土地經濟學考古題｜歷屆國考試題彙整

請以差額地租理論說明都市內不同區位土地之間存在的地價差異，並說 明差額地租存在與否和土地市場效率之間的關係。（25 分）

臺灣都市中仍存在被高樓圍繞但長期不開發的空地。這些空地是否可以 視為缺乏土地使用效率？政府是否需要採取對策，加速這些空地的使用？ （25 分）

各國政府在興建大型公共建設（例如捷運、橋樑等）之際，常透過各種 方式向附近地主回收公共建設帶來的土地增值，這種過程稱為土地增值 回收（land value capture）。請說明土地增值回收的正當性以及對於土地 利用和地方財政的好處。（25 分）

請分別以外部性和生產要素替代的角度，說明容積率對於土地利用的影響。 （25 分）

在聯合國推動「2050 淨零排放目標」下，政府擬針對水泥、石化、鋼鐵及 半導體等企業碳排大戶收取碳費，並研擬課徵碳稅。請以經濟學的角度， 試申論向企業收取碳費及課徵碳稅是擬解決何種問題？分別依據何種理 論收取碳費及課徵碳稅？（25 分）

試說明地價稅及土地增值稅之稅負性質？再依地租理論，論述那一種稅 目有抑制地價上漲之功能？（25分）

請說明房價與房租之理論關係，又其如何解釋近年國內房價與房租在漲 幅上有明顯的差異？（25 分）

全國國土計畫中，明定城鄉發展成長區位的條件之一，為落實大眾運輸導 向發展（TOD）。請問何謂大眾運輸導向發展？試論述大眾運輸導向的城 市發展策略，對於區域土地利用及地價之影響為何？又大眾運輸系統之 節點（node，場站）與路線（route，軌道系統）分別對土地利用及地價之 影響為何？（25分）

政府目前正研擬房屋稅差別稅率2.0（囤房稅2.0）相關措施，請問其對 不動產市場可能的影響為何？（25 分）

請以地租理論的角度，試申論是地價影響房價？或是房價影響地價？基前 論述，抑制地價或房價飆漲之策略為何？（25 分）

近年房租明顯上漲，有人主張政府應使用房租管制手段抑制其上漲，請 問此方式有何利弊，並說明你是否贊成此項管制政策？（25 分）

我國之土地利用法規，常經由土地使用管制之容許使用形成混合式土地 使用管制之事實，甚至農業用地上可以設置太陽光能設施。試說明設置太 陽光能設施的農業用地是否仍是農業用地？此複合使用對農地地租有何 影響？（25 分）

國內的某實業公司於2022年4月加入新加坡的全球碳權交易平台Climate Impact X（CIX），購入1萬噸碳權，來源為柬埔寨及祕魯的森林自然保育 專案，成為首家在CIX平台完成碳權交易及抵換的臺灣企業。請以經濟學 的角度，試申論何謂碳權？依據何種理論建立碳權？為何要建立碳權交 易平台，以解決何種問題？（25分）

近20 餘年來，臺灣多採市地重劃或區段徵收興闢地方性公共設施。試說 明以市地重劃或區段徵收之整體開發方式興闢公共設施對於地價及土地 使用之影響為何？（25 分）

國內不動產持有稅區分為地價稅與房屋稅，請問現行課稅方式有何利 弊，並說明你認為未來應如何調整？（25 分）

都市更新是經由權利變換的方式，促成老舊建築改良物的重建。請問何謂 權利變換？依現行都市更新權利變換之計算方式，在須負擔公共設施用 地及相關費用的條件下，試論述都市更新可行性較高的地區特性為何？ （25分）

請問影響土地經濟供給的因素為何？面對國內高漲的地價，應採取何種 手段來增加土地經濟供給？（25 分）

有學者主張都市內路邊停車格的計時收費，可以視為政府對於車主使用 公有土地收取的地租，你認同這樣的論點嗎？理由為何？另外，請以差 別取價（price discrimination）的觀點，提出對於路邊停車格費率制定的 建議。（25 分）

目前國內許多縣（市）都面臨房屋老舊問題，但為何都市更新之推動數 量僅有在臺北市與新北市較為活絡？如何促使雙北以外其他縣（市）更 為積極推動都市更新？（25 分）

地主刻意低度使用、甚至荒廢土地時，可能的經濟考量為何？政府如何 決定應不應該干預，誘導地主提早土地開發時機？（25 分）

目前國內地方財政普遍不佳，請說明不動產稅收與地方財政間之關係應 如何較為合適？（25 分）

臺灣過去曾經限制農地只能在自耕農之間交易，現在也規定原住民保留 地只能在原住民之間交易。這種限制土地市場交易人資格的規定，乍看 之下似乎違背自由競爭的市場機制。請問這類對人限制的干預方式，對 於市場結果可能產生的優點和問題為何？（25 分）

為安置居住在都市（河川）行水區（土地大部分為公有）的原住民，部 分縣（市）採異地重建的「333 模式」，即重建經費三分之一由族人自籌、 三分之一由族人向銀行貸款、三分之一由政府出資。於興建完成後，地 上物家屋的產權屬於部落的協會法人所有，族人再以個人名義向部落承 租，請問此種都市型原住民部落安置方式之優、缺點為何？未來是否適 合持續推動？（25 分）

臺灣的國富統計在於了解特定時點全國各經濟部門（全體國民）所持有 的資產總值，計算的資產中也包含土地以及房屋。請問將土地和房屋的 增值視為國家財富的增加或是生產效率的提升，這樣的觀點適當嗎？理 由為何？（25 分）

對於不動產價格之評價或編製指數常採用特徵價格法（hedonic price method）與重複交易法（repeated sales method）兩種方法，試說明採用 此兩種方法之考慮點有何差異。（25 分）

都市高房價地區中，有些老舊房屋一直沒有被拆除重建，請提出可能的 各種原因。（25分）

近幾年國內地價不斷攀升，試以經濟圖形說明此一現象在短期會對土地 供給市場造成何種影響？（10 分）在長期下土地供給市場又會如何變 化？（15 分）試申論之。

國內房價高漲一直為社會各方所關注的焦點，有主張以囤房稅希望對高 資產者課以較高稅賦，迫使其出售或出租房屋以增加市場供給來抑制房 價。另有認為應該合理調升公告地價與房屋現值，進行持有稅的稅基改 革才是調整房市的核心重點。試從持有成本或資本化率（capitalization ratio）之概念，申論兩種主張之爭論點所在。又你認為何種主張較能有 效的抑制房價？（25 分）

地方政府除了地價稅、房屋稅這類定期稅收，有時也會因為興辦土地開 發（例如市地重劃、區段徵收）產生盈餘，並且設立基金保管以及運用。 請以地方財政的角度，討論成立這類基金的優、缺點。（25分）

近年來房價高漲，消費者購屋不易，政府將公有土地以設定地上權方式 標售給開發商興建住宅出售予消費者，試問所有權住宅和地上權住宅之 差異為何？（5 分）就購屋成本而言，地上權住宅要負擔那些成本？（10 分） 如果未來地價持續上漲，地上權住宅的經濟使用年數逐年遞減，對購屋 者有何影響？（10 分）試申論之。

由於都市交通可及性的發展，迫使鄰近都市邊緣地區的農地面臨著開發 或轉換使用之市場壓力，演變成開放農地使用與保護農地的爭論。若政 府對鄰近都市邊緣地區的農地續採農地使用之管制政策，其對於該地區 的農地價格或農地使用的衝擊為何？請試從競租理論途徑進行分析說 明。（25 分）

請分別以農業土地和都市土地舉例說明差額地租。（25分）

近年來，政府大力推動興建社會住宅，而社會住宅取得的方式可以分為： 政府直接興、改建；以都市更新容積獎勵方式取得；民間參與 BOT；修繕等，試說明各種辦理方式內容？（10 分）以及評估各種取 得方式之優劣。（15 分）

政府實施新制房地合一稅2.0 後，試問對土地市場價量之影響為何？試 以經濟圖形申論說明之。（25 分）

某些城市常利用開放空間、綠帶和農業保護區等進行管制，此為開放空 間分區管制（open-space zoning）。你覺得開放空間管制有效率嗎？若政 府透過購買土地作為公共使用，請問如何選擇最適數量的開放空間？又 開放空間常涉及公共利益與成本問題，各方爭議不休，請你從社會效益 與社會成本之觀點分析其困難所在。（25 分）

請分別說明貨幣供給增加以及房貸利率下降，可能透過何種經濟機制影 響不動產市場。（25 分）

對於產品價格與地租（地價）間的關係，有人認為「產品價格高是因為 地租高的結果」；另外，亦有人認為「地租高是因為產品價格高的結果」， 請從李嘉圖於1815 年英國頒行限制穀物進口的「穀物法」辯論中之主 張，試繪圖分析說明之。（25 分）

在不考量土地使用管制與地理環境限制下，請分析一個都會區中不同用 途不動產（例如：辦公室、住宅、工業、農業）的可能競租曲線（bid rent curve）為何？又上述不同用途不動產的租金高低順序與其對應的市價高 低順序是否會相同？請詳述理由與其可能的政策意涵。（25分）

多年來都會區之房價高漲一直為臺灣社會各界所詬病，若政府擬調高財 產稅負或增加資本利得之徵收來增加持有房屋之成本，以抑制持有房屋 之誘因，理論上而言，將會影響購屋者對於房屋之持有與投資，進而影 響到房屋價值之評估。請就資本市場與財產市場的分析途徑，說明其對 於住宅流量、存量、租金與價格之影響。（25 分）

提供容積獎勵是目前國內推動都市更新的重要誘因，請分析增加容積獎 勵是否可以加速都市更新的推動？除提高容積獎勵外，你認為還有那些 方法能有效加速都市更新的推動？（25分）

傳統的消費理論對於商品價值之形成，著重於商品本身對於效用之滿 足，此對於不動產價值形成之解釋有極大的侷限性，而Sherwin Rosen 於 1974 年提出「特徵價格理論」（hedonic price theory）來評定資產之價值， 請問何謂特徵價格理論？（15 分）為何特徵價格理論被廣泛的應用在不 動產價值評價之分析？（10 分）

請分別分析課徵空地稅與空屋稅對於不動產市場的可能影響，並說明你 是否贊成其開徵？（25分）

原住民保留地與原住民族傳統領域土地為國內有關原住民族之重要土 地政策，兩種政策間之不同為何？（10 分）又原住民族傳統領域之爭議 焦點及其對於土地利用及開發之影響為何？（15 分）

「工廠管理輔導法」部分條文修正案於108年7月24日修正公布，並於109 年3月20日實施，工廠占據農地將從以往的臨時工廠登記管控轉變為特定 工廠登記納管，請問此項政策對於國內農業與工業的發展各有何影響？ 你認為此項政策未來有那些應加強或改善的地方？（25分）

近年許多農產品價格明顯下跌，但農地價格卻不斷高漲，請問農地價格 高漲背後的原因為何？又有那些對策可以解決不合理的農地價格問題？ （25 分）

都市成長管制可以從下列兩種方式來控管：都市服務邊界（urban service boundary）之設定；（15 分）建築物許可證（building permits） 之發放，（10 分）試分別繪圖分析說明其影響效果。

農地自然條件優劣程度是影響農地利用集約度的一項重要因素。今有甲 乙兩地區均種植水稻，甲地區種植水稻的自然條件優於乙地區。假設兩 地區農地經營均以利潤最大為目標，在其他條件（例如：稻米價格、勞 動力成本）均相同，以及稻米市場為完全競爭之情形下，甲乙兩地區水 稻種植之農地集約度何者較高？試以單位面積產量曲線、平均成本曲 線、邊際成本曲線，及邊際收益線繪圖比較並說明之。（25 分）

何謂絕對地租（absolute rent）？並比較土地國有制度相對於土地私有制度 有何利弊？（25 分）

若有商業、住宅與農業三種類型之土地使用型態，假定其單位運輸成本 以商業使用最高，其次為住宅使用，最後為農業使用，試利用競租概念 分析其土地使用之型態；（15 分）又若住宅價格增加，其對於土地使用 型態之影響為何？（10 分）請繪圖說明之。

地價大幅上漲易產生負面影響，因而常促使學者專家或人民要求政府採 取因應措施。試問應抑制大幅上漲之土地價格是何種價格？「收益地 價」、「市場地價」，抑或二者皆是？理由為何？試說明之。另外，試以 建築用地為例，說明政府可以有那些措施，以因應建築用地地價之大幅 上漲。（25 分）

對於房地一體不動產的持有稅課徵，目前國內是針對土地與建物分別課徵 地價稅與房屋稅，近年有人建議應仿效國外多數國家的作法，採取房地合 併方式課徵財產稅（property tax），請問此種房地合一課徵持有稅的作法 適合國內嗎？請詳細說明理由。（25 分）

長期以來，或許基於文化因素與心理自我滿足因素，國人對於自有住宅 似乎情有獨鍾，而以往政府政策亦以「住者有其屋」為其施政目標。自 有住宅相較於租賃住宅真的是較佳的或較理性的選擇嗎？試從租買選 擇相關理論分析論述之。（25 分）

「禁制法則（inalienability rules）」（或稱為「不能奪取原則」）為財產權 保障型態之一，其主要內涵為何？試說明之。假設不論限制發展地區環 境敏感程度之差距，而一律直接採取禁制法則限制土地開發面積，從公 共選擇理論學派主張的成本效益觀點，此做法是否符合經濟效率？試繪 經濟圖形說明之。（25 分）

不動產交易價格的實價登錄在國內已推行多年，近來社會各界對於是否應 更進一步揭露詳細門牌地址與預售屋交易資訊登記時點有不少爭議，請問 不動產交易資訊透明化對於不動產市場運作的影響為何？又對於實價登 錄制度改革，你有何建議？（25 分）

當住宅租賃市場上租金較高時，常有些消費者團體要求政府對於租金進 行管制，國外亦不乏城市政府對於租金進行管制的例子，究竟租金管制 對於市場效果之影響為何？請繪圖詳加分析之。（25 分）

「競租理論」主要內容為何？試以單核心都市中之商業、住宅及工業三 種土地使用為例繪圖說明之。此外，試評述競租理論對於解釋目前我國 都市土地使用空間配置之適用性。（25 分）

長年來臺灣土地利用常有違規使用之問題，造成環境保育與天然災害問 題，而這些問題往往被認為是政府失靈（Government Failure）的現象。 請問政府干預為何會失靈？（25 分）

何謂霍德林（H.Hotelling）空間競爭模型？近來由電子商務發展驅動下提出所謂虛實 整合的新零售概念，正席捲全球零售業，從Hotelling 的觀點來看，新零售的概念對 於業者區位與市場範圍有何衝擊與影響？（25 分）

土地經濟學研究之核心問題為調和人地關係，主要內容乃是由新古典學派 與新制度學派經濟思想融合而成，請說明兩者之主要內容與差異。（25 分）

請從交易成本理論分析土地財貨的特性與主要的交易成本為何？近來科技創新發展 迅速，而新科技往往能協助降低土地交易成本，請舉例說明之。（25 分）

市場經濟仰賴價格機制以作為資源多寡或某資源對人類重要與否的一個重 要指標。以臺灣農地價格上漲的趨勢來看，其代表的意義為何？（25 分）

對於外部性與公共財的問題，有學者認為是市場失靈（Market Failure）所導致。但 也有學者提出這也可能是缺乏市場機制（Missing Market）的關係，可以透過建立新 的市場機制以解決問題。請問發展權市場的建構對於都市發展有何優缺點？（25 分）

市地重劃制度乃透過地主無償提供地方性公共設施給政府，與一般徵收相比其合理 性為何？在未來少子化與老年化的人口趨勢下對市地重劃制度有何影響？（25 分）

請說明如何應用經濟基礎（Economic Base）理論來分析城市的成長動 能，以及說明聚集經濟的好處。（25 分）

何謂市場失靈？又近年國內房價飆漲是市場失靈的結果嗎？請說明原因。（25 分）

學術上對於寇斯（Coase）定理有不少的爭議與批評，尤其是寇斯對於交易成本等於 零的假設有諸多批評，認為其假設與現實世界有過多差距。請問寇斯定理對於真實 社會中外部性問題之處理方式是否有幫助？若有，請舉例說明之。（25 分）

為何國內農地被違規做為工廠使用的問題非常普遍？（10 分）對於已被違規使用的 農地，請問應如何處理較佳？請詳述理由。（15 分）

何謂實質選擇權？又實質選擇權理論可解釋都市精華區存在許多閒置空地或低度利 用土地的現象嗎？請說明原因。（25 分）

新制度經濟學對於經濟人（Economic Man）的假設有別於新古典經濟學，新制度經 濟學強調的是人乃在於資訊不完全（Imperfect Information）與有限理性（Bounded Rationality）下作決策，何謂資訊不完全與有限理性？在有限資訊與有限理性下，政 府與制度該扮演何種角色以促進土地與不動產市場效率？（25 分）

請問何謂課稅的閉鎖效果？（10 分）若提高不動產持有稅（例如地價稅）、行為稅（例 如契稅、奢侈稅）以及利得稅（例如土地增值稅與房地合一所得稅），上述三者何者 較容易產生閉鎖效果？（15 分）

何謂土地發展權？又土地發展權的賦予可能產生那些社會成本？（25 分）

土地與不動產的價格大多透過市場機制呈現，然而不具市場價格之土地資源價值往 往被忽視或低估，如生態價值或保育價值，請問非市場財貨的價值有那些衡量方法？ （25 分）

請問不動產交易實價登錄制度是否有助於國內不動產市場運作效率的提升？（10 分） 又目前實價登錄制度有那些需要再改進的地方？請詳述理由。（15 分）

近年國內地價稅與房屋稅大幅調漲，請繪圖分析此是否會帶動房租上漲而轉嫁給承 租人？（25 分）

請說明都市成長的動能可能為何？從目前來看似乎呈現大者恆大的現象，是否應該 要遏制這些超大城市的繼續成長還是順應這樣的發展趨勢？請說明你的理由與看 法。（25 分）

請問何謂特徵價格法（hedonic price model）？（10 分）又將其運用於土地大量估價 是否可行？（15 分）

近20 餘年來，臺灣多採重劃或區段徵收興闢地方性公共設施。試簡要說明Tiebout, C. 於1956 年提出的地方支出模式，（15 分）並論述臺灣採行此模式之可行性。（10 分）

請說明屠能（Von Thünen）區位理論之概念。在現今全球化與科技現代化裡，全球化 似乎與屠能之孤立國的假設較為接近，但另一方面科技進步又使運輸成本結構與型 態與以往大為不同，請問屠能區位理論現今還有適用性嗎？若有，請舉例說明之。（25 分）

請依阿隆索（W. Alonso）的競租理論（Bid-Rent Theory）分析交通運輸系統如各層 級路網系統、軌道系統、鐵路系統等的興闢，對區域地價及土地利用有何影響？並 請繪圖分析之。（25 分）

產權合理或不合理的配置往往會造成荒漠變良田還是良田變荒漠。請問私有產權配 置的經濟功能與社會意義為何？目前臺灣環境資源利用的問題上與產權配置有何關 係？（25 分）

對於環境污染如細懸浮微粒（PM2.5）問題，從經濟學的角度看，屬外部性問題。畢 固（A.C. Pigou）認為處理外部性問題的方法就是以處罰或課稅（Pigouvian taxes）的 政府直接干預；然而，寇斯（Ronald Coase）認為只要能界定外部性的財產權，即可 透過市場機制，經由雙方談判即可以解決。請分析目前臺灣實施的是那一種方法？ （5 分）兩者各有什麼基本問題有待克服？（20 分）

土地投機（Speculation）往往是造成地價高漲的重要原因之一，然而投機行為的經濟 功能與意義仍是爭論不休，請說明投機行為的意義與政府該如何適度引導與有效管 理投機行為？（25 分）

2016 年開始實施新制的房地合一課徵所得稅政策，其中有對持有不同年期的個人房 地產交易課徵不同稅率之規定，請問這些規定為何？（10 分）並說明此新制之實施， 是否會產生交易所得稅之轉嫁與市場閉鎖效果？（15 分）

公共財造成市場失靈進而需要政府介入的概念近來已受到很多挑戰，因為純粹的公 共財（Pure Public Goods）很少，如James M. Buchanan 的俱樂部財（Club Goods）理 論便是。請說明Buchanan 俱樂部財的理論概念以及與純公共財之間的差異，及對土 地使用政策的意涵。（25 分）

李嘉圖（David Ricardo）之地力差額地租與集約度差額地租的內容為何？試說明之。 （25 分）

請繪出都市土地只作住宅與商業區使用的空間競租曲線結構，並說明之；如果都市 空間結構住宅區以外土地作為農業區（方案一），和焚化爐用地（方案二），其住宅 區、農業區的地租結構和住宅區、焚化爐用地地租結構又會如何變動？試從外部性 觀點論述之。（25 分）

目前政府推動都市更新，常遇到有部分住戶贊成部分住戶反對，造成都更不易成功； 請繪圖說明何以相同不動產分配標準，會產生住戶差異之原因？（25 分）

甲地區的農業生產資源可用於生產作物A 與B，此二種作物都屬於短期作物且種植 與收成期相同。在農業生產資源總量固定以及獲取最大利潤為目標的情形下，如何 決定二種作物的產量？今若作物A 的價格上漲，二種作物的產量將有何改變？試以 生產可能曲線分析之。（25 分）

都市土地使用分區制度最常被人批評有那些方面？這些問題又如何矯正？（25 分）

明年即將實施房地合一實價課稅，請繪圖說明此稅制對不動產市場之影響。（25 分）

收益地價與市場地價的影響因素為何？試分別說明之。（25 分）

都市計畫土地目前有那些情形實施容積移轉制度？有何缺失？試申論之。（25 分）

由於市場失靈而需要政府之介入，但有些政府開發之案例或政府之政策亦無法達成 目標，請以制度經濟學分析此一原因。（25 分）

何謂「供給彈性」與「需求彈性」？試說明之。今若土地供給彈性大於土地需求彈 性，土地增值稅轉由買方負擔的情形為何？試繪圖說明之。（25 分）

都市更新土地合併與整體開發，從財產權觀點，試論會面臨那些問題？如何解決？ （25 分）

大臺北地區捷運網絡已形成，機場捷運亦即將通車，請繪圖分析此對區域地價及土 地利用之影響。（25 分）

何謂「共用資源」（Common Pool Resources, CPR）？其特性與「公共財」（Public Goods）有何不同？又，CPR 的取用何以會產生租值消散（Rent Dissipation）的情 況？其可採那種途徑加以解決？試繪圖說明之。（25 分）

請說明土地的自然特性，並說明此自然特性所產生之土地問題有那些？（25 分）

土地徵收為政府實施公共建設，取得私有土地的最後手段，故現行法律規定協議價 購為其先行程序。試以艾吉沃斯箱型圖（Edgeworth-box）說明協議價購對土地資源 配置之影響。倘若協議價購不成，而須採土地徵收時，依現行規定，被徵收之土地， 應按照徵收當期之市價補償其地價，如此規範是否已經接近柏拉圖最適（Pareto Optimality）的情況？請說明其理由。（25 分）

目前臺灣的房地產價格有逐漸高漲的趨勢，請說明會引起全面性地價上漲因素有那 些？（25 分）