最高法院九十一年度台簡上字第一九號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台簡上字第一九號

上訴人

華安大飯店有限公司

法定代理人

郭 玉 惠

上訴人

壬 ○ ○

共同訴訟代理人

黃 陽 壽律師

被上訴人

戊 ○ ○

　　　　　　　　丑 ○ ○

　　　　　　　　子○○○

　　　　　　　　丁 ○ ○

　　　　　　　　己 ○ ○

　　　　　　　　癸 ○ ○

　　　　　　　　丙 ○ ○

　　　　　　　　乙 ○ ○

　　　　　　　　庚○○○

　　　　　　　　辛○○○

　　　　　　　　寅 ○ ○

　　　　　　　　甲 ○ ○

右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年八月一日台灣雲林地方法

院合議庭第二審判決（九十年度簡上字第一一號）提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊與上訴人華安大飯店有限公司（下稱華安大飯店）（原判決誤書為華安飯店有限公司）間，就座落於台灣省雲林縣斗六市○○路一五六號九樓Ｅ號、九樓○號、一０樓Ｃ號、一０樓Ｄ號、一０樓Ｎ號、一一樓Ｅ號、一一樓Ａ號、一二樓Ａ號、一二樓Ｂ號、一二樓Ｌ號、一二樓Ｋ號、一二樓Ｎ號、一二樓Ｏ號、一二樓Ｐ號（下稱系爭房屋），訂有租賃契約，租賃期間自建物使用執照領取後三個月整起算至十年止，即自民國八十五年十月起至九十五年十月止，租金每坪每月新台幣（下同）一千二百元，自第四年調整百分之五，並以上訴人壬○○為連帶保證人。惟上訴人華安大飯店自八十八年十月十一日起未付租金，經伊以存證信函催告，並於八十九年二月二十日終止租賃契約，復函催上訴人華安大飯店應於八十九年二月二十八日前清潔套房設備完畢，待伊點收。而伊於八十九年二月二十七日委派訴外人樊慧美至系爭房屋，該屋內除床舖外無其他傢俱，遂拒絕上訴人華安大飯店之一部給付，迄八十九年三月十九日始再僱請鎖匠以自備新鎖替換系爭房屋喇叭鎖等情。求為命上訴人連帶給付如第一審訴狀附表所示之租金本息及損害金之判決（第一審判決命上訴人連帶給付如其判決附表所示之租金本息、損害金，駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人對敗訴部分未據其聲明不服；上訴人就其敗訴部分中，關於租金一百十萬七千一百七十八元本息及損害金二十萬五千五百九十八元部分，聲明不服）（見：原審簡上第一一號卷第一四四頁、八一頁、原審上訴許可意見書一）。

上訴人則以：本件租賃契約書約定租金每月每坪為一千二百元，超過土地法第九十七條第一項之限制，被上訴人對超過部分即無請求權。又土地法第九十七條第一項所定房屋租金最高限額，僅有城市與非城市之分，並無營業與否之分，而被上訴人所舉最高法院五十四年台上字第一五二八號判例，係專就市場攤位之承租人同時享有出租人所提供整個市場之特殊利益，亦與本案情形有別，故不得據此以為不受前述條文最高限額之限制。復上訴人華安大飯店自八十九年二月二十日兩造租約終止時起，至八十九年三月十八日止，並未占用系爭房屋，未受有任何占有使用之利益，被上訴人即不得請求伊返還不當得利等情。資為抗辯。

原審維持第一審所為命上訴人連帶給付租金一百十萬七千一百七十八元本息及損害金二十萬五千五百九十八元之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張之事實，業據提出房屋租賃契約、存證信函（均影本）為證，並經證人樊慧美、林杉到庭結證明確，堪信為真實。查，依土地法第九十七條立法目的及最高法院五十四年度台上字第一五二八號判例意旨，本件租賃契約之當事人，承租人之經濟能力顯強於出租人，又為企業之經營者，其於兩造訂立租賃契約時就租金之合理性自已為相當之評估，上訴人華安大飯店自八十五年十月至八十八年十月十日止，給付租金長達三年之久，顯見上訴人華安大飯店經審慎估算其經營成本與利潤後，亦認該租金具有合理性，且系爭房屋座落於雲林縣斗六市○○路，該大樓有地下二層停車場，一至八樓、一三樓至一四樓分別開設百貨精品、撞球推廣中心、美容機構、補習班、證券公司、商務館等，並位於斗六火車站前，面臨興華街，且緊臨中山路，該地段書局、百貨、飲食等商店林立，處斗六市最繁榮之商業區域，為城市地方房屋，此有被上訴人提出之廣告一份及照片三幀可稽，上訴人華安大飯店承租系爭房屋用以經營飯店，當可獲得可觀之營業收入。是本件雖非屬最高法院五十四年台上字第一五二八號判例意旨所指市場經營者將市場攤位租與承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生維持，而使市場攤位承租人，尚得享受整個市場特殊利益之情形，惟考量兩造之經濟能力、系爭房屋座落位置顯具有相當之商機及地利性、上訴人華安大飯店承租系爭房屋所獲得之利益，亦非承租普通房屋兼土地可比，是為貫徹上開土地法第九十七條維持公平原則及保護經濟上弱者之立法目的，復斟酌上訴人華安大飯店既依租賃契約書所定租賃條件給付租金長達三年，現卻拒按上開契約書所定條件給付並調整租金，顯亦違反誠信原則，認本件租賃契約所定租金自不受土地法第九十七條第一項所定最高限額之限制，被上訴人依租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付自八十八年十月十一日起至八十九年二月二十日止，以每坪每月一千二百六十元計算之租金，自屬有據，應予准許。又上訴人華安大飯店與被上訴人之租賃契約於八十九年二月二十日終止，被上訴人復以存證信函催告上訴人於終止契約後七日內清潔套房設備完畢，準備交還房門鑰匙，有古坑郵局存證信函第十二號為憑，而上訴人華安大飯店承租系爭房屋時有包括傢俱設備，亦為其所自認，惟據證人樊慧美、林杉之證述，足見上訴人華安大飯店於八十九年二月二十八日即未依債之本旨，返還系爭房屋包括承租時屋內所附之傢俱於被上訴人，被上訴人雖於八十九年三月十九日自行更換系爭房屋鑰匙，取得事實上之管領力，惟自八十九年二月二十八日起迄八十九年三月十八日止，被上訴人對上訴人華安大飯店一部給付拒絕受領，其於上開期間不負受領遲延之責，上訴人華安大飯店自不得主張拋棄占有而謂未占有系爭房屋。末查，上訴人華安大飯店自八十八年十月六日起實際上不再使用系爭房屋，然上訴人華安大飯店仍占有系爭房屋，受有占有之利益，致被上訴人受有不能使用收益系爭房屋之損害。從而，被上訴人基於不當得利及連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶返還租金一百十萬七千一百七十八元本息及相當於租金之損害金二十萬五千五百九十八元，於法有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。

按土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（見：本院四十三年台上字第三九二號判例）。查，本件上訴人華安大飯店承租系爭房屋，經營飯店，為原審所合法認定之事實，此乃單純將房屋之店面出租於他人營商，與本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持者不同，自不得將本件之情形，排除於土地法第九十七條第一項規定之適用。原審未察於此，遽認本件無土地法第九十七條第一項之適用，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決適用法規顯然錯誤，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第五庭