地政(高普考/地特) 112 年不動產估價考古題

依據特徵價格法，請問影響土地價格之主要特徵有那些？請依據其影響 程度高低說明其如何影響土地價格？（25 分）

實價登錄上有一筆十二層住宅大樓的七樓近期交易資料，請依據地價調 查估計規則與不動產估價技術規則之規定，在不知土地價值比率或建物 價值比率下，分別說明如何評估該住宅大樓之基地價格。（25分）

請說明公告現值與公告地價之估價作業程序有何異同？又為何兩者估 計出之價格差異大？（25 分）

評估公告土地現值時，需先劃設地價區段。依據地價調查估計規則的規 定，地價區段的類型有那幾種，試詳細說明之。又各地價區段中，如何依 區段地價推估宗地地價？（25分）

請問區分地上權估價之主要方法有那些？各有何優劣點？（25 分）

何以不動產估價非常重視價格日期？請選擇一項最相符之經濟原則說明 之。另請比較分析：公告土地現值、徵收補償市價、都市更新權利變換估 價時，價格日期之相關規範。（25分）

以107 年3 月31 日為基期，在112 年3 月31 日臺北市、新北市地價指 數分別為107.86、110.95，同期間不同單位所發布的房價指數如下表， 請問為何房價漲幅會明顯大於地價漲幅？在進行土地估價時，直接以地 價指數進行調整是否合理？（25 分） 內政部地價 指數 A 房價指數 B 房地產指數 內政部住宅 價格指數 時間/地區臺北市新北市臺北市新北市臺北市新北市臺北市新北市 107Q1 100 100 101.82 103.09 82.89 90.23 99.46 101.48 112Q1 107.86 110.95 122.47 136.64 119.41 132.13 113.05 123.36 變動率 （%） 7.86 10.95 20.28 32.54 44.06 46.44 13.66 21.56

何謂土地開發分析法？運用該法推估毗鄰二宗位於第三種住宅區、面積 相同，但現況各為停車場（A）、七層樓住宅華廈（B）之土地，試分析A、 B兩者之正常價格關係。（25分）