地政(高普考/地特) 109 年不動產估價考古題

內政部刻正推動以基準地估價制度精進課稅地價查估之計畫。試就大量 估價之觀點，說明我國現行課稅地價查估所採用之方法以及基準地估價 制度；並請論述何以基準地估價制度可以精進課稅地價之查估。（25分）

根據比較法的基本精神，具有類似特徵（例如基地面積、基地形狀、建物 構造、建物屋齡……等）的不動產，價格應該相近。如果市場上特徴類似 的不動產，價格卻有明顯差異時，如何解釋這個現象？前述現象對於比較 法的使用有何啟示？（25分）

何謂獨立估價？何謂部分估價？公告地價之查估應以何者為基礎？又 同一地價區段中毗鄰的二個基地，分別蓋了三樓透天住宅與四樓透天住 宅，此二基地評定的公告地價是否應該相同？試詳述之。（25分）

農地價格的決定因素，一般包括自然生產力、農業設施、都市距離，以及 相關法令制度。請以臺灣為例，說明估算農地價格時比較合適的估價方 法，以及應用時應該注意的事項？（25分）

依「不動產估價技術規則」之規定，價格種類中那些價格具市場性？另 「土地徵收補償市價查估辦法」中市價的意義為何？其與「不動產估價技 術規則」中的何種價格最接近？兩者有何差異？實價登錄的價格是否可 為市價查估的依據？（25分）

請分別說明政府執行地價稅、房屋稅、土地徵收、以及都市更新時，為什 麼需要知道土地及建物的價格？又這些土地及建物價格的認定基礎為 何？（25分）

於不動產估價之相關規定中，有近鄰地區、地價區段、近價區段等相似 之用詞，請說明三者之法源與意義？又三者間有何異同之處？試詳述 之。（25分）

何謂大量估價？大量估價在政府及民間的應用情形如何？依據目的不 同，政府及民間對於估價結果檢核標準存在那些不同？（25分）