地政(高普考/地特) 107 年不動產估價考古題

收益法之運用中，何謂客觀淨收益？不動產估價技術規則對客觀淨收益 之推算有何規定？又收益法所依循之估價原則為何？（25 分）

請問10,000 坪的土地與500 坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價 格時，有何異同？（25 分）

地政機關辦理公告土地現值之估價方法為何？請詳述之。（25 分）

試述評估比較價格的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土 地價格之方法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求 得之比較價格，是否相近？試詳述其理由。（25 分）

某縣政府擬徵收道路用地，該道路部分位於都市計畫區內，部分位於非 都市計畫地區，請問如何評估該道路之補償地價？（25 分）

何謂經濟租金？市場上有房東將每月租金30,000 元的公寓隔成5 間套房出租，每間 收費10,000 元，每單位的押金為2 個月租金。假設市場利率為2%，請問其經濟租金 為多少？（25 分）

某甲擬購買位於市中心土地，該土地上建有一棟老舊待拆除大樓，某甲 購入後擬將其拆除重建新的辦公大樓，請問某甲該如何評估該土地之價 格？（25 分）

某不動產於第1 年年末之市場租金為每月10,000 元，市場中相似不動產之折現率為 5%、資本化率為4%，請問運用直接資本化法求得之收益價格為何？若每3 年租金向 上調整5%，第9 年之後不再變動，投資者擬於第10 年出售。請依據下表提供之數 值，運用折現現金流量分析法，評估其收益價格。（25 分） 年期 複利現價率 （5%） 複利年金現價率 （5%） 複利現價率 （4%） 複利年金現價率 （4%） 1 0.9524 0.9524 0.9615 0.9615 2 0.9070 1.8594 0.9246 1.8861 3 0.8638 2.7232 0.8890 2.7751 4 0.8227 3.5460 0.8548 3.6299

0.7835 4.3295 0.8219 4.4518

0.7462 5.0757 0.7903 5.2421

0.7107 5.7864 0.7599 6.0021

0.6768 6.4632 0.7307 6.7327 9 0.6446 7.1078 0.7026 7.4353 10 0.6139 7.7217 0.6756 8.1109