本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
重點摘要公寓大廈管理條例第 3 條定義十二項用辭：公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分、區權人會議、住戶、管委會、管理負責人、管理服務人、規約。
Q · 公寓大廈管理條例第 3 條在規定什麼？
定義專有、共用、約定專用等十二項用辭
公寓大廈管理條例第 3 條為全法的定義條款，逐項定義公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分、區分所有權人會議、住戶、管理委員會、管理負責人、管理服務人、規約等十二個用辭。後續六十餘條規定中所有相同字眼，都依照本條定義適用。
整部公寓大廈管理條例的六十幾個條文，幾乎每一條都會用到這條裡的十二個術語。而其中兩組區別，決定八成公寓糾紛的勝負。第一組是『專有』和『共用』：專有是你可以獨自使用收益的空間（屋內），共用是全體住戶共有的部分（樓梯、走廊、外牆）。第二組陷阱更大：『約定專用』。一樓店家的露天座位區、頂樓某戶獨享的露台，這些看起來『屬於某人』的空間，法律上其實只是『共用部分經約定給特定人使用』，所有權還是全體住戶的。這個落差在轉售、拆除、賠償糾紛裡會直接決定輸贏。還有一個魔鬼藏在第十一款：你以為的『警衛』可能不是法律意義上的『管理服務人』，差別在於聘僱程序是否合法。
公寓大廈管理條例第 3 條為公寓大廈管理法制的定義條款，逐項規範十二項核心用辭：包括建築物本體分類（公寓大廈、區分所有）、空間權屬分類（專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分）、組織制度（區分所有權人會議、管理委員會、管理負責人、管理服務人）以及住戶身分與規約效力，構成台灣集合住宅管理法律體系的語言基礎。
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最大差別是所有權歸屬。專有部分的所有權是你的，可以自由移轉、設定抵押；約定專用的所有權是全體住戶的共用部分，你只有使用權。實務上最常見的糾紛是『頂樓加蓋』：頂樓通常是共用部分，某戶以『約定專用』方式獨享，但當社區多數住戶反對時，多數決可以廢止這個約定。內行人提示：買房時問仲介的關鍵問題不是『這個露台給誰用』，是『這個露台在建照上是專有還是共用』。
不違法。本條例允許『管理負責人』制度作為替代。如果區權人會議沒有成立管委會，可以推選一個管理負責人負責社區事務（第 10 款）。但推選程序必須依法，沒有正式推選過的『自稱負責人』沒有法律地位，他的決定對住戶沒有拘束力。內行人提示：你的管理費要不要繳，先看對方有沒有合法推選或選任程序的紀錄。
規約是區權人會議決議的共同遵守事項（第 12 款），對所有住戶有拘束力，包括新買進來的住戶。但規約不能改變法律上『專有』『共用』的本質分類（那是建照時就確定的），只能在允許範圍內約定使用方式。例如規約可以禁止在專有部分飼養大型犬（限制使用方式），但不能把你的專有部分改成共用（剝奪所有權）。內行人提示：新買家簽約前務必索取規約全文閱讀，規約裡的限制是你一輩子要遵守的。
本條是公寓大廈管理條例的定義條款，逐項定義十二項用辭，包括公寓大廈、區分所有、專有部分、共用部分、約定專用部分等，是後續六十餘條規定的語言基礎。
依第 3 款，專有部分是公寓大廈中具有使用上獨立性、且為區分所有標的之一部分。簡單說就是你可以單獨使用、收益、處分的空間（通常是屋內）。
依第 5 款，約定專用部分是公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。所有權仍屬全體住戶，只是約定讓特定人使用。
依第 12 款，規約是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，對全體住戶有拘束力。
看建築執照設計圖樣 / 權狀 / 規約。具有使用上獨立性且為區分所有標的者為專有；其他供共同使用者為共用。買房前可向建商索取『專有部分範圍圖』確認。
須有規約明定，或經區分所有權人會議決議。單純口頭承諾、長期使用習慣不足以成立約定專用。書面依據必須清楚記載標的物範圍與使用人。
依本條例第 29 條，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員，並報請主管機關（直轄市政府或縣市政府）備查，始具完整法律地位。
向管委會或管理負責人索取規約全文。買賣公寓時，建商或前手有義務交付規約。也可至直轄市 / 縣市政府公寓大廈管理科查詢已備查的規約。
專有部分權利大很多。專有可單獨買賣、抵押、設定地上權；約定專用只有使用權，所有權屬全體共有，多數決可廢止約定。買賣價格也差很多。
| 比較面向 | 專有部分 | 共用部分 | 約定專用 |
|---|---|---|---|
| 所有權歸屬 | 區分所有權人單獨所有 | 全體區權人按應有部分共有 | 全體區權人共有但約定供特定人使用 |
| 可否獨立移轉 | 可單獨買賣、抵押、出租 | 不得獨立分割移轉 | 使用權隨專有部分移轉但所有權不變 |
| 變更程序 | 所有權人自行決定（不違反規約即可） | 須區權人會議決議 | 規約變更或多數決可廢止約定 |
| 管理維護費用 | 區權人自行負擔（第 10 條） | 全體區權人按比例分擔（第 10、11 條） | 原則由使用人負擔，規約另有規定從其規定 |
| 稅捐負擔 | 計入房屋稅、地價稅課稅標的 | 按應有部分計入稅基 | 依共用部分計算（非單獨課稅標的） |
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本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。 九、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。 十、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
立法理由一、明定本條例用辭定義。 二、專有部分係指公寓大廈之一部分，在構造上可獨立使用，且為區分所有之標的者；如住宅、店鋪、事務所等，由四周牆壁、天花板包圍，可不經過相鄰的專有部分而直接經由共同的走廊、樓梯或電梯與外界溝通者。 三、共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施。 四、住戶係指區分所有權人，或依其他法律關係經區分所有權人同意而為區分所有權之使用收益者而言，如承租人。 五、約定共同部分，係指公寓、大廈、社區專有部分，但經買賣契約標明為約定供共同使用之地面、公共設施等標的。
本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
立法理由一、第三款公寓大廈之全部若均屬專有部分，並無共用部分，則其自無共同管理共用部分與成立共同關係之必要，成立區分所有權並無意義，爰酌作文字修正，刪除「全部或」之三字。 二、第八款款次變更為第九款，另鑑於區分所有權人會議召開不易，且其名冊亦無從確認，故依實務，修正改由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員，以利管理委員會之成立。 三、第九款款次變更為第十款，並增列修正條文第二十九條第六項未推選經指定之情形，並配合修正條文第二十九條第一項，將「互推」修正為「推選」。 四、第十款款次變更為第八款，另增訂住戶包括業經取得停車空間建築物所有權者。 五、第十一款酌作文字修正。
一、明定本條例用辭定義。 二、專有部分係指公寓大廈之一部分，在構造上可獨立使用，且為區分所有之標的者；如住宅、店鋪、事務所等，由四周牆壁、天花板包圍，可不經過相鄰的專有部分而直接經由共同的走廊、樓梯或電梯與外界溝通者。 三、共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分（包括基地在內）及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；如建築物坐落之地面、基礎、主要牆壁及屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施。 四、住戶係指區分所有權人，或依其他法律關係經區分所有權人同意而為區分所有權之使用收益者而言，如承租人。 五、約定共同部分，係指公寓、大廈、社區專有部分，但經買賣契約標明為約定供共同使用之地面、公共設施等標的。
一、第三款公寓大廈之全部若均屬專有部分，並無共用部分，則其自無共同管理共用部分與成立共同關係之必要，成立區分所有權並無意義，爰酌作文字修正，刪除「全部或」之三字。 二、第八款款次變更為第九款，另鑑於區分所有權人會議召開不易，且其名冊亦無從確認，故依實務，修正改由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員，以利管理委員會之成立。 三、第九款款次變更為第十款，並增列修正條文第二十九條第六項未推選經指定之情形，並配合修正條文第二十九條第一項，將「互推」修正為「推選」。 四、第十款款次變更為第八款，另增訂住戶包括業經取得停車空間建築物所有權者。 五、第十一款酌作文字修正。
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