臺灣高等法院93年度上字第482號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 93年度上字第482號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

錢裕國律師

複代理人

賴建宏律師

被上訴人

甲 ○

訴訟代理人

趙培宏律師

　　　　　　薛雅之律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國93年3月22日臺灣臺北地方法院92年度訴字第4933號第一審判決提起上訴，本院於94年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：

㈠被上訴人將其所有位於桃園縣桃園市○○路○段127號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）之出租事宜授權訴外人游奎信處理。上訴人為開設喬陽安親班大業店，與被上訴人之代理人游奎信於92年6月19日就系爭房屋訂立租賃契約，游奎信亦已通知被上訴人前開簽約事宜。上訴人訂立租約之目的在於開設安親班，並為此目的而支付相關軟硬體費用，包括教室裝潢、外牆招牌看板、文宣廣告、辦公室用品、電腦電話電器設備、教室相關設備、職員人事費用、格蘭英語加盟金新台幣（以下同）320萬69元。詎被上訴人竟於簽約後片面悔約遲不履行，因被上訴人片面違約不履行其依民法第421條、第423條所應負交付合於約定使用收益之房屋之給付義務，而使契約目的無法達成，上訴人因此所支付之相關費用亦付諸東流而遭受莫大損害，若非上訴人信賴被上訴人依誠信履約，上訴人亦無因準備開設安親班而支付上述相關費用之可能。按因債務人給付遲延所生之損害，無論是否可歸責於債務人，債務人均需負責，民法第231條定有明文，被上訴人未如期將房屋交付上訴人使用收益，已陷於給付遲延，爰依民法第231條第1項請求被上訴人如數賠償。另依系爭租賃契約第2條第1點約定租期自92年7月10日起算，係有確定期限之給付，被上訴人應於92年7月10日將系爭房屋交付予上訴人使用、收益，被上訴人卻遲不履行，上訴人依民法第255條規定得解除系爭租賃契約，並以上訴人93年7月15日民事準備書㈠狀為解除契約之意思表示。

㈡被上訴人雖稱系爭房屋為訴外人呂英齡所有，房屋坐落之基地持分則為被上訴人所有，游奎信僅與被上訴人連絡，並未與系爭房屋所有權人呂英齡聯繫，遑論徵得其同意云云。惟被上訴人是否曾授與游奎信出租系爭房屋之代理權，與被上訴人是否為系爭房屋之所有權人無關，僅須被上訴人有授與游奎信出租系爭房屋之代理權，縱被上訴人非系爭房屋之所有權人，游奎信仍得代理被上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約，並使該租賃契約之效力歸於被上訴人。

㈢又兩造於92年6月19日簽訂系爭租約當天，上訴人尚與被上訴人親自通過電話，商討租屋事宜，雙方達成租賃之合意後，始訂立系爭租賃契約。此有證人游奎信於原審93年2月9日證稱：「我很快幫他找到新房客就是上訴人…承租人要求與屋主直接對話，他們溝通完後租期確定為二年。上訴人是在我辦公室，由我打給被上訴人，讓他們直接溝通，電話說完後，我接過電話，被上訴人就告訴我說租期是二年，其他的事情由我處理。…我就幫被上訴人代簽系爭合約，是在講完電話當天，上訴人就在我辦公室簽了這份合約…」。另依證人游奎信於原審93年2月9日結證：「被上訴人委託我出租系爭房屋，是桃園市○○路○段127號1、2樓房屋……被上訴人在86、7年時，就有委託我幫他出租其他房屋，包括這件總共有三個案件，但是簽過六、七次合約，因為有的房屋有換約過，被上訴人一向都是口頭委託。」，可知於本件之前，多年來被上訴人多次委由游奎信代理被上訴人出租系爭房屋，以此方式所簽訂之租賃契約，被上訴人亦未曾否認其效力。而被上訴人於其與游奎信之92年7月22日電話通話中，已自承確曾授與出租系爭房屋之權限予游奎信，並稱當時沒考慮要做藥局，嗣反悔自已要經營藥局，故被上訴人就系爭房屋之出租，的確授與代理權予游奎信，游奎信有代理被上訴人出租系爭房屋之權限。

㈣另參之游奎信與被上訴人間92年10月16日對話譯文為「游：因為那時候你一直肯，所以我先代你簽約。」，游奎信於不知有錄音之情況下仍稱被上訴人原先一直願意出租系爭房屋，可知當時被上訴人確實願意出租系爭房屋，並同意由游奎信代為簽約，詎被上訴人於游奎信代理被上訴人就系爭房屋與上訴人簽訂租賃契約後，竟因其欲於系爭房屋開設藥局而反悔出租系爭房屋，始謊稱游奎信乃無權代理。實則由92年7月22日游奎信與被上訴人之電話錄音譯文中，被上訴人已自承其確曾授與出租爭房屋之之權限予游奎信，游奎信之有代理被上訴人出租系爭房屋之權限，應屬無疑。並聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人320萬69元，暨訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢第一審及第二審之訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：

㈠系爭房屋1、2樓為訴外人呂英齡所有，房屋坐落之基地持分則為被上訴人所有，游奎信於原審證稱簽約前僅與被上訴人聯絡，並未與系爭房屋所有權人呂英齡聯繫，遑論徵得其同意。且被上訴人僅委託游奎信仲介，並未授權代訂租約，游奎信乃房屋仲介業者，即民法所稱居間人，任務僅係報告或媒介訂約之機會而已，尚不及於契約簽訂之代理，倘上訴人主張游奎信除了為被上訴人報告訂約之機會外，還有代理訂定契約之權限，依同法第531條規定應以書面為證，始足當之，而游奎信亦自承本件未取得所有權人之書面授權。足證游奎信根本未獲呂英齡及被上訴人甲○授權，以簽定房屋租賃契約。故兩造之間根本未成立租約，被上訴人尤無給付遲延可言，上訴人主張因信賴租約而受有損害，完全無契約上及法律上之依據。

㈡上訴人主張游奎信依循前例徵得被上訴人口頭授權出租系爭房屋云云。惟游奎信自承先前仲介被上訴人及呂英齡所有之房地出租事宜，均有簽定委託書，被上訴人於92年10月16日至游奎信經營之桃園市○○路1155號1樓巨蛋不動產經紀有限公司，當時游奎信當場承認之前幾次租賃，都有傳真被上訴人，由被上訴人回簽授權，但本件則無，顯見被上訴人並不同意與上訴人簽約。則游奎信聲稱本件租約曾獲被上訴人授權一節，顯非屬實。

㈢游奎信證稱上訴人與被上訴人直接通電話，自行議定租期兩年一節，尤屬虛妄。蓋被上訴人不曾與上訴人直接對話，且被上訴人請游奎信仲介之租期為一年，游奎信亦表示上訴人同意租期為一年，然而上訴人所提出之租約，租期卻是兩年，其真實性顯有可疑。另上訴人雖主張92年10月16日之錄音譯文游奎信係說：「因為那時候妳（指被上訴人）肯嘛，所以我先代妳簽約。」，惟此非事實，而係「因為那時候妳不肯，所以我先代妳簽約」，故被上訴人自始至終均不曾授權或同意游奎信代簽契約。又游奎信表示由於上訴人不願等待法院訴訟結果，要馬上把錢拿回來，當時游奎信經營之仲介公司甫擴大營業，上訴人找人到公司找他，叫他一定要簽本票下來，本票簽下來之後，到時候再配合其名義去告被上訴人，游奎信乃先開票給上訴人，逐月兌現等情，上訴人亦不否認。準此，對於游奎信而言，本件之訴訟結果，完全由其承擔，故其並非客觀公正之第三人，無論於審判上及審判外之陳述，均以個人之利害為考量，與事實未必相符等語，資為抗辯。並聲明上訴駁回。

三、上訴人主張伊為開設喬陽安親班大業店，於92年6月19日與自稱有代理被上訴人之權限之訴外人游奎信簽訂租賃契約，承租系爭房屋，約定租期自92年7月10日起至94年7月9日止，每月租金3萬6,000元，押金7萬2,000元，租金及押金支票並於簽約時交付予訴外人游奎信之事實，業據上訴人提出房屋租賃契約書（見原法院卷第8頁、9頁）為證，且為被上訴人所不爭執（僅爭執未委任游奎信代理出租系爭房屋，詳如下述），自堪信此部分主張為真實。

四、上訴人復主張被上訴人將系爭房屋之出租事宜授權訴外人游奎信處理，游奎信為被上訴人之代理人，與被上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，游奎信亦已通知被上訴人前開簽約事宜，被上訴人於簽約後片面悔約遲不履行，致上訴人受有裝潢費用、購置設備及加盟金等損失共計320萬69元云云，被上訴人則以前詞置辯，經查：

㈠系爭房屋基地為被上訴人所有，建物部分為訴外人呂英齡所有，有被上訴人所提土地、建物登記謄本（見原法院卷第54頁至第61頁）在卷可稽。被上訴人與訴外人游奎信間就系爭房屋並無書面之代理簽約授權，為上訴人所不爭執（見原審卷第49頁）。按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第531條定有明文。惟按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。民法第422條亦有明文，亦即租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定（最高法院37年上字第6762號判例意旨參照），故有關代理簽訂租賃契約，其代理權之授予，並不以簽立書面字據為必要。被上訴人以無書面之代理簽約授權，遽稱訴外人游奎信就系爭房屋即無權代理被上訴人簽約，尚屬無據。

㈡上訴人主張依訴外人游奎信之證詞，及被上訴人於92年7月22日與游奎信之通話，可知被上訴人確有授權予游奎信出租系爭房屋，於游奎信與上訴人簽約後，始反悔不出租云云，惟查：

⒈證人即自稱代理被上訴人簽約之仲介游奎信證稱：「‧‧‧被告（即被上訴人）一向都是口頭委託，本件房屋，因為原租約快要到期，被告是委託我幫他點交，如有適合的房客再幫他出租，他原來的房客也是我幫他出租的。」（見原法院卷第121頁），而上訴人主張被上訴人向來將其所有房屋委由證人游奎信代理簽約出租，並據提出房屋租賃契約書影本11份（見原法院卷第81頁至91頁）為證，上開租賃契約書皆記載為證人游奎信代理被上訴人簽約，被上訴人就曾授權游奎信簽立上開租賃契約亦不爭執。惟據被上訴人所提92年10月16日錄音光碟及譯文內容：「『趙：呂小姐對你有些不諒解，還有一點，他說以前你簽約前，你都會傳真給她，請他回簽確認一下給你。』、『游（即游奎信）：對，我們第一次、第二次有，後續其實..。』、『呂（即被上訴人）：都有，每一次都有。』、『趙：這個你在簽之前，你應該先跟呂小姐那邊..。』、『趙兄你可能不知道之前是前幾次。』、『呂：沒有，都有啦。沒有，只有這一次沒有簽，之前都有。』（見原法院卷第153頁），則證人游奎信於第一次、第二次訂立租賃契約有傳真予被上訴人回簽確認，並非證人游奎信所證稱一向都是口頭委託云云，況縱如證人游奎信所稱第一次、第二次有傳真回簽，之後（含本件租賃）並無傳真回簽確認之情形，而前開租賃契約及本件系爭租賃契約分別為獨立之契約，應有被上訴人分別就上開租賃契約為單獨授權，或為一概括之授權，始可認訴外人游奎信有權代理被上訴人簽立租賃契約，被上訴人既於第一次、第二次簽立租賃契約皆另有授予游奎信代理權，顯見並非自始概括授予游奎信出租房屋之代理權，僅係委任其仲介房屋之出租而已，其後被上訴人亦無另為概括授予游奎信代理權之行為，嗣後游奎信代理簽約並未於簽約前再受被上訴人授予代理出租房屋之權，游奎信乃無權代理被上訴人簽約，僅簽約後，該無權代理行為為被上訴人所承認，使上開租賃契約對被上訴人發生效力。上訴人復未舉證其他證明被上訴人有概括授權之情形，上訴人就此主張被上訴人有授權游奎信代理簽立系爭租賃契約，尚屬無據。

⒉證人游奎信就系爭租賃契約之簽立過程復證稱：「我很快幫他找到新房客就是原告，我向被告報告後，被告問我原告是做什麼的，我說原告是做補教業的，希望一次租久一點，被告表示希望最長二年，承租人要求與屋主直接對話，他們溝通完後租期確定為二年。原告是在我辦公室，由我打電話給被告，讓他們直接溝通，電話說完後，我接過電話，被告就告訴我說租期是二年，其他的事情由我處理。」（見原審卷第121頁）。然依上訴人委由陳河泉律師事務所92年7月14日函告證人游奎信函中稱：「…後來游奎信店長又向本人表示，一二七號一、二樓屋主甲○已同意承租並委託其代為全權出租，本人遂於九十二年六月十九日與游奎信店長簽立租約…」等語（見原法院卷第67頁背面），並未提及與被上訴人以電話對話溝通租賃期間，僅稱證人游奎信向其表示被上訴人委託其代為全權出租，與證人所證由兩造直接電話溝通等情已不相符，上訴人於起訴前就有利於己部分（簽約前曾直接與被上訴人電話溝通一節），未於存證信函而為爭執，起訴後始主張簽約前有與被上訴人電話溝通云云，惟此為被上訴人否認，而被上訴人是否有授權證人游奎信代理簽約，事涉證人游奎信應否負無權代理人之責任，故尚難僅憑證人游奎信之證詞，即認被上訴人於簽約之過程中與上訴人直接溝通，並授權證人游奎信代理簽約。

⒊依上訴人所提被上訴人與證人游奎信於92年7月22日電話通話錄音譯文：『呂小姐（被上訴人）：我把所有事都交給他（律師）…有任何事你就直接找律師，我也是跟妳講的很明白』、『游店長（即游奎信）：我知道，可是我，你委任我，你也答應的情況下，我簽了那你現在。』、『呂小姐：我跟你講就是這樣子嘛，那你現在有任何argue我也跟你講啊，對不對？』、『游店長：你自己要做藥局，為什麼當時要答應我？』、『呂小姐：我當時我沒有考慮我要做藥局…』、『游店長：我知道，『這麥就是對你』（台語）答應在前，我也接受你的，就是你，跟你報告之後你同意，我，包含…』、「呂小姐：『對啊，…』」（見原法院卷第93 頁）。然依上開電話錄音前後內容觀之，被上訴人於通話中一直稱「沒有啦！」、「我知道ㄚ」、「對ㄚ」等語，並表示怕被錄音，要游奎信與被上訴人委任之律師談等語，亦無明確表示有授權游奎信代理簽約，並指稱游奎信不斷重覆說詞，不想再聽，請其逕與律師聯絡（見原審卷第94頁）顯然被上訴人於上開電話通話中意在敷衍游奎信，不欲與其直接對話，縱被上訴人於游奎信詢及：「你自己要做藥局，為什麼當時要答應我？」時答稱：「我當時我沒有考慮我要做藥局…」，及於游奎信問及：「…跟你報告之後你同意，我，包含…」，答稱：「對啊，…」，惟被上訴人委託游奎信仲介系爭房屋出租，為兩造所不爭執，參諸被上訴人所提92 年10月16日對談錄音光碟及錄音譯文，游奎信於被上訴人問及：「因為你簽約，你委託書也沒有傳真給我，以前你都會。」時，答稱：「因為你那時候你一直不肯，所以我先代你簽約…」（見本院卷第59頁背面），上開問答（92年7月22 日）係被上訴人為委託仲介復反悔所為之答覆，尚不足作為被上訴人承認授權游奎信簽約之依據。證人游奎信於上開對談過程中已自承係被上訴人未同意出租，故而先代被上訴人簽約，顯見游奎信並未得到被上訴人之授予簽約之代理權，被上訴人抗辯未授權證人游奎信簽立系爭租賃契約，尚非無據。

⒋上訴人又辯稱上開92年10月16日對談錄音及譯文中所載「因為你那時候你肯，所以我先代你簽約‧‧‧」（見本院卷第59頁背面），被上訴人則抗辯應為「因為那時候你一直不肯嘛，所以我就跟你講我先幫你簽約。」，經本院於93年11月17日當庭播放光碟，於光碟播放時間15分50秒時有聽到「你一直（頓一下）肯。」說詞（見本院卷第100頁），惟參諸游奎信回答此語之前，被上訴人係「質詢」游奎信「因為你簽約，你那個委託書，你也沒有傳真給我，以前你都會」等語，已明白表示未同意委由游奎信代理簽訂租賃契約，且被上訴人並未概括授權予游奎信代理簽約，如前所述，而游奎信在本件租賃契約中係屬利害關係人，不論上開語法為肯或不肯，游奎信事後為自己有利之陳述辯解，亦無從逕為採信遽認被上訴人有（概括）授權之行為，上訴人復未能舉證其他證明被上訴人有授權之情事，被上訴人抗辯被上訴人未授權簽訂租賃契約，游奎信無權代理先代為簽約等語，自較可採，上訴人主張被上訴人已授權游奎信代理簽約云云，非有理由，無足採信。

五、按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170條第1項定有明文。本件訴外人游奎信既未經被上訴人授權代理簽立系爭租賃契約，游奎信以代理人名義所為之簽約行為，即屬無權代理，復未經被上訴人承認，對被上訴人不生效力，兩造間就系爭房屋即無租賃關係存在，上訴人主張被上訴人給付遲延，亦屬無據。

六、綜上所述，上訴人主張訴外人代理被上訴人簽訂系爭租賃契約，為不足採，被上訴人抗辯兩造間租賃關係不存在，尚屬可信。從而，上訴人主張本於給付遲延之法律關係，請求被上訴人賠償320萬69元及利息，自為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、兩造其餘攻擊防禦方法，於本件結論之判斷均不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十四庭審判長法　官 劉靜嫻

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。