臺灣桃園地方法院民事判決

原告

黃翹楚

原告

陳宇彥（陳正芳之繼承人）

原告

陳宇光（陳正芳之繼承人）

原告

宋瑞香

原告

周聖美

原告

陳元哲

上六人共同訴訟代理人

繆璁律師

複代理人

繆忠男律師

原告

陳達芳

訴訟代理人

古政明

複代理人

繆璁律師

複代理人

繆忠男律師

訴訟代理人

繆璁律師

複代理人

繆忠男律師

原告

陳楊麗華（陳胤芳之承受訴訟人）

原告

陳宇俊（陳胤芳之承受訴訟人）

原告

陳宇珍（陳胤芳之承受訴訟人）

原告

陳宇玲（陳胤芳之承受訴訟人）

原告

陳宇玫（陳胤芳之承受訴訟人）

上五人共同訴訟代理人

繆璁律師

上五人共同訴訟代理人

繆忠男律師

被告

陳彭桂英（陳清水之繼承人）

陳進忠（陳清水之繼承人）

陳進宏（陳清水之繼承人）

陳美琴（陳清水之繼承人）

陳清良

陳進華（陳聯芳之繼承人）

陳進育（陳聯芳之繼承人）

陳始瑞（陳聯芳之繼承人）

陳黃金妹（陳天明之繼承人）

陳進祥（陳天明之繼承人）

陳進廣（陳天明之繼承人）

陳進來（陳天明之繼承人）

陳雪香（陳天明之繼承人）

陳戴瑞珍（陳天火之繼承人）

陳進淦（陳天火之繼承人）

陳進麒（陳天火之繼承人）

陳進賢（陳天火之繼承人）

陳菊瑛（陳天火之繼承人）

陳進善

陳進文

上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國111年7月27日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段定有明文。是查，原告黃翹楚前以坐落於桃園市平鎮區福林段575(78)、569(81)、590(77-1)、599(77-4)、483(84)等地號土地（下稱系爭土地，重測前地號依序為桃園市○鎮區○○○段00○00○00000000○00○地號）共有人之身分，向桃園市平鎮區公所耕地租佃委員會租佃爭議調解委員會提出調解申請，並以系爭土地形式上於98年間經申請續約登記之耕地三七五租約（平山字第26號，下稱系爭租約）之承租人陳清水、陳清良、陳聯芳、陳天明、陳天火、陳進善、陳進文等7人（下稱原承租人）為調解之相對人，主張承租人未繳納租金，雙方並爭執系爭租約是否存在，該租佃爭議事件後經調解不成立移由桃園市政府耕地租佃委員會進行調處，嗣調處亦不成立後，經桃園市政府移送本院處理，有桃園市政府民國111年8月22日府地權字第11102367772號函暨桃園市政府耕地租佃委員會調解、調處不成立全案資料存卷可參，嗣原告黃翹楚即於111年9月15日1提出起訴狀（參本院卷第17頁以下），該部分訴訟即屬合法。

二、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。是查，本案原告主張其等為系爭土地之共有人，兩造間並無訂立系爭租約，縱有該租約存在，但被告未合法繳納租金，並有放棄承租權、不為耕作之情形，原告復已依法終止租約，故兩造間就該土地之系爭租約關係不存在等語，惟為部分被告到庭所否認，是兩造就系爭租約之存否既有不明，此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本件訴訟，請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係不存在，應有確認利益。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款定有明文。再原告黃翹楚提起本案訴訟後，係以系爭租約形式上之原承租人或其繼承人即陳清良、陳進善、陳進文、陳進祥(陳天明之子)、陳進淦（陳天火之子）、陳進麒（陳天火之子）、陳進賢（陳天火之子）、陳進廣（陳天明之子）、陳進來（陳天明之子）、陳進忠（陳清水之子）、陳進宏（陳清水之子）、陳進華（陳聯芳之子）等人為被告，後陳達芳、陳胤芳、陳宇彥(陳正芳之子)、陳宇光(陳正芳之子)、宋瑞香、周聖美(巫陳瑞士就系爭590、599地號土地之繼受人)於111年10月14日、陳元哲（巫陳瑞士就系爭575、569、483地號土地之繼受人）於111年11月11日分別與黃翹楚具狀追加為原告(參本院卷一第421頁至第425頁、本院卷二第3頁至第9頁），原告再於111年11月11日具狀追加陳雪香（陳天明之女）、陳菊瑛（陳天火之女）、陳美琴（陳清水之女）、陳進育（陳聯芳之子）、陳始瑞（陳聯芳之女）等人為共同被告(參本院卷二第3頁至第9頁），於111年12月14日具狀追加陳黃金妹（陳天明之配偶）、陳戴瑞珍（陳天火之配偶）及陳彭桂英（陳清水之配偶）為被告(參本院卷二第43頁至第53頁）。經核上開追加原告及被告部分，均係基於同一請求事實，且就追加被告而言，復有該訴訟標的對於數人必須合一確定，而追加其原非當事人之人為當事人者之必要，揆諸上開規定，均應予准許。

四、另按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。是查，陳胤芳於追加為原告後，已於112年1月25日死亡，其繼承人陳楊麗華、陳宇俊、陳宇珍、陳宇玲、陳宇玫等人已於112年3月10日具狀承受訴訟，亦有該承受訴訟狀附本院卷二第471頁可參，依上開說明確為合法，應予准許。

五、本件除被告陳進祥、陳進華外，其餘被告均經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日或未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告部分：

㈠系爭租約原始即不存在：

⒈緣原告等人及部分被告現為系爭土地之共有人(共有人情形詳如附表二所載)，而系爭土地前確訂有耕地租約，出租人為陳火祥、承租人則為陳鼎興，該租約期限係自44年1月1日起至49年12月31日止(下稱44年租約)，然自49年以後至98年間均查無續訂租約之登記，故可認承租人並無續租之意思，則44年租約即應於49年12月31日屆期失效，不會再事後復活。而如附表一所示之部分原承租人，前以附表一所示之原出租人及原承租人間有系爭租約之法律關係，並於98年10月20日向平鎮區公所單獨申辦租約變更暨續訂登記，而占有使用系爭土地，卻長達10數年均拒繳租金。為此原告黃翹楚乃向桃園市平鎮區公所查詢，該公所於90年5月3日以90平字民字第12255號函確認「包括系爭土地在內之12筆土地權利範圍內，經查無登記訂立三七五租約(下稱系爭函文)」，此應屬確認性質之行政處分，依行政程序法第92條第1項及最高行政法院106年度裁字第1913號裁定意旨，乃直接對外發生法律效果，故可確認系爭土地上已無耕地租約。原告自得本於系爭土地所有權人之地位，訴請確認系爭租約不存在。

⒉再44年租約既已確認不存在，故不可能因如附表一所示原承租人單方面申請續訂租約而繼續生效，故地政機關於98年12月29日在私有耕地租約異動登記加蓋戳記處加蓋續訂租約之戳記，並無法發生租賃之法律關係。縱認該戳記有效，亦應為新生租約之登記，然卻欠缺「出租、承租雙方之意思合致」、「書面」及「登記」等要件，致該新生租約尚未發生效力。

⒊縱認該新生租約確已發生效力，然該租約限期已於109年12月屆滿，未再見有新的續約戳記，則該租約仍因期限屆滿而失效。

㈡縱系爭租約存在，但業經原告合法終止而已不存在：縱認系爭租約確實存在於如附表一所示原出租人及原承租人間，其效力並及於現存原出租人及其繼承(受)人、原承租人及其繼承人【即兩造】間，惟不論是原承租人或現存之承租人即被告，自87年以來，並未依約按期繳納系爭土地之全部租金，已有地租積欠達2年總額之情形。原告前已以存證信函催告繳納，然迄今僅有陳進祥繳納部分租金，故原告自得依減租條例第17條第1項第3款之規定，終止兩造間之系爭租約。況因被告已欠租超過2年，必有承租耕地之一部或全部非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，更有部分承租人於訴訟中同意放棄耕作權，是原告亦得依減租條例第17條第1項第2、4款之規定，終止租約。再系爭租約既經合法終止在案，即不再存在，是原告自得訴請確認之。

㈢又系爭租約既已不存在，原告自得本於系爭租約標的物即系爭土地所有權人之地位，依民法第767條第1項中段之規定，請求被告塗銷系爭土地關於系爭租約之註記，另依民法第767條第1項前段及821條但書之規定，請求被告返還系爭土地予原告及全體共有人。

㈣並聲明：

⒈確認兩造間就系爭土地之系爭租約租賃關係不存在。

⒉被告應向桃園市平鎮區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記。

⒊被告應將系爭土地返還原告及全體共有人。

二、被告部分：

㈠被告陳清良未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其曾到庭之陳述為：同意原告請求，但是請求原告不要再追償租金。其為原始的承租人，確實有這個租約存在。其為土地共有人，在86年以前都有繳租金給出租人，都是自行拿去給出租人，但從87年後原出租人過世後，就沒有再處理租金，出租人也沒有來收。

㈡被告陳進善、陳進文未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其曾到庭之陳述為：其等係繼承陳天送部分之租約，確實有這個租約存在，其等之前就已經繼承租約，就不用再申請變更承租人。同意原告請求，其等同意放棄耕作權，但是不要再追償租金。其等非屬土地共有人之一，但確實後來沒有繳租金，其等沒有在系爭土地耕作。

㈢被告陳進淦（陳天火之子）未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其曾到庭之陳述為：其係繼承陳天火部分的租約，我是長子，確實有這個租約存在，其等也有申請變更承租人，但原告不同意。同意原告請求，我同意放棄耕作權，但是不要再追償租金。陳天火的繼承人陳戴瑞珍、陳菊瑛，他們沒有提出繼承租約的申請，但是他們也沒有拋棄繼承。其為土地共有人之一，我們確實後來沒有繳租金，我現在還有在系爭土地耕作。

㈣被告陳進祥（陳天明之子）

⒈其為陳天明之繼承人，自訂立租約迄今，先父陳天明及本人均有繳交租金予出租人陳正芳、陳達芳、陳莊媛妹。但原告未曾來收取租金，其本人願意給付5年租金予原告。其前並已於106年至109年間，屢向平鎮區公所申請三七五租約變更，但因原告不同意而無法辦理變更，該租約確實未經分割及為分耕登記。其願意付5年的租金，並已於原告以存證信函通知催繳租金後，於111年1月7日以匯款方式將個人應給付之一年租金1,775元匯入原告帳戶內。

⒉並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。

㈤被告陳進華（陳聯芳之子）其為陳聯芳之子，同意原告請求，亦同意放棄耕作權，但是不要再追償租金。其亦為土地共有人之一，租金部分是父親陳聯芳處理，其並不清楚。其已無在耕作。

㈥除上開被告外，其餘被告經本院合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未曾提出書狀答辯以供本院斟酌。

三、原告黃翹楚確於110年4月17日、110年6月24日、110年12月30日、111年3月23日分別寄發存證信函向如附表一所示原承租人催告限期繳納租金，該信函並經原始承租人、繼承人或家屬收受無誤等部分，有該存證信函附本院卷一第77頁至101頁無誤。

四、本院之判斷：參諸兩造上開之陳述，可知本案之爭點即為：

㈠系爭租約是否不存在？不存在之理由為何？㈡原告之訴是否有理由？茲分述如下：

㈠系爭租約是否不存在？不存在之理由為何？

⒈系爭土地是否未經訂立系爭租約？

①經查，關於系爭土地之耕地三七五租約之原始租約，業經桃園市平鎮區公所以111年9月30日函覆本院已不存在，只剩於38年6月22日經承租人陳鼎興、出租人陳火祥所提出給公所之耕地租約登記申請書，其上所載原定租期係自29年12月20日起至37年12月19日止、續租期間自37年12月20日起至40年12月19日止，租賃標的則為桃園市平鎮區山子頂段78、83、84、81、82-1、82-2、77等地號土地，其中78、84、81即為系爭575、569、483地號，至77地號後則分割出77-1、77-4地號，故該申請書之租賃標的確包括系爭土地存在。該租約並於86年7月23日經申請更正，而經該公所以86府地權字第135982號函刪除83、82-1、77等地號土地為租賃標的。公所另又提出於98年12月19日之系爭租約附表(詳細原出租人、原承租人均如附表一所示)，原承租人陳天明、陳聯芳、陳天火、陳清水、陳清良為陳鼎興之子，陳進文、陳進送(二人之父均為陳天送)則為陳鼎興之孫，其上並記載「本附表經承租人陳清水等6人附繳文件於98年10月20日單獨申辦租約變更既續訂登記，但以雙掛號通知出租人陳達芳等13人，部分出租人通知書無法送達，本院98年11月25日平字民字第0980043515號公告期滿，出租方於期限內均無提出異議，經本所審核符合，而加以登記，租賃期間則經核定自98年1月1日起至103年12月31日止，後經申請續租，再經核定租約自104年1月1日起至109年12月31日止，有該等函文及所附資料附本院卷一第151頁至第174頁可參。另參以系爭77-1、77-4地號土地分割前之77地號土地之手寫土地登記簿，於84年12月30日係經註記訂有三七五租約。是由此可知系爭土地確曾於38年間即經承租人陳鼎興、出租人陳火祥續訂三七五租約，且於84年間經註記訂有三七五租約，於86年間經變更租賃範圍，再於98年間、104年間經承租人依法申請續訂租約而經公所核定在案，是可認系爭土地確有經訂立系爭耕地三七五減租租約，故不能以保管系爭租約之公所已不復尋得98年以前相關原始租約及歷年申請續約之資料，該公所並於90年間以系爭函文表示「包括系爭土地在內之12筆土地權利範圍內，經查無登記訂立三七五租約」等內容，即認並無該租約訂立。

②況系爭土地於84年間尚經註記有耕地三七五租約，該註記並延續至今，另於86年間尚經變更租賃範圍，均如前述。且系爭土地之原所有權人巫陳瑞士在出售系爭土地應有部分予訴外人陳義弘及原告周聖美時，其土地登記申請書上均經加註有系爭租約存在(參本院卷二第197頁、第281頁 )，巫陳瑞士並曾於99年9月20日向地政機關申請系爭租約影本而經核發在案(參本院卷二第221頁至第227頁)，巫陳瑞士並自認確有該租約存在，在出售系爭土地應有部分時，即以附表一原承租人為相對人，寄發存證信函通知原承租人是否欲行使優先承買權(參本院卷二第253頁至269頁）。是若謂無租約存在，則何來註記及變更，且原所有權人巫陳瑞士及周聖美對此均未曾爭執，此實有可疑。故原告以系爭函文為據，一再主張系爭土地並未訂立系爭租約，與尚存之客觀資料所呈現之情形並不相符，亦與常情有違，原告執此為系爭租約確認不存在之理由，即無足採。至系爭租約於109年12月31日屆期後，係因原告黃翹楚不同意被告陳進祥申請續訂租約，始未有續約之登記，此亦為原告所未爭執，是原告自不得此為系爭租約已不存在之理由，附此敘明。

⒉系爭租約是否因欠繳租金，經原告合法終止而不存在？

⑴耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達兩年之總額時不得終止。另依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。是查，原告主張縱系爭租約存在，但系爭租約之承租人自87年間起即未按期繳納租金並已達2年以上之地租總額，而被告陳進祥雖辯稱其先父陳天明與其本人並無不願繳納租金之情形，實係因原告未來收取租金，其並提出繳納自91年起至102年、107年、109年至110年繳納租金之證明，然參以該等租約已約定每年租額為4,696公斤(約為7,827台斤)，且該租約亦未登記有分耕之情形，則承租人自應繳納全部租額，始可謂已履行租金繳納之契約責任。是觀以被告陳進祥所提出之繳納證明，其上所繳每年租額僅為3,300台斤，尚有4,527台斤(計算式：7,827台斤-3,300台斤=4,527台斤)未予繳納，顯見被告陳進祥應係就其實際分得耕作部分依比例繳納租金，但並不符合系爭租約約定租金額。且原告係主張承租人自87年起即未繳納租金，故尚有87年至90年、103年至106年、108年之租金未見任何繳納證明。而原告黃翹楚確已於110年4月17日、110年6月24日、110年12月30日、111年3月23日，以出租人之身分分別寄發存證信函向如附表一所示原承租人催告限期繳納租金，該信函並經原始承租人、繼承人或家屬收受無誤等部分，有該存證信函附本院卷一第77頁至101頁無誤，嗣原告黃翹楚復向桃園市平鎮區公所申請系爭租佃爭議之調解，再次表明要求承租人繳納欠繳之租金，並經通知承租人進行調解，嗣調解不成立，再經通知承租人進行調處等情，有該租佃爭議調解、調處不成立案全宗資料可參，是可認原告黃翹楚確已合法催告承租人繳納租金，且原告於為上開租金催告時，承租人所欠繳之租額確已達2年以上。

⑵再參諸耕地租金慣行之收取方式及最高法院前就租佃爭議事件所為裁判，乃屬「往取債務」。是耕地租約在未約定租金清償地之情形下，應由出租人前往承租人之住所地收取租金，如承租人自行向出租人繳納租金者，乃係承租人之權利，除雙方另合意變更並在契約上另行約定外，自不能因承租人有主動繳納之情形而認為由「往取債務」變更為「赴償債務」。再耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，減租條例第17條第1項第3款亦有明文。而耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號民事判決要旨參照）。是查，參以系爭租約於37年及98年間所分別申請續租時之申請書(附本院第151、153頁），其上並未明文記載約定租金之清償地，則該租金之清償方式，即應認屬往取債務。至原承租人即被告陳清文雖已到庭表示其於86年以前確有繳付租金予出租人，且為其本人拿去給出租人，然此僅可認為是被告陳清文個人主動向出租人繳納租金之選擇，無法以此逕認系爭租約租金繳納方式已自「往取債務」更改為「赴償債務」。被告陳進祥亦到庭表示其先父陳天明及其本人均曾繳交租金予出租人陳正芳、陳正芳、陳達芳、陳莊媛妹，但原告未曾來收取租金等語，更可認系爭租金債務確為往取債務無誤。是原告並未證明於上開催告繳租後，有再親往被告之住處收取遲繳之租金。且觀該催告文，亦僅要求承租人繳納租金或要求將租金匯至原告黃翹楚之帳戶，並無前往承租人住處收取之意。從而，原告在合法催告被告繳納租金後，並未至被告等人住處收取租金，縱被告仍未為支付，亦不得逕對被告為終止租約之意思表示，原告該部分終止於法即有未合。故原告就此主張已合法終止兩造間之系爭租約，即無理由。

⒊再原告亦未證明系爭土地確有減租條例第17條第1項第4款之「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形，而被告陳進善、陳進文、陳進淦、陳進華雖到庭表示放棄耕作權，然尚有其他承租人未為此等表示，被告陳進祥更仍要求繼續耕作，自不構成同條項第2款「承租人放棄耕作權」之情形，故原告執此主張另有終止租約之事由，仍無理由。

⒋至被告陳清良及陳進善、陳進文、陳進淦、陳進華等人到庭雖表示同意原告本案請求，然系爭租約是否不成立或合法終止而確定不存在，並非可由承租人一人逕為決定，本院亦無法為部分被告認諾之判決，故上開被告等人該部分所述，並無法認作原告請求有理由之憑據。

㈡原告之訴是否有理由？綜上所述，系爭租約確實成立存在，亦未經原告合法終止而不存在，故原告訴請確認租約不存在即無理由。再系爭租約既仍存在，被告等人仍有合法占有使用系爭土地之權利。是原告另請求被告應向桃園市平鎮區公所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約註記，及將系爭土地返還原告及全體共有人，亦無理由。準此，原告之訴既無理由，應予駁回。

四、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。

附表一：系爭租約形式上登記之出租人、承租人及約定租金情形（參本院卷一第155頁至第157頁於98年12月29日經桃園市平鎮區公所加蓋續訂租約戳記之租約資料）

一、租金額：約定78地號租額為431公斤、81地號租額為561公斤、77-1地號租額為1,861公斤、77-4地號租額為1,366公斤、84地號租額為477公斤。租額合計為4,696公斤(約為7,827台斤) 二、租金清償地：未約定，應為往取債務。 附表二：(系爭坐落於桃園市○鎮區○○段000○000○000○00 0○000○地號土地共有人情形，參本院卷一第307頁 至第343頁）