屋），約定每月10日給付租金合計新臺幣（下同）10萬元（下稱系爭租約）。詎蕭文通自104年4月起未給付租金，伊於同年10月27日發函催告限期清償欠租，並以其違約將系爭房屋交由澔翰公司使用為由，終止系爭租約。惟蕭文通屆期仍未清償，伊再以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，被上訴人自應返還系爭房屋。又於未返還前，被上訴人無權占用系爭房屋，伊亦得請求蕭文通、澔瀚公司各按月給付相當於租金之不當得利，並負不真正連帶債務責任等情。爰依系爭租約第4條、第8條、第14條約定及民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，求為命：㈠蕭文通應將系爭房屋遷讓返還，及自106年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10萬元；㈡澔翰公司應自系爭房屋遷出，及自106年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付10萬元；㈢第㈠、㈡項關於金錢給付部分，如其中一人為給付時，另一人於清償之範圍內，同免其給付之義務（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經其不服，提起上訴；其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。於本院上訴聲明為：㈠原判決關於駁回下列第㈡至㈥項之訴部分廢棄；㈡蕭文通應將系爭房屋遷讓返還；㈢澔翰公司應自系爭房屋遷出；㈣蕭文通應自106年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人10萬元；㈤澔翰公司應自106年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付上訴人10萬元；㈥第㈣、㈤項所命給付，如其中一人為給付時，另一人於清償之範圍內，同免其給付之義務；㈦願供擔保，請准宣告假執行。

三、被上訴人則以：上訴人與蕭文通簽立系爭租約時，已同意系爭房屋為設立澔瀚公司使用，蕭文通並無違約使用情事。上訴人積欠澔瀚公司仲介報酬及違約金共3240萬元，經澔翰公司將其中240萬元債權讓與蕭文通，蕭文通以該債權與上訴人之租金債權為抵銷，並未遲付租金，上訴人請求遷讓返還系爭房屋及給付不當得利，為無理由等語，資為抗辯。

四、蕭文通自102年8月1日起，向上訴人承租系爭房屋，每月租金合計10萬元。蕭文通於系爭房屋設立澔翰公司，由澔瀚公司使用系爭房屋，其自104年4月10日起未繳交租金，上訴人於同年10月27日以存證信函催告限於7日內給付欠租，經其於同年月28日收到該函等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第217頁），堪信為真。上訴人主張蕭文通違約將系爭房屋交由澔翰公司使用，且積欠逾二個月租額，系爭租約經其終止，被上訴人應返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利等節，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：

（一）系爭契約第8條約定：「乙方（即蕭文通）未經甲方（即上訴人）同意，不得擅自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」；第14條約定「甲乙各方遵守本契約各條項之約定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失甲方概不負責」（見原審㈠卷第14頁背面、第15頁）。是以，蕭文通倘未經上訴人同意，擅自將系爭房屋交由他人使用，始有違約責任，否則即無上開約定之適用。

（二）審諸蕭文通陳稱：伊是澔瀚公司股東，澔瀚公司是伊開的。伊與上訴人簽立系爭契約時，已告知上訴人承租系爭房屋，是要開設仲介公司之用，上訴人同意後才簽立系爭租約。租賃期間上訴人多次前往系爭房屋收取租金，從未表示反對澔瀚公司在系爭房屋設立招牌。系爭房屋若供住家使用，租金行情大約2萬元，出租予超商或仲介公司，租金才有機會提高到10萬元等語（見原審㈠卷第176頁）；蕭文通屢以澔瀚公司店長身分繳付系爭房屋租金，有請款單可稽（見原審㈠卷58至66頁）以考，可知蕭文通為經營澔瀚公司，而向上訴人承租系爭房屋，上訴人於簽訂系爭租約時，同意該屋得供澔瀚公司營業使用。據此，蕭文通將系爭房屋交由澔翰公司使用，並無違反系爭租約，應可認定。

（三）綜觀上訴人自陳：伊將系爭房屋出租後，曾親自前往系爭房屋，知悉係由澔瀚公司作為營業使用，門口有設立澔瀚公司之廣告招牌。伊曾在系爭房屋內委託澔瀚公司仲介土地買賣契約。澔瀚公司另向伊承租同段6號1樓房屋（下稱6號房屋），但沒有給付該屋之租金等詞（見原審㈠卷第173至174頁）；澔瀚公司登記所在地為6號房屋（見原審㈠卷第88頁之公司變更登記表），惟實際營業處所為系爭房屋，有桃園市政府警察局大園分局埔心派出所查訪表及現場照片可參（見原審㈡卷第5至10頁）以察，足見上訴人對於澔瀚公司向其承租6號房屋，僅作為登記地址使用，實際營業處所為系爭房屋等情，知之甚詳，益徵其與蕭文通簽立系爭租約時，已同意將系爭房屋作為澔瀚公司實際營業處所使用，甚為明顯。職是，上訴人以蕭文通將系爭房屋交由澔翰公司使用，違反系爭租約為由，主張終止系爭租約云云，尚不可取。

（四）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、第2項前段定有明文。

（五）蕭文通向上訴人承租系爭房屋，每月應繳租金為10萬元，惟自104年4月10日起未繳交租金，經上訴人於同年10月27日以存證信函催告限期給付欠租，其於同年月28日收受該函等事實，為蕭文通所不爭執（見本院卷第217頁）。由是，足認蕭文通遲付租金之總額，已達二個月之租額，經上訴人定期催告，仍未支付。基此，上訴人主張以本件起訴狀繕本送達（於104年11月30日送達蕭文通，見原審㈠卷第25頁）為終止系爭租約之意思表示，核屬有據，堪認系爭租約業於104年11月30日終止。

（六）抵銷固使雙方債務溯及最初得為抵銷時消滅，惟雙方互負得為抵銷之債務，並非當然發生抵銷之效力，必一方對於他方為抵銷之意思表示，而後雙方之債務乃歸消滅（最高法院29年上字第1123號判例意旨參照）。而抵銷之溯及效力，對於已發生之法律事實，不生影響。因債務人不履行債務而終止契約者，該債務嗣後縱因抵銷而不存在，亦不得認為終止權之發生原因溯及歸於消滅，而謂該契約仍然存在。

（七）蕭文通抗辯其於104年11月18日，以大園埔心街郵局存證號碼84號之郵局存證信函（下稱84號信函），向上訴人為抵銷租金債權之意思表示乙節，為上訴人所否認（見本院卷第298頁背面）。而蕭文通對於84號存證信函已合法送達上訴人之利己事實，並未舉證證明，難認該通知已達到上訴人，而生抵銷意思表示之效力。蕭文通復辯稱：其於本件訴訟中，曾以言詞向上訴人為抵銷租金債權之意思表示云云（見本院卷第217頁）。惟承上（五）所述，系爭租約已於104年11月30日終止，則蕭文通其後縱為抵銷租金債權之意思表示，對於業已終止之系爭租約，亦不生影響。以故，蕭文通抗辯其以受讓之240萬元債權，與上訴人之租金債權為抵銷後，已無遲付租金，系爭租約仍存在云云，自不可採。

（八）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，此觀民法第767條第1項前段規定即明。如上（五）所述，系爭租約經上訴人於104年11月30日終止，堪認被上訴人自系爭租約終止後，已無繼續占用系爭房屋之正當權源。是以，上訴人依民法第767條第1項前段規定，分別訴請蕭文通、澔瀚公司各遷讓返還、遷出系爭房屋，皆屬有據。至上訴人另基於同法第455條規定，對蕭文通為同一請求，因其係就上開各請求權，請求擇一為其有利之判決（見本院卷第216頁背面），本院既准其依民法第767條第1項前段規定請求，自無庸再就同法第455條規定為論斷。

（九）依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。

１、承上（五）所述，系爭租約經上訴人於104年11月30日終止，則被上訴人即無繼續占用系爭房屋之正當權源，其占有該房屋而獲有相當於免繳租金之利益，致上訴人受有無法使用該房屋之損害，則上訴人依民法第179條規定，分別請求蕭文通、澔瀚公司各返還相當於租金之不當利益，均屬有據。

２、本院審酌蕭文通承租系爭房屋係供澔瀚公司營業使用，系爭房屋總面積達512.67平方公尺（見原審㈠卷第49頁），租金每月為10萬元，核與一般交易行情相當，認上訴人主張被上訴人無權占用系爭房屋，每月受有相當於租金10萬元之不當利益，尚稱允當。準此，上訴人分別請求蕭文通、澔瀚公司各自106年7月1日起至遷讓返還、遷出系爭房屋之日止，按月返還其10萬元之不當利益，即屬可採。

３、蕭文通、澔瀚公司固分別就系爭房屋為占有使用，上訴人同時請求其各給付自106年7月1日起至遷讓返還、遷出系爭房屋之日止之不當得利，其對於上訴人上開請求雖各負全部給付之責任，惟其給付目的相同，任一方為給付，即可滿足上訴人債權之一部或全部，應認其所負之給付義務，係屬不真正連帶債務，如其中一人已為給付，另一人於該給付範圍內，即同免給付之責任。

五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求蕭文通、澔瀚公司分別遷讓返還、遷出系爭房屋，及各自106年7月1日起至遷讓返還、遷出系爭房屋之日止，按月給付其10萬元，且就上開金錢給付部分，如其中一人已為給付，另一人於該給付範圍內，同免給付之責任，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，並改判如主文第2至6項所示。又房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，另附帶請求相當於租金之不當得利部分，則不併算其價額（民事訴訟法第77條之2第2項規定參照）。本件上訴人勝訴部分，其訴訟標的價額核定為145萬1700元（見原審㈠卷第34頁之房屋稅繳款書，內載系爭房屋起訴時之課稅現值為145萬1700元，計算式：967800＋483900＝0000000），不得上訴第三審，一經本院就此部分判決即告確定，自無宣告假執行之必要，併此陳明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第十六庭