地政(高普考/地特) 102 年不動產估價考古題

何謂最有效使用原則？有一筆位於都市精華商業區之土地，附近商辦大樓林立，且 不動產市場交易熱絡。該筆土地目前係做為臨時停車場使用。請問該筆土地目前使 用情形是否已達最有效使用？請詳述判定之理由。（25 分）

某住宅大樓位於政府已公布的淹水潛勢區，同時，回顧過去5 年來的災害歷史，曾 出現淹水達30 公分的紀錄，造成建物與財產損失。首先請說明樓層別效用比與地 價分配率的定義，並進一步考量該地區的災害潛勢與樓層價差關係，說明符合該區 現況的樓層別效用比與地價分配率的調整方式。（25 分）

比較法調整率有何限制？經比較調整之比較標的試算價格採用又有何限制？請依不 動產估價技術規則之相關規定說明之。（25 分）

請以比較法及補償基準法，評述土地之上下有其他設施通過時，地價減損額之評估 方式。（25 分）

政府既每年公告土地現值，何以仍推動辦理地價基準地制度？兩者在作業程序及估 價方法上有何不同？請詳述之。（25 分）

請針對自用市場、販賣用市場及投資用市場的不同特徵，建議合適的不動產估價方 式，並說明其考量原因；同時，請以現金流量法公式說明總投資期程為20 年之不 動產投資標的，已知未來10 年的預測收益，同時計入10 年（不含）以上之不可預 測收益時之計算方式。（25 分）

何謂租賃權估價？何種情形須進行租賃權估價？其與租金估價有何不同？請詳述之。 （25 分）

請說明運用成本法估價時，除了營造或施工費外，有關其他各種費用之計算基準， 同時進一步說明不予計入與部分計入之處理方式。（25 分）