臺灣高等法院99年度重上字第763號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第763號

上訴人

李建德

訴訟代理人

紀冠伶律師

被上訴人

首泰建設股份有限公司

法定代理人

林雲溪

訴訟代理人

楊金順律師

複代理人

陳秀美律師

上列當事人間請求履行協議等事件，上訴人對於中華民國99年11月17日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第687號第一審判決提起上訴，本院於100年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊於民國97年4月10日向被上訴人購買首泰大直社區C2棟第3樓，面積約68.96坪之房地壹戶，及地下二層編號第23號之停車位一個（下稱系爭房地），總價新臺幣（下同）5,120萬元，並簽立預定買賣契約書（下稱原預定契約），伊已依約給付上開總價5,120萬元其中1,026萬元。嗣伊無法繼續履約，兩造乃協議解約，並於97年12月17日簽署解約協議書（下稱系爭協議），由被上訴人就伊已付價款中扣除770萬元，將差額256萬元返還予伊；其並同意自系爭協議簽訂時起一年內，為伊保留系爭房地依原買賣契約重新購買之權益，於伊以書面通知被上訴人買回，其願返回前述770萬元，並與伊重新簽訂買賣契約。伊於98年7月4日委請律師函知被上訴人願依系爭協議之約定，依原買賣契約相同條件，補繳各期未繳之款項，向其買回系爭房地，並請被上訴人於文到7日內，出面簽訂買賣契約，及返還770萬元，惟均未獲置理。爰依系爭協議求為命被上訴人：

㈠與上訴人就系爭房地以總價計5,120萬元簽訂買賣契約。

㈡給付770萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：上訴人於97年11月間因故無法依原預定契約按期繳款而有違約之情，伊本得於總價20％之範圍內，沒收其已繳價款作為違約金，惟因顧念商誼，於97年12月17日解除契約時，僅扣除15％即770萬元作為違約金，並返還餘款256萬元。伊雖曾提出其得於一年期間內以原價買回之方案，並於97年12月16日傳真系爭協議予上訴人，惟該協議書未經伊用印，亦未填載標的物，依一般交易習慣及社會經驗，僅為預定協議書而屬要約之引誘。縱謂系爭協議為要約，惟上訴人未簽署系爭協議，經伊詢問上訴人後，其亦表示不太可能買回，且未於系爭協議簽名用印後向伊提出，難認兩造就系爭協議之意思表示已合致。又上訴人遲至98年7月24日始委任律師發函願買回系爭房地，已逾通常可期待之承諾到達期間，伊之要約已失其效力。縱認兩造間已達成系爭協議，惟依系爭協議第3條約定，其須一次追補各期之未繳款項，伊始須將扣除之金額返還並依原合約條件再簽立房地買賣契約，其未依約履行，伊自得拒絕自己之給付，則其請求伊依原條件簽訂契約並返還扣除之違約金，即無理由等語，資為抗辯。

二、原審駁回上訴人之請求。上訴人提起上訴，聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應與上訴人就坐落於臺北市○○區○○段96-4、96-7、96-8、96-9、96-10地號首泰大直社區，C2棟第參樓，面積計約68.96坪之房地壹戶及坐落於地下貳層編號第23號停車位壹個，以總價計5,120萬元簽定買賣契約。

㈢被上訴人應返還上訴人770萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止按年息百分之五計算之利息。

㈣第三項聲明，請准上訴人提供現金或等值之銀行可轉讓定期存放款單或其他有價證券為擔保宣告假執行。被上訴人答辯聲明：

㈠上訴駁回。

㈡被上訴人若受不利判決，願供相當擔保請准免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執之事項（見原審卷第55頁）：

㈠上訴人於97年4月10日以5,120萬元向被上訴人購買系爭房地，雙方簽立原預定契約，上訴人並已依約給付其中1,026萬元。

㈡兩造於97年12月17日合意解除原預定契約，被上訴人自上訴人已給付價款中扣除770萬元，將尾款計256萬元返還予上訴人。

四、上訴人主張兩造於系爭協議已約定保留系爭房地由上訴人依原買賣契約重新購買之權益等情，為被上訴人所否認，並辯稱兩造僅就原預定契約完成解約事宜，而就附買回條件之解約協議書尚未達成共識云云。經查：

㈠按契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時，預先聲明不受拘束或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第154條第1項前段定有明文。即要約者，乃以締結契約為目的，而喚起相對人承諾之一種意思表示。要約之引誘，乃表示意思，使他人向自己為要約，並不發生法律上效果，亦即無結約意思（最高法院79年度台上字第1710號判決要旨參照）。

㈡證人即被上訴人公司業務部營業科員工林豔琦到場證稱：「〔提示原證一（即系爭協議）有無看過？〕有看過，這份是我帶去給李先生（即上訴人），因為當時李先生說要解約，由我及我的經理帶過去天仁總部要做解約的動作」、「（請說明當天的情形？）12月17日下午我與我部門經理至天仁總部要做解約，去到現場是上訴人的父親與我們做接洽的動作，我們告知希望不要解約，希望他保留，後來上訴人父、母親表示要解約，我們當場收回合約書的正本及發票，就留下折讓單及這份協議書」、「（沒有收到解約協議書的回傳是否構成解約？）不需要回傳，公司拿到折讓單及合約正本就已經辦解約」、「（留下協議書及發票後是否有與上訴人聯絡？）97年12月25日匯款有跟陳映如小姐聯絡」、「（提示原證三的發票？）這份發票是我97年12月25日寄快遞給陳映如，是在匯款256萬元的同一天」、「97年12月17日解約當天有帶一張發票，上面記載其他收入770萬元整的發票，財務部經理陳映如要求把被上訴人公司買回的好意記載在發票上面，我們有在現場就打電話回公司的財務部，公司回應沒有關係，回來再問公司的會計師」等語（見本院卷第90-91頁）。核與證人即上訴人同事陳映如到場證稱：「（提示原證一系爭解約協議書）是否看過此份協議書？何時看過？如何處理？）我有看過，這是首泰的林小姐（即林豔琦）拿到公司給我一份解約協議書及授權書，要我傳真到大陸給李建德，要李建德簽名後再傳真回來，我再傳真給首泰的林小姐」、「（是否看過此份統一發票？）有看過，約在97年12月25日左右，首泰林小姐及黃經理要來收回合約並交付憑證及發票，我看到發票後認為沒有備註買回的權益不是很妥當，我要求首泰拿回去在發票上備註欄備註買回保留權益及期間，後來首泰備註後再拿回來，就是原證三的發票」、「（是否知道上訴人李建德有返還系爭房地買賣契約書予被上訴人？如何知悉？）就是那天首泰林小姐及黃經理來收回合約，我有看到李建德的親人有把合約正本親自交給林小姐及黃經理收回」等語大致相符（見本院卷第64-65頁）。顯示被上訴人之員工確實於97年12月17日至上訴人處辦理原預定契約之解約，並取回合約書的正本，而留下系爭協議及770萬元之發票，被上訴人復拿回發票加註買回意旨再交還上訴人。

㈢依系爭協議記載：「第一條：雙方確認甲方（即上訴人）購買首揭房地車位，截至簽立本協議書辦理解約時，已依約繳納自備款計新台幣（下同）壹仟零貳拾陸萬元。甲方同意自已繳納自備款中扣除柒佰柒拾萬元整予乙方（即被上訴人），做為辦理解約而賠償乙方之損失。剩餘貳佰伍拾陸萬元，乙方應予退還予甲方。第二條：雙方同意，於簽定本協議書時，甲方應將原與乙方簽立之房地預定買賣合約書繳還予乙方作廢。雙方除本協議書第三條所特別約定之事由外，日後均不得再依原房地買賣合約內容向他方為任何履約之請求或主張。第三條：乙方基於服務甲方之精神，首揭房地於雙方簽定本協議書之日起一年內，乙方同意仍為甲方保留本戶房屋購買之權益。即此一年期間內，甲方均得以書面通知乙方，請求依原條件予以買回，並一次追補各期之未繳款項；乙方同意，屆時應將第一條所扣除之柒佰柒拾萬元退還予甲方。並依原合約條件再為簽立房地買賣契約」（見原審卷第9頁）。又上開770萬元之統一發票備註欄亦註明：「同意保留客戶買回之權益。保留期間：97年12月17日至98年12月16日」(見原審卷第11頁)。被上訴人98年8月24日98首（總）發字第889042號函復記載「一、……本公司基於服務台端之精神，提出解約協議書，並於97年12月17日與台端簽署完成，除僅扣除770萬元外，並將剩餘之256萬元返還台端，另主動提供予台端得於一年期間內以原價買回之方案及屆時應將所扣除之770萬元整返還予台端等事宜。雖台端當場表示不太有可能買回，惟本公司仍將此方案載入解約協議書中」、「二、據台端於日前來電表示，願為買回，本公司甚表歡迎，旋即指派業務部門辦理相關買回事宜」、「五、綜上，解約協議書第三條約定之買回期限為98年12月16日，於此期間屆滿前本公司均非常歡迎台端前來本公司辦理買回事宜」（見原審卷第13頁）。顯示被上訴人之員工確實於97年12月17日至上訴人處留下之系爭協議及770萬元之發票，除記載原預定契約解除之意旨外，並載明上訴人得於一年之保留期間，依原合約條件買回系爭房地。而上開買回約定之記載，既為系爭協議之一部分，並以締結買回契約為目的，而喚起上訴人於一年期間買回系爭房地之意思表示。被上訴人於原審亦自承：因為被告未於相當時間承諾被告傳真空白解約協議之要約等語（見原審卷第45頁背面），亦徵被上訴人留下系爭協議關於買回約定之記載為要約，並非使上訴人向被上訴人為要約，不發生法律上效果，亦即無結約意思之要約引誘。又系爭協議既同時記載原預定契約解除及同意為上訴人保留本戶房屋購買之權益，則上開買回約定之記載，為兩造協議之一部分，自不應分裂解釋其意思表示之效力，亦無買回之標的不明之情形。且上開770萬元發票，已蓋用被上訴人公司章，被上訴人98年8月24日98首（總）發字第889042號函亦未否認系爭協議上被上訴人具名之效力，被上訴人以系爭協議未經伊用印，亦未填載標的物，辯稱僅為要約之引誘云云，並不足採。

㈣被上訴人另辯稱：上訴人未於系爭協議簽名用印後向伊提出，難認兩造就系爭協議之意思表示已合致，上訴人遲至98年7月24日始委任律師發函願買回系爭房地，已逾通常可期待之承諾到達期間，伊之要約已失其效力云云。按要約有訂定承諾期間者，亦有未訂定承諾期間者（參民法第157條及第158條規定），祇是未定承諾期間之要約，仍得依地區之遠近、傳達方法及便利程度、交易商品種類及價格變動性、受要約人考慮時間、交易習慣等情形以確定其合理之承諾期間。查證人陳映如到場證稱：「（是否曾傳真原證一之解約協議書予被上訴人？有無與被上訴人之承辦人確認收到經上訴人簽名後之系爭解約協議書？被上訴人首泰公司之承辦人是誰？）我有依照林小姐的指示把該解約協議書傳真給李建德，李建德簽名回傳給我後，我再傳給首泰的林小姐，我有打電話問林小姐有無收到，他說有，我問他內容有無問題，他說沒有問題。最上面的一行是我傳真給李建德的時間是97年12月16日，最下面一行是李建德回傳給我收到的時間是97年12月17日。97年12月17日當天，我依照首泰建設信封上的傳真號碼傳真給首泰的林小姐」、「（解約之後有無再跟首泰林小姐連絡？）解約之後首泰林小姐有每隔一段時間就打電話來問我及李建德要不要買回，約98年5、6月間我轉告首泰李建德決定要買回，首泰當時也很樂意李建德買回」等語（見原審卷第64-65頁）。再就系爭協議書觀之，左下角顯示有「DEC-17-2008 WED、時間13:20、電話000-0-0000-0000」及英文名稱TENREN-WE（即天仁公司英文名稱）字樣。顯見證人陳映如確實有將系爭協議傳真給上訴人，上訴人簽名回傳後，再由陳映如傳真給被上訴人。又證人林豔琦固否認有收到上訴人於系爭協議簽名之傳真，惟林豔琦既自承97年12月25日匯款（256萬元）後有與陳映如聯絡，其竟未詢問陳映如為何未收到系爭協議之回傳一節，顯與常情有違，殊難採信。況其亦證稱：「（沒有收到解約協議書的回傳是否構成解約？）不需要回傳」等語（見本院卷第91頁），顯見系爭協議中之解約約定，並不以上訴人回傳為要件，而兩造買回之約定，既為系爭協議之一部分，亦不應分割其意思表示之效力。再被上訴人嗣後交付之770萬元發票及98年8月24日98首（總）發字第889042號函均重申兩造買回之約定，已如前述，自難僅憑林豔琦之證詞，遽認兩造就買回之協議未達成共識。

㈤再按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第345條定有明文。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文，亦即契約之成立仍應以當事人互相表示意思一致為前提，只是在當事人如僅就契約必要之點互相表示意思一致，但對契約非必要之點，如無從得悉雙方有無明示或默示意思表示可知其是否一致時，則由法律「推定」其契約成立。查兩造於系爭協議約定上訴人得於一年之保留期間，依原合約條件買回系爭房地，已如前述，顯見兩造對於買回之標的物及價金之意思表示已經合致，堪認契約已經成立。至證人林豔琦固證稱：「有與上訴人父、母親說如果上訴人隔年一月回臺灣的話，要到我們公司來詳談買回的細節，因為很多事情需要協商，7月上訴人父親來時就要做買回，但是公司提出中途產生的稅金及支出，上訴人父親並不願意負擔這部分」等語（見本院卷第90頁背面）。惟被上訴人嗣後交付之770萬元發票及98年8月24日98首（總）發字第889042號函均重申兩造買回之約定，已如前述。上開889042號函第2點、第3點及第5點並記載「台端於日前來電表示，願為買回，本公司甚表歡迎，旋即指派業務部門辦理相關買回事宜，始發現公司已將前述之770萬元列入會計項目收入，並向國稅局申報繳納稅金……此項稅金之發生及後續折抵處埋，係屬漏未載明於解約協議書中，應依解約協議書第四條約定本協議書如有未盡事宜，雙方應依誠信協商解決之」、「承上，稅金之處理方式，本公司認為，台端是否應基於商業習慣，或依誠信原則將此項得否折抵之收入，於本公司尚未折抵前，暫存於本公司」、「綜上，解約協議書第三條約定之買回期限為98年12月16日，於此期間屆滿前本公司均非常歡迎台端前來本公司辦理買回事宜。至於稅金之處理方式，本公司秉誠信原則，於來年折抵多少退還多少」等語（見原審卷第13頁）。顯示被上訴人對於770萬元之稅金負擔方式亦認得依系爭協議第4條約定之誠信原則解決，被上訴人以兩造就買回之細節尚有部分未約定，辯稱買回之意思表示尚未合致云云，亦不足取。

五、兩造於系爭協議約定上訴人得於一年之保留期間（97年12月17日起至98年12月16日止），依原合約條件買回系爭房地，已如前述。而上訴人業於該期間內即98年7月4日委請律師發函通知被上訴人願依原買賣契約相同條件，向被上訴人買回系爭房地，並請被上訴人於文到7日內，出面簽訂買賣契約，及返還770萬元等情，有上訴人提出之律師函及回執可稽（見原審卷第12-14頁）。上訴人主張被上訴人依系爭協議第3條約定，應與上訴人就系爭房地以原定總價5,120萬元簽定買賣契約，並給付上訴人770萬元，應屬可取。被上訴人雖辯稱：上訴人未依約追補各期之未繳款項，被上訴人自無先退還上訴人770萬元之義務云云。惟依系爭協議第3條約定「乙方基於服務甲方之精神，首揭房地於雙方簽定本協議書之日起一年內，乙方同意仍為甲方保留本戶房屋購買之權益。即此一年期間內，甲方均得以書面通知乙方，請求依原條件予以買回，並一次追補各期之未繳款項；乙方同意，屆時應將第一條所扣除之柒佰柒拾萬元退還予甲方。並依原合約條件再為簽立房地買賣契約」等語觀之（見原審卷第9頁），兩造係約定被上訴人先將770萬元退還予上訴人，兩造再依原合約條件簽立房地買賣契約，上訴人並一次追補各期之未繳款項。且依民法第345條約定，上訴人支付買賣價金，為被上訴人移轉財產權予上訴人之對價，被上訴人以上訴人未一次追補各期之未繳款項，辯稱無退還770萬元之義務云云，亦不足取。

六、綜上所述，上訴人依兩造約定，請求被上訴人應與上訴人就系爭房地以總價計5,120萬元簽定買賣契約，並給付上訴人770萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月10日（見原審卷第27頁）起迄清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2項、第3項所示。又上訴人就主文第三項陳明願供擔保請求宣告假執行，被上訴人陳明如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。

民事第十八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。