臺灣高等法院95年度上易字第712號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度上易字第712號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

賈育民律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

鐘耀盛律師

上列當事人間回復原狀事件，上訴人對於中華民國95年6月23 日臺灣士林地方法院94年度訴字第845 號第一審判決提起上訴，經本院於96年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於94年4 月10日透過住商不動產北投大業加盟店仲介，與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，以總價新臺幣 （下同）390萬元向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段三小段364地號（面積164平方公尺）應有部分1204/10000土地，及其上建號31510（門牌臺北市○○路276巷2-1號3樓）、建號31511（門牌同號3樓-1）之房屋。伊已依約付清價款，並辦妥所有權移轉登記。其後經其他住戶告知以前曾訂分管協議書，伊請領共同使用部分謄本後，始發現同小段建號31518為 伊所購買之建號31510、31511房屋之共同使用部分，包括1樓花園空地、平台、屋頂平台， 均因有分管協議書之存在，致伊無法使用，顯違當初購屋之預期目標。被上訴人未依買賣契約書第2條約定， 將增建或佔用範圍告知，亦違反契約第7條第1項、第9條第2項等約定。㈠先位部分：伊主張解除契約，於解除契約後， 依民法第259條規定請求返還價金390萬元；另伊因本件買賣契約支出必要費用129,809元，被上訴人亦應依民法第259條第5款規定返還，而伊亦願將系爭房地返還登記予被上訴人。㈡備位部份：如認伊解除契約顯失公平，則依民法第359條規定， 請求減少價金。因本件房地總價款為390萬元，主建物分別為17.42平方公尺及14.08平方公尺，共用部分面積227.69平方公尺， 伊應有部分各為415/10000、364/10000（合計779/10000）， 換算面積為17.73平方公尺，即伊買受總計49.23平方公尺，平均每平方公尺79,220元（元以下四捨五入）。被上訴人無法將共用部份交付使用，伊又需負擔共用部分之稅金，極不公平，伊所受之損失為1,404,570元（79,220x17.73= 1,404,570）。 聲明：㈠先位聲明：⒈被上訴人應付上訴人390萬元，及自94 年4月11日起按銀行活期儲蓄存款利率加計之利息。上訴人願將系爭房屋及土地返還登記予被上訴人。⒉被上訴人應給付上訴人125,276元 及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。⒊上訴人願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人1,404,570元 及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。⒉上訴人願供擔保請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。

二、上訴人僅就原審駁回之備位聲明部分提起第二審上訴，並減縮備位部分之聲明。其補充陳述意旨略以：㈠被上訴人之前手駱小玲所簽署之協議，因被上訴人出售予上訴人時並未告知有此分管協議， 故依釋字第349號解釋，此分管協議對上訴人不生拘束力。㈡系爭公寓遭占用之面積有：台北市○○路276巷2號1樓占用之1樓水溝至鐵捲門之面積8.68平方公尺；1樓後方現供廚房使用之空間10.16平方公尺；又依使用執照記載地下室停車位之面積為41.69平方公尺；另4個機車位7.04平方公尺被公館路276巷2-1號1樓住戶占用，總計為67.57平方公尺，據以計算伊之損失為416,990元（79,220 x67.57=416,990）。聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人416,990元， 及自94年4月11日起算之法定利息。被上訴人則以：㈠伊於88 年5月間向訴外人駱小鈴買受系爭不動產，迄94年4 月10日透過訴外人住商不動產北投大業加盟店仲介出售予上訴人時為止，均維持現狀，毫無改變，駱小鈴並未告知有分管協議之存在。伊不知有分管協議存在，自無從告知上訴人。 ㈡民法第359條物之瑕疵責任，其立法精神係以出賣人明知標的物有瑕疵，而故意不告知買受人而言。本件上訴人向被上訴人購買系爭房地，自認透過住商不動產之仲介，至現場查看多次， 則其對於1樓空地及頂樓平台為區分所有權人專用或共有共用之事實清楚，縱令上訴人不知分管協議之情，亦難遽認伊應負瑕疵擔保責任。㈢另依民法第355條第2項： 「買受人因重大過失而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。伊確不知本件有分管協議之存在，上訴人請求減少價金為無理由。㈣法院至現場履勘時，證人鐘明達陳述：被上訴人購買之系爭房地，依證人估計約500萬元， 可見被上訴人並無損害可言等語抗辯。聲明：駁回上訴。

三、兩造不爭執之事實：

㈠上訴人於94年4 月10日透過住商不動產北投大業加盟店仲介，以總價390萬元向被上訴人購買系爭房地， 上訴人已給付全部買賣價金，被上訴人亦已辦理系爭房地之所有權移轉登記及交屋予上訴人等情，有不動產買賣契約書、價金給付備忘錄、土地及建物所有權狀、房地產標的現況說明書、土地及建物登記謄本在卷（原審卷第11-23頁）。

㈡臺北市○○區○○段三小段31518 號建物為系爭建物即同小段31510、31511號建物之共同使用部分，亦有前開不動產買賣契約、建物登記謄本足憑（原審卷第12、23頁）。

㈢系爭不動產之住戶之前訂有「分管協議書」，系爭門牌 2-1號3樓及3樓-1之簽署人為駱小玲，係被上訴人之前手，有分管協議書可稽（原審卷第24-25頁）。被上訴人於94年4月10 日出賣系爭房地予上訴人時，並未告知住商不動產北投大業加盟店之仲介人員及上訴人曾有分管協議之情，為兩造所不爭執。

四、本件重要爭點在於：

㈠被上訴人之前手駱小玲簽署分管協議，被上訴人受到該分管協議之拘束？

㈡被上訴人於出售系爭房地予上訴人時，並未告知有分管協議之存在，上訴人受到該分管協議之拘束？

㈢本件因有分管協議之存在，致一樓空地、平台為其他區分所有權人專用，上訴人無法使用，是否具有物之瑕疵，而應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任？ 上訴人依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？得減少價金為多少？

五、被上訴人之前手駱小玲簽署分管協議，被上訴人受到該分管協議之拘束？

㈠依司法院大法官會議釋字第349號解釋， 於共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，僅在應有部分之受讓人知悉或可得而知該分管契約存在之情形，受讓人始受該分管契約之拘束。

㈡查於83年間起造人唐榮建設有限公司，向臺北市政府工務局申領83年建字第351號建造執照，在坐落台北市○段○○段286-1、364地號上興建地下1層、地上5層之「小雅公館」公寓，於84年12月5日建竣，並於85年1月18日取得85使字第29號使用執照。系爭公寓之門牌編為：台北市路276巷2號1樓、2樓、2樓-1、 3樓、3樓-1、4樓、4樓-1、5樓；2-1號1樓、2樓、2樓-1、3樓、3樓-1、4樓、4樓-1、5樓， 總計16戶（1層8戶）等情，業據本院調取使用執照查閱明確。本件被上訴人就系爭公寓之2-1號3樓、3-1樓房地， 係於88年5 月6日向其前手駱小玲買受，並於88年5月26日辦妥所有權移轉登記等情，亦有被上訴人之建物所有權狀、土地及建物登記謄本、駱小玲與被上訴人間之公證書、買賣所有權移轉契約書等件可稽（原審卷第20、65-68、138-143頁）。

㈢又查系爭小雅公館之住戶曾簽訂分管協議書，約定：⒈唐榮建設有限公司規劃為汽車停車位，出售予本大樓之區分所有權人，就該部分停車位面積為管理使用收益之專用，其餘未購買停車位之區分所有權人不得侵害其使用。⒉地面層除電梯間、樓梯間、走道之空地同意由各區分所有人管理使用外，其餘空地、平台皆由1樓所有權人為管理使用。⒊ 屋頂平台除法定共同使用之設備外，其餘面積同意由5 樓管理使用；此分管協議書業經被上訴人之前手駱小鈴簽名等情，亦據上訴人提出、被上訴人未爭執形式上真正之分管協議書足憑（原審卷第24-25頁）。

㈣被上訴人雖辯稱：前手駱小鈴並未告知，故伊不知有分管協議之存在云云。 惟查被上訴人買受系爭2-1號3樓、3樓-1房地後即遷入居住，迨出售系爭房地予上訴人後之94 年4月21日始行遷出，有被上訴人之戶籍謄本可參（本院卷第27頁）。又經本院於96年1月11日至現場履勘時，據證人即門牌2-1號1樓住戶鐘明達證陳： 伊於90年間購買2-1號1樓房屋，登記在配偶吳保金名下， 買受時1樓規劃為停車位，前手李玉寶交付時將停車位所在位置鋪上鐵板 及木板，1樓前面平台、水溝後之空地有圍牆， 伊再加上白色鐵捲門；1樓後方之平面圖雖規劃為綠地及平台，惟交付時已有圍牆等情綦詳（本院卷第68頁反面）。本院斟酌：被上訴人於88年間即已入住系爭公寓內，而2-1號1樓住戶鐘明達於90年間始加上白色鐵捲門遷入居住；上訴人買受房屋後，即有其餘住戶告知有分管協議之存在，並提供分管協議書供參，已據上訴人陳明（原審卷第7頁）， 且證人即住商不動產北投大業加盟店之仲介人員廖忠興於兩造發生糾紛後詢問鄰居，鄰居即告知有分管協議之存在（本院卷第44頁反面），足見：被上訴人足以知悉或可得而知系爭公寓有分管協議之情事。則依上開司法院大法官會議第349號解釋之意思， 被上訴人應受到該分管協議之拘束。

六、被上訴人於出售系爭房地予上訴人時，並未告知有分管協議之存在，上訴人受到該分管協議之拘束？查被上訴人委託住商不動產北投大業加盟店銷售系爭2-1號3樓、3樓-1房屋及坐落基地時， 就系爭房屋之「說明法定停車位、 屋頂平台或地下室等約定使用或習慣使用方式」1欄並無任何說明， 於「是否有占用情形」1欄則勾取「否」，此有住商不動產北投大業加盟店之「房地產標的現況說明書」可參（原審卷第69頁），並據證人即帶上訴人看屋之仲介人員廖忠興證述：「當時我手頭上公司的資料沒有停車位」、「我帶上訴人看屋的時候，不知道系爭大樓有分管協議」、「公司根本沒有分管協議書，全公司的人也都不知道有分管協議」、「我告知的公設有：頂樓、頂樓平台、樓梯間、電梯間、1樓的出入口」云云明確 （本院卷第42頁反面、43頁反面、第44頁），足認被上訴人於出售系爭房地予上訴人時，就停車位、屋頂平台有分管協議存在之資訊，並未告知上訴人明確。上訴人既無可得而知之情事，則依前開司法院大法官會議第349號解釋意旨， 上訴人不受到此分管協議之拘束。

七、本件因有分管協議之存在，致一樓空地、平台為其他區分所有權人專用，上訴人無法使用，是否具有物之瑕疵，而應由被上訴人負物之瑕疵擔保責任？上訴人依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？得減少價金為多少？

㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，亦為民法第354條第1項前段、第359條前段所明定。

㈡經查：系爭小雅公館之共同使用部分，就地下室之機坑、水箱、樓梯間、電梯間、走道之空地及屋頂平台等部分，現均由所有區分所有權人共同使用；惟就2號1樓、2-1號1樓停車位、平台及屋後綠地部分，現依分管協議書之約定， 均由1樓住戶專用，惟2-1號1樓停車位之屋前平台，該住戶鐘明達已拆除圍牆，系爭公寓之各區分所有權人可得共同使用供作停車之用等事實，已據本院到場履勘明確，並有勘驗筆錄及現場照片多幀可按（本院卷第68-69、72-74頁）。查區分所有建物規定設計平台及綠地，旨供所有區分所有權人防空逃難及休憩之用，並與四周建物保持一定安全距離，另系爭公寓之停車位非為專有部分，各具備其作用及功能，而為共同使用部分，依民法第818條規定， 各區分所有權人按其應有部分對於共同使用部分之全部有使用收益之權。查系爭小雅公館之屋前平台、停車位及屋後綠地，既設計為共同使用部分，即具有其通常之休閒及停車效用，供全體區分所有權人按其應有部分對於共同使用部分之全部有使用收益之權。雖被上訴人已將共同使用部分之所有權移轉登記予上訴人，惟因有分管協議書之存在，致被上訴人交付予上訴人使用之共同使用部分，減少屋前平台、停車位及屋後綠地等共同使用部分之通常效用，自屬有瑕疵存在，被上訴人自應依民法第354條規定負物之瑕疵擔保責任。 被上訴人雖辯稱：上訴人因重大過失而不知有瑕疵，且其買受之系爭房地現估價約500萬元， 並無受損云云，惟查上訴人前往看屋時，一樓屋前空地、停車位及屋後空地均遭圍起，由1樓住戶專用，上訴人何能知悉瑕疵存在？自難謂上訴人有重大過失。至於系爭房地現估價格500萬元一節縱令屬實， 要係上訴人買受後因市場景氣及經濟因素，致房地價格上漲，上訴人仍受有無法使用上開共同使用部分之損害，故被上訴人上開辯解，自無可採。從而，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定請求減少價金，洵屬有據。

㈢就系爭公寓共同使用部分，因分管協議而專用之面積詳予計算如下：

⒈參之卷附系爭公寓之各層共同使用部分（原審卷第77頁），可知：2-1號1樓及2號1樓住戶專用之停車位面積分別為29.51平方公尺（59.02x1/2=29.51）， 面積共計為59.02平方公尺；遭2號1樓住戶專用之屋前平台空地面積為3.965平方公尺（7.93x1/2=3.965）。

⒉2-1號1樓住戶之屋後綠地面積為10.16平方公尺， 而2號1樓屋後綠地相同部分亦遭該住戶圍住專用，亦據本院會同台北市政府地政處土地開發總隊測量明確，有鑑定圖足憑（本院卷第77頁），共計為20.32平方公尺。合計為83.305平方公尺（59.02+3.965+20.32=83.305）。

㈣因被上訴人已將系爭房屋及其坐落土地應有部分移轉登記予上訴人，則上訴人因買受系爭房屋具有上開屋前平台、停車位及屋後綠地等共同使用部分無法使用之瑕疵，其所遭受之損失，客觀上得以相當於租金之損害予以衡量，上訴人主張：應以其向被上訴人買受之每坪價格計算損害云云，即屬無據。查系爭房屋坐落於台北市○○路，位於台北捷運唭哩岸站與奇岩站中間，屬於住宅區，環境單純，附近有北投區清江國小、北投區公所及公有北投市場，業據上訴人陳明在卷（本院卷第93頁），並有上訴人提出之北投區街道圖、台北市旅館導覽地圖可參（本院卷第102頁，證物外放）， 堪認：系爭土地坐落之位置交通便利、生活機能完善。依土地法第105條準用第97條規定， 酌定上訴人受有相當於租金之損失，按土地及房屋申報價額之年息8%計算為允當。又查系爭房屋所在之台北市區○○段○○段364地號土地於93 年1月之申報地價為24,880元，有土地登記謄本在卷（原審卷第65頁）。另兩造就系爭房地以總價390萬元成交， 該總價扣除系爭土地之公告現值後即可得出房屋部分之價額 為2,363,792元【3,900,000-（土地公告現值77,800x164x1204/10,000）= 3,900,000-1,536,208=2,363,792， 元以下四捨五入】。另斟酌：上訴人自94 年4月10日買受系爭房地起無法使用上開共同使用部分至本件訴訟事實審言詞辯論終結之96 年3月間，已達2年； 又上訴人不受系爭分管協議之拘束，而得依法另行訴請占用上開共同使用部分之2號1樓及2-1號1樓住戶，回復為全體區分所有權人共同使用之狀態，訴訟標的價額未逾150萬元，參考各級法院辦案期限實施要點規定：第1、2審通常程序審判案件之期限為1年4個月、2年（共計3年4月），因認上訴人因上開共同使用部分無法使用之受損期間為5年4月。據以計算上訴人在5年4月期間受到無法使用上開共同使用部分之損害為160,576元【[(24,880x164x1204/10000)+2,363,792]x8% = 2,855,063x 8%=228,405， 為系爭房地若遭占用之每年租金；22,8405÷49.23x83.305x779/10000=30,108，為共同使用部分遭占用之每年租金，30,108x(5+4/12)=160,576】。從而，上訴人依民法第359條規定，得請求被上訴人減少之價金為160,576元， 逾上開數額之請求，為無理由，應予駁回。

㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項規定甚明。查兩造就系爭買賣房地若有瑕疵，被上訴人應負減少價金之給付期，並無任何約定，應屬給付無確定期限者。又上訴人於發現系爭公寓之共同使用部分因有分管協議而為其他區分所有權人專用之情後，即於94年5月25 日發函予被上訴人及住商不動產北投大業加盟店，請求協商減少價金之數額，固據上訴人提出存證信函在卷 （原審卷第42-44頁），惟未提出回執為證，尚難認為被上訴人業已合法送達。是應以本件起訴狀繕本送達予被上訴人翌日即94年9月8日起算法定遲延利息，故上訴人請求被上訴人給付94 年4月11日起至同年9月7日之法定利息，尚屬無據，不應准許。

八、綜上所述，上訴人依民法第359條規定， 請求被上訴人給付於160,576元及自原審起訴狀繕本送達翌日即94 年9月8日起算之法定利息範圍內，為有理由，應予准許；逾上開准許範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴人仍執陳詞，為無理由，應駁回其上訴。

九、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第一庭