建築法 第 73 條
- 1.建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。但直轄市、縣（市）政府認有左列各款情事之一者，得另定建築物接用水、電相關規定： 一、偏遠地區且非屬都市計畫地區之建築物。 二、因興辦公共設施所需而拆遷具整建需要且無礙都市計畫發展之建築物。 三、天然災害損壞需安置及修復之建築物。 四、其他有迫切民生需要之建築物。
- 2.建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。
- 3.前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。
- 4.第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第73條規定，建築物非經領得使用執照不得接水、接電及使用，且須依核定使用類組使用，變更類組應申請變更使用執照。
Q · 沒有使用執照的房子可以接水電、入住嗎？
依建築法第73條第一項，建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用，僅偏遠地區、公共設施拆遷整建、天災損壞安置修復、迫切民生需要等四款情形，地方政府得另定接用水電規定。第二項並要求建築物須依核定使用類組使用，變更類組（如住宅改商業、工業改宿舍）須先申請變更使用執照，違者依第91條可處6萬至30萬元罰鍰並命停止使用。
白話解讀
台灣人最大的買房盲點之一就藏在這條裡。在你拿到鑰匙之前，建商必須先拿到使用執照。沒有這張紙，水電公司不敢來接管線，戶政單位不會收你的戶籍登記，銀行貸款成數會打折。這就是為什麼有些「便宜30%」的工業宅看起來甜蜜，住進去之後才發現處處受限。第二個更隱蔽的陷阱在第二項：建築物必須按「使用類組」使用，住宅是住宅、商業是商業、工業是工業。你想把住家改成補習班、診所、民宿、辦公室，沒有事先申請變更使用執照，最高可以被罰 30 萬，而且必須立刻停止使用。這條看起來是技術規定，實際上是你能不能合法用這棟建築的總開關。
法律定性
建築法第73條為建築物使用管理的核心規範，包含兩大機制：一是以接通水電為槓桿，要求建築物須先領得使用執照方得使用；二是使用類組管制，建築物須依核定類組（住宿H、商業B、教育D、辦公G、工業M等）使用，變更類組須申請變更使用執照，是判斷建築物能否合法使用的前置門檻。
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Q1我把家裡其中一間房間放上 Airbnb 出租，會被罰嗎？▾
高機率會。住宅類組（H）和民宿類組（B-2）在使用執照上是分開的，未經變更使用執照而經營民宿，違反建築法73條第2項，依第91條可處6至30萬罰鍰並命停止使用，發展觀光條例與地方民宿管理辦法另有罰則可疊加。合法民宿須同時具備使用執照類組正確、民宿登記證、符合都市計畫使用分區三條件。
Q2為什麼工業宅那麼便宜？我買來自己住有差嗎？▾
便宜不是政府睜一隻眼，是制度上它不能當住宅用的隱藏成本由你買單。差別包括違反73條第2項可處6至30萬罰鍰、戶籍登記受限、銀行貸款從8成降到5至6成、按工業稅率課稅、住宅火險可能不適用、轉手困難。『工業宅自住』在法律上本就是矛盾用語。
Q3鄰居開補習班吵死了，怎麼檢舉最有效？▾
向當地建管處書面檢舉違反建築法73條第2項使用類組規定，附違規地址、業者名稱、營業時間、招生廣告截圖、噪音紀錄。建管處會限期改善，逾期處罰並可協請斷水斷電。從建築法使用類組切入比環保局噪音檢舉更直接，因合法補習班須D類教育類組，住宅H類連申請資格都沒有。
Q4工業宅可以自住嗎？▾
違反使用類組。工業類組M不能當住宅H使用，未變更使用執照而自住違反建築法73條第2項，可處6至30萬罰鍰。
Q5使用執照和建照差在哪？▾
建造執照是動工前許可，使用執照是竣工查驗合格後核發、證明可合法接水電與使用的執照。
Q6什麼是使用類組？▾
依建築物用途的分類，如住宿H、商業B、教育D、辦公G、工業M，建築物須依核定類組使用。
Q7變更使用執照是什麼？▾
變更使用類組或主要構造、防火避難設施等與原核定不符時，須向建管處申請的執照（建築法74條）。
Q8住家改補習班怎麼申請？▾
住宅H改教育D屬變更類組，依74條備原使用執照謄本、變更圖說等向建管處申請變更使用執照。
Q9鄰居違規使用怎麼檢舉？▾
向當地建管處書面檢舉違反73條第2項，附營業時間、廣告截圖、噪音紀錄，由建管處限期改善並可斷水斷電。
Q10違反使用類組罰多少？▾
依建築法第91條可處6萬至30萬元罰鍰，並命停止使用；連續違規可逐次處罰。
Q11怎麼確認房子是合法住宅？▾
調閱使用執照與建物登記謄本，確認使用類組為H住宿類，並核對是否有使用執照字號。
Q12工業宅 vs 合法住宅差在哪？▾
工業宅違反類組不能自住、貸款砍到5至6成、戶籍受限、按工業稅率課稅、轉手困難，合法住宅H類則無這些限制。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 合法住宅（H類） | 工業宅（M類） |
|---|---|---|
| 可否合法當住宅 | 可 | 不可，違反73條第2項 |
| 銀行貸款成數 | 約8成 | 約5至6成 |
| 戶籍登記 | 可設籍 | 部分縣市受限或拒絕 |
| 房屋稅／地價稅 | 住宅稅率 | 工業稅率，通常較高 |
| 罰鍰風險 | 無 | 6至30萬並命停止使用（§91） |
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