臺灣高等法院98年度上易字第861號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度上易字第861號

上訴人

戊○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

陳志誠律師

複代理人

陳豪杉律師

被上訴人

丁○○

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國98年7月27日臺灣臺北地方法院96年度訴字第6236號第一審判決提起上訴，本院於99年6月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國94年 1月22日與上訴人簽訂房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約）購買上訴人所有坐落臺北市○○區○○段三小段204、204-1地號土地，面積86平方公尺、23平方公尺，所有權應有部分2分之1，及其上門牌號碼臺北市○○路○段26巷9號3樓及4樓建物所有權全部，含頂樓增建部分（下稱系爭房屋），約定價金為新台幣（下同）660萬元，於同年3月1日完成所有權移轉登記及同年月14日辦理交屋完畢，伊亦已依約付清價金。交屋後伊進行系爭房屋裝潢工程，經工人告知系爭房屋有傾斜情形，經測量發現3樓之傾斜度約為70分之1、4樓之傾斜度約為50分之1，核屬重大瑕疵。伊乃詢問鄰居，始知系爭房屋傾斜早已存在多年。故伊於96年5月5日以存證信函通知上訴人，系爭房屋有傾斜瑕疵，應負出賣人物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，惟上訴人置之未理。爰依民法第354條、第359條之瑕疵擔保請求權，及第179條不當得利請求權，請求上訴人減少買賣價金941,078元等語。並聲明：㈠上訴人應給付伊941,078元加計法定遲延利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。經原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服提起本件上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭房屋及毗連整排房屋（即博愛新村第4排，門牌號碼為臺北市○○路○段26巷7號至25號，計20戶）於58年間建築完工時即發生傾斜現象，向為博愛新村住戶所知悉。被上訴人於93年8 月間即前來看屋，於93年10月間被上訴人母親以被上訴人弟弟陸嘉宏在外租屋之租約即將到期為由，商請伊同意陸嘉宏先行借住系爭房屋，其間原告及其家人多次實地勘查並走訪鄰居，故對於系爭房屋有傾斜之現象早已知悉，被上訴人並藉以討價還價。兩造乃於94年1月22日簽約，同意以現況交屋。詎被上訴人竟於交屋2年後之96年5月5日寄發存證信函，略稱伊早已知悉系爭房屋傾斜，竟不告知，顯然故意不告知瑕疵，要求減少價金云云，顯悖離事實。被上訴人購買系爭房屋時，既已知悉房屋傾斜，並同意以現況交屋，依民法第355條第1項規定，伊自不負瑕疵擔保責任。況被上訴人自承其係於交屋後進行裝潢期間，始知悉傾斜乙事，乃遲至2年後始寄發存證信函，顯係怠於通知，依民法第356條第2項規定，亦不能再請求減少價金。另被上訴人遲至96年6月間始提起本件訴訟，亦已逾民法第356條第1項規定之6個月除斥期間等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查被上訴人於94年1月22日與上訴人簽訂系爭買賣契約，以660萬元購買系爭房地含頂樓增建部分，上訴人於同年3月1日完成系爭房地所有權移轉登記，並於同年3月14日完成交屋，被上訴人亦已依約付清價金等情，有系爭買賣契約、不動產所有權狀在卷可參（見原審卷第4至16頁）；又系爭建物確有傾斜，依臺北市建築師公會之鑑定，系爭房屋最大傾斜率為1/133.2，尚無影響結構安全乙節，亦有鑑定報告附卷可佐（見原審卷第81頁）；而被上訴人係於96年5月5日寄發存證信函予上訴人，主張系爭房屋有傾斜瑕疵而請求減少價金，有存證信函附卷可稽（見原審卷第17至18頁）；另上訴人於出售時已知悉系爭房屋有傾斜情形等情，均為兩造所不爭執，堪認此部分事實之真正。

四、被上訴人復主張上訴人故意未告知系爭房屋傾斜，得請求減少價金等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院所應審究者核為：㈠上訴人應否就系爭房屋傾斜，負物之瑕疵擔保責任？㈡被上訴人請求減少價金是否有據？如有，其得減少之金額為何？

五、經查：

㈠系爭房屋之傾斜，核屬物之瑕疵：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354 條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉查系爭房屋於上訴人出售予被上訴人時，上訴人已知悉有傾斜，為兩造所不爭執。經被上訴人聲請原法院囑託臺北市建築師公會鑑定，經鑑定人測量結果，系爭房屋確實向北側及西側傾斜，南北側水平相差：3樓為6.2公分、4樓為6.7公分，最大傾斜率為1/133.2，有鑑定報告書附卷可稽（見原審卷一第75至116頁）。該鑑定係鑑定人使用水準儀與經緯儀予以測量之結果，堪認被上訴人主張系爭房屋有向北側及西側傾斜之瑕疵屬實。又系爭房屋主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值。其竟有向北側及西側傾斜之瑕疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，是被上訴人主張上述傾斜情形，屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應堪採信。

㈡系爭房屋傾斜瑕疵尚非依通常程序檢查即可發現者：

⒈按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，亦經民法第356條、第357條分別所明定。

⒉本件被上訴人主張上訴人故意未告知系爭房屋傾斜，為上訴人所否認，抗辯系爭房屋之傾斜依通常程序檢查即可發現，且被上訴人於簽約前，其弟陸嘉宏已先行借住系爭房屋，其間被上訴人及其家人多次實地勘查並走訪鄰居，故早已知悉系爭房屋有傾斜情形云云，並舉證人趙祖遠為證，惟為被上訴人所否認，即應由上訴人就此有利事實負舉證之責。

⒊查按系爭房屋之傾斜瑕疵，並非一般老舊中古房屋常見之瑕疵，此與漏水為中古屋所常見不同，尚難認係稍盡一般人之注意義務即可獲知。證人趙祖遠亦證稱：「我到過上訴人以前辛亥路九號的房子，並沒有覺得上訴人的房子有怪怪的，只是後來仲介告訴我說樓梯有傾斜。」等語（見原審卷㈠第152頁反面），則證人趙祖遠亦為博愛新村住戶，尚須仲介告知，始知系爭房屋有傾斜，遑論非當地住戶之買受人即被上訴人，堪認系爭房屋傾斜瑕疵尚非依通常程序檢查即可發現。至上訴人另抗辯可以水或圓球檢查及以「吊鉛垂」方式測量，只要稍加注意即可發現系爭房屋傾斜之瑕疵云云，惟一般人購屋檢查時，最重視格局、動線、房間大小、方位、採光、有無漏水跡象等情事，若非事先有資訊參考，豈會注意房屋有無傾斜之瑕疵，遑論以攜水、圓球檢查或「吊鉛垂」方式測量，上訴人此部分抗辯殊不足憑。

⒋臺北市建築師公會鑑定報告書雖記載：「進入標的物3樓就有感覺地坪北側沈陷」等語（見原審卷㈠第80頁），惟此無非因鑑定人本即具有專業知識及經驗，且原法院委託鑑定時業於函文表明鑑定事項為系爭建物有無傾斜（見原審卷㈠第62頁），鑑定人已事先獲得系爭房屋有傾斜之資訊，則鑑定人上開陳述，尚不足據以佐證未具如鑑定人之專業知識及經驗之被上訴人於簽約前亦已知悉系爭房屋有傾斜或該瑕疵為依通常程序檢查即知者。上訴人復提出照片為佐（見原審卷㈠第229至232頁），欲證系爭房屋確有一眼即知有傾斜之事實云云。惟照片角度容有不同，且自照片以觀，如未佐以如照片所示之手繪直線，是否果以肉眼觀察即知係有傾斜情事，尚難遽斷。

⒌參酌原法院至現場履勘，亦無法一望即發現系爭房屋有傾斜，縱自系爭房屋約100公尺處之公園觀之，亦同樣無法以肉眼發現系爭房屋及毗連整排房屋有傾斜狀態，原法院係在經上訴人訴訟代理人告知樓梯傾斜後，始發現系爭房屋自5樓樓梯往4樓樓梯方向望之，該樓梯確實有往左邊方向些微傾斜，且下樓時，該樓梯有感覺往左傾，惟自3樓上至5樓，或4樓下至3樓，均未發現有明顯之傾斜，有原法院勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷㈠第274至275頁）。益徵系爭房屋之傾斜係不能即知之瑕疵。則被上訴人主張其係於交屋後，進行裝潢，經裝潢工人告知，始知悉系爭房屋有傾斜等語，堪予採信。

㈢本件亦難認被上訴人簽約時即知系爭房屋之傾斜瑕疵：

⒈查證人趙祖遠於原審係到庭證稱：「我記得我跟他們母女（指被上訴人及其母親）交談談論到房屋傾斜的事不只二次以上，我跟她們母女談到房屋傾斜的時間是否房子已經賣給原告我不清楚，但我記得有一次我跟她們母女談房屋傾斜的事的隔日，我告訴上訴人的先生這件事，上訴人的先生說要不要無所謂因為房子的價格被殺得很低，已經賣給被上訴人已經成交了，但這件事發生的時間我不記得了，是不是被上訴人第一次來跟我談到房屋傾斜的事，我在隔天告訴上訴人的先生，上訴人的先生說了以上的話，我也無法確定，我不知道被上訴人或她媽媽第一次跟我談到房屋傾斜時是否被上訴人已購得房屋。」等語（見原審卷㈠第152頁反面），可知證人趙祖遠無法確定其與被上訴人及其母親談及系爭房屋傾斜一事，係在被上訴人購買系爭房屋之前或之後，自無從認定被上訴人於簽約前即已知悉系爭房屋有傾斜。

⒉上訴人復辯稱簽約前被上訴人之弟弟陸嘉宏於簽約，即曾借住系爭房屋，被上訴人應早已知悉系爭房屋有傾斜云云，然縱認被上訴人弟弟確曾於簽約前即居住於系爭房屋，亦難遽認被上訴人於簽約時，即知系爭房屋有傾斜。而系爭瑕疵既非依通常程序檢查可知，亦不足僅因被上訴人於購屋前多次實地勘查，即認被上訴人於簽約前，已知悉系爭房屋有傾斜。

⒊上訴人抗辯被上訴人於簽約前，已知悉系爭房屋有傾斜，否則系爭房屋之價金不會自900餘萬元下降至660萬元成交，遠低於出售時一般市場行情云云，固據提出台灣不動產成交行情公報等為憑（見本院卷第151至153頁）。然查：

⑴衡諸常理，出賣人開列不動產欲出售之價格與實際成交價格未必相同，尚難僅憑價格差異，即足認被上訴人知悉系爭房屋有傾斜瑕疵，遑論嗣後上訴人之委賣價格降低為810萬元，有委託銷售契約內容變更同意書可佐（見本院卷第144頁）。

⑵上訴人復抗辯證人趙祖遠之子趙希鍾出售與系爭房屋相鄰且亦傾斜之同巷11號3、4樓房屋之售價為825萬元，顯見系爭買賣係因被上訴人已知悉房屋有傾斜，故成交價低於行情云云，亦提出不動產買賣契約書為憑（見原審卷㈠第251至256頁），惟查上開買賣日期為95年9月5日，與本件買賣已相距一年，已不足為上訴人有利之認定，而個別買賣契約成交價格之高低，影響因素甚多，除個案、市場機制之運作及買賣雙方意願，不足而一，尚難以當時成交之價金之高低即足認被上訴人簽約時即知系爭傾斜瑕疵，並以價差達成協議。

⑶況依被上訴人聲請本院委託臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋因傾斜所減損之價值，經該公會鑑定系爭建物於兩造簽訂系爭買賣契約時未受損之市場合理價格為6,273,850元，有不動產估價報告書可按（見原審卷㈡），較兩造成交價格660萬元為低，益見無法僅憑價格之差異，而認被上訴人知悉系爭房屋有傾斜瑕疵。

⑷上訴人固抗辯該報告書未列入同屬系爭房屋坐落基地之系爭華興段三小段204之1地號土地，不足憑採云云。惟系爭房屋坐落之地號僅係華興段三小段204地號土地上，有建物登記謄本可稽，系爭204之1地號土地係建築退縮地乙節，亦為上訴人所是認（見本院卷第87頁），則未將系爭204之1地號土地列入，已難遽謂有何不當處。又查系爭204之1地號土地面積23平方公尺，權利範圍二分之一，94年1月公告現值為每平方公尺75,400元，有土地所有權狀、公告現值表在卷可參（見原審卷㈠第15頁、本院卷第89頁），其二分之一價格應有867,100元，是縱將系爭204之1地號土地之價值列入評估，其系爭房地總價格核為7,140,950元，亦與系爭房屋成交價格相距僅540,950元，難認有上訴人所辯遠低於出售時一般市場行情之情形，上訴人此部分抗辯亦不足取。

⒋上訴人另辯稱被上訴人向其購買系爭房屋知房屋有傾斜，故同意「以現況交屋」云云。查兩造買賣契約第14條特約事項第5點固約定：「甲方付清尾款日乙方應同時交屋（以現況交屋）」（見原審卷第10頁）。然若被上訴人於購屋時，知悉系爭房屋有傾斜事實存在，衡情理應於買賣契約上載明，觀諸系爭買賣契約書，其上除僅標明「以現況交屋」等文字外，無任何有關系爭房屋瑕疵狀況之記載，已與常情不符。再者一般中古屋之交易，雖多會有記載或約定「現況交屋」之情況，然而該等約定之所謂「現況」，在當事人之認知，應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，至於須經由專業人員以精密儀器檢測得知之情況，如「海砂屋」、「輻射屋」等，除非另有契約明白具體列出，否則不會在「現況交屋」之認知中。而系爭房屋之傾斜非即知之瑕疵，已如前述，自難認已在被上訴人「以現況交屋」之認知，要難僅因系爭買賣契約有記載「以現況交屋」等字樣，即謂被上訴人知悉系爭房屋有傾斜瑕疵。

⒌參以證人即代書甲○○亦到庭證述伊當時承辦本案，契約書第14條「以現況交屋」是一般寫法，因為一般慣例，是成屋所以寫現況交屋，當時雙方並沒有提到房屋的情況，如果房屋有漏水或重大瑕疵看不出來但賣方要告訴伊，伊才有辦法寫，如果上訴人當時有提到房屋漏水或傾斜，伊會寫下去，伊不記得上訴人有無提房屋漏水或傾斜，若有講伊都會寫下去才對，通常有講伊會記載下來買方仍願意承買，由買方負責修繕等語（見本院卷第128頁反面至129頁反面）；證人即裝潢師傅丙○○則到庭證稱伊剛開始修屋頂漏水，係在換門框抹水泥抓垂直才發現有傾斜現象，伊發現後即告知被上訴人等語（見本院卷第130頁正反面），益徵被上訴人主張當時上訴人並未告知被上訴人系爭瑕疵存在，係於裝潢時始知等情非虛。上訴人辯以如將因房屋傾斜殺到660萬元記載，將影響銀行核貸意願云云，惟未能舉證證明，且銀行承作貸款，多會實地勘測以決定核貸金額，其所辯不足取。至於上訴人另謂被上訴人於起訴狀中自承：「惟交屋後，原告僱工裝修時，發現系爭房屋有明顯傾斜之現象」，顯見被上訴人受領房屋時即能知悉系爭房屋有傾斜云云，然上開文字內容，核係被上訴人於雇工裝修時始發現系爭瑕疵，上訴人抗辯容有誤會。

㈣上訴人應就系爭房屋傾斜，負物之瑕疵擔保責任：

⒈上訴人抗辯縱被上訴人係於94年3月14日交屋後，進行裝潢期間始知悉系爭房屋有傾斜，被上訴人卻遲至2年後之96年5月5日寄發上開存證信函，顯係怠於通知，依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物。且被上訴人遲至同年6月間始提起本訴，亦已逾6個月除斥期間，自不得再為減少價金之請求云云。

⒉查系爭房屋之傾斜非被上訴人依通常程序檢查即可發現，已如前述。而被上訴人係於94年3月14日交屋後，於進行裝潢期間知悉系爭房屋有傾斜，其卻遲至交屋2年後之96年5月5日始寄發上開存證信函，通知上訴人系爭房屋有傾斜，並請求減少價金，上訴人抗辯被上訴人怠於通知等語，固堪採信。惟依民法第357條規定，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用第356條規定。另按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，同法第365條亦有明文。是上訴人於出售系爭房屋時，已知悉有傾斜之事實，為上訴人所不爭，而被上訴人於購買系爭房屋時，應不知房屋有傾斜之情形，亦如前述。是就此交易重要事項，如上訴人確有於出售系爭房地時有告知被上訴人，應於系爭買賣契約載明，以杜日後發生爭議而未為之，與常理不符，應認被上訴人主張上訴人有故意不告知瑕疵情事較為可採。依民法第357條規定，自無適用民法第356條之餘地。上訴人抗辯被上訴人怠於通知，應視為承認其所受領之物，即無足採。本件依民法第365條第2項規定，亦無6個月除斥期間之適用，從而，上訴人抗辯被上訴人提起本訴已逾6個月除斥期間，洵無足憑。是被上訴人主張就系爭房屋之傾斜瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，堪予採信。

㈤被上訴人得請求減少價金941,078元：

⒈系爭房屋因傾斜瑕疵而減損價值，經被上訴人聲請原法院委 由臺北市不動產估價師公會鑑定，該鑑定係針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，就系爭房屋於價格日期未受損之價格採用比較法及收益法二種估價方法進行評估，而建物因傾斜造成市場價值減損金額則透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率，依受損狀況、屋齡、區位條件等因素之相關差異，調整推算系爭房屋可能之合理價值減損比率，以計算減損金額：系爭房屋未受損之市場合理價格為6,273,850元，因傾斜導致價格減損率為15%，其正常價格為5,332,772元，故因傾斜致價格減損額為941,078元，有不動產估價報告書附卷足憑（見原審卷㈡第4頁）。經核臺北市不動產估價師公會之估價報告書就系爭房屋受損之價格採用比較法及收益法二種估價方法進行評估，並透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率，依受損狀況、屋齡、區位等條件以計算減損金額，均屬適當合理，是上開鑑定結果，應認可採。

⒉上訴人抗辯臺北市不動產估價師公會進行現況勘查時，僅有被上訴人一人領勘，並未會同上訴人在場，在程序上已有瑕疵云云，惟本件係就固著於土地上之系爭房屋為價損之鑑定，各項影響價格之因素無偽造更改之可能，鑑定程序未會同上訴人在場雖有瑕疵，惟不致影響鑑定標的、因素，是此程序上之瑕疵自不足以推翻鑑定結果。

⒊上訴人抗辯上開估價報告書未將系爭華興段三小段204之1地號土地應有部分二分之一之價值計867,100元列入估價，如列入評估，系爭房屋正常價格應為6,199,872元（按即報告書所載系爭房屋與系爭204地號土地正常價格5,332,772元，加上系爭204之1土地價格867,100元，0000000+867100=0000000），與上開估價報告所謂未受損之市場合理價格6,273,850元相較，所減少之價金即僅73,978元云云。然查上開估價報告書所謂未受損之市場合理價格，依上訴人所辯，亦未列入系爭204之1地號土地價格，是列入867,100元後，所謂未受損之合理價格應為7,140,950元（0000000+867100=0000000），減去上訴人所稱正常價格0000000元，系爭因傾斜致價格減損額仍為941,078元（0000000-0000000=941078），是上訴人此部分所辯，洵不足取。

⒋上訴人又抗辯系爭房屋頂樓增建面積處既占該頂樓50% 面積，該不動產估價報告書僅以6%計算效用，自有未當云云，惟系爭房屋頂樓既屬增建，其價值自遠低於系爭房屋本身之價值，臺北市不動產估價師公會以6%計算效用，亦並無不妥之處。

⒌按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，同法第179條、第182條第2項亦有明文。

⒍系爭房屋經鑑定認其價格減損為941,078元，則被上訴人主張依民法第359條規定，向上訴人請求減少價金941,078元，自屬有據。又該941,078元雖經上訴人以買賣關係為由受領，嗣因被上訴人行使減少價金請求權，上訴人受領該部分價金之法律上原因即不復存在。從而，被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人返還941,078元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按法定利率計算之利息，亦有理由。

六、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於瑕疵擔保請求權及不當得利返還請求權，請求上訴人給付941,078元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請分別命供擔保宣告准免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經審酌後認與本件之結論無涉，爰不一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭