公寓大廈管理條例 第 3 條
本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要公寓大廈管理條例第 3 條定義十二項用辭：公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分、區權人會議、住戶、管委會、管理負責人、管理服務人、規約。
Q · 公寓大廈管理條例第 3 條在規定什麼？
公寓大廈管理條例第 3 條為全法的定義條款，逐項定義公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分、區分所有權人會議、住戶、管理委員會、管理負責人、管理服務人、規約等十二個用辭。後續六十餘條規定中所有相同字眼，都依照本條定義適用。
白話解讀
整部公寓大廈管理條例的六十幾個條文，幾乎每一條都會用到這條裡的十二個術語。而其中兩組區別，決定八成公寓糾紛的勝負。第一組是『專有』和『共用』：專有是你可以獨自使用收益的空間（屋內），共用是全體住戶共有的部分（樓梯、走廊、外牆）。第二組陷阱更大：『約定專用』。一樓店家的露天座位區、頂樓某戶獨享的露台，這些看起來『屬於某人』的空間，法律上其實只是『共用部分經約定給特定人使用』，所有權還是全體住戶的。這個落差在轉售、拆除、賠償糾紛裡會直接決定輸贏。還有一個魔鬼藏在第十一款：你以為的『警衛』可能不是法律意義上的『管理服務人』，差別在於聘僱程序是否合法。
法律定性
公寓大廈管理條例第 3 條為公寓大廈管理法制的定義條款，逐項規範十二項核心用辭：包括建築物本體分類（公寓大廈、區分所有）、空間權屬分類（專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分）、組織制度（區分所有權人會議、管理委員會、管理負責人、管理服務人）以及住戶身分與規約效力，構成台灣集合住宅管理法律體系的語言基礎。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1約定專用跟專有差在哪？為什麼差那麼多？▾
最大差別是所有權歸屬。專有部分的所有權是你的，可以自由移轉、設定抵押；約定專用的所有權是全體住戶的共用部分，你只有使用權。實務上最常見的糾紛是『頂樓加蓋』：頂樓通常是共用部分，某戶以『約定專用』方式獨享，但當社區多數住戶反對時，多數決可以廢止這個約定。內行人提示：買房時問仲介的關鍵問題不是『這個露台給誰用』，是『這個露台在建照上是專有還是共用』。
Q2社區沒有管委會算違法嗎？▾
不違法。本條例允許『管理負責人』制度作為替代。如果區權人會議沒有成立管委會，可以推選一個管理負責人負責社區事務（第 10 款）。但推選程序必須依法，沒有正式推選過的『自稱負責人』沒有法律地位，他的決定對住戶沒有拘束力。內行人提示：你的管理費要不要繳，先看對方有沒有合法推選或選任程序的紀錄。
Q3規約有什麼法律效力？可以改變專有共用的定義嗎？▾
規約是區權人會議決議的共同遵守事項（第 12 款），對所有住戶有拘束力，包括新買進來的住戶。但規約不能改變法律上『專有』『共用』的本質分類（那是建照時就確定的），只能在允許範圍內約定使用方式。例如規約可以禁止在專有部分飼養大型犬（限制使用方式），但不能把你的專有部分改成共用（剝奪所有權）。內行人提示：新買家簽約前務必索取規約全文閱讀，規約裡的限制是你一輩子要遵守的。
Q4公寓大廈管理條例第 3 條是什麼？▾
本條是公寓大廈管理條例的定義條款，逐項定義十二項用辭，包括公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分等，是後續六十餘條規定的語言基礎。
Q5什麼是專有部分？▾
依第 3 款，專有部分是公寓大廈中具有使用上獨立性、且為區分所有標的之一部分。簡單說就是你可以單獨使用、收益、處分的空間（通常是屋內）。
Q6什麼是約定專用部分？▾
依第 5 款，約定專用部分是公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。所有權仍屬全體住戶，只是約定讓特定人使用。
Q7什麼是規約？▾
依第 12 款，規約是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，對全體住戶有拘束力。
Q8怎麼判斷一個空間是專有還是共用？▾
看建築執照設計圖樣 / 權狀 / 規約。具有使用上獨立性且為區分所有標的者為專有；其他供共同使用者為共用。買房前可向建商索取『專有部分範圍圖』確認。
Q9怎麼讓共用部分成為約定專用？▾
須有規約明定，或經區分所有權人會議決議。單純口頭承諾、長期使用習慣不足以成立約定專用。書面依據必須清楚記載標的物範圍與使用人。
Q10怎麼成立合法的管理委員會？▾
依本條例第 29 條，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員，並報請主管機關（直轄市政府或縣市政府）備查，始具完整法律地位。
Q11怎麼查詢自己社區的規約？▾
向管委會或管理負責人索取規約全文。買賣公寓時，建商或前手有義務交付規約。也可至直轄市 / 縣市政府公寓大廈管理科查詢已備查的規約。
Q12專有部分 vs 約定專用 哪個權利大？▾
專有部分權利大很多。專有可單獨買賣、抵押、設定地上權；約定專用只有使用權，所有權屬全體共有，多數決可廢止約定。買賣價格也差很多。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 專有部分 | 共用部分 | 約定專用 |
|---|---|---|---|
| 所有權歸屬 | 區分所有權人單獨所有 | 全體區權人按應有部分共有 | 全體區權人共有但約定供特定人使用 |
| 可否獨立移轉 | 可單獨買賣、抵押、出租 | 不得獨立分割移轉 | 使用權隨專有部分移轉但所有權不變 |
| 變更程序 | 所有權人自行決定（不違反規約即可） | 須區權人會議決議 | 規約變更或多數決可廢止約定 |
| 管理維護費用 | 區權人自行負擔（第 10 條） | 全體區權人按比例分擔（第 10、11 條） | 原則由使用人負擔，規約另有規定從其規定 |
| 稅捐負擔 | 計入房屋稅、地價稅課稅標的 | 按應有部分計入稅基 | 依共用部分計算（非單獨課稅標的） |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 易混淆概念對照 · 6 國規定比較
把多條並列逐欄比較