地政(高普考/地特) 106 年土地經濟學考古題

何謂市場失靈？又近年國內房價飆漲是市場失靈的結果嗎？請說明原因。（25 分）

學術上對於寇斯（Coase）定理有不少的爭議與批評，尤其是寇斯對於交易成本等於 零的假設有諸多批評，認為其假設與現實世界有過多差距。請問寇斯定理對於真實 社會中外部性問題之處理方式是否有幫助？若有，請舉例說明之。（25 分）

為何國內農地被違規做為工廠使用的問題非常普遍？（10 分）對於已被違規使用的 農地，請問應如何處理較佳？請詳述理由。（15 分）

何謂實質選擇權？又實質選擇權理論可解釋都市精華區存在許多閒置空地或低度利 用土地的現象嗎？請說明原因。（25 分）

新制度經濟學對於經濟人（Economic Man）的假設有別於新古典經濟學，新制度經 濟學強調的是人乃在於資訊不完全（Imperfect Information）與有限理性（Bounded Rationality）下作決策，何謂資訊不完全與有限理性？在有限資訊與有限理性下，政 府與制度該扮演何種角色以促進土地與不動產市場效率？（25 分）

請問何謂課稅的閉鎖效果？（10 分）若提高不動產持有稅（例如地價稅）、行為稅（例 如契稅、奢侈稅）以及利得稅（例如土地增值稅與房地合一所得稅），上述三者何者 較容易產生閉鎖效果？（15 分）

何謂土地發展權？又土地發展權的賦予可能產生那些社會成本？（25 分）

土地與不動產的價格大多透過市場機制呈現，然而不具市場價格之土地資源價值往 往被忽視或低估，如生態價值或保育價值，請問非市場財貨的價值有那些衡量方法？ （25 分）

請問不動產交易實價登錄制度是否有助於國內不動產市場運作效率的提升？（10 分） 又目前實價登錄制度有那些需要再改進的地方？請詳述理由。（15 分）

近年國內地價稅與房屋稅大幅調漲，請繪圖分析此是否會帶動房租上漲而轉嫁給承 租人？（25 分）

請說明都市成長的動能可能為何？從目前來看似乎呈現大者恆大的現象，是否應該 要遏制這些超大城市的繼續成長還是順應這樣的發展趨勢？請說明你的理由與看 法。（25 分）

請問何謂特徵價格法（hedonic price model）？（10 分）又將其運用於土地大量估價 是否可行？（15 分）