建築基準法 第22条（屋根）
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- 特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して建築物の構造及び用途の区分に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。ただし、茶室、あずまやその他これらに類する建築物又は延べ面積が十平方メートル以内の物置、納屋その他これらに類する建築物の屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分については、この限りでない。
- 2.特定行政庁は、前項の規定による指定をする場合においては、あらかじめ、都市計画区域内にある区域については都道府県都市計画審議会（市町村都市計画審議会が置かれている市町村の長たる特定行政庁が行う場合にあつては、当該市町村都市計画審議会。第五十一条を除き、以下同じ。）の意見を聴き、その他の区域については関係市町村の同意を得なければならない。
この条文の基本情報
屋根とは何ですか？
定義屋根とは、建築基準法第22条に定められた規定で、「特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するため…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第22条（屋根）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第22条の条文原文は「特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造は、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するため…」で始まります。
- 建築基準法第22条は第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第22条の前の条は建築基準法第21条です。
- 建築基準法第22条の次の条は建築基準法第23条です。
- 建築基準法第22条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第22条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第22条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/22
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法22条は、特定行政庁が指定する区域内の建築物の屋根に、火の粉による火災を防ぐ政令の技術的基準への適合を義務づける。十平方メートル以内の物置も例外ではない。
Q · 防火地域でも準防火地域でもないと言われたら、屋根はもう自由に選べるの？
防火地域でなくても、法22条区域なら屋根は不燃基準に従う必要があります
建築基準法22条により、特定行政庁が防火地域・準防火地域以外の市街地に指定した区域（通称「法22条区域」）内では、建築物の屋根は火の粉による出火を防ぐための政令の技術的基準に適合し、国土交通大臣が定めた構造方法又は大臣認定を受けたものでなければなりません。茶室・あずまや等や延べ面積十平方メートル以内の物置等は除外されますが、外れるのは屋根のうち延焼のおそれのある部分「以外」の部分だけで、隣地境界に近い屋根面には規制が残ります。
解説
不動産会社から「ここは防火地域でも準防火地域でもありませんよ」と説明され、屋根の話はそこで終わったと思った人は多い。だが日本の市街地には三つ目の箱がある。建築基準法22条にもとづき特定行政庁（建築主事を置く市町村長または都道府県知事、つまり建築の許認可と是正を実際に動かす役所のトップ）が指定する区域、通称「法22条区域」だ。指定されると、その中の建築物の屋根は、飛んできた火の粉で燃え出さない構造でなければならない。政令の技術的基準に適合し、かつ国土交通大臣が定めた構造方法か大臣認定を受けたものに限られる。ホームセンターの波板や、風合い重視の茅葺きは原則として選べなくなる。しかもこの指定は都市計画決定ではない。用途地域の色分け図を眺めても載っていないことがあり、土地を選ぶときに最も見落とされる規制になっている。
法的な位置づけ
建築基準法22条は、防火地域及び準防火地域以外の市街地のうち特定行政庁が指定する区域（いわゆる法22条区域）における建築物の屋根の構造を規律する規定である。通常の火災を想定した火の粉による火災の発生を防止するため、政令の技術的基準に適合し、かつ国土交通大臣が定めた構造方法又は大臣認定を受けた屋根であることを要求する。
手順
- 1.土地の指定状況を「三択」で確認する 自治体の建築指導課または都市計画情報のウェブ地図で、防火地域・準防火地域・法22条区域のどれに当たるかを確認する。22条区域は都市計画図ではなく「建築基準法関係指定状況図」など別図面に分かれていることが多いため、図面名を指定して請求する
- 2.指定の告示日と自分の建物の着工日を突き合わせる 22条区域の指定告示日を控え、既存建物の着工日と比較する。指定より前に適法に建てられていれば既存不適格（法3条2項）として現行基準の直接適用は受けない。告示日は後の是正指導で最初に争点になるため、必ず記録に残す
- 3.屋根材の大臣認定番号をメーカーに照会する 見積書に記載された屋根材について、法22条区域で使用できる大臣が定めた構造方法か、大臣認定品かをメーカーに問い合わせ、認定番号と適合範囲を書面で受け取る。欠品による代替品への差し替え時も同じ確認を行う
- 4.延焼のおそれのある部分を図面上で実測する 隣地境界線・道路中心線から1階は3メートル、2階以上は5メートル以内の範囲（法2条6号）を配置図に落とし、どの屋根面が但書の除外から外れるかを特定する。十平方メートル以内の物置でも、この範囲にかかる屋根面は規制が生きる
- 5.葺き替え規模を着工前に建築指導課へ照会する 屋根の葺き替えが部分補修か大規模の修繕・模様替に当たるかを、施工面積を示して事前に照会する。運用に幅があるため、照会日時・窓口・担当者名をメモに残し、後の指導で主張の根拠にできる状態を作る
よくある質問 AI による整理
Q1法22条区域とは何ですか？
防火地域でも準防火地域でもない市街地のうち、特定行政庁が屋根の不燃化を求めて指定した区域のことです。建築基準法22条1項が根拠で、都市計画決定ではなく行政庁の指定である点が特徴です。
Q2建築基準法22条の区域では屋根に何を使えばいいですか？
政令の技術的基準に適合し、国土交通大臣が定めた構造方法か大臣認定を受けた屋根材に限られます。製品カタログの認定番号の有無が判断材料になり、認定のない汎用品は使えません。
Q3防火地域と法22条区域は何が違いますか？
防火地域・準防火地域は主要構造部や外壁まで広く規制しますが、22条区域が縛るのは屋根の構造だけです。規制の強度は最も弱い一方、指定範囲は市街地の広い部分に及びます。
Q4カーポートや自転車置き場の屋根も22条の対象ですか？
建築物に当たる限り対象です。十平方メートル以内の物置等の但書に当たる場合でも、外れるのは延焼のおそれのある部分以外の部分だけで、隣地境界に近い側の屋根面には規制が残ります。
Q5茅葺き屋根は法22条区域でも葺けますか？
原則として困難です。政令基準と大臣認定の枠に乗らない構造方法は選べません。ただし文化財として指定された建築物等には建築基準法3条1項の適用除外という別の入口があります。
Q6法22条区域は誰が指定するのですか？
特定行政庁（建築主事を置く市町村長または都道府県知事）が指定します。都市計画区域内では都道府県都市計画審議会の意見聴取、その他の区域では関係市町村の同意が必要です（22条2項）。
Q722条に違反する屋根だとどうなりますか？
特定行政庁から是正の指導や命令（建築基準法9条）の対象となり得ます。完了検査で是正を求められるほか、売却時の建物状況調査で違反の痕跡として指摘されるリスクもあります。
Q8法22条区域は重要事項説明書に記載されますか？
宅地建物取引業法上の法令制限として説明対象になります。ただし防火地域欄と別枠で、空欄のまま渡される例もあるため、契約前に口頭で確認し書面に反映させるのが安全です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの土地が22条区域かどうかって、どこを見れば分かるんですか？
自治体の建築指導課、または都市計画情報のウェブ地図で確認できる。注意すべきは、22条区域が都市計画決定ではなく特定行政庁の指定（本条1項）である点で、用途地域の都市計画図には載らず「建築基準法関係指定状況図」など別図面に分かれている自治体が多い。実務のポイント：重要事項説明書には防火地域の欄と別に法22条区域の欄がある。空欄のまま渡されることがあるので、その場で埋めるよう口頭で求める。この一言で、後の追加費用を誰が負担するかの議論が変わる
Q2十平米以内の物置なら申請もいらないし、屋根も自由ですよね？
二つの制度が混ざっている。確認申請が不要になるのは法6条2項（防火地域・準防火地域外での十平方メートル以内の増築）の話で、22条の屋根規制は別軌道で動く。しかも本条但書が外すのは「延焼のおそれのある部分以外の部分」だけであり、境界線から1階で3メートル以内にかかる屋根面は十平方メートルの物置でも不燃が要る。実務のポイント：手続が免除されることと、基準を守らなくてよいことは全く別である
Q3屋根に太陽光パネルを後付けするとき、22条区域だと制限がありますか？
屋根に載せる太陽電池モジュールが「屋根ふき材」として本条の対象になるかは、架台設置型か屋根材一体型かで扱いが変わり、実務上、自治体によって解釈が分かれている。屋根材一体型は屋根そのものとして飛び火に対する性能の確認を求められるのが通例である。実務のポイント：施工業者に「この製品は法22条区域で使える認定を取っているか」と一言聞く。即答できない業者は、その区域での施工経験がない（最新の改正状況をご確認ください）
Q4後から22条区域に指定された家は、違法になってしまうんですか？
ならない。指定より前に適法に建てられた建物は既存不適格（法3条2項）として、そのままであれば現行基準の適用を受けない。問題は工事をしたときで、大規模の修繕や模様替に当たる葺き替えでは現行基準が前面に出る（最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：「部分補修」か「大規模の修繕」かの線引きは屋根面積のおおむね過半が一応の目安とされるが、自治体の運用に幅がある。着工前に建築指導課へ照会し、日時と担当者名をメモに残しておくと、後の指導で立場が変わる
間違えやすい点 AI による整理
- 「うちは防火地域ですか、準防火地域ですか」という問いの立て方自体が落とし穴になっている。答えが「どちらでもありません」でも、規制がゼロという意味にはならない。防火・準防火の外側に22条区域という第三の箱があり、市街地の相当部分がここに入る。正しい問いは「防火・準防火・22条区域のどれですか」である
- 十平方メートル以内の物置が22条の但書で外れることは、建築の実務を少し知る人なら知っている。知られていないのはその深刻度で、但書が外しているのは「屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分」だけだという点だ。つまり境界線に寄せて置いた物置は、隣家を向いた屋根面だけ規制が生き残る。小さいから全部自由、ではない
- あなたから見れば、屋根材選びは予算と外観の問題であり、自分の敷地の中で完結する決定に見える。法律から見れば、あなたの屋根は隣の火災から街区全体を守る一枚の蓋である。この視点の落差が、後から是正指導や売却時の指摘という形で請求書になって戻ってくる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制がかかる範囲 | 建築基準法22条：屋根の構造のみ（法22条区域内） | 建築基準法23条：同一区域内の外壁（準防火性能） 建築基準法62条：防火地域・準防火地域内の屋根 |
| 区域の決まり方 | 特定行政庁の指定（都市計画決定ではない／22条2項の手続） | 22条の指定区域に連動 都市計画で定める防火地域・準防火地域 |
| 除外規定 | 茶室・あずまや等、延べ面積十平方メートル以内の物置等（延焼のおそれのある部分以外に限る） | 22条区域内の建築物の外壁のうち延焼のおそれのある部分が対象 原則として除外なし（地域指定の効果が全面的） |
| 見落とされやすさ | 用途地域図に載らず、重要事項説明で空欄になりがち | 屋根だけ意識して外壁を見落とす例が多い 不動産広告にも記載され認知度が高い |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は防火區域の指定と建築技術規則の仕様規定で屋根・外壁の防火性能を規律する。日本のように「屋根だけを切り出した第三の区域」という構成は採らず、対応関係は概括的
韓国は防火地区内の建築物について主要構造部・屋根・外壁の耐火構造を求める。日本の防火地域に近く、22条区域のような中間的・屋根限定の区分は置かれていない
ドイツは屋根葺きが飛び火（Flugfeuer）と輻射熱に耐える「harte Bedachung」であることを原則として全国的に要求する。区域指定ではなく一般原則として課す点が日本と異なる
米国は屋根葺き材を Class A/B/C に等級化し、建物用途・構造種別・地域条例に応じて要求等級を定める。山火事隣接地域では WUI Code が上乗せされる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 着工の十日前、指定していた屋根材がメーカー欠品になったらどうなる？ 現場監督は在庫のある代替品を提案してくるが、22条区域では見た目や価格より先に大臣認定の有無が問われる。認定のない材料に差し替えれば完了検査で止まり、引き渡しが遅れる。工期のずれは住宅ローンの実行日にそのまま響く
- 日曜日、ホームセンターで買ったポリカの波板で自転車置き場の屋根を自分で葺いた。延べ面積は十平方メートル未満だから確認申請は不要だと聞いていた。しかし屋根のうち隣家に近い側は「延焼のおそれのある部分」（隣地境界線や道路中心線から1階は3メートル、2階以上は5メートル以内の範囲。法2条6号）に当たり、22条但書の除外は効かない。悪意なく、規制される側に立たされている
- 庭の隅に物置を置いた。境界線まで1.5メートル。隣家を向いた側の屋根だけは、不燃でなければならない
- 友人が地方の古民家を買い、茅葺き風の屋根に葺き替えたいと相談してくる。22条区域内なら原則として通らない。ただし文化財指定を受けた建築物などには建築基準法の適用除外（法3条1項）という例外の入口がある。その一言が言えるかどうかで、友人の数百万円の判断が変わる
- 築三十年の実家。建てた当時は22条区域の外だったが、その後の指定拡大で今は区域内に入った。そのまま住む分には既存不適格（建てた当時は合法だったが後の法改正や区域指定で現行基準に合わなくなった状態。違法ではない）で済む。だが屋根を葺き替えた瞬間、現行基準が顔を出す。どこまで遡って適合を求められるかは工事の規模と自治体の運用で解釈が分かれている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自治体の建築指導課で自分の土地の22条区域指定図を取り、告示日を控える2. 宅地建物取引業者から重要事項説明で22条区域の告知を受けていなかった場合、説明義務の不足として屋根材の追加費用負担を交渉する余地がある。説明時の書面と録音を確保する3. 近隣の建物の屋根が明らかに基準を満たさず危険と感じる場合、特定行政庁に法9条の措置を求める申し出ができる4. 写真、日付、照会した窓口と職員名を必ず記録に残す
訴えられた側：1. まず指定の告示日と自分の建物の着工日を突き合わせる。指定より前に建てていれば既存不適格（法3条2項）の主張が立つ2. 但書の適用を図面で検討する。茶室・あずまや類か、十平方メートル以内の物置等で、かつ問題の屋根面が延焼のおそれのある部分に当たらないかを実測する3. 使用した屋根材に大臣認定番号がないかメーカーに照会する。認定品なら証明書一枚で終わる案件は多い4. 是正命令が出る前の行政指導の段階で解決する。命令が出た後は罰則の射程に入る
時効（請求できる期限）：本条自体に権利行使の期限はない。特定行政庁の是正命令（法9条）に時効はなく、違反状態が続く限りいつでも発せられる。命令に不服がある場合は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内に建築審査会へ審査請求（法94条、行政不服審査法18条1項）。命令に従わない場合の罰則は建築基準法98条（最新の改正状況をご確認ください）。売買での説明義務違反を争う場合は、知った時から5年または権利行使できる時から10年という一般消滅時効（民法166条）が適用される
学説
実務上の一般的理解：22条但書が除外するのは「屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分」であり、小規模建築物であっても隣地境界に近い屋根面には規制が及ぶと読むのが実務の通例。確認申請の要否（法6条2項）と実体基準の適用とは別軌道で判断される。
改正沿革 AI による整理
- 平成10年（1998年）改正 建築基準法の性能規定化に伴う改正。従前の「不燃材料で造り、又はふく」という仕様の指定から、政令の技術的基準への適合と大臣が定めた構造方法または大臣認定という現在の枠組みへ改められた
- 平成30年（2018年）改正 防火・避難規定の合理化に伴い、22条区域まわりの条文体系が整理されたとされる。個別の文言変更の範囲は人的検証が必要
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い、市街地建築物法の系譜にあった市街地の屋根不燃化規制を、特定行政庁の区域指定という形で承継した
- 2.平成10年（1998年） 改正：建築基準法の性能規定化に伴う改正。従前の「不燃材料で造り、又はふく」という仕様の指定から、政令の技術的基準への適合と、大臣が定めた構造方法または大臣認定という現在の枠組みへ改められた
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