最高法院112年度台上字第785號｜法律人

最高法院民事判決 112年度台上字第785號上訴人中華王金櫻傳統文化藝術協會法定代理人葉昭玉上訴人王仁心共同訴訟代理人林明輝律師被上訴人元馥建設股份有限公司法定代理人林冠之上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年11月23日臺灣高等法院第二審更審判決（111年度重上更一字第105號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由 本件被上訴人主張：伊於民國106年3月9日與上訴人王仁心簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）4150萬元買受其所有門牌臺北市○○區○○街00巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），並於同月24日為所有權移轉登記。雙方約定王仁心得於契約生效後3個月內以原價加計土地增值稅之價格買回，於此期間王仁心與伊另成立使用借貸契約占用系爭房地，屆期未買回即應搬離。詎王仁心未於期限前買回，無權占用系爭房地，並受有相當租金不當得利。又上訴人中華王金櫻傳統文化藝術協會（下稱王金櫻協會）無正當權源，應將人民團體設址登記自系爭房屋（下稱系爭設址）遷出等情。爰依民法第767條第1項前段，及於原審追加依民法第348條第1項、第231條規定擇一，及依民法第184條第1項、第185條、第179條規定擇一，求為命王仁心騰空遷還系爭房屋，及自111年9月16日起至遷還系爭房屋之日止按月給付1萬8405元；依民法第767條第1項中段規定，求為命王金櫻協會將系爭設址遷出之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。 上訴人則以：系爭契約實為讓與擔保契約，被上訴人僅交付301 5萬6178元，欠缺借款要物性而不生效力，王仁心仍為系爭房地所有權人，非無權占有，亦無不當得利。另王金櫻協會是經王仁心同意，非無權占用等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴。理由如下：㈠王仁心於106年3月9日與被上訴人簽訂系爭契約，約定系爭房地以4150萬元出售予被上訴人，惟得於3個月內以原價加計土地增值稅之價格買回，該期間雙方另成立借貸關係，如屆期未買回即應搬遷。系爭房地於同月24日移轉登記予被上訴人，現由王仁心占有使用。被上訴人已依約代償王仁心對玉山商業銀行股份有限公司2015萬6178元、中租迪和股份有限公司400萬元、訴外人林德復600萬元之借款；王金櫻協會設址於系爭房屋等事實，為兩造所不爭。㈡依系爭契約約定，王仁心與被上訴人就買賣標的與價金均已達成合意，且約定支付價金、標的物所有權移轉方式及得加價買回等內容，堪認係買賣性質。觀諸契約全文並無所有權移轉係為擔保債務清償，除買回約定外，並無清償期或清償時被上訴人應返還系爭房地之約定，難認係讓與擔保性質。審諸證人即被上訴人顧問林樹中、前出納張雪輝之證述、陽信商業銀行股份有限公司帳戶活期存款存摺106年6月5日所示、王仁心不爭執被上訴人有給付第1至4期款，及王仁心於價金交付明細表上6期簽名筆順勾勒、結構走勢及運筆特徵、習慣等彼此並無不同，與系爭契約上王仁心之簽名無明顯差異等情，可認被上訴人已交付共1134萬3822元之尾款。㈢系爭契約未明文約定交付系爭房屋之時間，屬契約漏洞。綜合系爭契約第5條約定王仁心於買回期間另與被上訴人成立使用借貸關係，王仁心之女葉昭玉另與被上訴人約定自106年3月27日至同年6月27日止，由其無償占用系爭房屋並經公證在案，而王仁心與葉昭玉均可明白借用文義，被上訴人如未取得占有，無另訂借用契約之必要等情，應認因前開使用借貸契約而由被上訴人取得間接占有，始符當事人締約目的及雙方利益，而無違誠信原則。王仁心抗辯尚未交付系爭房地，殊無可採。㈣王仁心未證明有占有系爭房屋之正當權源，被上訴人得依民法第767條第1項前段規定請求王仁心騰空遷還系爭房屋。王仁心自買回屆期後之106年6月9日起無占有系爭房屋之法律上原因，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人得請求王仁心給付自111年9月16日起至返還系爭房屋之日止，按兩造同意以每月1萬8405元計算之不當得利（106年6月9日至111年9月15日間之不當得利部分，原審以被上訴人已捨棄請求而為其敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，已告確定）。又王仁心既非系爭房屋所有權人，王金櫻協會抗辯經王仁心同意占用系爭房屋，即無可採。該協會設址於系爭房屋，妨害被上訴人對房屋所有權之圓滿行使，被上訴人得依民法第767條第1項中段規定，請求王金櫻協會將系爭設址遷出。㈤綜上，被上訴人依前開規定，請求王仁心騰空遷還系爭房屋，並自111年9月16日起至遷還系爭房屋之日止，按月給付1萬8405元，及請求王金櫻協會將系爭設址遷出，均為有理由。其餘請求權基礎即民法第348條第1項、第231條、第184條第1項、第185條，均無論述必要。 本院判斷：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以過去事實及其他一切證據資料，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意。查王仁心依系爭契約，尚得於契約生效日後3個月內行使買回權，如屆期未行使買回權，始應搬離系爭房地，被上訴人嗣另與葉昭玉簽訂借用契約之事實，為原審所認定，且被上訴人於事實審自陳因王仁心主張房子為葉昭玉實際使用，所以由葉昭玉與伊簽訂該無償借用契約，伊並未取得占有（原審重上卷第99頁），復以契約生效當日被上訴人尚未為任何價金之支付，則能否因前開借貸關係之約定，即認王仁心有以此使被上訴人取得間接占有以代交付之意思？該解釋是否符合當事人訂約時之真意？即非無再探究之餘地。原審以被上訴人因與王仁心、葉昭玉另約定借用契約，即認系爭房屋已交付占有，尚嫌速斷。㈡次按法院就文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之，核對筆跡或印跡，適用勘驗之規定。民事訴訟法第359條第1項、第3項定有明文。又調查證據之結果，應曉諭當事人為辯論，同法第297條第1項亦有明定。是法院自行核對筆跡、印跡勘驗文書之真偽，應將勘驗結果曉諭當事人為辯論，若未踐行此項程序，逕以自行勘驗之結果為判決基礎，其判決即有法律上之瑕疵。原審自行核對系爭契約與價金交付明細表上之王仁心簽名，及價金交付明細表上6期付款欄上各期王仁心之簽名筆跡，並未令當事人就是項依職權調查證據方法陳述意見，且未將勘驗所得結果記載於筆錄，曉諭當事人對此為辯論，遽以上開理由為不利上訴人之認定，亦有可議。㈢上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。又因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無經言詞辯論必要，附此說明。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　26　　日最高法院民事第六庭審判長法官魏大喨法官李寶堂法官林玉珮法官胡宏文法官高榮宏本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　2 　　日

最高法院112年度台上字第785號

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