臺灣雲林地方法院民事判決

原告

王寶玉

訴訟代理人

蔡琇媛律師

被告

漢記公園市管理委員會

法定代理人

許俊龍

訴訟代理人

林重仁律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年3月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」，公寓大廈管理條例第38條第1項亦明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，是被告依法有當事人能力，合先敘明。

二、次按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。此觀諸民事訴訟法第170條、第173條、第175條、第176條規定自明。查被告之法定代理人原為李振哲，嗣於訴訟繫屬中變更為許俊龍，有被告會議記錄在卷可憑（見本院卷二第267至268頁），許俊龍於民國110年2月23日具狀聲明承受訴訟，繕本已送達對造，有民事聲明承受訴訟狀附卷可稽（見本院卷二第253頁、第265頁），核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張略以：

㈠坐落雲林縣○○市○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）及門牌號碼為雲林縣○○市○○路000巷00號建物（下稱系爭建物）原為訴外人張和壁所有，原告於本院108年度司執字第20671號強制執行程序中經拍定買受系爭土地及系爭建物，並於109年6月20日取得不動產權利移轉證明書，故原告為系爭土地及系爭建物之所有權人。又依據本院108年度司執字第20671號拍賣公告上記載，系爭建物現由被告做為社區活動中心、管理室、守衛室等無權使用，惟被告並未與原告定有租約或其他合法使用原因，則被告無權占用原告所有系爭建物已屬至明。

㈡又被告自原告取得系爭土地及系爭建物所有權之日起即屬無權占用系爭土地及系爭建物，自屬獲得相當於租金之不當利益。故原告請求被告自原告取得不動產權利移轉證明書之翌日即109年6月21日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，以系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值合計總額10％按月給付無權占用系爭建物而獲得相當於租金之不當得利。

㈢綜上，爰依民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭建物如雲林縣斗六地政事務所測量日期108年9月10日建物測量成果圖所示斜線部分，全部騰空返還原告。⒉被告應自109年6月21日起至遷讓返還前項所示建物予原告之日止，按月於每月末日給付新臺幣（下同）30,692元。⒊ 願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

㈠原告係於本院108年度司執字第20671號清償債務強制執行事件特別變賣程序後之減價拍賣程序中拍定取得系爭土地及系爭建物，該次及歷次拍賣公告均載明：840、841地號土地（即系爭土地）為建號894-1（暫編建號）坐落之基地，840、841地號為社區公園、道路、停車場使用，其上894-1建物為漢記公園市管理委員會（即被告）社區活動中心、管理室、守衛室，本標土地建物係由漢記建設公司（全名應為漢記建設股份有限公司，下稱漢記建設公司）與債務人（即訴外人張和壁）無償提撥予社區居民永久使用，漢記建設公司與債務人並與該社區住戶簽訂有漢記公園市公共設施權利證明書在案（漢記公園市公共設施權利證明書第二點如法律允許土地可移轉予社區管理委員會，則漢記公司願配合移轉，但原提供b區住戶用之停車位仍永久供b區住戶使用，相關法律關係請應買人自理）、本標拍賣標的均不點交等語，原告對上開內容不得諉為不知。又公寓大廈管理條例第35條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」，上開拍賣公告上既明確載明「漢記建設公司與債務人並與該社區住戶簽訂有漢記公園市公共設施權利證明書在案」，是原告於投標前可得查知該「公共設施權利證明書」之內容。且從原告所節錄漢記公園市臉書粉絲頁面截圖可知，漢記公園市有對外公開之臉書帳號，任何人得公開查知漢記公園市所發佈之臉書訊息。

㈡原告明知被告使用系爭土地及系爭建物之緣由，卻於拍定取得系爭土地及系爭建物後，提起本件訴訟，明顯有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應無理由。

㈢綜上，聲明：如主文第1項所示。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠系爭土地即雲林縣○○市○○段000地號土地（重測前為雲林縣○○市○○○段00000地號土地），面積3,192.45平方公尺，為特定農業區之農牧用地、同段841地號土地（重測前為雲林縣○○市○○○段0000000地號土地），面積351.09平方公尺，為特定農業區之交通用地，原均登記於訴外人張和壁名下，而系爭土地上之門牌號碼：雲林縣○○市○○路000巷00號房屋即系爭建物為未辦保存登記建物，稅籍起課年月為82年5月，納稅義務人原亦為訴外人張和壁，嗣系爭土地及系爭建物於109年6月10日本院108年度司執字第20671號清償債務強制執行事件由原告拍定，109年6月20日核發不動產權利移轉證書，目前原告為系爭土地之所有權人及系爭建物之納稅義務人等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記第一類謄本、雲林縣稅務局109年10月7日雲稅房字第1090091582號函檢附之房屋稅籍證明書等件在卷可憑（見本院卷一第91至93頁、第99至105頁），復經本院調取本院108年度司執字第20671號卷宗審閱無訛，堪認為真。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決意旨參照）。本件兩造均不爭執系爭土地及系爭建物目前均由被告占有作為社區活動中心、停車場、管理室、守衛室使用，原告主張被告占有系爭土地及系爭建物係屬無權占有，依前揭法條規定及最高法院判決意旨，被告自應就其非無權占有系爭土地及系爭建物負舉證之責。

㈢被告抗辯漢記公園市建案銷售時起，系爭土地及系爭建物即提供給被告作為社區公園、活動中心、停車場永久使用，並提出「漢記公園市公共設施權利證明書」、「漢記公園市住戶管理公約」為憑，惟為原告否認。經查：

⒈證人即漢記建設公司負責人劉太漢到庭證述：「張和壁不是我們公司的股東，但他是與我們公司合作開發漢記公園市的股東。因為他就住在那附近，他與裡面的人很熟，我與張和壁也很熟，張和壁扮演仲介的角色，我與張和壁一起買土地，他有出一半的錢，股份各百分之五十，就是如果漢記公園市賣掉，他可以得到百分之五十的報酬。我們買了九千多坪的工業用地，1千多坪的農業用地，共蓋了約240、250戶左右。」、「我買時是27、8年前的事，當時整塊地是工業用地，就只有1,000多坪這塊土地是農業用地，當時工廠已停工，如果工廠沒有停，那塊土地還是可以變更為工業用地，但是因為工廠已經沒有做了，我們買下來的時候那塊地就是農地，沒有辦法變更地目，所以我們想說讓社區環境好一點，就把土地作為社區中心、公園，及一部分做停車場。」、「當時土地法規定一定要有自耕農身分才能登記，所以我們房子蓋好移交給社區管理委員會的時候，還是沒有辦法登記，所以一直用原來登記人張和壁的名義。」、「（法官問：）當時建案文宣內有無包含貞寮段840地號土地？答稱：有。」、「是以總價賣出。包括車位還有房子本身、前面花園公共設施都是，不會特別區分每一單項的價錢。」、「（法官問：）買賣價金中有無包含貞寮段840地號土地？答稱：當時有寫住戶規約，表示這塊地要給住戶永久當活動中心及公園使用。」、「（法官問：）當時的住戶來購買漢記公園市時，是否知道他們購買了漢記公園市就有權利使用這塊土地？答稱：知道，因為我們在銷售時有告訴住戶，他們可以使用活動中心及公園，這是銷售的一部分，這是我們的文宣。」、「（法官問：）土地在交給漢記公園市管委會時上面有無建物？答稱：當時我們已有蓋了社區活動中心、公園及停車棚。」、「（法官問：）系爭土地上的建築物在移交漢記公園市管委會時，是漢記建設所建的還是張和壁所建？答稱：漢記建設公司建的。」、「（法官問：）你們把漢記公園市銷售完後，這土地雖然是登記在張和壁名下，但實際上權利人，你們認為是漢記公園市管委會的，還是張和壁的？答稱：是漢記公園市委員會的，不是張和壁的。因為一開始那塊土地就是我們買的，土地的權利我們已賣掉了，只是沒辦法移轉登記而已。」、「（法官問：）為何土地上的建物納稅義務人都是寫張和壁？答稱：因為起造名義人是張和壁，又因為當時是農地，是以農舍名義蓋的，要以農舍名義人登記，但是出資興建是我們公司。」、「當時農地要登記在自耕農的名下，一定要登記自己信任的人，而張和壁我認識又是自耕農，所以我們就直接登記在張和壁名下。」等語（見本院卷二第25至27頁、第28至30頁），核與系爭建物稅籍起課年月為82年5月間即為漢記公園市銷售時間及原告拍定前系爭土地登記權利人及系爭建物納稅義務人登記資料一致，復有漢記公園市建案文宣、系爭建物稅籍資料、漢記公園市房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、漢記公園市管理委員會住戶公約、組織章程與功能、公寓大廈管理條例及歷次委員會會議（一-五次）資料等件附卷可憑（見本院卷一第105頁、第451至646頁、第647至666頁、 第667至701頁、卷二第177至232頁），核屬相符，堪認證人所述為真。故系爭土地及系爭建物應是訴外人漢記建設公司借名登記於訴外人張和壁名下，應可認定。而訴外人漢記建設公司與訴外人張和壁共同出具「漢記公園市公共設施權利證明書」，內容載有「一、茲證明本戶訂購漢記公園市社區房屋乙戶，其社區公共設施用地（斗六市○○○段00000地號土地）係由漢記建設公司無償提撥供社區公園、活動中心及部分私有停車場永久使用該筆土地。二、如法律允許該筆土地可移轉給社區管理委員會為所有權人時，則本公司願意隨時配合辦理移轉（後略）。三、依照房屋合約書第14條第3項第2條規定，使用該公共用地期間由社區管理委員會繳納各項土地及房屋稅款。四、本證明書之效力隨本戶房地所有權移轉，並須接受住戶管理公約之規定使用之。」（見本院卷一第233至311頁），亦有漢記公園市房屋預定買賣契約書第14條第3項可憑（見本院卷一第461頁、第489頁、第516頁、第543頁、第573頁、第601頁、第629頁），顯然同意被告永久無償使用系爭土地及系爭建物，且證人劉太漢亦證稱：「（法官問：）為何要寫永久使用該筆土地？答稱：如果可以捐贈給漢記公園市管委會的話，我們就捐贈給漢記公園市管委會，我們就不要了。」等語（見本院卷二第29頁），堪認系爭土地及系爭建物因當時未能為所有權移轉登記，故約定由被告永久無償使用，是以，被告對訴外人漢記建設公司與訴外人張和壁而言，應為有權占有，堪可認定。

⒉原告固主張被告與訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁間之約定不能拘束原告等語，惟按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100年度台上字第463號民事判決意旨參照）。查本件原告係於特別變賣程序後之減價拍賣程序標得，且是單純投資行為，為原告自承在卷（見本院卷一第113頁），而拍賣公告上已載明：「二、據地政人員指界稱：拍賣之不動產現況840、841為894之1坐落之基地，840、841地號為社區公園、道路、停車場使用、其上894-1建物為漢記公園市管理委員會社區活動中心、管理室、守衛室、本標土地建物係由漢記建設公司與債務人無償提撥予社區居民永久使用，漢記建設公司與債務人並與該社區住戶簽訂有漢記公園市公共設施權利證明書在案。（漢記公園市公共設施權利證明書第二點如法律允許土地可移轉予社區管理委員會則漢記公司願配合移轉，但原提供b區住戶使用之停車位仍永久供b區住戶使用，相關法律關係請應買人自理）本標拍賣標的均不點交。又拍定後拍定人有無公寓大廈管理條例第24、35條規定之適用或準用應自行查明。」等語（見本院卷一第35頁），則原告於拍賣前即知訴外人漢記建設公司與訴外人張和壁已經出具永久使用同意書予被告，且系爭土地與系爭建物均已交付被告使用多年，有占有使用之公示外觀，足徵原告明知上情仍予以買受，揆諸上開說明，原告應依誠信原則，受該債權契約之拘束，亦即被告對原告而言亦為有權占有。至於原告主張被告長年怠於行使權利、未提起第三人異議之訴，應不受保護等語，然而，被告為非法人團體，不具權利能力，無從登記為系爭土地及系爭建物之所有權人，而占有非屬得排除強制執行之權利，且被告於本院民事執行處現場查封時及拍賣過程中，均以言詞或書狀向本院民事執行處陳述其占有之緣由，業據本院調取本院108年度司執字第20671號卷宗核閱屬實，難認有怠於行使權利之情形，故原告此部分之主張尚未能令本院形成對被告不利之認定。

⒊原告固另主張被告與訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁間之約定應為無效等語，惟按私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限。如承買人承買當時係無自耕能力之人，但於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何具有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人取得自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246條第1項但書規定，契約仍為有效（最高法院95年度台上字第1682號民事判決、70年台上字第4537號判決要旨參照）。本件拍賣公告上已載明「漢記公園市公共設施權利證明書第二點如法律允許土地可移轉予社區管理委員會則漢記公司願配合移轉」等語，且訴外人漢記建設公司與訴外人張和壁共同出具之「漢記公園市公共設施權利證明書」及漢記公園市房屋預定買賣契約書第14條確實有此記載（見本院卷一第233至311頁、第451至646頁），揆諸上開說明，訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁與被告既約定預期於不能之情形除去後為給付，故被告與訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁之約定應為有效，而在尚未為移轉登記前，訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁同意由被告無償占有使用，更非無效之約定。原告固以農業發展條例第18條第4項主張農舍應與農地隨同移轉，被告與訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁之約定違反農地農用而無效等語，然而，原告已拍定取得系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權，並無農舍與農地分別移轉之情形，況土地法第30條已經刪除，農地移轉已不限於自耕農身分，再者，法無明文禁止農地所有權人與他人訂立使用借貸契約，故原告主張被告與訴外人漢記建設公司、訴外人張和壁間之契約為無效等語，難認可採。

四、綜上所述，被告占有使用系爭土地及系爭建物對原告而言，係為有權占有，故原告依民法第767條第1項請求被告遷讓房屋以及依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。