臺灣高等法院民事判決

上訴人

黃莉庭

上訴人

黃家豐

共同訴訟代理人

賴青鵬律師

被上訴人

邱郁婷

訴訟代理人

王傑

被上訴人

劉佳昱

共同訴訟代理人

李志澄律師

複代理人

林國明律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年3月23日臺灣新北地方法院104年度重訴字第653號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，經最高法院第二次發回更審，本院於112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查被上訴人邱郁婷、劉佳昱（下合稱被上訴人，個別逕稱其名）於原審起訴主張坐落新北市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)為伊等共有，上訴人黃家豐、黃莉庭(下合稱黃家豐等2人，個別逕稱其名)以如原審判決附圖（下稱附圖）492⑵所示門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號房屋（下稱系爭房屋）1、2樓(面積均為72.12平方公尺，各稱1、2樓房屋)，占用系爭土地如附圖492⑵部分土地（下稱占用土地），均無正當權源，並受有相當於租金之不當得利。爰請求黃家豐、黃莉庭依序拆除1、2樓房屋、返還占用土地，並給付不當得利。嗣於本院109年度重上更一字第216號審理（下稱本院更一審）時，請求上訴人依序自1、2樓房屋遷出，及返還占用土地，另就不當得利請求部分減縮如附表所示（見本院更一審卷第532頁），核屬減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：伊等共有系爭土地（應有部分邱郁婷為7/10，劉佳昱為3/10），詎黃家豐、黃莉庭無正當權源，依序以未經辦理保存登記建物即1、2樓房屋，占用系爭土地，並受有相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，求為命上訴人依序自1、2樓房屋遷出，返還占用土地，暨各給付如附表所示不當得利本息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭房屋為訴外人李文龍出資興建，伊等以訴外人黃水文（黃家豐兄長）名義與李文龍於民國62年7月14日簽訂買賣契約，買受1、2樓房屋及其坐落基地（系爭土地應有部分2/3），李文龍已交付1、2樓房屋，惟未移轉登記1、2樓房屋及坐落基地之所有權予伊等，惟歷年來1、2樓房屋之房屋稅均由伊等繳納，依占有連鎖原則，及李文龍其後於82年5月13日登記為系爭土地所有人，依民法第425條之1規定，推定有租賃關係，應認伊等有占用系爭土地之正當權源。被上訴人於100年1月25日以買賣為原因取得系爭土地所有權時，業已知悉占用土地已存在系爭房屋，依民法第425條之1立法目的及債權物權化，其請求與法無據、屬權利濫用並違反誠信原則等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除確定及減縮部分外）關於不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項(見本院卷第175至177頁)：

㈠系爭土地重測前為臺北縣蘆洲鄉（現已改制為新北市蘆洲區，下仍稱舊名）和尚洲樓子厝段（即樓子厝段）519-5地號（即樓子厝段519-5地號），為被上訴人所共有（見原審卷第17至18頁之土地登記謄本）。

㈡坐落系爭土地上如原判決附圖492⑵所示系爭房屋，係未辦理保存登記之建物。

㈢黃水文係黃家豐之兄、黃莉庭之伯父，黃水文與李文龍於62年7月14日簽訂房屋買賣契約（見原審卷第68至71頁），兩造對前揭契約書之形式上真正均不爭執。

㈣樓子厝段519、519-1、520號等土地原為曾國華所有，上開三筆土地於67年6月7日為合併轉載登記為樓子厝段519地號，並於同日分割增加同段519-3地號至同段519-11地號，且為分割轉載登記（見本院前審卷㈠第212至225頁之土地登記簿謄本）。

㈤樓子厝段519-5地號土地係於67年6月7日分割自樓子厝段519地號土地，於79年10月8日以判決繼承為原因而登記為曾國華之繼承人曾連熟、曾煥彩、余曾秋森、曾子期、曾鈴川、于曾淑容、曾淑玲、曾妍妍、曾煥德、曾淑卿（下合稱曾連熟等10人）公共同有，曾連熟等10人於82年5月13日以和解移轉為原因移轉登記為李文龍所有，於84年6月9日因地籍圖重測而逕登記為系爭土地，李文龍於100年1月25日以買賣為原因而移轉登記為被上訴人所有（見同上卷第229至232、267頁之土地登記簿謄本）。

㈥曾國華於61年10月31日出具土地使用權證明書予李文龍等4人，同意其等在樓子厝段519、519-1地號土地興建永久式店舖住宅。李文龍等4人旋以其等為起造人，於61年11月13日申請建造執照，在樓子厝段519、519-1地號土地興建3層樓加強磚造，店舖、住宅用之房屋，經臺北縣建設局於62年1月8日核發62年蘆建字第019號建造執照（見本院前審卷㈡第121至128頁）。

㈦曾國華於61年11月7日簽署土地使用權證明書，同意李張時、陳金盛、蕭桂英（下稱陳金盛等3人）在樓子厝段519、519-1、520地號土地，建築前、中、後段之永久式店舖住宅，經臺北縣建設局核發62年蘆建字第246號建造執照（見本院前審卷㈡第139至145頁）。

㈧李文龍與曾國華於63年12月16日在本院63年度上更㈠字第201號事件成立訴訟上和解，其中第1項之和解內容為：李文龍就樓子厝段519、519-1、520地號3筆土地上，兩造合建之店舖式3層樓即中正路62號分歸曾國華部分，前面樓下按3尺14點7，後面14點3之寬度作牆（……），其餘向北部分土地曾國華同意作為通道使用（見本院前審卷㈠第159頁）。

四、兩造爭執事項：

㈠被上訴人撤銷就「系爭房屋為李文龍出資興建」之自認，是否合法？系爭房屋是否為李文龍出資興建？上訴人撤銷自認無事實上處分權是否合法？現系爭1、2樓房屋之事實上處分權人是否為黃家豐、黃莉庭？

㈡上訴人有無適用民法第425條之1規定，而得推定在系爭房屋得使用期限內對系爭土地有租賃關係？或得依債權物權化法理主張有權占有系爭土地？

㈢被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人自系爭房屋遷出並返還占有之土地，是否有理由？

㈣被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人就占有系爭土地，給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其數額為何？

五、本院之判斷：

㈠被上訴人撤銷就「系爭房屋為李文龍出資興建」之自認，是否合法？系爭房屋是否為李文龍出資興建？上訴人撤銷自認無事實上處分權是否合法？現系爭1、2樓房屋之事實上處分權人是否為黃家豐、黃莉庭？

⒈按自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符且係出於錯誤而自認者，始得為之，為民事訴訟法第279條第3項所明定。查被上訴人於本院前審107年3月22日準備程序中，就系爭房屋為李文龍出資興建，由其原始取得系爭房屋所有權之爭點，在受命法官前陳明不爭執，並同意採為本件裁判基礎（見本院前審卷㈡第87頁反面、第88頁反面），屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認。嗣於同年4月11日具狀載明系爭房屋係訴外人陳金盛等3人為原始起造人，並非李文龍出資興建等語（同上卷第114頁），而為自認之撤銷。惟稽諸李文龍與曾國華間履行契約訴訟，其2人在本院63年度上更㈠字第201號訴訟程序中，於63年12月16日成立和解，第1條記載：李文龍願就「坐落臺北縣○○鄉○○○段○○○○段000○00000○000地號土地3筆兩造合建」之店舖式3層樓即中正路62號分歸曾國華部分…等語（見本院前審卷㈠第159-1頁）；依證人即019、246號建照之同一設計人王紀凱證述：兩個案件地號是相同的，建築執照是兩筆（見本院前審卷㈡第73頁反面、第74頁反面），該2建案均設計相同模式之前、中、後段式店舖住宅（配置圖見同上卷第128、145頁）；再佐以證人即李文龍之子李永祥證稱：系爭（492地號）土地上有1棟3層樓建物，沒有房屋所有權，知道是李文龍所蓋等語（見同上卷第87頁）；被上訴人與李文龍所簽不動產買賣契約書第9條約明：本買賣不動產之建物部分（指新北市○○區○○路00巷0號1、2、3層及頂樓增建，未辦理保存登記），係乙方（李文龍）出資興建（見同上卷第118、119頁）等各情。可見李文龍與（地主）曾國華間成立合建契約，由曾國華提供519地號等3筆土地予李文龍興建房屋，李文龍委由王紀凱設計並申請建造執照，惟李文龍與曾國華嗣後發生糾紛，因而涉訟。是李文龍於申請建築執照時，雖將陳金盛等3人列為系爭房屋之起造人，以陳金盛等3人名義取得建造執照，僅係行政機關管理建築之方法，非取得系爭房屋所有權之法定證據，於未辦理系爭房屋第1次所有權登記前，所有權仍屬於實際出資興建之原始建築人即李文龍所有，是被上訴人並未證明其自認與事實不符，不得撤銷上開自認。

⒉上訴人於本院更一審雖自認其等就系爭房屋並無事實上處分權（見本院更一審卷第490頁），嗣於本院撤銷上開自認。而承前所述，系爭房屋為李文龍出資興建，雖未為保存登記，惟房屋足避風雨，可達經濟上使用目的，迄今仍具有一定價值（見被上訴人所提趙峙孝建築事務所之鑑定報告書，本院更一審卷第219-253頁）；黃水文係黃家豐之兄、黃莉庭之伯父，黃水文與李文龍於62年7月14日簽訂房屋買賣契約（見原審卷第68至71頁），兩造對前揭契約書之形式上真正均不爭執（見不爭執事項㈢）。則李文龍為系爭房屋之原始所有權人，其基於與買戶黃水文間房屋買賣契約關係，將1、2樓房屋交付使用（如下述㈡⒈），黃水文、輾轉受讓之上訴人取得1、2樓房屋之事實上處分權，足以證明上訴人自認與事實不符，故其等自認之撤銷為合法。

㈡上訴人有無適用民法第425條之1規定，而得推定在系爭房屋得使用期限內對系爭土地有租賃關係？或得依債權物權化法理主張有權占有系爭土地？

⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。蓋土地及其土地上房屋同屬一人時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關上開規定之適用。查李文龍與黃水文於62年7月14日簽訂房屋買賣契約，約定由黃水文買受1、2樓房屋及其坐落基地應有部分3分之2，該契約第1條中第四次付款期間：「於民國62年8月30日付新台幣捌萬柒仟參佰正（收款於金額上蓋章不另立收據）」字樣之下方，有手寫之「交屋時付款」等字樣，其上並蓋有李文龍之印章（見原審卷第68頁），由上開記載觀之，李文龍既在前揭載明「（收款於金額上蓋章不另立收據）」字樣之下方，手寫「交屋時付款」，並於其上蓋章，自表示李文龍業於第4次付款期間收訖約定之款項，並已交付1、2樓房屋予黃水文一節，應可認定。其次，樓子厝段519、519-1、520號等土地原為曾國華所有，上開三筆土地於67年6月7日為合併轉載登記為樓子厝段519地號，並於同日分割增加同段519-3地號至同段519-11地號，且為分割轉載登記；樓子厝段519-5地號土地係於67年6月7日分割自樓子厝段519地號土地，於79年10月8日以判決繼承為原因而登記為曾國華之繼承人曾連熟等10人公共同有，曾連熟等10人於82年5月13日以和解移轉為原因移轉登記為李文龍所有，於84年6月9日因地籍圖重測而逕登記為系爭土地（見不爭執事項㈣、㈤）。足認曾國華依合建契約之約定交付系爭土地供李文龍建築系爭房屋，且李文龍與黃水文簽訂前揭房屋買賣契約後，雖已將1、2樓房屋點交予買受人黃水文使用而移轉占有，惟其後李文龍於82年5月13日始取得系爭土地之所有權，故其於轉讓1、2樓房屋之事實上處分權予黃水文時，系爭土地、其土地上房屋分屬地主曾國華、李文龍所有，非屬一人所有，自無上開民法第425條之1規定之適用。

⒉再按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果。而房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地並出具土地使用權同意書與建商合建房屋，約定所建房屋由雙方分配，土地所有人對於所提供土地上將由建商興建永久性房屋，自不得謂為不知，土地所有人依合建契約約定，既負有移轉建商應分配房屋之基地所有權予建商之義務，建商基於土地使用權同意書，自有占有使用基地之權利，建商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建商購買房屋之第三人，即得本於「占有連鎖」之法律關係，對土地所有人主張有權占有（最高法院104年度台上字第40號民事判決參照）。依上，曾國華依合建契約之約定交付系爭土地供李文龍建築系爭房屋後，李文龍已將1、2樓房屋出售予黃水文並移轉對系爭土地之直接占有（有權占有），且黃家豐、黃莉庭自黃水文處受讓1、2樓房屋及系爭土地之占有，故李文龍於82年5月13日取得系爭土地所有權時，黃水文既已因買賣（下稱系爭買賣）而自出賣人李文龍取得系爭土地之占有，即具有正當權源，則基於「占有連鎖」之關係，上訴人自黃水文處受讓1、2樓房屋事實上處分權及系爭土地占有，上訴人亦得對李文龍主張有權占有使用系爭土地。

⒊又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判決先例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號、109年度台上字第1807號民事判決參照）。依前所述，李文龍於100年1月25日將系爭土地出賣予被上訴人，觀諸被上訴人與李文龍所簽不動產買賣契約書第9條約明：本買賣不動產之建物部分（指新北市○○區○○路00巷0號1、2、3層及頂樓增建，未辦理保存登記），係乙方（李文龍）出資興建，目前由第三人佔用中，乙方不負責交屋予甲方(被上訴人)等語，又因系爭土地上之李文龍出資興建房屋1、2樓由上訴人占有中，即已公示土地所有權之使用、收益權能受限制之狀態，是被上訴人明知其事實，而猶惡意受讓系爭土地，並非善意第三人，揆諸前揭債權物權化之法理，應使該（系爭買賣）債權契約對於被上訴人繼續存在，被上訴人即應繼受該法律關係而受此使用、收益限制之拘束。故此，上訴人得對被上訴人主張有權占有使用系爭土地；且1、2樓房屋並非不堪使用，難認上訴人無繼續占用系爭土地之權利。

㈢從而，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求上訴人自1、2樓房屋遷出、返還占用土地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求黃莉庭、黃家豐依序自1、2樓房屋遷出，返還占用土地，暨各給付如附表所示不當得利本息，於法無據，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並附條件為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第十九庭