建築法 第 70 條（查驗）
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重點摘要建築法第 70 條規定建築完工後須申請使用執照，主管機關 10 日內（公眾用 20 日）查驗，主要構造、隔間、主要設備與設計圖相符才發照。
Q · 建商說使照還沒下來但可以先住，這樣可以嗎？
沒使照法律上房子等於未完成，不能接水電也貸不到款
依建築法第 70 條，建築完工後須由起造人會同承造人、監造人申請使用執照，經主管機關派員查驗（10 日內，公眾使用建築物 20 日內）主要構造、室內隔間、主要設備與設計圖相符才發照。未領使照前依第 73 條不得接水接電使用，房子在法律上是「未完成品」，無法辦保存登記、銀行不放貸。「先進駐後補使照」等於把查驗不過的拆改風險轉嫁給買方。
白話解讀
蓋好房子不是水泥乾了就能搬進去住。建築法在「蓋完」和「能合法使用」之間，硬塞了一道關卡：使用執照。這條就是這道關卡的核心。沒有使用執照，你蓋好的房子在法律上是「未完成品」，不能接水接電（第73條），不能辦保存登記，銀行不會給房貸，你買到這種房只能用現金。為什麼這麼嚴？因為主管機關要派人到現場「查驗」，確認你蓋出來的東西跟當初送審的設計圖一樣。主結構、室內隔間、主要設備，全部要對得上。對不上？通知你改，改完再來。一次通知一次修改的「一次性原則」聽起來簡單，但實務上很多違建糾紛、預售屋糾紛、自建房糾紛，都卡在這一關。對買房或自建房的人來說，使照不是文件，是你財產能不能變現的開關。
法律定性
建築法第 70 條為使用執照查驗之核心規範，要求建築工程完竣後由起造人會同承造人及監造人申請，主管建築機關於法定期限內派員現場查驗，確認主要構造、室內隔間及主要設備與核准設計圖樣相符，相符者發給使用執照、不符者一次通知修改，是建築物取得合法使用地位的前置程序。
試算與流程
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Q1建商說使照還沒下來但可以先住進去，這樣可以嗎？
技術上你「物理上」可以搬進去，但法律上會踩到三條紅線。第一，建築法第73條規定無使照不得接水接電。第二，發生事故保險可能不賠。第三，戶籍可能無法遷入。內行人提示：要求建商出示使照影本作為交屋的前提條件，這是預售屋定型化契約應記載事項的標準條款。
Q2我買的中古屋隔間跟使照圖不一樣，會有什麼問題？
輕微非結構性變動通常不會被主動稽查，但轉手或申請增建時可能被卡住。若動到承重牆、增加樓地板面積就是違建，可能被查報拆除。內行人提示：買中古屋時主動索取使照圖跟現況比對，發現異動就拿來砍價。
Q3建商一直拖著不申請使用執照，我可以怎麼辦？
三步驟：第一，發存證信函限期催告，留下求償書面證據；第二，向主管建築機關陳情請其依職權追蹤；第三，若是承造人或監造人擺爛，啟動建築爭議事件評審委員會程序，由起造人單獨申請使照。內行人提示：第二項已給你跳過承造人的法定路徑，不必被綁死。
Q4建築法第 70 條是什麼？
規範建築完工後申請使用執照與主管機關查驗的核心條文，是房子從蓋完到合法使用的關卡。
Q5使用執照查驗查哪些項目？
主要構造、室內隔間及建築物主要設備是否與核准設計圖樣相符，三者都要對得上。
Q6什麼叫一次通知原則？
查驗不符時主管機關須一次告知所有不符之處，修改後再報請查驗，避免反覆通知刁難。
Q7使用執照和建造執照差在哪？
建造執照是准你蓋（施工前核發），使用執照是准你用（完工查驗後核發），時間點差數月到數年。
Q8使用執照怎麼申請？
由起造人備齊文件並會同承造人、監造人向當地主管建築機關提出，機關 10 日內派員查驗。
Q9使用執照查驗要多久？
主管機關自接到申請日起 10 日內派員查驗，供公眾使用建築物得展延為 20 日。
Q10建商不申請使照怎麼辦？
發存證信函催告 → 向建管機關陳情 → 承造人擺爛則啟動評審委員會由起造人單獨申請。
Q11怎麼確認房子有沒有使照？
向當地建管處查詢使照核發進度，或要求建商出示使用執照影本作為交屋前提。
Q12使用執照 vs 部分使用執照差在哪？
全棟完竣領使用執照（第 70 條）；部分完竣可獨立使用時依第 70 條之 1 領部分使照。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 建造執照 | 使用執照 |
|---|---|---|
| 核發階段 | 施工前（准你蓋） | 完工後（准你用） |
| 查驗重點 | 設計圖是否合規 | 完工現況是否與設計圖相符 |
| 法律效果 | 取得開工權 | 得接水接電、辦保存登記、申辦貸款 |
建造執照
- 核發階段
- 施工前（准你蓋）
- 查驗重點
- 設計圖是否合規
- 法律效果
- 取得開工權
使用執照
- 核發階段
- 完工後（准你用）
- 查驗重點
- 完工現況是否與設計圖相符
- 法律效果
- 得接水接電、辦保存登記、申辦貸款
其他國家怎麼規定 5 國
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相關函釋 9 則
立法沿革 3 版
(0601210 全文修正)
建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起十日內派員查驗完竣，其主要構造合格者發給使用執照，不合格者一次通知其修改後再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。 建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之。
(0641226 修正)
建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。 建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由，而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之。
立法理由本條修正之目的在於明確規定室內隔間及建築物設備與設計圖樣必需相符，以防止任意變更使用，破壞都市計畫及區域計畫所定土地使用分區之意旨。
(0731026 修正)
建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。 建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由，經建築爭議事件評審委員會評審後而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之。 第一項主要設備之認定，於建築管理規則中定之。
立法理由一、將「建築物設備」修正為「建築物主要設備」其認定依建築管理規則之規定，以期便民，並利執行。 二、使用執照係准予使用之證明，為便於關係人對建築物使用性質之瞭解，增訂得發給謄本。 三、第二項所稱承造人、監造人無正當理由，其認定方式因事實而異，爰明定其須經建築爭議事件評審委員會評審後拒不會同或無法會同者始得由起造人單獨申請，較為公允。
- 使用執照名詞
- 核名詞
- 公眾名詞
建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起十日內派員查驗完竣，其主要構造合格者發給使用執照，不合格者一次通知其修改後再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。 建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之。
本條修正之目的在於明確規定室內隔間及建築物設備與設計圖樣必需相符，以防止任意變更使用，破壞都市計畫及區域計畫所定土地使用分區之意旨。
一、將「建築物設備」修正為「建築物主要設備」其認定依建築管理規則之規定，以期便民，並利執行。 二、使用執照係准予使用之證明，為便於關係人對建築物使用性質之瞭解，增訂得發給謄本。 三、第二項所稱承造人、監造人無正當理由，其認定方式因事實而異，爰明定其須經建築爭議事件評審委員會評審後拒不會同或無法會同者始得由起造人單獨申請，較為公允。
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