建築基準法 第19条（敷地の衛生及び安全）
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- 建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りでない。
- 2.湿潤な土地、出水のおそれの多い土地又はごみその他これに類する物で埋め立てられた土地に建築物を建築する場合においては、盛土、地盤の改良その他衛生上又は安全上必要な措置を講じなければならない。
- 3.建築物の敷地には、雨水及び汚水を排出し、又は処理するための適当な下水管、下水溝又はためますその他これらに類する施設をしなければならない。
- 4.建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。
この条文の基本情報
敷地の衛生及び安全とは何ですか？
定義敷地の衛生及び安全とは、建築基準法第19条に定められた規定で、「建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第19条（敷地の衛生及び安全）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第19条の条文原文は「建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合…」で始まります。
- 建築基準法第19条は第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第19条の前の条は建築基準法第18条の3です。
- 建築基準法第19条の次の条は建築基準法第20条です。
- 建築基準法第19条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第19条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第19条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/19
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法19条は、敷地を接道より高くし、湿潤地では盛土等を講じ、雨水・汚水の排水施設を設け、がけ崩れには擁壁を設けることを義務付ける。排水に支障がなければ高低差は不要。
Q · 敷地が前面道路より低い家って、買っても大丈夫なんですか？
違法とは限らないが、排水計画図の確認が必須
建築基準法19条1項は敷地を接する道の境より高くするよう求めますが、ただし書により敷地内の排水に支障がない場合は適用されません。したがって道路より低い敷地でも、排水設備で処理する設計であれば建築確認は下ります。重要なのは適法かどうかではなく排水能力で、確認申請時の排水計画図が何ミリ毎時の降雨を想定しているかを確認すべきです。あわせて19条3項の下水管・ためます等が現況で機能しているかを床下点検口から実見することが、実務上の分かれ目になります。
解説
中古住宅の内見で、床下から漂うカビ臭。営業担当は「湿気がこもりやすいだけです」と笑って流す。だがその一言の裏に、建築基準法19条という物差しが隠れている。この条文は建物の敷地について四つの命令を出している。接する道より敷地を高くすること、湿地や埋立地には盛土や地盤改良をすること、雨水と汚水を流す下水管やためますを設けること、がけ崩れのおそれがあれば擁壁を設けること。あなたが知るべきは、これが「努力目標」ではなく建築確認の審査対象であり、違反すれば特定行政庁から是正命令（9条）が飛ぶ実効性ある規定だという点だ。さらに重要なのは、この基準を満たさない状態で家を売った売主・仲介業者に対し、契約不適合責任や説明義務違反を問う足場になること。床下浸水、擁壁のひび割れ、排水の逆流、これらは「運が悪かった」ではなく、19条をめぐる法的な問題として扱える。
法的な位置づけ
建築基準法19条は、建築物の敷地が備えるべき衛生上・安全上の最低基準を定める規定である。敷地と接道との高低差、湿潤地・埋立地における盛土等の措置、雨水および汚水の排水施設、がけ崩れに対する擁壁等の措置の四項目からなり、建築確認における適合性審査の対象となる。
手順
- 1.前面道路との高低差と床下点検口を先に見る 内見時、間取りより先に敷地と接道の高低差、庭や駐車場の水勾配、床下点検口の中を確認する。ためますに土砂が詰まっていないか、床下に水染みの跡がないかを19条1項・3項の観点で見る
- 2.契約前に確認申請図書の開示を請求する 配置図、排水計画図、擁壁の構造図、地盤調査報告書を名指しで売主・仲介業者に請求する。契約後ではなく契約前に請求することで、開示を避けた事実自体が後の説明義務違反の証拠になる
- 3.特定行政庁の窓口を二つ使い分ける 建築指導課で19条適合性と建築計画概要書を確認し、防災・宅地造成担当課でがけ・擁壁の改修補助や規制区域指定の有無を確認する。同じ役所でも入口を変えると得られる答えが変わる
- 4.異常を見つけたら日付入りで記録化する 擁壁の亀裂幅、排水の逆流、浸水の水位跡を日付の分かる写真・動画で残し、行政への相談日時と担当者名も記録する。所有者側なら危険の認識時期、買主側なら不適合の発見時期の立証に直結する
- 5.相手ごとに根拠条文を切り替えて請求する 売主には契約不適合責任（民法562条以下、通知は不適合を知った時から1年以内）、施工者には請負人の責任、隣地擁壁なら工作物責任（民法717条）を選択する。行政には9条の是正命令を求める申し出を行う
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法19条とは何ですか？
建築物の敷地について、接道との高低差、湿潤地での盛土等、雨水・汚水の排水施設、がけ崩れへの擁壁という四つの措置を義務付ける規定です。建築確認の審査対象になります。
Q2敷地の排水施設はどこまで必要ですか？
19条3項は、雨水と汚水を排出し又は処理する下水管、下水溝、ためますその他これらに類する施設を求めます。公共下水道の有無で浄化槽等の選択が変わり、自治体の条例で上乗せされる場合もあります。
Q3盛土はいつ義務になりますか？
19条2項により、湿潤な土地、出水のおそれの多い土地、ごみその他これに類する物で埋め立てられた土地に建築する場合、盛土・地盤の改良その他衛生上又は安全上必要な措置が義務になります。
Q4建築基準法19条に違反するとどうなりますか？
特定行政庁が9条に基づき、工事の停止や是正のための命令を出すことができます。確認申請段階なら不適合として確認が下りず、既存建物でも違反状態が続く限り命令の対象になりえます。
Q5既存不適格と違反建築はどう違いますか？
建築時に適法だった建物が後の法改正で基準に合わなくなったものが既存不適格で、直ちに違法ではありません。建築時から基準に反していたものが違反建築で、是正命令の対象になります。
Q6床下浸水したら誰に請求できますか？
売主には契約不適合責任（民法562条以下）、施工者には請負人の責任、隣地擁壁が原因なら所有者に工作物責任（民法717条）と、相手ごとに根拠が変わります。まず確認申請図書と現況のズレを特定します。
Q7がけ条例とは何ですか？
がけ地での建築を制限する地方公共団体の条例の通称で、建築基準法40条の付加規制として定められます。がけの高さに応じた離隔距離など、19条4項より具体的な数値基準を置く例が多く見られます。
Q8建築確認で19条はチェックされますか？
はい。6条の建築確認において、配置図や排水計画図をもとに19条への適合性が審査されます。ただし審査は申請図書に基づくため、竣工後の地盤沈下や擁壁の経年劣化までは担保されません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1敷地が道路より低い家を買おうとしているんですが、これって違法物件ですか？
直ちに違法とは限りません。19条1項にはただし書があり、敷地内の排水に支障がない場合は適用が除外されます。実際、排水ポンプや側溝で処理する設計は各地で確認が下りています。実務のポイント：確認が下りていても、その根拠になった排水計画図を見せてもらうべきです。設計上の排水能力が何ミリ毎時の降雨を想定しているかが書かれており、近年の線状降水帯クラスの雨量と比べれば、その家が何年もつかが素人でも見当がつく
Q2擁壁が古くてひび割れているんですが、直す義務は誰にあるんですか？
原則として擁壁が存する土地の所有者です。建築基準法19条4項は設置時の義務ですが、維持管理は所有者の責任で、崩落して他人に被害が出れば民法717条の工作物責任を負います。実務のポイント：自治体の多くが擁壁やがけの改修に補助金制度を設けており、防災担当課が窓口です。建築指導課だけに相談すると「是正してください」で終わりますが、防災担当課に行くと補助メニューの話が出てくる。同じ役所でも入口を変えると答えが変わる
Q3埋立地に家を建てるのって、そんなに危ないんですか？
19条2項が「ごみその他これに類する物で埋め立てられた土地」を名指しして盛土や地盤改良を義務付けている時点で、立法者が危険性を認識していることが分かります。不同沈下や地中ガスの問題が典型です。実務のポイント：地盤調査報告書は建築会社が保管していることが多く、買主に渡されないケースがあります。売買契約前に「地盤調査報告書と改良工事の施工記録」を名指しで請求すると、出てこない場合その事実自体が交渉材料になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「建築確認が下りている家なら敷地も安全」と考えられがちだが、確認は申請図書の審査であり、竣工後の地盤沈下や擁壁の経年劣化までは保証しない。しかも19条1項にはただし書があり、排水に支障がないと判断されれば道より低い敷地も適法になる。適法であることと、豪雨に耐えることは別の話だ
- 擁壁の危険性は多くの人が知っている。だが知られていないのは、その責任の重さだ。19条4項違反の擁壁が崩れて隣家や通行人に被害が出た場合、所有者は民法717条の工作物責任で、過失がなくても責任を負う（占有者が損害防止の注意をしていた場合、所有者の責任は無過失責任となる）。「前の所有者が作ったもの」は免責理由にならない
- 「うちの敷地は19条に違反しているだろうか」と問う人は多いが、問いの立て方が誤っている。19条は建築時点の基準であり、既存建物が後の基準改正で不適合になっても直ちに違法建築とはならない（既存不適格）。本当に問うべきは「今の状態で災害が起きたとき、誰がどの法律で責任を負うか」であり、そこでは建築基準法より民法717条と宅地造成及び特定盛土等規制法が主戦場になる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 19条：建築物が立つ敷地そのもの（高低差・地盤・排水・がけ） | 20条：建築物本体の構造耐力（自重・積載・地震・風圧） 88条：擁壁等の工作物への本章規定の準用 |
| 義務の内容 | 盛土・地盤改良・排水施設・擁壁その他安全上適当な措置 | 政令で定める技術的基準への適合と構造計算 工作物単体としての構造・築造の技術基準適合 |
| 典型的な争点 | 1項ただし書（排水に支障がない場合）の該当性、湿潤な土地の範囲 | 構造計算書の適正性、既存不適格か違反建築か 擁壁が準用対象の工作物に当たるか、築造確認の要否 |
| 違反時の効果 | 確認不適合、9条の是正命令、崩落時は民法717条の工作物責任 | 確認不適合、9条の是正命令、倒壊時は損害賠償 築造確認の不適合、9条の是正命令 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は危険地区の指定による禁建という「入口規制」と、建築技術規則による擁壁・排水の技術基準という二層構造。日本19条のように一箇条に四義務を束ねる形は採らない
接道との高低差、湿潤地の盛土、排水施設、擁壁という四本立ての構造が日本19条と極めて近く、条文構成上の影響関係が明瞭。韓国は加えて41条で土地掘削時の措置を別置する
ドイツは連邦法ではなく州の建築法（Landesbauordnung）が敷地要件を定める。水・湿気からの防護は一般条項として規定され、具体的数値は技術規則（DIN）に委ねられる
米国はモデルコードを各州・各自治体が採択する方式。造成（grading）許可制度が独立しており、日本の建築確認と宅地造成規制を一体で運用する地域が多い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 購入した建売住宅で、台風のたび庭が池になり床下に水が溜まる。敷地が前面道路より低い。売主は「想定外の豪雨」と言うが、19条1項は敷地を道より高くすることを原則として求めており、ただし書の「排水に支障がない場合」に当たるかが争点になる。排水計算書と確認申請図書の開示請求が最初の一手
- あなたが土地を仕入れて注文住宅を建てる側になったとする。地目は畑、隣は古い池の跡。19条2項の「湿潤な土地」「出水のおそれの多い土地」に該当すれば、盛土や地盤改良が法的義務になる。地盤調査を省いて着工すると、確認申請が通らないか、通っても後で瑕疵責任があなたに返ってくる
- 斜面の上の家を相続した。擁壁は祖父の代のもので、表面に亀裂が走っている。下の家の住民から「崩れたらどうする」と相談を受けた。19条4項は擁壁の設置その他安全上適当な措置を求めるが、既存擁壁の維持管理責任は所有者にある。放置したまま崩落すれば民法717条の工作物責任（土地工作物の設置・保存の瑕疵に対する所有者の責任）が直撃する
- もし、造成中の分譲地で隣地の盛土が自分の敷地に迫ってきたら？ 盛土の高さや擁壁の有無は19条だけでなく宅地造成及び特定盛土等規制法の規制区域指定にも関わる。役所に相談できる窓口は建築指導課と宅地造成担当の二つある
- 引渡しまであと10日。内見で床下点検口を開けたら、ためますが土砂で埋まっていた。19条3項の排水施設要件を満たしているか、引渡し前に指摘するのと引渡し後に発見するのとでは、交渉力が桁違いに変わる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 浸水・擁壁損傷・排水逆流が起きたら、発生直後に日付の分かる写真と動画を撮る。水位の跡、亀裂の幅、排水口の状態2. 建築確認申請図書（配置図、排水計画図、擁壁構造図）を売主・施工者・特定行政庁に開示請求、設計と現況のズレを特定3. 特定行政庁の建築指導課に相談、是正命令（建築基準法9条）の対象になるか確認4. 売買から間もなければ契約不適合責任（民法562条以下）、施工不良なら請負人の責任、隣地の擁壁なら工作物責任（民法717条）と、相手ごとに根拠条文を使い分ける
訴えられた側：1. 建築時に適法だったか（既存不適格か違反建築か）を確認申請図書と検査済証で立証、既存不適格であれば直ちに違法ではない2. 19条1項ただし書（排水に支障がない場合、防湿の必要がない用途）に該当するなら排水計算書で反論3. 被害と敷地状態の因果関係を争う、記録的豪雨など外的要因の寄与度を技術的に主張4. 擁壁の工作物責任を問われた場合、所有者責任は無過失責任のため免責は困難、早期に補修見積りを取り和解額を圧縮する方が現実的
時効（請求できる期限）：特定の時効はないが、売主への契約不適合責任は不適合を知った時から1年以内の通知が必要（民法566条）。損害賠償請求権は損害および加害者を知った時から3年、人の生命身体の侵害は5年（民法724条、724条の2）、不法行為時から20年。特定行政庁の是正命令には期限の定めがなく、違反状態が続く限りいつでも発動しうる
学説
通説：19条は敷地に関する最低基準を定めたものであり、これを満たすことは適法性の要件にすぎず、想定を超える豪雨や経年劣化に対する安全性まで保証するものではないと解されている。適法性と実際の安全性を区別すべきという指摘が実務でも共有されている。
実務上の有力な理解：19条4項の擁壁設置義務は建築時点の義務であり、その後の維持管理責任は所有権に基づく責任として民法717条が受け皿になる。したがって既存擁壁の危険が問題となる局面では、建築基準法より民法と宅地造成及び特定盛土等規制法が主戦場になると理解されている。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：市街地建築物法（大正8年）を全面的に改める建築基準法の制定に伴い、敷地の衛生および安全に関する規定として新設された
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