臺灣高等法院民事判決

上訴人

陳建志

訴訟代理人

邱瓊儀律師

上訴人

吳幸雄

訴訟代理人

郭美春律師

訴訟代理人

蔡瑜軒律師

訴訟代理人

視同上訴人 吳嵩慶（吳張景美、吳宜蓁、吳麗萍承當訴訟人）

訴訟代理人

吳上風

訴訟代理人

吳康宏

共同訴訟代理人

簡坤山律師

林玉卿律師

受 告知 人 劉哲平

上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國109年5月14日臺灣宜蘭地方法院第一審判決（107年度重訴字第111號）各自提起上訴，視同上訴人吳嵩慶並為上訴聲明之擴張，本院於111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、查，被上訴人吳張景美、吳宜臻、吳麗萍（下稱吳張景美3人）、吳嵩慶已於民國109年6月17日就宜蘭縣○○市○○○段○○○段000○0地號土地（重測後為宜蘭縣○○市○○○段000地號土地，下稱系爭土地）公同共有部分為繼承登記，其4人公同共有之該土地應有部分及附圖二編號i所示門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○巷00○0號未辦理保存登記房屋（面積95平方公尺，下稱系爭房屋）均分割為吳嵩慶單獨所有，有土地登記謄本可稽（本院卷一第195頁），吳嵩慶聲請代吳張景美3人承當訴訟（本院卷二第98頁），兩造均表同意（本院卷二第98、208頁），依民事訴訟法第254條第2項規定，應由吳嵩慶代吳張景美3人承當訴訟。

二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463條準用第256條定有明文。查兩造因系爭土地重測後面積變動而更正聲明之分割方案，核屬更正事實上陳述，非屬訴之變更追加。

貳、實體方面：

一、陳建志主張：兩造共有系爭土地，應有部分如附表一所示，伊與吳嵩慶共有系爭房屋，應有部分各2分之1，系爭土地及房屋無不能分割之特約，依使用目的非不能分割，依民法第823條第1項、第824條規定，求為准分割系爭土地如附圖一甲案，編號A、B所示部分土地依序分歸吳幸雄、陳建志所有，編號C所示部分土地分歸為吳上風、吳康宏、吳嵩慶（下稱吳上風3人）依原應有部分比例共有，暨變價分割系爭房屋之判決（原判決分割系爭土地如該判決附圖一丙案，兩造應補償與應受補償之金額如原判決附表二所示；變價分割系爭房屋，所得價金按應有部分比例分配。陳建志、吳幸雄就原判決分割系爭土地之方法聲明不服，各自提起上訴，吳嵩慶擴張上訴聲明，就系爭房屋分割方法部分亦為上訴。未繫屬本院部分，茲不贅述）。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決主文第2項部分廢棄；⒉上廢棄部分，系爭土地分割如附圖一甲案，編號A（面積1,059.26平方公尺）、編號B（面積744平方公尺）、編號C（面積315.25平方公尺）所示部分依序分歸吳幸雄、陳建志、吳上風3人取得，吳上風3人按原應有部分比例維持共有。㈡答辯聲明：吳幸雄、吳嵩慶之上訴駁回。

二、吳幸雄則以：坐落系爭土地之地上物除伊所有門牌號碼宜蘭市○○路○○巷00號、26-1號房屋（下稱26及26-1號房屋）外，餘均結構老舊、殘破不堪，無人居住，無留存之必要，伊即將拆除26及26-1號房屋，系爭土地分割無須考量地上物位置，以附圖一戊案分割，得使系爭土地發揮最大經濟效益，依該方案，陳建志應補償伊新臺幣（下同）256萬4,328元、補償吳上風3人537萬7,525元等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決主文第2項關於分割方法部分廢棄；⒉前開廢棄部分，系爭土地分割如附圖一戊案，編號G（面積1,059.26平方公尺）、編號I（面積744平方公尺）、編號H（面積315.25平方公尺）所示部分依序分歸吳幸雄、陳建志、吳上風3人取得，吳上風3人按吳上風5分之2、吳嵩慶5分之1、吳康宏5分之2之比例維持共有；陳建志應補償吳幸雄256萬4,328元、補償吳上風3人537萬7,525元。㈡答辯聲明：陳建志之上訴駁回。

三、吳上風3人則以：坐落系爭土地之門牌號碼宜蘭市○○路○○巷0000號房屋、24號房屋（下依序稱25-1號、24號房屋）依序為吳康宏、吳上風所有並居住使用，且無經濟能力搬遷，應考量共有人所有之地上物，分割系爭土地如附圖一丙案，再由兩造依分得土地之價值互相找補。系爭房屋為吳嵩慶祖厝，吳嵩慶之姑姑吳淑英現居其內，吳嵩慶對該屋有深厚情感，應原物分割該屋歸吳嵩慶單獨所有，以45萬元補償陳建志等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決關於分割系爭房屋部分廢棄；⒉上開廢棄部分，系爭房屋分歸吳嵩慶所有，由吳嵩慶以金錢補償陳建志。㈡答辯聲明：⒈陳建志、吳幸雄之上訴駁回；⒉原判決主文第2項更正為：系爭土地應分割如附圖一丙案，編號D（面積1,059.26平方公尺）、編號E（面積315.25平方公尺）、編號F（面積744平方公尺）所示部分依序分歸吳幸雄、吳上風3人按原應有部分比例維持共有、陳建志所有。

四、按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項前段定有明文。查系爭土地（面積2,118.51平方公尺）為兩造依附表一所示應有部分比例共有，使用分區為住宅區，系爭房屋為陳建志及吳嵩慶共有，應有部分各2分之1，系爭土地及房屋並無因使用目的不能分割之情事，兩造無不能分割之約定，亦未訂有不分割之期限，惟無法達成分割協議等情，有房屋稅籍證明書、土地登記公務用謄本為證（原審卷一第43頁、本院卷二第437至439頁），並為兩造所不爭執（本院卷二第100至101、208頁），陳建志訴請裁判分割系爭土地及房屋，即屬正當。

五、關於系爭土地之分割方法：

㈠按共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。

⒈查，系爭土地東側為訴外人所有之住宅區、西側面臨路寬約4公尺之七結巷、北側面臨路寬約3公尺之私設道路、南側面臨路寬10公尺之女中路，周邊均為住宅區，商業活動繁盛；該土地上如附圖二編號a至e所示地上物屬吳幸雄所有，編號f、j所示房屋（即25-1、24號房屋）依序為吳康宏、吳上風所有，編號g雨棚為吳康宏、吳嵩慶、陳建志共有，編號i（即系爭房屋）為陳建志與吳嵩慶共有，編號h、k至o所示地上物則屬陳建志所有等情，有房屋稅籍證明書、勘驗筆錄及現場照片可憑（原審卷一第39至45、333、341至357、489至490頁、本院卷二第123、125、181至185、299頁），兩造對上情亦無爭執（本院卷二第100至101、208頁）。

⒉次查，吳上風、吳康宏、吳嵩慶已表明願就分割後取得之土地繼續維持共有（原審卷一第421頁、本院卷二第98頁），兩造關於系爭土地分別提出附圖一甲、丙、戊案，均分割系爭土地為3坵塊，甲、丙案大致依各共有人現存建物坐落位置劃分，戊案則以不保留建物為前提，依共有人應有部分比例分配系爭土地。從而，如何讓全體共有人得有效利用系爭土地，以充分發揮該地經濟效益，乃本件審酌重點。就兩造所主張各分割方案何者妥適，分述如下：

⑴系爭土地為都市計畫內住宅區土地，其經濟目的在於建築住宅使用，依戊案為分割，各共有人取得之土地均形狀方正且面臨道路，且陳建志及吳幸雄所分得之土地均可藉由女中路3段出入，吳上風3人分得之土地臨七結巷之寬度亦大，均使用便利，可符合建築法規範，不致浪費系爭土地之經濟效益；此觀宏翔不動產估價師事務所（下稱宏翔事務所）估價報告亦認系爭土地現況為低度利用，其最有效使用為開發3層樓以上之透天建物（見該估價報告書第43頁），核與本院上開認定大致相同。再者，因該報告乃系爭土地重測前依價格日期107年9月20日而作成，依其估價結果，加計重測後系爭土地增加面積1.51平方公尺，及兩造不爭執系爭土地111年度價格為估價價格日期之1.0516倍（本院卷二第405頁），計算系爭土地於分割前之價值為2億1,895萬5,665元（計算式：2,118.51×0.3025×324,900×1.0516＝218,955,665，元以下四捨五入），依甲、丙、戊案分割後，系爭土地總價值依序為1億9,378萬5,132元、1億9,402萬2,568元、1億9,402萬3,963元（見外放估價報告第114頁，並加計增加面積及111年度價格漲幅），足見依戊案分割，可達系爭土地最大經濟效用，最大程度維持全體共有人之利益。

⑵甲案、丙案固依各共有人現存建物坐落位置分配土地，然在甲案編號B、丙案編號E所示部分土地上，陳建志及吳上風3人所有之建物交錯坐落，顯無法將該區塊土地全數分歸建物之所有人；再者，該等建物均為磚造鐵皮屋頂一層樓建物，緊密相鄰，使用年份已久，建物坐落方向呈西南－東北向，與該地主要道路即女中路3段呈西北－東南向之方向不同，有房屋稅籍證明書、照片、航照圖可參（原審卷一第39至45、249至267、299、301、341至357、489至490頁、本院卷二第187頁），倘保留該等建物，系爭土地其餘部分呈不規則形狀，難以有效利用，無法達最大經濟效用，甚且日後無法供建築使用，徒然造成土地浪費。再者，無論依甲案或丙案，附圖二編號b、f所示建物均須拆除一部分，依丙案亦無法保留吳上風3人所有或共有之25-1、24號房屋及系爭房屋全部，須拆除各該房屋約一半面積，僅能保留房屋後半部（含車庫），難認吳上風3人仍可居住使用上開房屋，足見遷就使用現況而為分割，亦無法保留系爭土地上現有未辦保存登記建物，且造成該土地其餘未建築使用之土地利用困難，顯著降低該土地價值及經濟效能，有礙社會經濟發展。況且，以宏翔事務所估價報告為基礎，計算依甲案、丙案分割時吳幸雄應受補償金額依序達1,686萬4,532元、1,698萬3,251（見該估價報告書第115頁，並加計增加面積及111年度價格漲幅），然依戊案為分割，應補償金額則如附表四所示（詳如後述），找補金額低於甲案及丙案甚多，可見依甲案及丙案分割，兩造分得土地價值差距過大，殊非公平，依戊案分割，各共有人取得土地之價值則與其應有部分比例較為相當，自屬公平適當。

⒊綜上，考量系爭土地上緊密相鄰之老舊建物林立，難以兼顧所有共有人生活現況及土地經濟利益，本院衡量共有物之性質、共有人之意願、利害關係、經濟效用及全體共有人之利益，及各共有人所分得土地之環境、交通、使用現狀等各項因素，認遷就現存建物為分割，無法發揮系爭土地應有之效用，亦無法達到保留建物之目的，附圖一戊案使系爭土地得以女中路3段出入之面積最大，最適於系爭土地未來建築規劃，有助於增進土地使用收益效能，使系爭土地發揮最大經濟效益，且各共有人分得土地之價值差異最小，為最適合且公平之分割方法，各共有人就取得土地之價值差異互為找補後（如下所述），即可衡平因分割方法產生價值不平均之情事，認依附圖一戊案分割系爭土地，應屬公平妥適。

㈡以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項亦有明定。

⒈查，本件依附圖一戊案所示之方法分割，兩造分得土地之坐落位置、面寬、縱深、臨路狀況等因素各有不同，其土地價值自屬有別，依上開規定，分得土地價值超出其應有部分換算價值者，自應補償分得土地價值不足其應有部分換算價值者，始得謂平。經囑託宏翔事務所鑑定系爭土地分割前兩造依應有部分共有系爭土地之價值，及兩造依戊案取得土地之價值，該所針對系爭土地進行產權、一般因素（含政策面及經濟面）、區域因素（含區域描述、近鄰地區土地、建物利用情形、公共設施、交通運輸概況及未來發展趨勢、區域環境內之重大公共建設）、個別因素（含系爭土地個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、公共設施便利性、週遭環境適合性分析）、不動產市場現況（含不動產市場概況及價格水準分析）及最有效使用分析，採用比較法、成本法之土地開發分析法推估，計算得出附圖一戊案各共有人間互相找補之金額，審酌上開估價報告鑑價程序客觀詳實，比較條件具體明確，應屬可採，準此計算系爭土地價值、各共有人分得土地之權利價值與原應有部分之權利價值增減差額，並以之作為相互間補償金額計算之依據，應符公平。參以兩造不爭執系爭土地111年度價格為107年度之1.0516倍（本院卷二第405頁），宏翔事務所估價報告鑑定本件依附圖一戊案分割後，各共有人間相互補償金額如附表三第7欄所示（見該估價報告書第116頁，並以重測後面積計算），該找補金額乘以1.0516倍後，陳建志於本件言詞辯論終結時須補償其他共有人之金額如附表四（即附表三第8欄）所示，始屬適當。

⒉陳建志雖稱宏翔事務所上開估價報告所採比較標的與勘估標的差異過大，總調整率大於30%始求得系爭土地每坪單價，其鑑定結果違反不動產估價技術規則第25條，估價方式不當云云。惟按，試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於15%，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於30%時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用，不動產估價技術規則第25條前段規定甚明。查，宏翔事務所之估價方法，係就系爭土地擇定3個比較標的，依其使用性質上之差異、條件上之相似度、價格調整之乖離程度等因素，賦予比較標的一至三之權重依序為36%、30%、34%，再以此求得系爭土地每坪單價（見該估價報告書第52頁），此乃依各比較標的具體狀況設定估價時之權重，與總調整率有別；依該事務所估價報告「勘估標的與比較標的總調整率表」記載，比較標的一至三之調整率依序為+16%、+4%、+7%（見報告書第122頁），均未大於30%，此亦有宏翔事務所110年8月10日(110)翔估宜字第000000-0號函可參（本院卷二第211至214頁），陳建志主張宏翔事務所估價報告違反不動產估價技術規則第25條，要屬誤會，而無可採。

㈢末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。查，吳幸雄以其系爭土地應有部分設定抵押權予劉哲平，有土地登記公務用謄本可考（本院卷二第437至439頁），劉哲平業經本院告知訴訟（見本院卷三第29至31頁）而未參加本件訴訟，揆諸前揭規定，其抵押權依法應移存於吳幸雄所分得部分，併此敘明。

六、關於系爭房屋之分割方法：

㈠查，系爭房屋面積95平方公尺，為磚牆造、鐵皮屋頂，屬陳建志及吳嵩慶共有，應有部分各2分之1，該屋現值45萬元，現為吳嵩慶之姑姑吳淑英居住使用等情，有現場照片、稅籍證明書附卷為憑（原審卷一第43、346頁、本院卷二第299頁），且為兩造所不爭（本院卷二第367至368、404至405頁），堪信真實。系爭土地依戊案分割後，系爭房屋坐落土地絕大部分分歸陳建志所有（見本院卷一第349頁土地複丈成果圖），為免土地及其上建物分屬不同人，致生不動產使用之不便及不利益，應將系爭房屋分歸陳建志所有，並由陳建志補償吳嵩慶45萬元，為最適宜之分割方案。

㈡陳建志主張變價分割系爭房屋之方案，於該屋拍賣變價後，顯可能由兩造以外之第三人取得系爭房屋所有權，徒增房地所有人權利義務歸屬之複雜，難謂妥適。至吳嵩慶雖謂系爭房屋為其祖厝，應分歸其所有云云，然吳嵩慶就系爭土地之應有部分比例過小，無論系爭土地以附圖一甲、丙、戊任一方案分割，其均無法取得系爭房屋所坐落之全部土地，將該屋分歸其所有，勢將發生系爭房屋部分須拆除，或與坐落土地分屬不同人所有之問題，此項分割方案不符經濟效益，亦不可採。

七、綜上所述，陳建志依民法第824條第2項規定，請求分割系爭土地及房屋，自屬正當，應予准許，並分割系爭土地如附圖一戊案，各共有人分得土地如附表二所示，陳建志應依附表四所示金額補償其他共有人，暨分割系爭房屋為陳建志所有，補償吳嵩慶45萬元。原判決未及審酌吳幸雄於本院所提出系爭土地如附圖一戊案之分割方法，暨以變價方式分割系爭房屋，均有未洽。又按法院併以原物分配、變賣、金錢補償為共有物之分割方法時，其判決有不可分割之關係，當事人對於第一審法院定分割方法之判決提起上訴時，第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當，即應將第一審判決全部廢棄改判，不得為一部維持一部廢棄之判決（最高法院108年度台上字第812號判決意旨參照）。原判決所定分割方法不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄原判決除確定部分外，改判如主文第2、3項所示。

八、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造就分割系爭土地及房屋未達成協議而涉訟，而共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，使各共有人單獨取得各自分得部分之使用權能，足認兩造均因系爭土地及房屋之分割而蒙其利，故關於訴訟費用之負擔，應由兩造依應有部分比例分擔之，方不致失衡，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第4項所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第二十三庭