臺灣臺東地方法院民事簡易判決

原告

陳劉昌瑋

訴訟代理人

文志榮律師

被告

林美齡

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：訴外人即原告外祖母潘菊桃與被告於民國108年10月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將當時潘菊桃所有臺東縣○○市○○○段000○號建物即門牌號碼同縣市○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租被告，租賃期間自108年10月1日起至113年9月30日止，租金每月新臺幣（下同）13,000元，嗣於109年6月5日潘菊桃將系爭房屋出賣並移轉登記予原告所有，原告已承受系爭租賃契約關係，且依系爭租賃契約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方最多1個月租金作為違約金，方可解除契約。」在1個月前發函通知被告，提供匯款帳戶供原告支付被告1個月租金之違約金，並於110年11月1日終止系爭租賃契約，被告收受該函後仍拒絕提供匯款帳戶，以不正當行為阻止系爭租賃契約第21條約定之條件成就，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，原告更於111年6月9日為被告提存1個月租金13,000元之違約金，符合系爭租賃契約第21條約定終止權行使要件，兩造間系爭租賃契約關係業經原告合法終止，被告自應返還系爭房屋，依民法第455條、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語，並聲明：（一）如主文第1項所示；（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：依民法第425條規定，原告取得系爭房屋所有權後，系爭租賃契約對於原告仍繼續存在，原告應履行系爭租賃契約責任。系爭租賃契約為定型化契約，依民法第247條之1規定，被告承租系爭房屋開設飲料店已挹注高額成本，若許原告得依系爭租賃契約第21條約定，以顯不相當代價即13,000元之違約金終止系爭租賃契約，嚴重損害被告權利，系爭租賃契約第21條約定有違誠信原則，顯失公平而無效，況依系爭租賃契約第23條約定，系爭租賃契約各條款有疑義時，應為有利承租人之解釋，系爭租賃契約第21條約定應解釋為須經系爭租賃契約當事人雙方即兩造合意終止始有適用，被告並未同意原告終止系爭租賃契約，原告無從依系爭租賃契約第21條約定終止系爭租賃契約，兩造間系爭租賃契約關係仍有效存在等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第144-145頁）：

(一)潘菊桃與被告於108年10月1日簽訂系爭租賃契約，將當時潘菊桃所有系爭房屋出租被告，租賃期限為5年，自108年10月1日起至113年9月30日止，租金每月13,000元，應於每月5 日以前繳納，每次應繳1個月。

(二)系爭房屋及所坐落之臺東縣○○市○○○段000○000地號土地原為潘菊桃所有，於109年6月5日以買賣為原因，移轉登記為原告所有；系爭房屋所有權經潘菊桃讓與原告後，系爭租賃契約關係發生於兩造間。

(三)系爭租賃契約第21條約定，實為終止系爭租賃契約之約定，僅使系爭租賃契約關係向將來發生效力消滅。

(四)原告曾於110年9月27日委請律師發函，主張依系爭租賃契約第21條約定在1個月前通知被告，並願支付1個月租金之違約金，請被告提供帳戶以供匯款，行使終止權，於110年11月1日終止系爭租賃契約，已於110年9月28日送達被告，被告則於110年10月4日委請律師發函，拒絕原告主張，並未提出帳戶，已於110年10月5日送達原告訴訟代理人。

四、本院之判斷

(一)所謂定型化契約，係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，始有民法第247條之1規定適用，並予以為定型化契約條款效力控制。查系爭租賃契約係被告在書局購買坊間制式空白契約書，經潘菊桃與被告簽訂，業為兩造於本院審理時不爭執（見本院卷第130頁），顯然系爭租賃契約僅係利用坊間制式契約書所簽訂，就系爭租賃契約條款內容而言，當事人雙方締約談判基礎、磋商能力無何差別，系爭租賃契約條款尚非由一方預定用於同類契約，以便利用資訊優勢獲取不平等契約地位所設，不符定型化契約要件，自無民法第247條之1規定適用餘地，被告辯稱系爭租賃契約第21條約定為定型化契約條款而無效，尚無可採。

(二)觀察系爭租賃契約第21條約定文義，並無須經契約當事人雙方「合意」始得為之用語，毋寧係賦予雙方相同權利，即得以支付1個月租金作為違約金之代價，單方終止系爭租賃契約，否則若須經雙方合意，是否應付違約金仍由雙方一併決定即可，並無特別事先約定違約金數額必要，就此實無疑義可言，亦非依系爭租賃契約第23條約定，應為有利承租人解釋之情形，被告徒執己見所為辯詞，無從採認。

(三)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。查原告依系爭租賃契約第21條約定，在1個月前通知被告，於110年11月1日終止系爭租賃契約，業如兩造不爭執事項（四）所示，並因被告拒絕提供匯款帳戶，原告無從向被告支付違約金，已於111年6月9日為被告提存1個月租金13,000元之違約金，有本院提存所111年度存字第52號提存書為憑（見本院卷第150頁），原告符合系爭租賃契約第21條約定終止權行使要件，已合法終止兩造間系爭租賃契約關係，被告自應依民法第455條規定返還系爭房屋。至於原告併以民法第767條第1項規定為請求權基礎，請求擇一為有利判決，既經本院依民法第455條規定為有利原告之判斷，無庸贅予審酌論斷，附此敘明。

五、綜上所述，原告已依系爭租賃契約第21條約定，合法終止兩造間系爭租賃契約關係，被告自應返還系爭房屋。從而，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保相當金額，得免為假執行。至於原告雖陳明願供擔保聲請准為假執行，惟該聲請僅屬促請職權發動，不另為准駁之諭知。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。