地政(高普考/地特) 106 年不動產估價考古題

依不動產估價技術規則之規定，有那些價格種類？試各舉一例說明之。另以不動產 證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時所採用的租金種類為何，試分析 說明之。（25 分）

不動產價格是一個區間而不是一個定值，因此不動產估價往往帶有人為判斷的空 間，這是不是代表不動產估價不是科學？為什麼？（25 分）

請問不動產估價的作業程序為何？試就各程序說明其對不動產估價結果可能的影響。 （25 分）

請先解釋成本法的基本精神，然後說明評估大型商用不動產建築物（例如觀光飯店、 購物中心）價格的時候，使用成本法應該注意的問題。（25 分）

造成折舊的原因有那些？因過度或不足所造成的價值減損，請問歸屬於那一種折 舊？該如何推估該等折舊？（25 分）

網路商店興起之後，改變了那些決定不動產價格的基本原則，以及這些原則改變後 如何影響商用不動產價格？（25 分）

依不動產估價技術規則之規定，一定期間之收益價格的計算式為何？某一宗土地擬 設定50 年地上權，在預期淨收益100 萬元、折現率5%的情況下，請問其權利價值 為多少（計算至萬元）？如果將地上權年期改為70 年，該權利價值為何？承續，如 果預期淨收益在第20 年起調漲10%，請問其權利價值又如何？折現率5%的相關利 率因子如下：（25 分） 年期 複利 終值率 複利 現值率 複利年金 終值率 複利年金 現值率 20 年 2.653 0.377 33.066 12.462 30 年 4.322 0.231 66.439 15.372 40 年 7.040 0.142 120.800 17.159 50 年 11.467 0.087 209.348 18.256 60 年 18.679 0.054 353.584 18.929 70 年 30.426 0.033 588.529 19.343

有兩塊緊鄰的都市土地，所有的土地條件都相同（土地使用分區、容積率、建蔽率、 面積…等），然而一塊為素地（基地上面沒有建物），另外一塊土地上面已經蓋有建 物。請問這兩塊土地在估價的時候，價格考量的因素有何相同以及不同的地方？又， 這兩塊土地何者價格可能較高？為什麼？（25 分）