地政(高普考/地特) 103 年不動產估價考古題

我國目前對於土地徵收補償已經採取市價給予被徵收人地價補償，請問這個市價與 不動產估價技術規則規定之正常價格是否相同？而正常價格與市場價值是否一樣？ 在辦理土地徵收時如果以買賣實例估計土地正常單價其方法為何？請分別說明之。 （25 分）

請問土地所有權人參與都市更新權利變換時，依不動產估價技術規則之規定，如何 查估其基地權利價值？（25 分）

因應高房價問題，政府刻正考慮推動房地稅合一，試問目前政府機關對於以課稅為 目的之公告地價，其查估方法為何？此種大量估價可否運用特徵價格法？請詳述之。 （25 分）

有關建物累積折舊額之計算，不動產估價師應先視建物特性及市場動態判斷折舊之 路徑，採取適合之折舊方法。試依不動產估價技術規則之規定，繪圖說明折舊路徑 之類型，並分析其適用之時機與可採取之折舊方法。（25 分）

何謂地上權估價？何謂都市更新權利變換估價？前述兩種估價方式都常由土地開發 分析概念進行土地價格估算，究竟在運用土地開發分析時，估價人員必須要掌握那 些估價原則才能正確的估算該筆土地價格？（25 分）

何謂「土地貢獻說」？何謂「聯合貢獻說」？試依附建物土地之估價說明之。另不 動產估價技術規則第125 條中，分算各區分所有建物之基地權利價值時，有關基地 價值比率之計算公式為何？其與上述何種學說較為接近？有何差異？試分述之。 （25 分）

張三投資一棟住宅大樓，該棟住宅大樓目前全部出租使用收益，張三投資此棟大樓 預計5 年後將該棟大樓出售，請問估價人員對於此棟大樓應該如何進行估價？而在 查估此棟大樓客觀淨收益時，有無需要注意事項？請分別說明之。（25 分）

何謂最有效使用原則？假如有一住宅用地甲擬被徵收作為垃圾掩埋場使用；另有一 農地乙擬被徵收作為住宅使用。請問依最有效使用原則，甲、乙應以何種用地使用 評估其市價？其可採取何種估價方法評估之？（25 分）