臺灣高等法院99年度上字第143號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第143號

上訴人

地樺營造事業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

張迺良律師

訴訟代理人

蔡亞寧律師

被上訴人

草湖山莊公寓大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

王彩又律師

上列當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對中華民國98年11月30日臺灣新竹地方法院96年度訴字第417號第一審判決提起上訴，本院於99年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：新竹市○○段375號、面積946.07平方公尺土地（下稱系爭土地）為上訴人所有。然於民國93年間，被上訴人未經上訴人之同意，擅自將系爭土地整地舖平，雖經上訴人於94年1月26日通知籲請勿再任意占用該土地，惟未獲被上訴人置理。嗣被上訴人另於系爭土地上搭建面積約60坪之停車棚以作收費停車場之用，上訴人為此復通知被上訴人出面協商，目前上開停車棚雖業已除去，惟被上訴人仍占有系爭土地。爰依民法第767條規定，求為判決確認兩造間就系爭土地並無使用借貸關係，並請求被上訴人應將系爭如附圖所示Ａ即黃色螢光筆部分返還上訴人等語。惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就新竹市○○段375號土地，並無使用借貸關係。㈢被上訴人應將新竹市○○段375號土地，面積189.45平方公尺如附圖所示Ａ即黃色螢光筆部分，返還上訴人。

二、被上訴人則以：

㈠被上訴人並無侵權行為能力，無從占有系爭土地，上訴人請求被上訴人返還系爭土地，應屬無據。況且系爭土地係草湖山莊社區全體住戶依公約之規定交予被上訴人管理委員會管理，故系爭土地之占有人應為全體住戶，並非被上訴人。

㈡又草湖山莊社區原係訴外人宮鼎建設股份有限公司（下稱宮鼎建設公司）投資興建，然尚未動工即告倒閉，後來始由訴外人地樺建設事業股份有限公司（下稱地樺建設公司）接手。而地樺建設公司將系爭土地變更規劃改為公共設施用地，並承諾無償提供予社區住戶使用。另依系爭合建契約約定，除原地主及地樺建設公司各自分得部分房屋外，公共設施及法定空地等之土地應分割移轉予地樺建設公司，再由地樺建設公司提供予社區住戶無償使用。嗣原地主依約將分割後之系爭土地移轉登記予地樺建設公司，地樺建設公司並將該筆土地規劃成邊坡綠地，於該處鑿地下水井供應所興建之草湖山莊社區之用水，迄今尚有該水井之痕跡，且系爭土地上方之斜坡有水管連至水塔。而地樺建設公司雖又將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，然上訴人與地樺建設公司股份總數有半數以上為相同之股東持有，負責人相同，該二公司間為公司法上所規定之關係企業，上訴人自應承繼地樺建設公司之義務，而不得主張被上訴人或任何草湖山莊別墅社區之住戶無權占用系爭土地。從而系爭375地號土地既經地樺建設公司承諾無償提供予草湖山莊別墅社區使用，且該使用借貸關係之目的迄今尚未完成，則上訴人行使物上請求權，即有違誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠新竹市○○段375地號、面積946.07平方公尺土地為上訴人所有，於84年5月2日重測前地號為青草湖段964-189地號，係分割自青草湖段964-55地號土地，有土地登記謄本影本可稽（見原審卷一第9至10頁）。

㈡草湖山莊社區原係由訴外人宮鼎建設公司與地主訂立合建契約，宮鼎公司嗣於72年10月1日與訴外人地樺建設公司訂立協議書，將原合建契約之權利與義務讓與地樺建設公司，宮鼎公司則於73年1月20日辦理解散登記，有協議書、公司基本資料影本可稽（見原審卷一第144頁、本院卷第82頁）。

㈢青草湖段964-55地號土地所有人於72年10月1日提供含前該土地之土地共計8筆，再與地樺建設公司訂立系爭合建契約，興建草湖山莊別墅社區。嗣地樺建設公司並於73年11 月7日將系爭土地出賣並移轉所有權登記予上訴人，有合建契約、買賣契約影本在卷可稽（見原審卷二第97至100頁、本院卷第97至98頁）。

㈣93年間，被上訴人將系爭土地為整地舖平，並於系爭土地上搭建面積約60坪之停車棚以供收費停車場之用，目前系爭土地上之停車棚已拆除。

㈤系爭土地上有水井一座，及斜坡上方有水塔一座，雅溪段294號之土地上亦築有水塔一座。

㈥上訴人於94年1月26日函知被上訴人系爭土地為上訴人所有，請被上訴人勿任意占有使用，並先後於95年11月1日、96年1月4日通知被上訴人出面協商，有函文影本可證（見原審卷一第11至12、18至22頁） 。

四、兩造爭執要點為：㈠占有系爭土地者為被上訴人或全體住戶？㈡地樺建設公司是否將系爭土地規劃為公共設施用地，並同意被上訴人或全體住戶無償使用？㈢上訴人是否應受地樺建設公司與被上訴人或全體住戶間約定之拘束？㈣上訴人得否請求返還系爭土地？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

㈠占有系爭土地者為被上訴人或全體住戶？

⒈按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，並無實體法上完全之權利能力。

⒉次按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。又占有輔助人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人。又因占有輔助人非占有人，因之依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，從而占有輔助人自不生無權占有的問題（王澤鑑教授著，民法物權，第537頁，2009年7月版）。

⒊經查系爭土地位於草湖山莊社區內，目前其上僅有水井與水塔各一座，則占有人應為該社區全體住戶；至於被上訴人管理委員會，則僅為受全體住戶之指示，而對於系爭土地有管領力之占有輔助者。從而依上說明，被上訴人既非占有人，上訴人請求被上訴人返還系爭土地，即屬無據。

㈡地樺建設公司是否將系爭土地規劃為公共設施用地，並同意被上訴人所屬全體住戶無償使用？

⒈而退萬步言，縱認依民事訴訟法第40條第3項、公寓大廈管理條例第38條第1項規定，被上訴人有成為訴訟上當事人之資格，得因基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致上訴人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，由上訴人選擇被上訴人管理委員會為被告而起訴請求返還無權占有土地。惟被上訴人業已陳稱：就系爭土地使用借貸關係之當事人，為上訴人與草湖山莊社區全體住戶，並非被上訴人管理委員會，被上訴人並未主張有使用借貸關係存在，有本院言詞辯論筆錄可證（見本院卷第266頁）。則本件兩造間並不存在使用借貸法律關係，即屬明確而無爭議，因此上訴人並無即受確認判決之法律上利益，其請求確認兩造就系爭土地無使用借貸關係云云，即屬無據。

⒉又縱認草湖山莊社區全體住戶之權利義務，得以管理委員會之名義，即由被上訴人為訴訟擔當人而遂行本件訴訟，並認本件上訴人有即受確認判決之利益，惟查：

⑴草湖山莊社區原係由訴外人宮鼎建設公司與原地主就包含系爭土地在內共八筆土地訂立合建契約，而宮鼎建設公司嗣於72年10月1日與訴外人地樺建設公司訂立協議書，將原合建契約之權利與義務讓與地樺建設公司，為兩造所不爭執。而依地樺建設公司為銷售草湖山莊社區所提供之相關位置圖所示，系爭土地係規劃為遊戲中心，且並未對外銷售，有該位置圖影本可稽（見原審卷一第54頁）。且依該圖顯示，該社區公共設施規劃有警衛室、社區巴士服務中心、網球場、遊戲中心、觀音像、水塔。又系爭社區現有觀音像及水塔，係位於同地段294地號土地，由觀音像處往下即是網球場，業經原法院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄可證（見原審卷一第104至108頁）。而現場觀音像、水塔及網球場相關位置，亦與前開規劃圖所示公共設施位置相符，並有上訴人出具土地使用權同意書，同意同地段294地號土地鋼筋水池造配水池及用地土地60平方公尺（重劃前地號為新竹市○○○段964-234地號）供台灣省自來水股份有限公司無限期無償使用，有台灣省自來水股份有限公司98年6 月9日台水三總字第09800075270號函及函附土地使用權同意書影本可稽（見原審卷二第63至71頁）。

⑵至於青草湖山莊別墅社區住戶房屋即新竹市明湖486巷46 弄17號，其房屋坐落之土地為新竹市○○段326號，有土地及建物登記謄本可按（見原審卷二第113、114頁）。而依地籍圖謄本顯示，該326號地號土地與375地號毗鄰，至於同巷弄20號房屋則坐落同地段373地號土地，另與同巷弄20號號毗鄰之房屋即同巷弄22號，依地籍圖之相關位置應係坐落新竹市○○段374地號土地。則對照上開規劃圖相關位置、地籍圖、土地及建物登記謄本以觀，足認依被上訴人所提出之草湖山莊別墅社區房屋公共設施規劃配置圖所示，原規劃之遊戲中心位置即為系爭375地號土地。且被上訴人社區住戶既均持有該規劃圖，應係地樺建設公司銷售被上訴人社區住戶房屋時所交付，益徵系爭375地號土地確係地樺建設公司提供作為被上訴人社區公共設施使用。而被上訴人社區住戶高雪玉、傅燕嶸、蔡伯武、許瑞琴、湯克明、鍾芝美亦出具證明書表示確有前開公共設施之規劃及設置，堪認地樺建設公司已明示同意將系爭土地規劃為公共設施用地，並同意全體住戶無償使用。

⑶上訴人雖主張：依訴外人宮鼎建設公司總配置圖所示（見原審卷一第98、99頁），系爭土地規劃為別墅區，至於遊戲中心應係位於新竹市○○段294地號土地，且依合建契約無遊戲中心規劃云云。惟系爭375地號土地地勢平坦，除舖設水泥地面積達189.45平方公尺外，其餘大部分為斜坡懸崖，業接原法院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、測量成果圖、現場圖、現場照片及複丈成果圖可證（見原審卷一第105至111頁）。則系爭土地平坦部分面積不大，復正面對直沖道路，並設有水井，衡情顯難規劃興建四戶房屋。且同地段294地號土地係供作觀音像及水塔之公共設施，已如前述，足證並非上訴人所主張係供遊戲中心規劃之用。又依上開總配置圖規劃，就公共設施部分有停車場、俱樂部、社區服務中心、購物中心、醫療中心、游泳池、高爾夫球練習場、中式花園等，則嗣後地樺建設公司既已承受宮鼎建設公司就合建契約之權利義務關係，則地樺建設公司變更該等設計，並將系爭土地規劃為遊戲區，以補公共設施之不足，亦與經驗法則無違。至於上訴人雖又提出地樺建設公司與地主所訂立之合建契約（見原審卷二第97至100頁），惟據此僅足以證明地樺建設公司與地主約定就合建土地、建物分配及如何金錢找補、移轉土地所有權登記之情形，復非上訴人與被上訴人所訂之契約，因此無從因該契約未約定遊戲中心，即否認有此項公共設施規劃。是上訴人此部分之主張，即屬無據。

⑷又系爭社區住戶於82年間始陸續申請自來水設備，而系爭375地號土地有一水井，沿該土地斜坡設有小型水塔，及水管等設備，往上可連接同地段294地號土地上設置之大型水塔，且該水井係最初建設公司建築該社區房屋時所施作，亦據上訴人之經理姚重志於原審勘驗現場時陳稱屬實，有勘驗筆錄可稽（見原審卷二第74至76頁）。則衡情建設公司選擇於系爭375地號土地挖水井取水，再以水管、中繼水塔等設備連接引水至位於被上訴人社區最高處之同地段294地號土地所設置之大型水塔，以利輸送至全社區住戶，亦屬合理。則被上訴人辯稱因住戶於72年間進住時尚無自來水設備，乃利用地樺建設公司於系爭375地號土地所做之水井等設備，以提供被上訴人社區住戶飲水，應堪採信。

㈢上訴人是否應受地樺建設公司與被上訴人所屬全體住戶間約定之拘束？

⒈按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力。惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。次按依司法院大法官釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依此為反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第148條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院90年度台上字第1060號判決意旨參照）。經查訴外人地樺建設公司於73年11月7日將系爭土地出賣並移轉所有權登記予上訴人時，地樺建設公司與上訴人之負責人同為甲○○，有股份有限公司登記事項卡與買賣契約書影本可證（見本院卷第83至84、90至91、97至98頁）。則據此足證上訴人於取得系爭土地所有權時，已知悉訴外人地樺建設公司與被上訴人間訂有使用借貸契約，猶仍受讓系爭土地所有權，則依上說明，上訴人即應受地樺建設公司原訂使用借貸契約之拘束，不得否定被上訴人所屬社區全體住戶有權占有系爭土地。

⒉退步言之，本件應類推適用民法第425條第1項規定：

⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。而該項規定之立法基礎，應係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險。從而應認為該項規定意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。

⑵從而在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。而使用借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形（詹森林教授著，「最高法院2002年度契約法判決之研究」，民事法理與判決研究㈤，第209至211頁，2007 年初版；吳從周教授著，「債權物權化、推定租賃關係與誠信原則－最高法院95年度第16次民事庭會議決議評釋」，台灣法學雜誌，第111期，第9至13、17至18頁，2008年9月參照）。

⑶則本件就被上訴人所屬全體社區住戶經訴外人地樺建設公司同意而取得系爭土地使用權在先、且地樺公司將系爭土地所有權讓與上訴人在後之情形而言，顯然與民法第425 條第1項規定之構成要件事實相類似，則全體社區住戶已占有系爭土地，即具備公示之狀態，則上訴人受讓系爭土地時，即有可以知悉其占有狀態之公示性，因此就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理，故依上說明，應類推適用民法第425條第1項規定。從而上訴人受讓系爭土地所有權後，應類推適用民法第425 條第1項規定，認為地樺建設公司與被上訴人間之使用借貸契約，對於上訴人仍繼續存在，故被上訴人所屬全體社區住戶占有系爭土地自為有權占有，上訴人即不得請求返還系爭土地。

㈣上訴人得否請求返還系爭土地？經查系爭375地號土地既係訴外人地樺建設公司提供被上訴人所屬社區公共設施無償使用之土地，而上訴人應受上開約定之拘束，已如前述，是上訴人自不得請求返還系爭土地。

五、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就系爭375地號土地，並無使用貸關係，被上訴人應將系爭375地號土地如附圖所示Ａ部分，返還上訴人，並非正當。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。