建築法 第 70 條（查驗）
- 1.建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修改後，再報請查驗。但供公眾使用建築物之查驗期限，得展延為二十日。
- 2.建築物無承造人或監造人，或承造人、監造人無正當理由，經建築爭議事件評審委員會評審後而拒不會同或無法會同者，由起造人單獨申請之。
- 3.第一項主要設備之認定，於建築管理規則中定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第 70 條規定建築完工後須申請使用執照，主管機關 10 日內（公眾用 20 日）查驗，主要構造、隔間、主要設備與設計圖相符才發照。
Q · 建商說使照還沒下來但可以先住，這樣可以嗎？
依建築法第 70 條，建築完工後須由起造人會同承造人、監造人申請使用執照，經主管機關派員查驗（10 日內，公眾使用建築物 20 日內）主要構造、室內隔間、主要設備與設計圖相符才發照。未領使照前依第 73 條不得接水接電使用，房子在法律上是「未完成品」，無法辦保存登記、銀行不放貸。「先進駐後補使照」等於把查驗不過的拆改風險轉嫁給買方。
白話解讀
蓋好房子不是水泥乾了就能搬進去住。建築法在「蓋完」和「能合法使用」之間，硬塞了一道關卡：使用執照。這條就是這道關卡的核心。沒有使用執照，你蓋好的房子在法律上是「未完成品」，不能接水接電（第73條），不能辦保存登記，銀行不會給房貸，你買到這種房只能用現金。為什麼這麼嚴？因為主管機關要派人到現場「查驗」，確認你蓋出來的東西跟當初送審的設計圖一樣。主結構、室內隔間、主要設備，全部要對得上。對不上？通知你改，改完再來。一次通知一次修改的「一次性原則」聽起來簡單，但實務上很多違建糾紛、預售屋糾紛、自建房糾紛，都卡在這一關。對買房或自建房的人來說，使照不是文件，是你財產能不能變現的開關。
法律定性
建築法第 70 條為使用執照查驗之核心規範，要求建築工程完竣後由起造人會同承造人及監造人申請，主管建築機關於法定期限內派員現場查驗，確認主要構造、室內隔間及主要設備與核准設計圖樣相符，相符者發給使用執照、不符者一次通知修改，是建築物取得合法使用地位的前置程序。
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Q1建商說使照還沒下來但可以先住進去，這樣可以嗎？▾
技術上你「物理上」可以搬進去，但法律上會踩到三條紅線。第一，建築法第73條規定無使照不得接水接電。第二，發生事故保險可能不賠。第三，戶籍可能無法遷入。內行人提示：要求建商出示使照影本作為交屋的前提條件，這是預售屋定型化契約應記載事項的標準條款。
Q2我買的中古屋隔間跟使照圖不一樣，會有什麼問題？▾
輕微非結構性變動通常不會被主動稽查，但轉手或申請增建時可能被卡住。若動到承重牆、增加樓地板面積就是違建，可能被查報拆除。內行人提示：買中古屋時主動索取使照圖跟現況比對，發現異動就拿來砍價。
Q3建商一直拖著不申請使用執照，我可以怎麼辦？▾
三步驟：第一，發存證信函限期催告，留下求償書面證據；第二，向主管建築機關陳情請其依職權追蹤；第三，若是承造人或監造人擺爛，啟動建築爭議事件評審委員會程序，由起造人單獨申請使照。內行人提示：第二項已給你跳過承造人的法定路徑，不必被綁死。
Q4建築法第 70 條是什麼？▾
規範建築完工後申請使用執照與主管機關查驗的核心條文，是房子從蓋完到合法使用的關卡。
Q5使用執照查驗查哪些項目？▾
主要構造、室內隔間及建築物主要設備是否與核准設計圖樣相符，三者都要對得上。
Q6什麼叫一次通知原則？▾
查驗不符時主管機關須一次告知所有不符之處，修改後再報請查驗，避免反覆通知刁難。
Q7使用執照和建造執照差在哪？▾
建造執照是准你蓋（施工前核發），使用執照是准你用（完工查驗後核發），時間點差數月到數年。
Q8使用執照怎麼申請？▾
由起造人備齊文件並會同承造人、監造人向當地主管建築機關提出，機關 10 日內派員查驗。
Q9使用執照查驗要多久？▾
主管機關自接到申請日起 10 日內派員查驗，供公眾使用建築物得展延為 20 日。
Q10建商不申請使照怎麼辦？▾
發存證信函催告 → 向建管機關陳情 → 承造人擺爛則啟動評審委員會由起造人單獨申請。
Q11怎麼確認房子有沒有使照？▾
向當地建管處查詢使照核發進度，或要求建商出示使用執照影本作為交屋前提。
Q12使用執照 vs 部分使用執照差在哪？▾
全棟完竣領使用執照（第 70 條）；部分完竣可獨立使用時依第 70 條之 1 領部分使照。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 項目 | 建造執照 | 使用執照 |
|---|---|---|
| 核發階段 | 施工前（准你蓋） | 完工後（准你用） |
| 查驗重點 | 設計圖是否合規 | 完工現況是否與設計圖相符 |
| 法律效果 | 取得開工權 | 得接水接電、辦保存登記、申辦貸款 |
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