建築基準法 第68条の8（建築物の敷地が地区計画等の区域の内外にわたる場合の措置）
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第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で建築物の容積率の最高限度又は建築物の建蔽率の最高限度が定められた場合において、建築物の敷地が当該条例による制限を受ける区域の内外にわたるときは、当該条例で定められた建築物の容積率の最高限度又は建築物の建蔽率の最高限度を、それぞれ当該建築物の当該条例による制限を受ける区域内にある部分に係る第五十二条第一項及び第二項の規定による建築物の容積率の限度又は第五十三条第一項の規定による建築物の建蔽率の限度とみなして、第五十二条第七項、第十四項及び第十五項又は第五十三条第二項及び第四項から第六項までの規定を適用する。
この条文の基本情報
建築物の敷地が地区計画等の区域の内外にわたる場合の措置とは何ですか？
定義建築物の敷地が地区計画等の区域の内外にわたる場合の措置とは、建築基準法第68条の8に定められた規定で、「第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で建築物の容積率の最高限度又は建築物の建蔽率の最高限度が定められた場合において、建築物の敷地が当該条例による制限を受ける区…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第68条の8（建築物の敷地が地区計画等の区域の内外にわたる場合の措置）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第68条の8の条文原文は「第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で建築物の容積率の最高限度又は建築物の建蔽率の最高限度が定められた場合において、建築物の敷地が当該条例による制限を受ける区…」で始まります。
- 建築基準法第68条の8は第七節 地区計画等の区域に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第68条の8の前の条は建築基準法第68条の7です。
- 建築基準法第68条の8の次の条は建築基準法第68条の9です。
- 建築基準法第68条の8には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の8 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の8（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/68_8
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法68条の12は、条例で容積率・建蔽率の限度が定められた敷地が区域の内外にわたるとき、条例の限度を区域内部分の限度とみなし、面積比で按分して適用すると定める。
Q · 敷地の半分だけ地区計画にかかっているとき、容積率は厳しい方に合わせないとダメですか？
いいえ。区域内外の面積比で按分され、全体が縛られるわけではありません。
建築基準法68条の12により、68条の2第1項の条例で容積率・建蔽率の最高限度が定められている場合、その限度は区域内にある部分の限度とみなされ、52条7項・53条2項の按分規定が適用されます。区域外の部分には用途地域の数字がそのまま乗るため、使える延べ面積は面積比の加重平均になります。ただし用途制限は別論理で、敷地の過半が属する地域の規定が敷地全体にかかります（91条）。
解説
敷地の南半分だけが地区計画の区域にかかっている、そういう土地は珍しくない。そして条例で容積率の最高限度が200％に絞られていると聞いた瞬間、多くの人は敷地全体が200％に縛られると思い込み、値付けを下げるか購入自体を諦める。本条が書いているのは正反対のことだ。条例で定められた上限は、区域内にある部分についての容積率・建蔽率の限度とみなされ、そのうえで敷地が複数区域にわたる場合の面積按分（52条7項、53条2項）が働く。区域外の部分は、もとの用途地域の数字のまま計算に乗る。南半分が200％、北半分が400％なら、使える延べ面積は面積比で加重平均した中間値になる。たった一行の読み替え規定だが、ここを読めるかどうかで、同じ土地の評価が数千万円動く。
法的な位置づけ
建築基準法68条の12は、68条の2第1項に基づく条例で容積率または建蔽率の最高限度が定められ、建築物の敷地がその制限を受ける区域の内外にわたる場合の読み替え規定である。条例の限度を区域内部分に係る52条1項・2項または53条1項の限度とみなし、52条7項等および53条2項等の按分規定を適用する。
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法68条の12とは何ですか？
地区計画等に関する条例で容積率・建蔽率の最高限度が定められた場合に、敷地が区域の内外にわたるときの読み替え規定です。条例の限度を区域内部分の限度とみなし、面積按分の規定を適用します。
Q2地区計画の区域内外にわたる敷地の容積率はどう計算しますか？
区域内の敷地面積に条例の上限を、区域外の敷地面積に用途地域の上限をそれぞれ掛け、合計したものが延べ面積の上限です。敷地全体の面積で割り戻せば按分後の容積率になります。
Q3建蔽率も同じように按分されますか？
されます。本条は容積率と建蔽率の双方を対象にし、建蔽率については53条2項および4項から6項までの規定を適用します。角地緩和などの扱いも区域ごとに検討します。
Q4地区計画の区域界はどこで確認できますか？
市町村の都市計画課で、縮尺入りの地区計画区域図と地区整備計画の図書を閲覧・取得できます。多くの自治体は都市計画情報をウェブ地図でも公開しています。
Q5敷地が二つの用途地域にまたがる場合の容積率は？
本条と同じ考え方で、52条7項により各用途地域の限度を面積比で按分します。地区計画の条例が重なる場合は、本条のみなし規定を通じて同じ按分式に乗ります。
Q6用途制限も面積按分されますか？
されません。用途制限は91条により、敷地の過半が属する地域の規定が敷地全体に適用されます。数字の制限は按分、用途の制限は過半主義という正反対の論理です。
Q7重要事項説明で地区計画はどこまで説明されますか？
宅地建物取引業法35条の法令上の制限として説明対象です。ただし実務では「地区計画あり」と記載するにとどまる例があり、按分後の数値まで示されるとは限りません。
Q8按分計算を誤って確認申請を出すとどうなりますか？
審査で補正を求められ、確認済証の交付が遅れます。延べ面積の前提が崩れれば基本設計のやり直しとなり、着工時期が数週間単位でずれることがあります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1地区計画って、決まってたら絶対守らないといけないんですよね？
建築確認で審査されるのは、市町村が建築基準法68条の2第1項に基づく条例に落とし込んだ部分だけです。条例化されていない地区整備計画の内容は、都市計画法58条の2の届出・勧告で誘導されるにとどまります。実務のポイント：同じ市内でも条例化済みの地区計画と届出止まりの地区計画が混在しています。まず市町村の例規集で「地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例」を検索する。そこに自分の地区が載っているかどうかで、話の重さが変わる
Q2敷地の1割しか区域にかかってないのに、全体が規制されるって本当ですか？
容積率・建蔽率については本条のみなし規定により、区域内部分に条例の上限、区域外部分に用途地域の上限を当てはめ、面積比で合算します（52条7項、53条2項）。1割なら影響も1割です。一方、用途制限は敷地の過半が属する地域の規定が全体にかかります（91条）。実務のポイント：窓口では「区域にかかっています」までしか言われないことが多い。按分後の数字を自分で出して持ち込むと、相談が一段深いところから始まる
Q3区域界にかからないように敷地を分ければいいのでは？
建築基準法上の敷地は一の建築物または用途上不可分の建築物群ごとに定めるもので、分け方には一定の裁量があります。区域外部分だけで接道義務（43条）を満たし、残地の使い道も成立するなら現実的な選択肢です。実務のポイント：ただし特定行政庁によっては、規制回避目的の不自然な敷地設定を一の敷地と認めない運用があります。事前相談で敷地設定図を出し、担当者名と日付を記録に残す
間違えやすい点 AI による整理
- 敷地の一部でも地区計画の区域にかかれば全体が厳しい方に統一される、と思われがちだが、容積率・建蔽率は面積按分で処理される。ところが用途制限は逆で、敷地の過半が属する地域の規定が敷地全体にかかる（建築基準法91条）。同じ一つの敷地で、数字の制限と用途の制限が正反対の論理で動いている
- 「地区計画で容積率200％と決まっているのだから守らなければならない」という問いの立て方自体がずれている。地区計画の内容は、市町村が68条の2第1項に基づく条例に落とし込んで初めて建築基準法上の制限となり、建築確認の審査対象になる。条例化されていない部分は、都市計画法58条の2の届出・勧告で誘導されるにとどまる。最初に見るべきは都市計画図ではなく、その市町村の例規集だ
- 按分という仕組みは知っていても、按分の分母が何かを詰めていない人が多い。基準は敷地面積の比であって、建物をどこに置くかではない。建物を区域外側に寄せても、計算上の上限は一ミリも動かない。設計で操作できるのは建物の配置ではなく、敷地の取り方の方である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる制限 | 68条の2第1項の条例で定めた容積率・建蔽率の最高限度 | 52条7項：複数の用途地域にわたる場合の容積率の限度 91条：用途地域による建築物の用途制限 |
| 処理の論理 | 区域内部分の限度とみなしたうえで面積按分（加重平均） | 各地域の限度を面積按分（加重平均） 過半主義（過半が属する地域の規定が敷地全体に適用） |
| 区域界が敷地を横切ったときの結果 | 区域内は条例の数字、区域外は用途地域の数字で合算 | 各用途地域の数字で合算 一方の地域の用途制限が敷地全体を支配する |
| 設計で動かせる要素 | 敷地の取り方のみ。建物の配置を区域外へ寄せても上限は変わらない | 敷地の取り方のみ 過半の判定が変わる敷地設定により結論が変わる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も基地が二種以上の使用分區にまたがる場合、各分區の面積比により容積率・建蔽率を計算する運用。條文の所在は自治体ごとの施行細則に分散しており、日本のように一本の読み替え規定に集約されていない
韓国は「둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지」について、建蔽率・容積率を面積比で加重平均すると明文化。一定規模以下の場合に過半側の規定を全体に適用する例外を置く点が日本と異なる
ドイツは GRZ・GFZ を Bebauungsplan の Festsetzung として定め、複数の Plangebiet にまたがる Grundstück には各部分の Festsetzung をそれぞれ適用する。日本のような法律レベルの按分読み替え規定は置かず、計画法的処理に委ねる
米国は連邦・州の統一規定がなく、市の zoning ordinance が district boundary に分断された lot の扱いを定める。面積按分型と、一定割合以下なら緩い側へ境界を移動できる型（boundary adjustment）が併存する
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 地区計画の区域界が、購入予定地の真ん中を斜めに走っていたら、容積率はどちらの数字で計算される？ 答えは「どちらでもなく、面積比で按分した中間値」。重要事項説明の資料に区域界の位置図が付いていないなら、その場で出させる。図面一枚で、建てられる延べ面積の前提が変わる
- 敷地を分けるという手がある。区域外の部分だけで一の敷地が成立すれば、按分そのものが発生しない。接道と残地の使い道が成立するかどうかが、その判断の分かれ目だ
- 事前相談まであと3日。設計事務所から届いた容積率の計算書に、区域内外の面積按分が入っていない。このまま確認申請に出せば審査で必ず止まり、着工が数週間ずれる。区域界の位置を都市計画課で拾い直せるのは今日しかない
- あなたが売主側の仲介についている。区域界が敷地にかかっているのに、重要事項説明では「地区計画あり」とだけ書いて数字を出さなかった。買主が想定した延べ面積が建たないと判明したとき、説明義務違反を問われるのはあなたの側だ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 都市計画課で区域界図（縮尺入り）と、68条の2第1項に基づく建築物制限条例の条文を両方入手する2. 測量図をもとに区域内・区域外それぞれの敷地面積を算出し、条例の上限と用途地域の上限をそれぞれ掛けて合計する3. その数字と、売主や設計者が示した延べ面積を突き合わせる4. 差が出たら、契約前なら価格交渉または撤回、契約後なら説明義務違反の検討に切り替える
訴えられた側：1. 計算書に按分の過程を明示し、区域界と敷地の重なりを求積図で示す2. 条例の数字が働くのは「区域内にある部分」だけであり、敷地全体の限度と取り違えていないか確認する3. 説明義務を問われた場合、区域界図をいつ誰に交付したかの記録（交付日、受領印、メール）が防御の要になる4. 数字を口頭だけで伝えた案件ほど、後から揉める
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期限はない。建築確認は着工前に受ける必要があり（建築基準法6条）、確認済証等への不服申立ては原則3か月以内（行政不服審査法18条）。売買での説明不足を問う請求は、債務不履行構成なら民法166条1項（知った時から5年／行使できる時から10年）、不法行為構成なら民法724条（知った時から3年／行為時から20年）
- 建築基準法 第68条の2条例による容積率・建蔽率制限の根拠、本条の前提
- 建築基準法 第52条容積率の限度と複数区域にわたる場合の面積按分
- 建築基準法 第53条建蔽率の限度と按分・緩和・適用除外
- 建築基準法 第91条用途制限は敷地の過半が属する地域による
- 建築基準法 第6条建築確認、按分計算が現実に審査される場面
- 都市計画法 第12条の5地区整備計画の内容、条例化の対象となる原案（現行効力を要確認）
- 都市計画法 第58条の2条例化されない部分を届出・勧告で担保する仕組み
- 宅地建物取引業法 第35条法令上の制限として地区計画を説明する義務
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