最高法院九十三年度台上字第九五七號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第九五七號

上訴人

酉 ○ ○

上訴人

亥 ○ ○

上訴人

丑○○○

上訴人

辛 ○ ○

上訴人

子 ○ ○

上訴人

丁 ○ ○

共同訴訟代理人

林 照 雄律師

上訴人

戊 ○ ○

上訴人

壬 ○ ○

上訴人

卯 ○ ○

上訴人

未 ○ ○

上訴人

天 ○ ○

上訴人

庚 ○ ○

上訴人

甲 ○ ○

上訴人

己 ○ ○

上訴人

癸 ○ ○

上訴人

辰 ○ ○

上訴人

丙 ○ ○

上訴人

乙 ○ ○

上訴人

午 ○ ○

上訴人

申 ○ ○

上訴人

巳 ○ ○

上訴人

戌 ○ ○

右二十二人

共　　　同

訴訟代理人　林 東 乾律師

被 上訴 人　順欣興業股份有限公司

兼　法　定

代　理　人　寅 ○ ○

共　　　同

訴訟代理人　陳 國 雄律師

右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年七月八日台灣高等

法院第二審更審判決︵九十一年度重上更㈡字第一七三號︶，提起上訴，本院判決如

左：

主文

理由

本件上訴人主張：伊於民國八十三年間因受被上訴人順欣興業股份有限公司︵下稱順欣公司︶廣告所稱：﹁總價一百八十萬元起買二十四坪樓中樓﹂、﹁總價二百四十萬元起買三十一坪樓中樓﹂、﹁喜市，四米三神奇城堡，創造樓中樓複式空間。﹂、﹁空間變大，挑高客廳樓中樓，為您賺空間省新台幣﹂等詞誘騙，銷售人員並告知系爭房屋可興建合法之夾層，並引導參觀夾層設計之樣品屋，致伊信以為真，而與被上訴人簽訂房地預定買賣契約書，分別向順欣公司購買其所興建之﹁喜市﹂即如原判決附表一︵Ｂ︶欄所示棟別、樓層之預售屋及向被上訴人寅○○購買其所有之該基地應有部分︵下稱系爭房地︶，已繳交如原判決附表一︵Ｄ︶欄所示之房、地買賣價金及暫收款、瓦斯安裝費、變更工程款。惟系爭房屋並非可興建合法之樓中樓︵夾層︶，缺乏契約預定之﹁樓中樓複式空間﹂之效用；又依消費者保護法第二十二條之規定，順欣公司負有交付可興建合法樓中樓之義務，竟無法履行其義務，自屬給付不能，伊自得解除契約。再者，順欣公司故意以前揭不實之廣告、樣品屋及說明等為詐欺方法，致令伊陷於錯誤而與之簽訂契約，亦得依民法第九十二條規定，撤銷購買系爭房地之意思表示。伊已通知順欣公司撤銷及解除契約。寅○○出賣系爭土地，依土地預定買賣契約書約定，應與順欣公司負連帶保證責任等情，爰依民法第一百七十九條規定，求為命順欣公司給付如原判決附表一︵Ｅ︶欄所示之金額，並與寅○○連帶給付如原判決附表一︵Ｆ︶欄所示之金額及均自八十六年十一月十五日起加計法定遲延利息之判決。伊於原審追加依民法第二百五十九條第二款規定請求被上訴人返還上開金額本息。

被上訴人則以：上訴人未依約繳納買賣價金，伊已分別催告解除系爭房地買賣契約，上訴人就已解約失效之買賣契約主張系爭房地有瑕疵，行使撤銷權、解除權，於法均有未合；﹁喜市﹂社區之Ｒ棟、Ｐ棟確為四米五之雙層樓中樓，順欣公司針對該等樓中樓為銷售廣告，無不法或不實廣告可言；上訴人係買受四米三單層房屋，非買受四米五樓中樓雙層之房屋，其指述之夾層設計並不在系爭房屋買賣之範圍等語，資為抗辯。

原審以：上訴人主張其分別向順欣公司、寅○○購買系爭房地，已繳交如原判決附表一︵Ｄ︶欄所示之房、地買賣價金及暫收款、瓦斯安裝費、變更工程款等情，經被上訴人於第一審表示不爭執，堪認屬實。而上訴人亥○○、戊○○、壬○○、子○○、丁○○、巳○○、辛○○︵下稱亥○○等七人︶未依約繳納約定系爭房地價款，經被上訴人催告後，已分別於八十六年七月二日、同月二日、同月一日、同月四日、同月一日、同年六月三十日、同年七月七日依序解除彼等間系爭房地買賣契約。被上訴人解除契約，既在八十六年七月七日上午十時兩造協調成立之前，而亥○○等七人所為同時履行抗辯，係在被上訴人解除契約之後，自不能免其遲延責任。前開系爭房地買賣契約，因被上訴人行使解除權，溯及訂約時失其效力。則亥○○等七人再於八十六年十一月十四日依民法第九十二條撤銷系爭房地買賣契約，已無撤銷標的，自不生解除之效力；被上訴人於八十六年六月二十三日催告上訴人酉○○於五日內繳納款項，卻於八十六年六月二十八日解除契約，自不生解除之效力；被上訴人催告上訴人丑○○○繳納款項之存證信函未經送達，其逕解除契約亦不合法；另被上訴人未檢附上訴人己○○之催告繳納款項、解除契約之存證信函、回執，送達上訴人丙○○之回執︵僅二份存證信函︶、送達上訴人乙○○解除契約之信函，難認被上訴人已合法解除己○○、丙○○、乙○○部分之契約。兩造於八十六年七月七日經基隆市議長協調，達成﹁同意承購戶因夾層屋爭議暫緩繳款所孳生利息由被上訴人全額吸收，在爭議未解決前被上訴人同意不逕行解約或沒收已繳價款﹂，有基隆市議會函附之八十六年七月七日上午九時三十分之會議紀錄可參，被上訴人且稱：其建商代表王秀美、陳世宗、陳興國均是我們的代表云云，應認被上訴人已與上訴人酉○○、丑○○○、己○○、丙○○、乙○○、卯○○、未○○、天○○、庚○○、甲○○、癸○○、辰○○、午○○、申○○、戌○○︵下稱酉○○等十五人︶達成協議，不逕行解除契約，則被上訴人解除與其等間契約，即屬無據。被上訴人雖於八十六年八月十四日以律師函再表示解除契約，然酉○○等十五人既於八十六年七月七日十時以後與被上訴人達成同意承購戶暫緩繳款，於爭議未解決前不逕行解約等和解，被上訴人前催告繳款之存證信函已因事後和解而不生催告之效力，被上訴人未再度催告即逕行解除契約，仍屬無據。酉○○等十五人雖主張其受被上訴人廣告所稱：﹁總價一百八十萬元起買二十四坪樓中樓﹂、﹁總價二百四十萬元起買三十一坪樓中樓﹂、﹁喜市，四米三神奇城堡，創造樓中樓複式空間。﹂、﹁空間變大，挑高客廳樓中樓，為您賺空間省新台幣﹂等詞誘騙，銷售人員並告知系爭房屋可興建合法之夾層，並引導參觀夾層設計之樣品屋，使其信以為真，而與被上訴人簽訂房地預定買賣契約書，被上訴人故意以不實廣告、樣品屋及說明等為詐欺方法，致其陷於錯誤而與之簽訂契約，故得撤銷購買系爭房地之意思表示云云。惟查本件喜市社區房屋有四米三大樓房屋、四米五樓中樓、四層透天住宅、五層店舖公寓等，被上訴人廣告文宣中有樓中樓之字樣，固有﹁總價一八○萬買坪、二四○萬買坪、客廳挑高氣派的樓中樓﹂字樣，然其下方加註︵Ｒ棟︶，實則限於Ｒ棟、Ｐ棟，上訴人所提出之廣告，其廣告用詞，表明坪、坪﹁樓中樓﹂或四米三神奇城堡、四米三樓高建照、四米三生活大驚喜等，並未表明四米三為樓中樓，酉○○等十五人以坪、坪樓中樓之廣告謂四米三亦為樓中樓，自有未洽。酉○○等十五人所購買者非屬Ｒ棟、Ｐ棟，則其主張所購買者為樓中樓，亦非可採。既酉○○等十五人所購買之房屋並無廣告上所載之棟別及坪數者，自無因該廣告而陷於錯誤之可能。況依一般購屋常情，於看到廣告後勢必再前往現場參觀了解實情，酉○○等十五人於訂約前，理應就被上訴人銷售之不同類型之房屋詳加考慮，始決定購買，自無不知四米三大樓及四米五樓中樓之不同房屋區別之理。行政院公平交易委員會亦認順欣公司銷售喜市建物，於樓高表示無違反公平交易法之情事。上訴人主張順欣公司故意以不實之廣告、樣品屋及說明等為詐欺方法，致渠等陷於錯誤而與之簽訂契約等語，顯非可採。證人即元匯廣告公司負責人高南華、現場銷售員蘇筱榛、王振懿，證稱：我們有告知，其夾層部分要自行施作，不代施工云云，以壬○○亦自認：當初有說二次施工︵建夾層屋︶是由我們付款……當初有說四米五是建設公司替住戶負責施工，而四米三是我們可委託外人二人施工云云。其買賣標的物為契約書所約定坪數之建物，非銷售廣告圖或現場樣品屋所示之夾層部分，亦無被上訴人施作夾層之約定，夾層部分面積不屬於房屋買賣契約所約定之買賣面積之事實，既為酉○○等十五人所明知，則其主張被上訴人施用詐術，故意將違法之夾層設計作為銷售賣點，致使其陷於錯誤而簽訂系爭買賣合約書云云，亦無足取。依證人周美麗、周秀櫻證詞可知，彼等均明知夾層部分須由買受人自行二次施工，而所提出錄影帶中之樣品屋，確為樓中樓之房屋，為兩造所不爭，酉○○等十五人以周美麗、周秀櫻證言及錄影帶主張系爭房地買賣包括夾層設計，尚不足採。再酉○○等十五人主張：已委由林東乾律師函告上訴人依民法第九十二條等規定，撤銷購買系爭房地之意思表示云云，然該表示：﹁代理如附件所示當事人撤銷與台端等所定之土地、房屋預定買賣合約﹂之律師函未附附件，亦未附回執，亦無由證明該律師函係酉○○等十五人委由律師為撤銷表示並送達。又基隆九支局第一七八號存證信函內容並無隻字片語言及撤銷購買房地，上訴人起訴狀亦未敘明以起訴狀繕本之送達，作為撤銷購買房地之意思表示。被上訴人未以違法及引人錯誤之夾層廣告圖及現場樣品屋，致酉○○等十五人陷於錯誤而購買系爭房地，被上訴人所完成之系爭房屋，亦確有挑高之空間設計足供酉○○等十五人以二次施工作夾層之用，已經勘驗現場屬實，與契約所定之標的物相符，酉○○等十五人主張被上訴人之行為係屬詐欺，撤銷因被詐欺而為之意思表示云云，於法無據。矧其提出之證據，並無法證明已合法為撤銷之意思表示。末企業經營者應確保廣告內容之真實，其消費者所負之義務不得低於廣告之內容，固為消費者保護法第二十二條所明定。惟查酉○○等十五人所購買之房屋，並非廣告上所載之棟別及坪數者，亦無被上訴人須施作夾層之約定，而系爭房屋依契約所定，僅有一層之設計，苟酉○○等十五人擬作夾層設計，須於系爭房屋取得使用執照交屋後，再自行出資施工︵所謂之二次施工︶，始有夾層部分，且該夾層部分面積，不屬約定買賣面積之事實，既為酉○○等十五人所明知等情，有如前述，酉○○等十五人主張被上訴人應依消費者保護法第二十二條之規定，按廣告交付合法樓中樓予酉○○等十五人云云，自屬無據。則酉○○等十五人購買之房屋無其所指缺乏契約預定之效用，無民法第二百二十六條之情形，並無瑕疵，被上訴人毋庸負擔保之責，酉○○等十五人依民法第三百五十九條、第二百五十六條規定解除契約，仍屬無據。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文；又因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為經撤銷者，視為自始無效；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第九十二條、第一百十四條、第一百十三條分別定有明文。另契約一經解除，與契約自始不成立生同一之效果，即該契約所生之債權債務，應溯及既往歸於消滅，其已由他方所受領之給付物，依民法第二百五十九條第一款、第二款規定應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，足見不當得利、法律行為之撤銷及契約之解除，彼此間之成立要件及效力互不相同。上訴人主張依民法第九十二條撤銷購買系爭房地之意思表示，或依民法第三百五十九條、第二百五十六條之規定解除系爭買賣契約等，苟其主張有理由，前者︵撤銷意思表示︶之請求原應依民法第一百十四條、第一百十三條之規定，請求回復原狀或損害賠償，後者︵解除契約︶之請求原應依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求返還，上訴人就撤銷意思表示或解除契約，均依民法第一百七十九條不當得利之法律關係請求，原有不當；遑論亥○○等七人買賣契約，已經被上訴人解除而溯及失其效力，亥○○等七人再表示解除契約或撤銷購買系爭房地之意思表示，亦不生解除契約、撤銷意思表示之效果。

酉○○等十五人撤銷購買系爭房地之意思表示、解除契約均於法無據，則上訴人依民法第一百七十九條、第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人已付金額本息，均不應准許等詞，因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴，並駁回上訴人之追加之訴。

關於廢棄發回部分︵原判決駁回亥○○等七人之訴及追加之訴部分︶：按解除契約，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言，契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，為民法第二百五十九條所明定。是不問由何方當事人行使解除權，如已生解除契約之效力，雙方即負有回復原狀之義務。契約既因解除而溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上之原因，其所受利益雖原有法律上之原因，而其後原因已不存在者，依民法第一百七十九條後段之規定，即屬不當得利。因履行契約而為給付之一方，得依民法第二百五十九條之規定，行使回復原狀請求權，亦得行使不當得利返還請求權，此即請求權之競合，有請求權之債權人，得就二者選擇其一行使，請求權之行使已達目的者，其他請求權即行消滅，如未達目的者，仍得行使其他請求權。本件亥○○等七人與被上訴人間之系爭房地買賣契約已經被上訴人合法解除，為原審確定之事實。果爾，亥○○等七人或本於民法第一百七十九條，或本於民法第二百五十九條第二款規定，請求返還因系爭房地買賣契約給付被上訴人之金錢，依上說明，均無不可。原審未察，竟為亥○○等七人不利之論斷，已有未合。次查，兩造於八十六年七月七日經基隆市議長協調，達成﹁同意承購戶因夾層屋爭議暫緩繳款所孳生利息由被上訴人全額吸收，在爭議未解決前被上訴人同意不逕行解約或沒收已繳價款﹂，亦為原審確定之事實。若此，被上訴人解除與亥○○等七人間系爭房地買賣契約後，復與亥○○等七人協調成立不解除契約之合意，是否指合意回復繼續兩造原來之契約關係？倘是，可否認為被上訴人與亥○○等七人間系爭房地買賣契約已因被上訴人解除而不存在？即不無研求之餘地。原審未進一步探求當事人之真意為何，遽認買賣契約已經被上訴人合法解除而溯及失其效力，尚嫌速斷。亥○○等七人上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非無理由。

關於上訴駁回部分︵原判決駁回酉○○等十五人之訴及追加之訴部分︶：原審以前開理由，為酉○○等十五人敗訴之判決，經核於法尚無違誤。酉○○等十五人上訴論旨，徒執前詞指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴人亥○○等七人之上訴為有理由，上訴人酉○○等十五人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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