地政(高普考/地特) 108 年不動產估價考古題

內政部宣示基準地地價採獨立估價之評估原則，請問何謂獨立估價？現 行評估地上有建物之基準地地價採用之方法中，何者較能落實此精神？ 試論述之。（25 分）

請比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異，並說明在不動產實 務應用時兩者的優先適用性。（25 分）

房地價格扣除建物現值求得土地價格中，計算結果如果出現負地價，是 否合理？其可能的原因為何？（25 分）

有關房地結合所產生之超額利潤歸屬，有那些不同的觀點，又地價調查 估計規則與不動產估價技術規則採用的觀點各為何？（25 分）

何謂路線價估價法？其相對區段價法有何優勢？臺灣各縣市劃定之繁 榮街道路線價區段為何有越來越少的趨勢？試說明其原因。（25 分）

若以比較法進行素地價格評估，當比較標的與勘估標的在面積與容積率 等項目上有相當程度差異時（如下表一所示），請具體說明在個別因素 應調整的項目、方向，以及調整率決定方式。（25 分） 表一 勘估標的與比較標的資料 項目 勘估標的 比較標的1 比較標的2 比較標的3 形狀 長方形 長方形 長方形 長方形 面積（坪） 400 坪 1200 坪 150 坪 50 坪 容積率（%） 225% 325% 280% 120%

協議價購由需用土地人依「市價」與所有權人進行協議；而被徵收土地 應按徵收當期的「市價」補償被徵收土地。請問此兩種「市價」之評估 依據為何？在評估方法上是否存在差異？（25 分）

請問不動產交易實價登錄制度對於不動產估價的效益與限制為何？又 未來實價登錄制度可能的改進方向為何？（25 分）